İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Samimi İhtiyaç Nasıl İspatlanır? (Yargıtay Konut İhtiyacı Emsali)
Karar Özeti
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, konut ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davasında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun toplanan deliller ve tanık beyanlarıyla ispatlandığını kabul ederek, davayı reddeden ilk derece mahkemesi hükmünü kiraya veren lehine bozmuştur. Olayda kiraya veren, kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle edindiği daireyi otel eklentisi olarak kullanılmak üzere altı yıllığına bir şirkete kiralamış; sözleşme süresi dolunca eşinin emekli olması, kızının eşinden ayrılması ve küçük torununa destek olma gereksinimiyle bu daireye yerleşmek istemiş, kiracı taşınmazı teslim etmeyince başka bir ev kiralamak zorunda kalmıştır. Yerel mahkeme iki bozma kararına rağmen, dairenin esaslı tadilat yapılmadan konut olarak kullanılamayacağı gerekçesiyle davayı üçüncü kez reddetmiştir. Yargıtay, ihtiyacın samimiyetinin tanık beyanlarıyla ortaya konduğunu, kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde kiracının tahliye anında taşınmazı eski hâline getirerek teslim etmeyi üstlendiğini, bu nedenle esaslı tadilat gerekip gerekmediğine bakılmaksızın tahliyeye karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir. Karar, ihtiyaç sahibi kiraya veren LEHİNE ve kiracı şirket ALEYHİNE sonuçlanan bir bozma kararıdır; ihtiyaç davalarında samimiyet ölçütlerinin nasıl uygulandığını ve taşınmazın fiziki durumuna dayalı savunmanın sınırını gösterir.
Hukuki Değerlendirme
Kararın Önemi
Konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle açılan tahliye davalarında kiraya verenin en zorlu görevi, ihtiyacının "gerçek, samimi ve zorunlu" olduğunu ispat etmektir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu kararında ölçütleri bir kez daha sıralamış ve somut olayda bunların dinlenen tanık beyanları ile dosyaya giren belgelerden nasıl çıkarıldığını göstermiştir. Kararın ikinci önemi, kiracının "taşınmaz esaslı tadilat yapılmadan konut olarak kullanılamaz" savunmasına verdiği cevaptır: kira sözleşmesinde kiracı, tahliye anında taşınmazı eski hâline getirerek teslim etmeyi üstlenmişse, tadilatın esaslı olup olmaması tahliye kararına engel oluşturmaz. Aynı uyuşmazlık üç kez Yargıtay önüne gelmiş; ilk iki bozma yerel mahkemenin eksik incelemesine, üçüncüsü ise bozma gereğinin yerine getirilmemesine ilişkindir. Bu yönüyle karar, ihtiyaç davalarının ne kadar uzayabileceğini ve delil toplama aşamasında hangi soruların baştan aydınlatılması gerektiğini de anlatır.
Somut Olay
Kiraya veren, miras yoluyla edindiği arsa üzerinde davalı şirketle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmış; binanın bir kısmı otele dönüştürülmüş, arsa sahibine düşen dairelerden biri 17.10.2007 tarihli sözleşmeyle altı yıllığına otel eklentisi olarak aynı şirkete kiralanmıştır. Kiracı şirket daireyi otel kullanımına uygun biçimde tadil etmiştir. Sözleşme 19.10.2013 tarihinde sona erince kiraya veren, eşinin emekli olması, tek kızının eşinden ayrılması ve küçük bir torununun bulunması nedeniyle kızına destek olmak üzere geri dönüp bu daireye yerleşmeye karar vermiştir. Kiracı şirket daireyi teslim etmeyince kiraya veren başka bir ev kiralamak zorunda kalmış ve zorunlu, devamlı konut ihtiyacına dayanarak tahliye davası açmıştır.
Kiracı, ihtiyacın samimi olmadığı savunmasının yanında dairenin esaslı tadilat yapılmadan konut olarak kullanılamayacağını ileri sürmüştür. Yerel mahkeme davayı üç kez reddetmiştir. İlk bozmada Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, taşınmazın esaslı tadilatsız konut olarak kullanılıp kullanılamayacağının denetime elverişli bilirkişi raporuyla belirlenmesini istemiş; ikinci bozmada 3. Hukuk Dairesi, sözleşmenin özel şartlar bölümündeki eski hâle getirme taahhüdünün değerlendirilmesini ve tahliye anında eski hâle getirmenin mümkün olup olmadığı konusunda ek rapor alınmasını istemiştir. Mahkeme buna rağmen, kiralananın ancak esaslı tadilatla tahliye edilebileceği gerekçesiyle davayı yeniden reddetmiştir.
Mahkemenin Gerekçesi
Daire önce yerleşik ilkeyi tekrarlamıştır: İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye sebebi yapılamayacağı gibi, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun süreye bağlı ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. İhtiyacın dava tarihinde var olması yeterli değildir; yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Somut olayda Daire, toplanan deliller ve dinlenen tanık beyanlarından ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun anlaşıldığını tespit etmiştir. Tadilat savunmasına gelince: Sözleşmenin özel şartlar bölümünün 4. maddesinde kiracı, sözleşme bitiminde duvarları kiralandığı zamanki hâliyle, zeminleri laminat parke, oda kapılarını Amerikan kapı, banyo ve tuvaleti kalebodur, mutfağı hazır mutfak olarak yenileyip yatak odasındaki gardırobu değiştirerek teslim etmeyi üstlenmiştir. Bozma sonrası alınan ek bilirkişi raporu da dairenin tahliye anında projeye uygun 3+1 bağımsız bölüme esaslı tadilatla dönüştürülebileceğini bildirmiştir. Daire, sözleşmedeki bu kararlaştırma gözetildiğinde tahliye hâlinde esaslı tadilat gerekip gerekmeyeceğine bakılmaksızın kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerektiğini, bozma gereği yerine getirilmeden davanın reddedilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek hükmü davacı yararına bozmuştur.
Sonuç ve Uygulamadaki Etkisi
Karar, ihtiyaç davalarında ispatın nasıl yürüdüğünü üç noktada somutlaştırır. Birincisi, samimiyet ölçütlerinin zaman boyutu vardır: ihtiyaç hem dava tarihinde var olmalı hem de yargılama boyunca sürmelidir. Bu olayda kiraya verenin dairesine yerleşemediği için başka bir ev kiralamak zorunda kalması ve ailevi gerekçenin tanıklarca doğrulanması, ihtiyacın geçici değil devamlı olduğunu göstermiştir. İkincisi, taşınmazın fiziki durumu tek başına tahliyeye engel değildir; kiracı sözleşmeyle eski hâle getirme borcu altına girmişse, tadilatın kapsamı tahliye kararını değil teslim şeklini ilgilendirir. Üçüncüsü, ihtiyaç davaları uzun sürebilir; delillerin ilk aşamada eksiksiz toplanması bozma turlarını azaltır.
Aynı Dairenin yakın tarihli iki kararı ölçütlerin karşı yönünü de gösterir. 2019/4504 E., 2019/9283 K. sayılı ve 26.11.2019 tarihli kararda, kiraya verenin ihtarnamede taşınmazı satma niyetini bildirmesi ve dava açıldıktan sonra internet ilanlarıyla evi satışa çıkarması, ihtiyacın hükmün kesinleşmesine kadar sürmesi gerektiği ilkesi uyarınca samimiyeti ortadan kaldıran bir olgu sayılmıştır. 2018/7142 E., 2019/8005 K. sayılı ve 16.10.2019 tarihli kararda ise kiraya verenin üzerine kayıtlı başka taşınmazları bulunduğu hâlde bunların boş olup olmadığının ve yapılmak istenen işe uygunluğunun mukayeseli keşifle incelenmemesi eksik inceleme sayılarak tahliye kararı bozulmuştur. Tahliye sebeplerinin ve dava sürelerinin genel çerçevesi için tahliye davası rehberimize bakılabilir; Yalova ve çevresinde kira uyuşmazlıklarına ilişkin hizmet kapsamı Yalova kira hukuku sayfasında açıklanmıştır.
Benzer Durumdaysanız
Bu bölüm hukuki tavsiye değil genel bilgilendirmedir; her dosya kendi delil durumuna göre değerlendirilir.
Kiraya veren tarafındaysanız: İhtiyacınızı doğuran olguyu (emeklilik, aile durumundaki değişiklik, şehir değişikliği, işyeri açma kararı) belgeleyen kayıtları ve bu olguyu bilen tanıkları dava dilekçesinde bildirmeniz beklenir. İhtarnamede belirttiğiniz ihtiyaç ile dava dilekçesindeki ihtiyacın örtüşmesi, aynı nitelikte boş bir taşınmazınızın bulunmaması ve yargılama boyunca taşınmazı satışa veya yeniden kiraya çıkarmamanız samimiyet değerlendirmesinde belirleyicidir. Kira artışı uyuşmazlıklarında kira artış hesaplama aracı, bedelin yeniden belirlenmesi taleplerinde kira tespit davası sayfası ayrı yolları anlatır.
Kiracı tarafındaysanız: Kiraya verenin aynı nitelikte boş taşınmazı olup olmadığı, ihtarname ile dava dilekçesi arasındaki tutarsızlıklar, satış ilanları ve ihtiyacın geçici niteliği savunmada öne çıkarılabilecek olgulardır. Kira sözleşmesinde tahliye anında taşınmazı eski hâline getirme taahhüdü varsa, "tadilatsız oturulamaz" savunmasının bu karara göre sınırlı bir etkisi olduğunu bilmekte yarar vardır.
Sık Sorulan Sorular
Samimi ihtiyaç ne demektir?
Yargıtay'a göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması; geçici değil devamlı olması; henüz doğmamış ya da gerçekleşmesi uzun süreye bağlı bir beklenti olmaması ve yargılama boyunca sürmesi gerekir. Bu karar, ölçütlerin tanık beyanı ve belgelerle birlikte değerlendirildiğini göstermektedir.
Tanık beyanı tek başına yeterli midir?
Kararda ihtiyaç, toplanan deliller ve dinlenen tanık beyanları birlikte değerlendirilerek kabul edilmiştir. Tanık, ihtiyacı doğuran olguyu doğrulayan bir delildir; belgeler ve taşınmaz kayıtlarıyla birlikte ele alınır. Aynı Dairenin başka kararlarında yargılama sırasında taşınmazın satışa çıkarılması gibi olgular sonucu kiracı lehine değiştirmiştir.
Kiracı, taşınmazın tadilatsız oturulamayacağını söyleyerek tahliyeyi engelleyebilir mi?
Bu kararda hayır. Kiracı sözleşmeyle tahliye anında taşınmazı eski hâline getirmeyi üstlendiğinden, esaslı tadilat gerekip gerekmediğine bakılmaksızın tahliyeye karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Sözleşmede böyle bir taahhüt yoksa değerlendirme farklı olabilir.
Hukuki Değerlendirme
Av. Mesut İLME
İlme Hukuk & Danışmanlık kurucu avukatı · Yalova Barosu Sicil No: 287. Karar özetleri ve değerlendirmeler bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık alınız.
Karar Tam Metni
3. Hukuk Dairesi 2019/4864 E. , 2019/9109 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmiştir. Davanın niteliği gereği duruşma isteğinin reddiyle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz isteğinin incelemesinin evrak üzerinde yapılmasına karar verilerek dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı; dava konusu taşınmazın kendisine miras yoluyla intikal ettiğini, davalı şirket ile aralarında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediklerini ve mevcut binanın inşa edildiğini, 1.,2. ve 5. katlardaki dairelerin arsa sahibi olarak kendisine verildiğini, kalan dairelerin ise davalı tarafından otele dönüştürüldüğünü, neticede binanın bir kısmının mesken bir kısmının otel olarak kullanılmaya başlandığını, 1. kattaki meskeni otel eklentisi olarak kullanılmak üzere davalı şirkete 17.10.2007 tarihli kira sözleşmesi ile 6 yıllığına kiraladığını ve davalı şirketçe taşınmaza tadilat yaptırıldığını, kira sözleşmesinin 19.10.2013 tarihinde sona erdiğini, taşınmazın tahliye edilmesi gerektiğinin kiracıya bildirilmesine rağmen tahliye edilmediğini, eşinin emekli olması, tek kızının eşinden ayrılması ve küçük bebeğinin olması nedeniyle özellikle kızına ve torununa destek olmak üzere ... 'e dönmeye karar verdiğini, davalı şirketin de kira süresi sonunda taşınmazı kontrata uygun teslim edeceğini düşündüğünden, Ekim ayında dairesini teslim almak için ...'e geldiğini ancak davalının taşınmazı teslim etmediğini, davalı şirketin taşınmazı tahliye etmemesi sebebiyle mülkiyeti kendisine ait olan taşınmazına yerleşemediğini ve başka bir ev kiralamak zorunda kaldığını, bu nedenle zorunlu ve devamlı konut ihtiyacı sebebiyle, kiralananın eski hali ile iade edilmek suretiyle tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı; ihtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerektiğini, devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyacın tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyacın da tahliye sebebi olarak kabul edilemeyeceğini, davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığının yeterli olmadığını, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerektiğini belirterek davanın reddini istemiştir. Mahkemece davanın reddine dair verilen hüküm, davacı tarafça temyiz edilmiş ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 13.04.2015 gün ve 2015/2769 E. 2015/3633 K. sayılı ilamı ile; kiralananın iade borcu doğmadan eski hale getirme istenemeyeceğinden, davacının eski hale getirme istemine ilişkin temyiz itirazları reddedilerek, tahliyeye ilişkin taşınmazın esaslı tadilat yapılmaksızın konut olarak kullanılıp kullanılamayacağı konusunda denetime elverişli rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmuştur. Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda; bilirkişi raporu doğrultusunda taşınmazın esaslı tadilat yapılmadan konut olarak kullanımının mümkün olmadığı belirtilerek davanın reddine dair verilen hüküm davacı tarafından temyiz edilmiş ve Dairemizin 20/09/2017 tarih ve 2017/4333 E. 2017/12368 K. Sayılı ilamı ile " Taraflar arasında akdedilen 20.10.2007 başlangıç tarihli ve altı yıl süreli kira sözleşmesi ile dava konusu dairenin otel binasına eklenti yapılarak kullanılmak üzere kiralanmış olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin ‘’Hususi Şartlar ‘’ başlıklı 4. maddesinde; ‘’Kiralanan mecur kira sözleşmesi bitiminde duvarlar kiralandığı zamanki haliyle, yerler laminat parke, oda kapıları Amerikan Kapı, banyo ve küçük wc kalebodur, mutfak hazır mutfak olarak değiştirilecek ayrıca yatak odasında bulunan gardrop yenilenerek yer sahibine teslim edilecektir.’’ hükmüne yer verilmiştir. Her ne kadar bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonrası alınan bilirkişi raporunda kiralananın esaslı tadilat yapılmaksızın kullanımının mümkün olmayacağı belirtilmiş ise de; sözleşme ile tahliye sırasında kiralananın eski hale getirilip teslim edileceği kararlaştırılmış olduğundan Mahkemece; sözleşmenin ‘’Hususi Şartlar ‘’ başlıklı 4. maddesi değerlendirilmek suretiyle, tahliye anında taşınmazın eski hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı konusunda bilirkişiden Yargıtay'ın denetimine elverişli ek rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmuştur. Mahkemece bozma ilamına uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; kiralananın tahliye anında esaslı tadilat yapılarak tahliye edilmesi gerektiğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyengeçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Somut olayda; Davacı ile davalı arasında 20/10/2007 başlangıç tarihli ve altı yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı dava dilekçesinde, konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi isteminde bulunmuştur. Toplanan delillerden, dinlenen tanık beyanlarından ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu anlaşılmaktadır. Sözleşmenin hususi şartlar 4. maddesinde; " Kiralanan mecur kira sözleşmesi bitiminde duvarlar kiralandığı zamanki haliyle, yerler laminat parke, oda kapıları Amerikan Kapı, banyo ve küçük wc kalebodur, mutfak hazır mutfak olarak değiştirilecek ayrıca yatak odasında bulunan gardrop yenilenerek yer sahibine teslim edilecektir." hususu kararlaştırılmıştır. Buna göre, davalıya tahliye halinde kiralananın eski hale getirilmesi yükümlülüğü getirilmiştir. Bozma ilamına uyularak alınan ek raporda " ... dava konusu taşınmazın tahliye anında projeye uygun olarak 3+1 bağımsız bölüm daire vasfına dönüştürülmesinin esaslı tadilat yapılmak suretiyle mümkün olabileceği belirlenmiş " olup, bu itibarla sözleşmedeki kararlaştırma gözetilmek suretiyle tahliye halinde kiralanandaki değişiklikler açısından esaslı tadilat gerekip gerekmeyeceğine bakılmaksızın mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, bozma gereği yerine getirilmeksizin yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün davacı taraf yararına HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 13/11/2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.