Yalova'da Gayrimenkul Uyuşmazlıkları
Mülkiyet hakkının çerçevesi 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu'nun m.683 hükmünde çizilir: malik, hukuk düzeninin sınırları içinde taşınmazını dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir; malını haksız olarak elinde bulunduran veya ona el atan herkese karşı dava açabilir. Gayrimenkul hukuku; bu çekirdek hükmün etrafında tapu sicili, inşaat sözleşmeleri, kamulaştırma ve imar mevzuatının kesiştiği teknik bir alandır.
Yalova; İstanbul ile Bursa arasındaki konumu, deprem sonrası yenilenen yapı stoku ve artan konut-yazlık talebi nedeniyle taşınmaz işlemlerinin yoğun olduğu bir ildir. Bu hareketlilik; tapu devirleri, kat karşılığı inşaat projeleri ve imar uygulamalarından doğan uyuşmazlıkları da beraberinde getirir.
Bu sayfa, taşınmazın mülkiyetine ve inşaat süreçlerine ilişkin uyuşmazlıklara odaklanır. Kira ilişkisinden doğan tespit, artış ve tahliye davaları Yalova Kira Avukatı sayfamızda; devre mülk ve devre tatil sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar ise Yalova Devremülk Avukatı sayfamızda ayrıntılı olarak ele alınmıştır.
Tapu İptali ve Tescil Süreci
Tapu sicilindeki bir tescil, bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanıyor veya hukuki sebepten yoksun bulunuyorsa yolsuz tescil söz konusudur (TMK m.1024/2). TMK m.1025 uyarınca bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse, tapu sicilinin düzeltilmesini — uygulamadaki adıyla tapu iptali ve tescil davasını — açabilir. Uygulamada sık görülen sebepler:
- Sahtecilik: Sahte vekâletname veya sahte kimlikle yapılan devirler
- Vekâletin kötüye kullanılması: Vekilin, vekâlet verenin zararına işlem yapması
- Ehliyetsizlik: Fiil ehliyeti bulunmayan kişinin yaptığı devir işlemleri
- Muris muvazaası: Mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yapılan görünürde satışlar
- Ölünceye kadar bakma sözleşmesine aykırılık: Bakım borcunun hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesi
- İmar uygulaması hataları: Parselasyon sonucu tapuya hatalı yansıyan kayıtlar
Taşınmaz elden ele geçmişse tablo karmaşıklaşır: TMK m.1023 uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur. Dava stratejisi; devir zincirinin, devralanların iyiniyetli olup olmadığının ve tedbir ihtiyacının doğru analiz edilmesini gerektirir.
Dava Süreci
- Hazırlık: Tapu kayıtları, dayanak belgeler ve tanık listesi toplanır
- Dava ve tedbir: Taşınmazın devrini önlemek için tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması talep edilir
- Keşif ve bilirkişi: Mahkeme taşınmaz başında keşif yapar, bilirkişi raporu alınır
- Deliller: Tanıklar dinlenir; gerekirse imza ve sahtecilik incelemesi yaptırılır
- Hüküm: Koşullar oluşmuşsa tescilin iptaline ve taşınmazın davacı adına tesciline karar verilir
İlk derece mahkemesi kararına karşı kanun yolu aşaması bu sayfanın kapsamı dışındadır; süreler ve strateji için Tapu İptal ve Tescil Davalarında İstinaf rehberimize bakabilirsiniz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
Arsa payı karşılığı inşaat (kat karşılığı) sözleşmesinde arsa sahibi, arsa paylarının bir kısmını müteahhide devretmeyi; müteahhit ise arsa sahibine bağımsız bölümler inşa edip teslim etmeyi üstlenir. Sözleşme, taşınmaz mülkiyetinin devri taahhüdünü içerdiğinden resmi şekilde — noterde düzenleme biçiminde veya tapu müdürlüğünde — yapılmalıdır; adi yazılı sözleşmeler kural olarak geçersizdir.
Sık Karşılaşılan Uyuşmazlıklar
- Teslim gecikmesi: Bağımsız bölümlerin kararlaştırılan sürede teslim edilmemesi
- Ayıplı ve eksik imalat: Projeye, ruhsata veya teknik şartnameye aykırı yapım
- Ruhsat ve iskân sorunları: Yapı kullanma izni alınmadan teslim edilmeye çalışılması
- Pay devri riskleri: Müteahhide devredilen payların üçüncü kişilere satışı veya haczi
Gecikme hâlinde arsa sahibi, aynen ifa ile birlikte gecikme tazminatı (mahrum kalınan rayiç kira mertebesinde) isteyebilir; ihlalin ağırlığına göre sözleşmeden dönme veya ileriye etkili fesih gündeme gelir. Sözleşmedeki cezai şart, teslim tanımı ve süre uzatım kayıtları bu değerlendirmenin merkezindedir. Büromuz sözleşme aşamasında denetim, proje sürecinde takip ve uyuşmazlık hâlinde dava yönetimi sağlar; arsa sahibi kadar müteahhit tarafı da temsil edilir.
Kamulaştırma ve İmar Davaları
Kamulaştırma, idarenin kamu yararının gerektirdiği hâllerde özel mülkiyetteki taşınmazı 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'ndaki usule uyarak edinmesidir. İdare önce satın alma usulünü dener (m.8); anlaşma sağlanamazsa taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açılır (m.10). Bedel, bilirkişi kurulu raporuyla belirlenir.
Malik yönünden iki temel yol vardır: kamulaştırma işleminin kendisine karşı, tebliğden itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal davası (m.14); bedelin düşük belirlenmesine karşı ise bedel tespiti davasında bilirkişi raporlarına itiraz ve etkin savunma. 30 günlük süre hak düşürücü niteliktedir; tebligatın alındığı tarih titizlikle belgelenmelidir.
İdarenin kamulaştırma yapmaksızın taşınmaza fiilen el koyduğu durumlarda kamulaştırmasız el atma söz konusu olur; malik, taşınmaz bedelinin tahsili ve el atmanın önlenmesi için dava açabilir.
İmar Uygulamalarından Doğan Davalar
3194 sayılı İmar Kanunu m.18 uyarınca yapılan arazi ve arsa düzenlemesi (parselasyon) işlemleri; düzenleme ortaklık payı kesintileri, dağıtım hataları veya usul eksiklikleri nedeniyle mülkiyeti doğrudan etkileyebilir. Bu işlemlere karşı idari yargıda iptal davası açılır; işlemin tapuya yansıyan sonuçlarının düzeltilmesi ise adli yargıda ayrıca gündeme gelebilir. İki yargı kolundaki süreçlerin birlikte planlanması gerekir.
Ecrimisil ve El Atmanın Önlenmesi
TMK m.683/2 uyarınca malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir. Uygulamada müdahalenin men'i olarak anılan bu dava; taşınmazın işgal edilmesi, sınır ihlalleri ve komşu taşkınlıkları gibi durumlarda kullanılır.
Ecrimisil(haksız işgal tazminatı) ise taşınmazı kullanma hakkı bulunmadığı hâlde kullanan kişiden istenir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları uyarınca dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık dönem için talep edilebilir ve genellikle en az rayiç kira geliri esas alınarak bilirkişi marifetiyle hesaplanır.
Paydaşlar (örneğin mirasçılar) arasındaki ecrimisil taleplerinde kural olarak intifadan men koşulu aranır: taşınmazdan yararlanma isteğinin karşı tarafa iletilmiş olması gerekir. Bu koşulun istisnaları ve ispatı dosya özelinde değerlendirilir; ihtarname aşamasının doğru kurgulanması davanın kaderini belirler.
Alım-Satım Danışmanlığı
Taşınmaz alım-satımı, bedelin büyüklüğü nedeniyle en riskli hukuki işlemlerdendir. Devir öncesinde tapu kaydındaki takyidatların — ipotek, haciz, şerhler ve irtifak hakları — incelenmesi; imar durumu, yapı kullanma izni ve borç sorgularının yapılması olası uyuşmazlıkları baştan önler.
Satış öncesinde bağlayıcılık isteniyorsa noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılabilir ve tapu kütüğüne şerh verdirilebilir. Vekâletname ile yapılacak devirlerde yetkinin kapsamı ve güncelliği mutlaka doğrulanmalıdır.
Yabancı uyruklu alıcı ve satıcılar yönünden edinim koşulları, sınırlamalar ve tapu prosedürü ayrı bir çalışma alanıdır; bu başlık Yalova Yabancılar Hukuku Avukatı sayfamızda ayrıntılı olarak ele alınmıştır.
Neden Gayrimenkul Avukatı?
Gayrimenkul davaları; kesin yetki kuralları, hak düşürücü süreler (örneğin kamulaştırmada 30 gün), keşif-bilirkişi süreçleri ve tapu sicili tekniğinin iç içe geçtiği bir alandır. Davanın yanlış tarafa yöneltilmesi, tapu kaydına tedbir konulmaması veya sürenin kaçırılması telafisi güç kayıplara yol açar.
İLME HUKUK BÜROSU, Yalova ve çevresinde tapu iptali ve tescil, kat karşılığı inşaat, kamulaştırma ve ecrimisil dosyalarında 20+ yıllık tecrübeyle müvekkillerini temsil eder. Malik, arsa sahibi ve müteahhit bakış açılarına dengeli hakimiyet sayesinde her dosyada somut duruma uygun strateji belirlenir; Yalova Asliye Hukuk Mahkemesi'ndeki yargılamalar ile idari yargı süreçleri paralel takip edilir.
Sık Sorulan Sorular
Tapu iptal ve tescil davası kimlere karşı açılır?
Tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydında malik olarak görünen kişiye karşı açılır; bu kişi ölmüşse mirasçılarına yöneltilir. Taşınmaz üçüncü bir kişiye devredilmişse durum karmaşıklaşır: TMK m.1023 uyarınca tapu siciline iyiniyetle güvenerek hak kazanan kişinin kazanımı korunur; ancak devralan iyiniyetli değilse dava ona karşı da sürdürülebilir (TMK m.1024). Davanın baştan doğru tarafa yöneltilmesi, usulden reddedilmemesi ve zaman kaybedilmemesi için kritik önemdedir.
Yalova'da tapu iptal davası hangi mahkemede açılır?
Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir; Yalova'daki taşınmazlar için Yalova Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yetki yönünden HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir ve bu yetki sözleşmeyle değiştirilemez. Çınarcık, Çiftlikköy, Altınova gibi ilçelerdeki taşınmazlar bakımından dava, taşınmazın bağlı olduğu adliyede açılır.
Tapu iptal davası ne kadar sürer?
Tapu iptal ve tescil davaları; keşif, bilirkişi incelemesi, tanık dinlenmesi ve gerektiğinde sahtecilik incelemesi içerdiğinden ilk derece aşaması genellikle yıl mertebesinde sürer. Dosyanın kapsamına, devir zincirinin uzunluğuna ve kanun yolu sürecine göre bu süre uzayabilir. Kesin bir süre taahhüt etmek mümkün değildir; somut dosya incelendikten sonra gerçekçi bir takvim öngörüsü paylaşılır.
Yolsuz tescil nedir?
Yolsuz tescil, bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tapu tescilidir (TMK m.1024/2). Sahte vekâletname ile yapılan devirler, fiil ehliyeti bulunmayan kişinin işlemleri ve muvazaalı satışlar tipik örneklerdir. TMK m.1025 uyarınca bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse, tapu sicilinin düzeltilmesini — uygulamadaki adıyla tapu iptali ve tescili — dava edebilir. Tescile iyiniyetle güvenen üçüncü kişilerin kazanımı ise TMK m.1023 ile korunur.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit teslim etmezse ne olur?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit bağımsız bölümleri süresinde teslim etmezse, arsa sahibi seçimlik haklara sahiptir: gecikme tazminatı (mahrum kalınan rayiç kira mertebesinde) ile birlikte aynen ifayı isteyebilir veya koşulları oluşmuşsa sözleşmeden dönme ya da fesih yoluna gidip tazminat talep edebilir. Sözleşmedeki teslim tarihi, cezai şart kayıtları ve teslim tanımı (anahtar teslim, iskânlı teslim gibi) bu değerlendirmede belirleyicidir.
Kamulaştırma bedeline itiraz süresi nedir?
Kamulaştırma işlemine karşı, ilgili belgelerin tebliğinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.14); bu süre hak düşürücü niteliktedir. Bedelin düşük belirlendiği yönündeki itirazlar ise idarenin asliye hukuk mahkemesinde açtığı bedel tespiti ve tescil davasında (m.10) bilirkişi raporlarına itiraz ve delil sunma yoluyla ileri sürülür. Tebligat tarihinin belgelenmesi ve sürenin kaçırılmaması hayati önemdedir.
Ecrimisil nedir, kaç yıl geriye dönük istenebilir?
Ecrimisil, bir taşınmazı kullanma hakkı bulunmadığı hâlde kullanan kişiden istenen haksız işgal tazminatıdır. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları uyarınca dava tarihinden geriye doğru en fazla 5 yıllık dönem için talep edilebilir. Tutar genellikle en az rayiç kira geliri esas alınarak bilirkişi marifetiyle hesaplanır. Paydaşlar arasındaki taleplerde kural olarak intifadan men koşulunun (yararlanma isteğinin karşı tarafa iletilmiş olması) gerçekleşmesi aranır.
İmar barışı veya iskân sorunu olan taşınmazda ne yapılabilir?
3194 sayılı İmar Kanunu geçici m.16 (imar barışı) kapsamında alınan yapı kayıt belgesi, yapının kullanımına ilişkin idari bir belgedir; tapudaki mülkiyet uyuşmazlıklarını kendiliğinden çözmez. Yapı kullanma izni (iskân) bulunmayan yapılarda kat mülkiyetine geçiş, kredi ve satış süreçlerinde ek zorluklar yaşanabilir. Bu tür dosyalarda idari başvurular ile hukuki adımların birlikte planlanması gerekir; somut duruma göre yol haritası çıkarılır.
Yabancı uyruklu kişi Yalova'da taşınmaz satın alabilir mi?
Kural olarak evet; yabancı gerçek kişiler, 2644 sayılı Tapu Kanunu m.35 çerçevesindeki kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla Türkiye'de taşınmaz edinebilir. Ülke bazlı belirlemeler ve alan sınırlamaları gibi özel koşullar uygulanır. Edinim koşulları, tapu devri prosedürü ve vatandaşlık bağlantılı yatırım kuralları Yalova Yabancılar Hukuku Avukatı sayfamızda ayrıntılı olarak ele alınmıştır.
Tapu davalarında harç ve masraflar ne kadar tutar?
Tapu iptal ve tescil ile bedel davaları, konusu para ile ölçülebilen davalardan olduğundan dava değeri (taşınmazın değeri) üzerinden nispi harç alınır; ayrıca keşif, bilirkişi ve tebligat giderleri yargılama sırasında ödenir. Toplam masraf, taşınmazın değerine ve dosyanın kapsamına göre önemli ölçüde değişir; kesin tutar ancak dosya özelinde hesaplanabilir. Dava öncesinde masraf kalemleri ve mertebeleri hakkında bilgilendirme yapılır.
Yalova'da gayrimenkul avukatı ücretleri ne kadar?
Gayrimenkul dosyalarında avukatlık ücretleri, Türkiye Barolar Birliği'nin yayınladığı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) alt sınırının altına inilemez. Ücretlendirme; dosyanın türüne (tapu iptali, kamulaştırma, ecrimisil vs.), taşınmazın değerine, davacı/davalı tarafa ve kanun yolu sürecine göre belirlenir. Konusu para ile ölçülebilen davalarda nispi vekalet ücreti gündeme gelir. Somut ücret bilgisi için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.
Yalova dışındaki ilçelerden hizmet alabilir miyim?
Evet. Çınarcık, Çiftlikköy, Altınova, Termal ve Armutlu ilçelerindeki taşınmazlara ilişkin dosyalar büromuzca takip edilmektedir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olduğundan (HMK m.12) dava, taşınmazın bağlı olduğu adliyede açılır; ön görüşmeler ofisimizde yüz yüze veya online danışmanlık yoluyla yapılabilir.