İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Yargıtay Hangi Şartları Arıyor?
Karar Özeti
Kira bedelini geciktiren kiracıya karşı açılan iki haklı ihtar davasında tartışma çoğu zaman kiranın ödenip ödenmediği değil, ihtarların usulüne uygun olup olmadığı üzerinde düğümlenir. Hukuk Genel Kurulu bu kararında, tahliyeye hükmedilebilmesi için aranan şartları tek metinde toplamıştır: aynı kira süresi içinde iki ayın kira bedelinin muaccel olduğu hâlde ödenmemesi, kiraya verenin ödenmeyen her bir ay için ayrı ayrı ihtar göndermesi, ihtarların muacceliyetten sonra düzenlenmesi ve aynı kira yılı içinde tebliğ edilmesi. İhtar metninin hangi ayın kirasının ödenmediğini, bedelin otuz gün içinde ödenmesi gerektiğini ve ödenmemesi hâlinde tahliye davası açılacağını içermesi aranmaktadır. Ödenmeyen aylar üst üste gelse dahi tek ihtarname yeterli sayılmamaktadır. Karar sonucu itibarıyla kiraya veren lehinedir. Kiracı iki ayın kirasını da ihtarlar kendisine ulaştıktan sonra ödemiş olmasına rağmen tahliye kararı yerinde bulunmuş; kararda ihtarın tebliğinden sonra yapılan ödemenin kiraya verenin haklılığını ortadan kaldırmayacağı açıkça belirtilmiştir. Buna karşılık aynı gerekçe kiracı bakımından somut savunma başlıkları da üretmektedir: iki ayın tek ihtarnamede birleştirilmesi, ihtarların farklı kira yıllarına dağılması, ihtarda otuz günlük süre ve tahliye ikazının bulunmaması ya da davanın kira yılının bitiminden itibaren bir aylık süre geçtikten sonra açılması hâlinde talep reddedilir.
Hukuki Değerlendirme
Kararın Önemi
Kira bedelini düzenli olarak geciktiren kiracıya karşı kiraya verenin elindeki en pratik yol, temerrüt yolunun yanında yer alan iki haklı ihtar nedeniyle tahliyedir. Buna rağmen bu davaların önemli bir kısmı esasa hiç girilmeden, ihtarların biçimine veya zamanına ilişkin bir eksiklik yüzünden reddedilir. Hukuk Genel Kurulu bu kararında, dağınık daire uygulamasını tek bir metinde toplayarak tahliyeye karar verilebilmesi için aranan şartları sıralamış ve kiracıların en çok dayandığı savunmayı — "ihtar bana ulaştıktan sonra kirayı ödedim" — açık biçimde karşılamıştır. Karar sonucu itibarıyla kiraya veren lehinedir; ancak sıraladığı biçim şartları, ihtarlarını özensiz düzenleyen kiraya verene karşı kiracıyı koruyan bir savunma listesi de üretmektedir.
Somut Olay
Taraflar arasında 24.08.2012 başlangıç tarihli, bir yıl süreli ve aylık 1.500,00 TL bedelli bir işyeri kirası bulunmaktadır. Sözleşmeye göre kira, her ayın yirmi beşinci günü kiraya verenin banka hesabına yatırılacaktır. Kiracı 2013 yılının Haziran ve Temmuz aylarına ait kira bedellerini vadesinde ödememiştir. Kiraya veren Haziran ayı için 10.07.2013 tarihinde, Temmuz ayı için ise 02.08.2013 tarihinde olmak üzere iki ayrı noter ihtarnamesi göndermiştir. Kiracı Haziran kirasını 14.08.2013, Temmuz kirasını ise 26.08.2013 tarihinde, yani her ikisini de ihtarlar tebliğ edildikten sonra ödemiştir.
Sulh hukuk mahkemesi tahliyeye karar vermiş; kapatılan 6. Hukuk Dairesi, sözleşmedeki muacceliyet kaydı nedeniyle kiracının tacir olup olmadığının araştırılması gerektiğini belirterek kararı bozmuştur. Bozmanın dayanağı, kiracı aleyhine düzenleme yasağını getiren kanunun TBK m.346 hükmünün tacir kiracılı işyeri kiralarında bir süre uygulanmayacak olmasıdır. Mahkeme direnmiş, uyuşmazlık bu şekilde Genel Kurul önüne gelmiştir.
Mahkemenin Gerekçesi
Genel Kurul, davanın dayanağının sözleşmedeki muacceliyet kaydı değil doğrudan kanun hükmü olduğunu ortaya koyarak direnmeyi yerinde bulmuştur. Kararın kalbi, iki haklı ihtar kurumunun temerrüt yolundan farkını açıklayan bölümdür: kira bedeli vadesinde ödenmediğinde kiraya verene, kanunun TBK m.315 hükmü uyarınca süre vererek fesih yetkisi tanınmıştır. Kiracı bu sürede öderse sözleşme feshedilemez. İşte kanun koyucu, kiracının her ay borcunu ancak ihtar üzerine ödemesi biçimindeki bu "ihtar ile ödeme" düzeninin suistimal edilmesini önlemek için TBK m.352/2 hükmünü ayrıca getirmiştir. İki kurumun ortak zemini kiranın ödenmemesi ya da ihtardan sonra geç ödenmesidir; sonuçları ise farklıdır.
Karar, tahliyeye hükmedilebilmesi için aranan şartları şöyle sıralamaktadır: aynı süre içinde kiracının, muaccel olduğu hâlde iki ayın kira bedelini ödememiş olması; kiraya verenin ödenmeyen her bir ay için ayrı ayrı ödeme ihtarında bulunması; ihtarların kira bedelleri muaccel olduktan sonra gönderilmesi. Ödenmeyen aylar üst üste gelen iki ay olsa dahi her ay için ayrı ihtar aranır. İhtar; hangi ayın kira bedelinin ödenmediğini, bedelin otuz gün içinde ödenmesi gerektiğini ve ödenmediği takdirde tahliye davası açılacağı ikazını içermelidir. İhtarların bir kira dönemi içindeki aylara ilişkin olması ve o yıl içinde kiracıya tebliğ edilmesi zorunludur.
Aynı kira süresi şartı bir ön şart olarak nitelendirilmiştir. Bundan anlaşılması gereken; sözleşme bir yıldan kısa ise kararlaştırılan süre, bir yıllık ise ilk yıl ve kanunun TBK m.347 hükmü uyarınca birer yıl uzayan dönemler, daha uzun süreli kiralarda ise başlangıç tarihine göre hesaplanan birer kira yılıdır.
Kiracının savunmasına verilen cevap ise tektir ve açıktır: ihtar tebliğ edildikten sonra ödeme yapılması kiraya verenin haklılığını ortadan kaldırmaz. Somut olayda kiracı iki ayın kirasını da geç ödediği ve gönderilen ihtarlar sayılan şartları taşıdığı için tahliye kararı usul ve kanuna uygun bulunmuştur.
Sonuç ve Uygulamadaki Etkisi
Karar, iki haklı ihtar davasında tartışmanın "kira ödendi mi" değil "ihtarlar usulüne uygun mu" ekseninde yürüdüğünü göstermektedir. Kiraya veren açısından pratik sonuç, iki ödenmeyen ay için tek bir ihtarname göndermenin davayı baştan kaybettirdiğidir; her ay kendi ihtarını ister. İhtarın vadeden önce gönderilmesi de sonucu değiştirir, çünkü henüz muaccel olmamış bir borç için haklı ihtardan söz edilemez.
Kiracı açısından ise en önemli tespit, gecikmeyi sonradan kapatmanın tahliye riskini kaldırmadığıdır. Buna karşılık kiracının elinde somut savunma başlıkları vardır: ihtarların farklı kira yıllarına dağılmış olması, tek ihtarla iki ayın birlikte istenmesi, ihtarda otuz günlük süre ve tahliye ikazının bulunmaması, ihtarın kira yılı içinde tebliğ edilmemiş olması. Bu davanın süresi de sınırlıdır: kanunun TBK m.352/2 hükmü, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılmasını aramaktadır. Bu süre kaçırıldığında hak, o kira yılı bakımından kullanılamaz.
Kurumun geçmişi de kararda gösterilmiştir: iki haklı ihtar, mülga 6570 sayılı Kanun m.7 hükmünün ilgili bendinde düzenlenmişken bugünkü düzenlemeye taşınmıştır. Bu süreklilik, eski dönem içtihadının bugün de yol gösterici olmasını açıklamaktadır.
Benzer Durumdaysanız
Kiraya verenseniz, ihtarları göndermeden önce her ayın vadesinin geçtiğini ve ihtarların ayrı ayrı düzenlendiğini kontrol ediniz; ihtar metninde ay, otuz günlük süre ve tahliye ikazı yer almalıdır. Kiracıysanız, size ulaşan ihtarların tarihlerini ve hangi aylara ait olduğunu bir arada değerlendiriniz — ihtarların aynı kira yılına ait olup olmadığı çoğu zaman sonucu belirler. Tahliye davasının şartları, süreleri ve diğer sebepleri için tahliye davası rehberimizi inceleyebilir, kira uyuşmazlıklarında izlenecek yol için kira hukuku sayfamıza bakabilirsiniz. Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosyanın sözleşme metni, ihtar tarihleri ve ödeme kayıtları farklı olduğundan sonuç dosyaya göre değişir.
Sık Sorulan Sorular
İhtar geldikten sonra kirayı ödersem tahliye edilir miyim?
Ödeme yapmanız borcu sona erdirir, ancak karara göre ihtarın tebliğinden sonra yapılan ödeme kiraya verenin haklılığını ortadan kaldırmaz. Kararda kiracı her iki ayın kirasını da sonradan ödemiş, buna rağmen tahliyeye hükmedilmiştir. Tahliye riskini doğuran şey borcun ödenmemiş kalması değil, aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara sebebiyet verilmiş olmasıdır.
İki ay üst üste ödenmediyse tek ihtar yeterli olur mu?
Hayır. Karar bu noktayı özellikle vurgulamaktadır: ödenmeyen aylar üst üste gelen iki ay bile olsa, kiraya verenin her ay için ayrı ihtar çekmiş olması aranır. İki ayı tek ihtarnamede birleştirmek, iki haklı ihtar şartının oluşmaması sonucunu doğurur.
İhtarnamede nelerin yazması gerekir?
Karara göre ihtar; hangi ayın kira bedelinin ödenmediğini, bu bedelin otuz gün içinde ödenmesi gerektiğini ve ödenmemesi hâlinde tahliye davası açılacağı ikazını içermelidir. İhtarın ilgili ayın kira bedeli muaccel olduktan sonra gönderilmesi ve aynı kira yılı içinde tebliğ edilmesi zorunludur.
Tahliye davası ne zamana kadar açılmalıdır?
Kanunun TBK m.352/2 hükmü, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılmasını öngörmektedir. Bu süre içinde dava açılmazsa, o kira yılına ilişkin ihtarlara dayanılarak tahliye istenemez.
Hukuki Değerlendirme
Av. Mesut İLME
İlme Hukuk & Danışmanlık kurucu avukatı · Yalova Barosu Sicil No: 287. Karar özetleri ve değerlendirmeler bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık alınız.
Karar Tam Metni
Hukuk Genel Kurulu 2017/1289 E. , 2021/1314 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
- Taraflar arasındaki “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Konya 3. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
- Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
- Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ Davacı İstemi: 4. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı arasında 24.08.2012 tarihli ve aylık 1.500TL kira bedelli bir yıllık kira sözleşmesi imzalandığını, kira sözleşmesi ile taşınmazın aylık kira bedelinin davalı tarafından her ayın yirmibeşinci günü müvekkilinin banka hesabına yatırılacağının kararlaştırıldığını, davalının 2012 yılının (doğrusu 2013 yılı) Haziran ve Temmuz ayları kira bedellerini ödemediğini ve kendisine iki haklı ihtar çekilmesine sebebiyet verdiğini, Haziran ayına ait kira bedelinin ödenmemesi üzerine 10 Temmuz 2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 12916 yevmiye numaralı ve Temmuz ayına ait kira bedelinin ödenmemesi üzerine 02 Ağustos 2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 14147 yevmiye numaralı ihtarname keşide edildiğini, davalının Haziran ayının kira bedelini 14.08.2013 tarihinde, Temmuz ayının kira bedelini ise ancak kira sözleşmesinin bittiği tarihten sonra 26.08.2013 tarihinde ödediğini, davalının kiralanan taşınmazı hâlen kullandığını ileri sürerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352/2. maddesi gereğince kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı Cevabı: 5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının ihtara konu ettiği kira bedellerinin müvekkili tarafından ödendiğini, davacının dayandığı TBK’nın 352/2. maddesinin aynı Kanun’un 315. maddesi ile birlikte değerlendirilmesinin gerektiğini, kiracının kira bedelini belirlenen vadeden sonra fakat otuz günlük mehil süresi içerisinde yatırması hâlinde kiraya verenin kira sözleşmesini feshedemeyeceğini, TBK’nın 352. maddesine göre verilen ihtarlar neticesinde kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ermeyeceğini, davacı tarafın müvekkilinden kaynaklanan herhangi bir zararı bulunmadığı gibi dava açılmasında hukukî yararın da bulunmadığını, Konya 3. Noterliğinin 09.07.2013 tarihli ve 13454 yevmiye numaralı ihtarnamesinde açıklandığı üzere davacının, müvekkilinin Selçuklu Belediyesinden alacağı ruhsat başvurusunun olumsuz sonuçlanması için verdiği dilekçe nedeniyle müvekkiline ruhsat verilmediğini, müvekkilinin kiralananda mesleki faaliyetini yapmasının davacı tarafından engellendiğini, müvekkilinin işyerini çalıştıramadığından yapmış olduğu masraflar ile davacıya aksatmadan ödediği kiralar nedeniyle mağdur olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkeme Kararı: 6. Konya 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 24.12.2013 tarihli ve 2013/1166 E., 2013/1548 K. sayılı kararı ile; tarafların iddialarının ve ibraz ettikleri delillerin değerlendirildiği, bir kira dönemi içerisinde davalı tarafın iki haklı ihtar çekilmesine sebebiyet verdiği gerekçesiyle davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı: 7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 06.03.2014 tarihli ve 2014/2484 E., 2014/2629 K. sayılı kararı ile; “…Dava, iki haklı ihtar sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346. maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2. maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7. maddesinde de; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346. maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 sayılı Yasanın geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 sayılı Yasanın 53. maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir. Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 24.3.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Kiralanan davalı tarafından S.P.A. Terapi Güzellik Şifa Merkezi olarak işyeri amaçlı kullanılmak üzere kiralanmıştır. Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 3. maddesinde kira ödemelerinden herhangi bir zamanında ödenmediği takdirde o yıla ait kalan kira paralarının tamamının muaccel hale geleceği kararlaştırılmıştır. Dosya içeriğinden kiracının TTK.nu kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak, tacir olması durumunda hakkında TBK.nun 346. maddesinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı gözetilmeli, tacir olmadığının anlaşılması halinde ise; yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun davalı kiracı yönünden geçersiz hale geldiği kabul edilerek değerlendirmenin buna göre yapılması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, bu husus üzerinde durulmadan yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırıdır.” gerekçesi ile karar bozulmuştur. Direnme Kararı: 9. Konya 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 05.03.2015 tarihli ve 2015/134 E., 2015/306 K. sayılı kararı ile; Özel Daire, davalının tacir olup olmadığının araştırılması gerektiğini belirtmiş ise de, davalı tarafın dava dilekçesinin tebliğ edilmesinden itibaren yargılama aşamasında kendisinin tacir olduğu yönünde herhangi bir iddia ve savunmada bulunmadığı, kira sözleşmesindeki iki haklı ihtarın kendisi açısından geçerli olmadığı yönünde bir itirazının da bulunmadığı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na (HMK) göre hukuk mahkemesinin ceza yargılamasında olduğu gibi re’sen araştırma yükümlülüğünün bulunmadığı, ayrıca davalının tacir olup olmadığını araştırmayı gerektirecek kanuni bir zorunluluğun da olmadığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir. Direnme Kararının Temyizi: 10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK 11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda mahkemece, davalı kiracının tacir olup olmadığının araştırılmasının gerekip gerekmediği buradan varılacak sonuca göre iki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilip verilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE 12. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle kira sözleşmesinin hukuksal niteliğinin açıklanmasında yarar vardır. 13. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir. 14. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır. 15. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelini ödemesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. TBK’nın 301. maddesine göre “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür. 16. Bu aşamada “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye" davaları hakkında açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır. 17. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davaları 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Kanun) 7. maddesinin 1. fıkrasının (e) bendinde düzenlenmekte iken TBK’nın 352. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre: “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” Görüldüğü üzere TBK’nın 352/1. maddesinde “yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olma” kavramına yer verilmiştir. 18. Daha önce de belirtildiği gibi kira sözleşmesinde kiracının esas edimi kiralananın kullanımı karşılığında ödemeyi üstlendiği kira bedelidir. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür (TBK m. 314). Ödeme günü geçmesine rağmen kira bedelinin ödenmemesi hâlinde, kiraya verene TBK’nın 315. maddesi uyarınca temerrüt ihtarında bulunarak verilecek sürede ödeme yapılmadığı takdirde sözleşmeyi fesih yetkisi tanınmıştır. Kiracının bu temerrüt ihtarıyla verilen sürede ödemeyi yapması hâlinde, TBK’nın 315. maddesi gereğince kiraya verenin kira sözleşmesini fesih yetkisi yoksa da kanun koyucu, TBK’nın 352/2. maddesindeki düzenleme ile kiracının kira bedelini her defasında temerrüt ihtarıyla ödemesi durumuna karşı kiraya vereni koruyarak bu “ihtar ile ödeme” nin suistimal edilmesini önlemek istemiştir. Genel itibariyle her iki düzenlemenin (TBK m. 315 ve m. 352/2) kiracının sözleşmeyle ödemeyi üstlendiği kira parasını ödememe ya da (ihtarın tebliğinden sonra olmak üzere) geç ödeme sebebine dayandığını söyleyebiliriz. 19. İhtarın kira bedelinin belirli bir ifa zamanında ödenmemesi nedeniyle gönderilmiş olmasıyla kiraya verenin haklı sayılması gerekir. İki haklı ihtarın aynı kira süresi içinde yapılması bir ön şart olarak sayılmaktadır. Aynı kira süresinden anlaşılması gereken ise, kira sözleşmesi bir yıldan kısa süreli olduğunda taraflarca kararlaştırılmış olan bu süre, kira sözleşmesi bir yıl ise bu ilk bir yıl ve TBK’nın 347/1. maddesi uyarınca birer yıl yenilemelerde uzayan birer yıllarda, bir yıldan daha uzun süreli kiralarda ise kiranın başlangıç tarihine göre hesaplanabilecek olan birer kira yılı veya bir kira yılını aşan sürenin anlaşılması gerekir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 1304-1305). 20. İki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, aynı süre içinde kiracının muaccel olduğu hâlde iki ayın kira bedelini ödememesi, kiraya verenin de ödenmeyen her bir ay kira bedeli için kiracıya ayrı ayrı ödeme ihtarında bulunmuş olması gerekmektedir. İhtarların kira bedellerinin muaccel olması sonrasında yapılması gerekir. Ödenmeyen aylar üst üste gelen iki ay bile olsa kiraya verenin her ay kira bedeli için ayrı ihtar çekmiş olması aranır. İhtar ile hangi ayın kira bedelinin ödenmediği ve kira bedelinin otuz gün içerisinde ödenmesi gerektiği, ödenmediği takdirde tahliye davasının açılacağı ikazlarını içermelidir. İki haklı ihtarın bir kira döneminde ve bir yıl içindeki aylarla ilgili olması ve o yıl içinde kiracıya tebliğ edilmesi zorunludur. İhtar kiracıya tebliğ edildikten sonra ödeme yapılması kiraya verenin haklılığını ortadan kaldırmaz (Kanık, 1306). 21. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında 24.08.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmıştır. Kira sözleşmesi ile taşınmazın aylık kira bedelinin davalı tarafından her ayın yirmibeşinci günü davacı kiraya verenin banka hesabına yatırılacağı kararlaştırılmıştır. Davalının 2013 yılının Haziran ve Temmuz ayları kira bedellerini ödememesi üzerine, davacı tarafından Haziran ayına ait kira bedeli için 10.07.2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 12916 yevmiye numaralı ihtarname, Temmuz ayına ait kira bedeli için ise 02.08.2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 14147 yevmiye numaralı ihtarname keşide edilmiştir. Davalının, Haziran ayının kira bedelini 14.08.2013 tarihinde, Temmuz ayının kira bedelini ise 26.08.2013 tarihinde ödediği anlaşılmaktadır. Bu durumda kiracının, kira bedellerini sözleşmede kararlaştırılan sürede ödemediği, kendisine iki haklı ihtar keşide edilmesine sebebiyet verdiği ve keşide edilen ihtarların yukarıda belirtilen şartları taşıdığı sonucuna varılmış olup, mahkemece iki haklı ihtar nedeniyle kiracının kiralanandan tahliyesine ilişkin direnme kararı usul ve yasaya uygun olup, yerindedir. 22. Ne var ki, Özel Dairece bozma nedenine göre davanın esasına yönelik diğer temyiz itirazları incelenmediğinden, bu yönde inceleme yapılmak üzere dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerekir.
IV. SONUÇ: Açıklanan nedenlerle; Direnme uygun olup davalı vekilinin sair yönlere ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE, Ancak karar düzeltme yolunun açık olması sebebiyle öncelikle mahkemesince Hukuk Genel Kurulu kararının taraflara tebliği ile karar düzeltme yoluna başvurulması hâlinde dosyanın Hukuk Genel Kuruluna, başvurulmaması hâlinde ise mahkemesince doğrudan YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 02.11.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.