Ortaklığın Giderilmesi İstinaf Dilekçesi: İzale-i Şüyu Davaları İçin Rehber

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu), paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesi için açılan davadır (TMK 698). Paydaşlar (ortaklar) anlaşamadıklarında her birinin tek başına dava açma hakkı vardır. Mahkeme önce "aynen taksim" mümkün mü inceler; mümkün değilse "satış suretiyle taksim" kararı verir.

Her hâlde sulh hukuk mahkemesi görevlidir. HMK m.4/1-b, "taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları" dava konusunun değer veya tutarına BAKILMAKSIZIN sulh hukuk mahkemesine bırakır. Taşınmazın miras yoluyla edinilmiş olması bu görevi değiştirmez — yaygın "miras malında asliye hukuk görevlidir" yanılgısının kaynağı, HMK m.11'in bir görev değil YETKİ kuralı olduğunun gözden kaçmasıdır. Görev ile yetki ayrı şeylerdir: görev hangi TÜR mahkemenin, yetki hangi YERDEKİ mahkemenin bakacağını belirler.

Kural: taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1) — ortaklığın giderilmesi, ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açan bir davadır. Kesin yetki taraflarca değiştirilemez ve mahkemece re'sen gözetilir. İstisna: terekenin bütününün paylaşılması talep ediliyorsa HMK m.11/1-a uyarınca ölenin son yerleşim yeri mahkemesi kesin yetkilidir. Yetkisiz mahkemede açılan dava esasa girilmeden usulden reddedilir; bu, istinafta re'sen incelenen bir husustur.

Hukuk yargısı genel kuralı uygulanır: kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta (HMK 345). Tefhim (duruşmada açıklama) tek başına süreyi başlatmaz. Süre hak düşürücüdür. Sulh hukuk mahkemesi kararına Bursa BAM Hukuk Dairesi (Yalova için) istinafı yapılır.

TMK 699 uyarınca mahkeme önce aynen taksim mümkün mü inceler. Bu, taşınmazın paydaşlar arasında fiziki olarak bölünmesidir (örn. 3 daireli apartman, 3 paydaş arasında her birine 1 daire). Aynen taksim mümkün değilse veya değerini düşürürse "satış suretiyle taksim" kararı verilir; taşınmaz açık artırma ile satılır, satış bedeli paydaşlara paylaştırılır.

Evet, hatta en sık istinaf nedenidir. Bilirkişi raporundaki hatalar (aynen taksim mümkünken satışa karar verilmesi, taşınmaz değer takdiri, imar durumu yanlış değerlendirme, kat irtifakı/mülkiyeti incelemesi yetersizliği) ana itiraz noktalarıdır. Bilirkişi raporuna ilk derecede itiraz edilmiş olmalı; aksi halde istinafta güçsüz argüman.

Hayır. Ortaklığın giderilmesi davası tüm paydaşların taraf olduğu davadır (zorunlu dava arkadaşlığı — HMK 59). Bir paydaş açtığında diğer paydaşlar otomatik taraf olur. Tüm paydaşlar tebliğ alır, savunma yapma hakkına sahiptir. Bir paydaşın temsili olmadan karar verilemez.

Bilirkişi raporundaki kıymet takdiri yanlışsa istinaf nedenidir. Argümanlar: piyasa rayicinin yanlış değerlendirilmesi, taşınmazın imar durumu, kat irtifakı, ada-parsel özelliklerinin gözardı edilmesi. Yargıtay yerleşik içtihatları emsali. Yeniden bilirkişi atanması talebi BAM'a yöneltilebilir.

Mirastan kaynaklı paylı mülkiyet için 4721 sayılı TMK m.640 ve devamı uygulanır. Önce mirasın açılması, sonra mirasçılık belgesi, tereke listesi, varsa borçların ödenmesi gerekir. Sonra ortaklığın giderilmesi davası açılır. İstinafta mirasçılık sıfatı/oranı hatalarına itiraz mümkündür.

Evet. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu uyarınca tarımsal araziler için "yeter gelirli arazi büyüklüğü" altında parçalanma yasaktır. Bu nedenle tarımsal arazilerde aynen taksim yerine satış kararı yaygındır. Bu durumda istinaf argümanları farklılaşır — tarımsal arazi statüsü, yeter gelirli büyüklük, miras yoluyla edinilme gibi unsurlar değerlendirilir.

Mahkeme satış kararı verdiğinde "satış memuru" atar. Memur kıymet takdir komisyonunun raporuna göre kıymet belirler ve açık artırma düzenler. Satış sürecindeki hatalar (artırma ilanı eksiklikleri, ihalenin uygun olmayan koşullarda yapılması) ayrıca ihalenin feshi davasına konu olabilir.

Evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren ortaklığın giderilmesi ve paylaştırma uyuşmazlıklarında arabuluculuk DAVA ŞARTIDIR (HUAK m.18/B). Dava dilekçesine arabuluculuk son tutanağının aslı veya arabulucu tarafından onaylı sureti eklenmemişse mahkeme esasa hiç girmeden davayı usulden reddeder. Bu şart mahkemece re'sen gözetilir ve sonradan tamamlanabilir nitelikte değildir. Buna karşılık HUAK m.18/A koruması gereği arabuluculuğa başvurulmasıyla hak düşürücü süreler ve zamanaşımı işlemez.

Hayır. HMK m.362/1-b uyarınca HMK m.4'te gösterilen davalara — ortaklığın giderilmesi de bunlardandır — ilişkin bölge adliye mahkemesi kararları KESİNDİR, temyiz edilemez. Kanun yolu istinafta biter. Bu nedenle istinaf dilekçesi ilk ve tek şanstır; ileri sürülmeyen sebep bir daha ileri sürülemez.