Kira sözleşmeleri, "uzun süreli borç ilişkisi" doğuran sözleşmelerdir. Sözleşmenin kurulduğu tarihteki ekonomik koşullar ile yıllar sonraki koşulların aynı kalması, hayatın olağan akışına aykırıdır. Enflasyon, bölgenin değer kazanması veya paranın alım gücündeki düşüş, başlangıçta belirlenen kira bedelini zamanla sembolik bir rakama dönüştürebilir.
Hukuk sistemimiz, bu dengesizliği gidermek için iki mekanizma öngörmüştür: Kira Tespit Davası ve Kira Uyarlama Davası. Bu makalenin konusu olan Kira Tespit Davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde düzenlenen ve kira bedelinin belirli bir süre (5 yıl) geçtikten sonra "hak ve nesafet" kurallarına göre yeniden belirlenmesini sağlayan bir dava türüdür.
Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliği ve Şartları
Kira tespit davası, hukuki niteliği itibarıyla bir "tespit davası" gibi görünse de, verdiği hüküm itibarıyla "inşai" (yenilik doğuran) sonuçlar doğurur. Mahkeme, taraflar arasındaki kira bedelini değiştirerek yeni bir hukuki durum yaratır.
Hukuki Dayanak: TBK Madde 344
5 Yıldan Kısa Süreli
Tarafların anlaşması olsa bile artış oranı, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez.
5 Yıldan Uzun Süreli (Md. 344/3)
Hakim, TÜFE sınırı ile bağlı olmaksızın; TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun bedeli belirler.
Davayı Kimler Açabilir?
- Kiraya Veren (Ev Sahibi): Genellikle düşük kalan kirayı artırmak için açar.
- Kiracı: Nadir de olsa, fahiş kira ödeyen kiracı da kiranın düşürülmesi için bu davayı açabilir.
- Yeni Malik: Kiralananı satın alan yeni malik, eski malikin haklarına halef olduğu için süresi dolmuşsa bu davayı açabilir.
Kritik Eşik: "5 Yıl" Kuralı
Kira tespit davalarının kilit noktası 5 yıllık sürenin dolup dolmadığıdır.
Sürenin Hesaplanması
5 yıllık süre, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanır.
Örnek Hesaplama:
01.01.2020 tarihli bir sözleşme için, 01.01.2025 tarihinde başlayan 6. kira yılı için tespit davası açılabilir.
5 Yıldan Önce Açılabilir mi?
Evet, açılabilir ANCAK mahkeme 5 yıl dolmadan açılan davada kira bedelini TÜFE oranını geçmeyecek şekilde belirler.
Önemli Not
Eğer sözleşmede "artış oranı" maddesi varsa ve ev sahibi bu orana uymuyorsa, tespit davası değil "alacak davası" veya icra takibi açılmalıdır. 5 yıldan önce tespit davası açmak genellikle TÜFE sınırına takılacağı için hukuki yarar yokluğundan amaca hizmet etmez.
Kira Bedelinin Belirlenmesi: Rayiç ve Emsal Araştırması
Hakim, 5 yılı dolduran bir dosyada kira bedelini belirlerken üç temel kriteri baz alır:
Emsal Kira Bedelleri
Çevredeki benzer mülklerin kira bedelleri
Kiralananın Durumu
Bakım, asansör, otopark, manzara gibi unsurlar
Hakkaniyet İndirimi
Eski kiracıyı koruyan Yargıtay uygulaması
Bilirkişi İncelemesi ve Keşif
Mahkeme, dosyayı uzman bir bilirkişi heyetine (genellikle bir İnşaat Mühendisi/Mimar ve bir Emlak Bilirkişisi) tevdi eder. Heyet, taşınmazın bulunduğu yere giderek keşif yapar.
Emsal Sunumu Kritik Öneme Sahiptir
Tarafların (özellikle davacı ev sahibinin) mahkemeye sunacağı "emsal kira sözleşmeleri" veya internet ilanları hayati önem taşır. Ancak Yargıtay, internet ilanlarını "tek başına" yeterli görmez, fiili kiralamaları esas alır.
Yargıtay'ın "Hakkaniyet İndirimi" (%10 - %20 Kuralı)
Burası davanın en teknik kısmıdır. Bilirkişi, evin bugünkü boş olarak kiraya verilmesi halindeki değerini (örneğin 30.000 TL) tespit eder. Ancak Hakim, bu rakama doğrudan hükmetmez.
"Kiracı o evde uzun süredir oturmaktadır. Eski kiracı, yeni kiracıya göre her zaman daha düşük kira öder. Bu nedenle bilirkişinin belirlediği rayiç bedelden, hakkaniyet gereği makul bir indirim (hakkaniyet indirimi) yapılmalıdır."
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Yerleşik İçtihadı
Hakkaniyet İndirimi Hesaplama Örneği
İndirim oranı genellikle %10 ile %20 arasında değişir.
Dava Süreci ve Usul Hukuku Detayları
Zorunlu Arabuluculuk (01.09.2023 Sonrası)
7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tespit davaları açılmadan önce Arabulucuya başvurmak dava şartı haline gelmiştir.
Arabulucuya gitmeden doğrudan açılan davalar, mahkemece "dava şartı yokluğundan" usulden reddedilir.
Görevli Mahkeme
Sulh Hukuk Mahkemesi
Yetkili Mahkeme
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
İhtarname ve Davanın Etkisi (Geriye Dönük Uygulama)
Kira tespit kararının hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, ihtarnameye bağlıdır (TBK Md. 345).
Senaryo 1: İhtarname Çekilmişse
Yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce noterden ihtarname çekilmişse veya dava açılmışsa; karar o yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
Senaryo 2: Süre Kaçırılmışsa
30 günlük süre kaçırılmışsa; yeni kira bir sonraki yıldan itibaren geçerli olur. Bu ev sahibi için 1 yıllık kayıp demektir.
Avukatın Notu
Kira tespit davaları uzun sürdüğü (ortalama 1.5 - 2 yıl) için, davanın zamanında ve ihtarnameli açılması, geriye dönük toplu kira farkı alabilmek adına hayati önem taşır.
Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Farkı
Bu iki dava türü sıklıkla karıştırılır ancak şartları tamamen farklıdır.
| Özellik | Kira Tespit Davası (TBK 344) | Kira Uyarlama Davası (TBK 138) |
|---|---|---|
| Süre Şartı | 5 Yıl Dolmalı | Süre Şartı Yok (Her zaman açılabilir) |
| Gerekçe | Sürenin geçmesi ve emsal artışı | Öngörülemez olağanüstü durumlar (Savaş, Devalüasyon, Pandemi) |
| İspat Yükü | Emsal kiraların ispatı yeterli | "İşlem temelinin çöktüğü"nün ağır ispatı gerekir |
| Sonuç | Rayiç bedel - Hakkaniyet İndirimi | Hakkaniyete göre uyarlama |
Yargıtay, enflasyonun ülkemiz için "öngörülemez" bir durum olmadığını, bu nedenle sadece enflasyona dayanarak 5 yıldan önce Uyarlama Davası açılmasının zor olduğunu belirtmektedir. 5 yılı dolduranlar için doğru yol her zaman Tespit Davasıdır.
Masraflar ve Avukatlık Ücreti
Kira tespit davalarında harç ve vekalet ücreti, yıllık kira farkı üzerinden hesaplanır.
- Davayı ev sahibi kazanırsa, yargılama giderleri ve karşı vekalet ücretini kiracı öder.
- Bilirkişi, keşif ve harç masrafları davayı kaybeden tarafa yüklenir.
Sonuç
Kira tespit davası, mülkiyet hakkı ile kiracının barınma hakkı arasındaki hassas dengeyi kuran bir yargılama sürecidir. Ev sahipleri için "reel getiriye ulaşmanın" tek yolu, kiracılar içinse "fahiş artışlardan korunmanın" yasal zeminidir.
Ancak sürecin; ihtarname süreleri, 5 yıl hesabı, emsal delillerin toplanması ve bilirkişi raporuna teknik itirazlar gibi aşamaları, uzmanlık gerektirir. Basit bir süre hatası, 1 yıllık kira farkının kaybına neden olabilir.
Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup, hak kaybı yaşamamak için profesyonel hukuki destek almanız önerilir.