Ahşap kaplı uzun bir koridor; sol duvardaki kafesli pencerelerden gelen ışık zemine desen düşürüyor

Emsal Kararlar Kütüphanesi

Yargıtay, İstinaf ve Anayasa Mahkemesi'nin güncel ve emsal niteliğindeki kararlarını, hukuki incelemelerimizle birlikte bu arşivde bulabilirsiniz.

7 sonuç bulundu Kira Hukuku kategorisindeFiltreleri temizle

Kategoriler

Yargıtay25.09.2024

2023/3510 2024/2560

Depozitodan Hangi Kesintiler Yapılabilir? Hor Kullanma ile Olağan Aşınma Sınırı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracının depozito iadesi için başlattığı takibe yapılan itirazın iptali davası ile kiraya verenin hor kullanma tazminatı istediği karşı davayı birlikte incelemiş ve bölge adliye mahkemesinin kararını 25 Eylül 2024 tarihinde onamıştır. Karar, depozitonun iadesini isteyen kiracı aleyhine sonuçlanmıştır: kiracının kusurlu kullanımından doğan zarar depozitoyu aştığı için iade şartlarının oluşmadığı kabul edilmiş, depozito bu zarardan mahsup edilmiş ve kalan 14.496 TL kiracı ile müteselsil kefilden tahsil edilmiştir. Kararın kiracı yönünden sınırlayıcı bir yanı da vardır. Kiraya veren başlangıçta onarım bedeli, depo masrafı ve geç tahliye zararı dâhil yaklaşık 295 bin TL maddi zarar ileri sürmüş; mahkeme bunun yalnız hor kullanma olarak nitelenebilen kalemlerini, yani iç kapılar, mutfak dolapları, bahçe aydınlatması ve otopark kapısındaki hasarı ve onarım süresince yoksun kalınan kirayı hesaba katmıştır. Kiraya verenin olağan kullanımdan doğan yıpranmanın da kiracıya yüklenmesi gerektiği yönündeki temyiz itirazı reddedilmiştir. Daire ayrıca tek taraflı hazırlanan ve itiraza uğrayan tespit dosyasındaki bilirkişi raporuna dayanarak hesap yapılamayacağını, teknik sorunun yargılamada alınan bilirkişi raporuyla çözülmesi gerektiğini vurgulamıştır. Karar, depozitodan yapılacak kesintinin ispatlanmış hasarla sınırlı olduğunu ve teslim anındaki durumun nasıl belgelendiğinin sonucu belirlediğini gösteren bir örnektir.

Kararı İncele

Yargıtay24.10.2018

2017/16112 2018/17854

Tahliye Taahhüdünde Tarihe İtiraz Edilirse İcra Mahkemesi Tahliyeye Karar Verebilir mi?

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesinin başında imzalatılan adi yazılı tahliye taahhüdüne dayanan icra takibinde, kiracının belgenin tarihine karşı çıkmasının sonuçlarını ele almıştır. Kiracı, itirazında taşınmazı ilk kiraladığı sırada kendisine formalite diye bir evrak imzalatıldığını söylemiş; icra mahkemesi ve bölge adliye mahkemesi bu beyanı tarihe yönelik açık bir itiraz saymayarak itirazın kaldırılmasına karar vermiştir. Daire, noterlikçe düzenlenmemiş ya da tasdik edilmemiş bir taahhütte imza kabul edilse bile tarihin inkâr edilmesi hâlinde alacaklının icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemeyeceğini, uyuşmazlığın yargılamayı gerektirdiğini belirterek bölge adliye mahkemesi kararını kaldırmış ve ilk derece kararını bozmuştur. Karar kiracı lehinedir: taahhüdün kira ilişkisinin kurulduğu sırada imzalatıldığı yönündeki savunma, icra mahkemesindeki dar yargılamada tahliye kararı verilmesini engellemektedir. Kiraya veren açısından sonuç, tahliyenin ancak genel mahkemede açılacak davayla elde edilebileceği ve tarihin boş bırakıldığı iddiasını kiracının yazılı delille ispatlaması gerektiğidir. İnceleme, itiraz dilekçesindeki ifadenin nasıl nitelendirildiğini, bölge adliye mahkemesinin itiraz sebebinin genişletilemeyeceği yönündeki gerekçesinin neden yeterli görülmediğini ve tarafların bundan sonra izleyebileceği yolları ele almaktadır.

Kararı İncele

Yargıtay21.05.2026

2025/4986 2026/3318

Arazi Üzerindeki Tesis İçin Kira Tespit Davası Açılabilir mi? (Galip Vasıf Ölçütü)

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, hazır beton üretim tesisi olarak kiralanan bir arazi hakkında açılan kira tespit davasında, kiralananın çatılı iş yeri sayılıp sayılamayacağı sorusunu bozma sebebi yaptı. Kiracı lehine bir karardır: ilk derece mahkemesi ve bölge adliye mahkemesi aylık kira bedelini brüt 523.125 TL olarak tespit etmişken Yargıtay, bilirkişi raporundan kiralananın galip vasfının anlaşılamadığını, bu yüzden raporun denetime elverişli olmadığını belirterek kararı kiracı yararına bozdu. Daire, kira tespiti talebinin ancak konut ve çatılı iş yeri kiralarında ileri sürülebileceğini, bunun dışındaki kiralarda kira tespiti istenemeyeceğini açıkça yazdı. Bu nedenle arazi, açık alan ve üzerindeki yapılardan oluşan karma kiralamalarda önce galip vasıf belirlenmeli; yapıların büyüklüğü, sabit olup olmadığı, açık alanın ölçüsü ve kullanım amacı uzman bilirkişi eşliğinde keşifle saptanmalıdır. Karar ayrıca kesinlik sınırının üç aylık kira tutarı toplamı üzerinden hesaplandığını ve eski kiracı lehine yüzde on hak ve nesafet indiriminin derece mahkemelerince uygulandığını gösteriyor. Eski kiracıya uygulanan indirim oranı bu kararda tartışılmadı; bozma yalnız nitelik tespitine ilişkindir.

Kararı İncele

Yargıtay26.05.2025

2025/1495 2025/3048

Tahliye Davasında Arabuluculuğa Ne Zaman Başvurulmalı? (Erken Başvuru Tuzağı, Yargıtay 2025)

Kira uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023'ten beri dava şartı olan arabuluculuğa, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında ne zaman başvurulacağı bölge adliye mahkemeleri arasında çelişki yaratmıştı. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, dava açma süresi başlamadan yapılan arabuluculuk başvurusunun dava şartını karşılamadığını söyleyip davayı usulden reddetmiş; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi ise kanunda böyle bir sınır bulunmadığı gerekçesiyle aynı durumdaki davanın esasına girilmesi gerektiğine karar vermişti. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, uyuşmazlığın giderilmesi istemi üzerine 26.05.2025 tarihinde oybirliğiyle Bursa çizgisini benimsedi: belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin sonunda, belirsiz sürelilerde fesih dönemi ve bildirim sürelerine göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılacak ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, dava şartı arabuluculuk başvurusu tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra, yani dava açma süresi içinde yapılmalıdır. Gerekçenin çekirdeği, arabuluculuğun bir hukuk uyuşmazlığının varlığını ön koşul olarak araması ve dava hakkı doğmadan ortada çıkarılmış bir uyuşmazlık bulunmamasıdır; kiraya verenin süre kaybı da yoktur, çünkü başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez. Karar, süresi gelmeden arabulucuya başvuran kiraya veren aleyhine, kiracı lehine sonuç doğurur: erken başvuruyla açılan dava, esasına girilmeden usulden reddedilir.

Kararı İncele

Yargıtay27.03.2019

2019/1642 2019/2625

Evi Yeni Satın Alan Ev Sahibi Kiracıyı Ne Zaman Tahliye Edebilir?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiralananı sonradan satın alan yeni malikin ihtiyaç nedeniyle açtığı tahliye davasında iki ayrı bozma sebebi tespit ederek yerel mahkemenin tahliye kararını kaldırmıştır. Karar kiracı lehinedir. İlk bozma sebebi kiralananın niteliğine ilişkindir. İhtiyaç iddiasına dayalı tahliye davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabilir. Dosyada 3.540 metrekarelik dutluk vasıflı taşınmazın yalnızca 415,17 metrekaresinde yapı bulunduğu, yani açık alanın üstü örtülü alandan fazla olduğu keşifle belirlenmiştir. Daire, üstün vasıf ölçütünü kiralananın tahsis olunduğu kullanım amacına göre onu tanımlayan nitelik olarak tarif etmiş ve taşınmazın adi kira hükümlerine tabi bulunduğunu, dolayısıyla ihtiyaç sebebiyle tahliye istenemeyeceğini belirtmiştir. İkinci bozma sebebi süreye ilişkindir. Yeni malik taşınmazı 30 Ocak 2013 tarihinde satın almış, durumu 20 Şubat 2013 tarihli ihtarnameyle kiracılara bildirmiş, ancak davayı 11 Haziran 2013 tarihinde açmıştır. Daire, edinme tarihinden itibaren altı ay beklenmeden açılan davanın süresinde açılmadığına hükmetmiştir. Kararın kalıcı değeri, yeni malikin önünde birbirinden bağımsız işleyen iki ayrı yol bulunduğunu ve bu yollara ait bir aylık bildirim ile altı aylık bekleme sürelerinin farklı işlevler taşıdığını açıkça ortaya koymasıdır.

Kararı İncele

Yargıtay02.11.2021

2017/1289 2021/1314

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Yargıtay Hangi Şartları Arıyor?

Kira bedelini geciktiren kiracıya karşı açılan iki haklı ihtar davasında tartışma çoğu zaman kiranın ödenip ödenmediği değil, ihtarların usulüne uygun olup olmadığı üzerinde düğümlenir. Hukuk Genel Kurulu bu kararında, tahliyeye hükmedilebilmesi için aranan şartları tek metinde toplamıştır: aynı kira süresi içinde iki ayın kira bedelinin muaccel olduğu hâlde ödenmemesi, kiraya verenin ödenmeyen her bir ay için ayrı ayrı ihtar göndermesi, ihtarların muacceliyetten sonra düzenlenmesi ve aynı kira yılı içinde tebliğ edilmesi. İhtar metninin hangi ayın kirasının ödenmediğini, bedelin otuz gün içinde ödenmesi gerektiğini ve ödenmemesi hâlinde tahliye davası açılacağını içermesi aranmaktadır. Ödenmeyen aylar üst üste gelse dahi tek ihtarname yeterli sayılmamaktadır. Karar sonucu itibarıyla kiraya veren lehinedir. Kiracı iki ayın kirasını da ihtarlar kendisine ulaştıktan sonra ödemiş olmasına rağmen tahliye kararı yerinde bulunmuş; kararda ihtarın tebliğinden sonra yapılan ödemenin kiraya verenin haklılığını ortadan kaldırmayacağı açıkça belirtilmiştir. Buna karşılık aynı gerekçe kiracı bakımından somut savunma başlıkları da üretmektedir: iki ayın tek ihtarnamede birleştirilmesi, ihtarların farklı kira yıllarına dağılması, ihtarda otuz günlük süre ve tahliye ikazının bulunmaması ya da davanın kira yılının bitiminden itibaren bir aylık süre geçtikten sonra açılması hâlinde talep reddedilir.

Kararı İncele

Yargıtay13.11.2019

E. 2019/4864 K. 2019/9109

İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Samimi İhtiyaç Nasıl İspatlanır? (Yargıtay Konut İhtiyacı Emsali)

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, konut ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davasında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun toplanan deliller ve tanık beyanlarıyla ispatlandığını kabul ederek, davayı reddeden ilk derece mahkemesi hükmünü kiraya veren lehine bozmuştur. Olayda kiraya veren, kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle edindiği daireyi otel eklentisi olarak kullanılmak üzere altı yıllığına bir şirkete kiralamış; sözleşme süresi dolunca eşinin emekli olması, kızının eşinden ayrılması ve küçük torununa destek olma gereksinimiyle bu daireye yerleşmek istemiş, kiracı taşınmazı teslim etmeyince başka bir ev kiralamak zorunda kalmıştır. Yerel mahkeme iki bozma kararına rağmen, dairenin esaslı tadilat yapılmadan konut olarak kullanılamayacağı gerekçesiyle davayı üçüncü kez reddetmiştir. Yargıtay, ihtiyacın samimiyetinin tanık beyanlarıyla ortaya konduğunu, kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde kiracının tahliye anında taşınmazı eski hâline getirerek teslim etmeyi üstlendiğini, bu nedenle esaslı tadilat gerekip gerekmediğine bakılmaksızın tahliyeye karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir. Karar, ihtiyaç sahibi kiraya veren LEHİNE ve kiracı şirket ALEYHİNE sonuçlanan bir bozma kararıdır; ihtiyaç davalarında samimiyet ölçütlerinin nasıl uygulandığını ve taşınmazın fiziki durumuna dayalı savunmanın sınırını gösterir.

Kararı İncele