Karar Özeti
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, hazır beton üretim tesisi olarak kiralanan bir arazi hakkında açılan kira tespit davasında, kiralananın çatılı iş yeri sayılıp sayılamayacağı sorusunu bozma sebebi yaptı. Kiracı lehine bir karardır: ilk derece mahkemesi ve bölge adliye mahkemesi aylık kira bedelini brüt 523.125 TL olarak tespit etmişken Yargıtay, bilirkişi raporundan kiralananın galip vasfının anlaşılamadığını, bu yüzden raporun denetime elverişli olmadığını belirterek kararı kiracı yararına bozdu. Daire, kira tespiti talebinin ancak konut ve çatılı iş yeri kiralarında ileri sürülebileceğini, bunun dışındaki kiralarda kira tespiti istenemeyeceğini açıkça yazdı. Bu nedenle arazi, açık alan ve üzerindeki yapılardan oluşan karma kiralamalarda önce galip vasıf belirlenmeli; yapıların büyüklüğü, sabit olup olmadığı, açık alanın ölçüsü ve kullanım amacı uzman bilirkişi eşliğinde keşifle saptanmalıdır. Karar ayrıca kesinlik sınırının üç aylık kira tutarı toplamı üzerinden hesaplandığını ve eski kiracı lehine yüzde on hak ve nesafet indiriminin derece mahkemelerince uygulandığını gösteriyor. Eski kiracıya uygulanan indirim oranı bu kararda tartışılmadı; bozma yalnız nitelik tespitine ilişkindir.
Hukuki Değerlendirme
Kararın Önemi
Kira tespit davalarında tartışma çoğu zaman "yeni kira bedeli ne kadar olmalı" sorusuna odaklanır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.05.2026 tarihli bu kararı ise daha önceki bir soruya işaret ediyor: bu kiralanan için kira tespit davası hiç açılabilir mi? Daire, 6098 sayılı Kanun m.344 ve devamı hükümleri gereği kira tespiti talebinin yalnız konut ve çatılı iş yeri kiralarından doğan uyuşmazlıklarda ileri sürülebileceğini, bunun dışındaki kiralarda kira tespiti istenemeyeceğini açıkça yazıyor. Arazi, açık saha ve üzerindeki yapılardan oluşan karma kiralamalarda bu yüzden önce "galip vasıf" belirlenmeli; kiralananın baskın niteliği çatılı iş yeri değilse dava temelden düşer.
Karar aynı zamanda bilirkişi raporunun denetime elverişliliği bakımından da ölçü koyuyor. Rapor kira bedelini rakamlandırmış, mahkeme de bu rakamı hükme esas almış; ancak rapordan kiralananın galip vasfının anlaşılamaması tek başına bozma sebebi sayılmış. Yani nitelik tespiti, bedel tespitinin önünde ayrı bir eşik olarak duruyor. Bu yönüyle karar, /kira-tespit-davasi sayfasında anlatılan genel şartların "hangi kiralanan" ayağına dair ilkesel bir emsal niteliğinde.
Somut Olay
Kiralanan, 01.01.2011 başlangıç tarihli ve on yıl süreli sözleşmeyle hazır beton üretim tesisi olarak kullanılmak üzere kiralanmış bir taşınmaz. Sözleşmede kiralanan "arazi, üzerinde bulunan idari binalar ve yapılar" olarak tanımlanmış; depo binası, laboratuvar binası ve kompresör binası gibi yapılar sözleşmede ayrıca sayılmış. Taşınmazın mülkiyeti 2014 yılında davacıya geçmiş.
Davacı kiraya veren, ödenen aylık net 63.557,49 TL kira bedelinin emsallerine göre düşük olduğunu ileri sürerek 01.01.2023 tarihinden itibaren aylık brüt 1.050.000 TL kira tespiti istemiş. Davalı kiracı ise taşınmazın beton santrali olarak kiralandığını, üzerindeki yapıların basit ve sökülebilir nitelikte olduğunu, dolayısıyla çatılı iş yeri sayılamayacağını ve istenen bedelin fahiş olduğunu savunmuş.
İlk derece mahkemesi keşif ve bilirkişi raporuna dayanarak kiralananın galip vasfını çatılı iş yeri kabul etmiş, boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedeli brüt 581.250 TL olarak belirlemiş ve eski kiracı olması nedeniyle yüzde on hak ve nesafet indirimi uygulayarak aylık kira bedelini brüt 523.125 TL olarak tespit etmiş. Bölge adliye mahkemesi esasa dair bu sonucu korumuş, yalnız vekâlet ücretinin aylık fark yerine yıllık fark üzerinden hesaplanması gerektiğini söyleyerek kararı yeniden kurmuş. Kiracı temyize gitmiş; bölge adliye mahkemesi ek kararla kararın kesin olduğunu söylemiş, Yargıtay ise üç aylık kira toplamının 1.569.375 TL ile kesinlik sınırı olan 544.000 TL'nin üzerinde olduğunu belirterek ek kararı kaldırmış ve temyizi incelemiş.
Mahkemenin Gerekçesi
Daire önce hukuki çerçeveyi kuruyor: kira tespiti talebi 6098 sayılı Kanun m.344 ve devamı hükümleri gereği ancak konut ve çatılı iş yeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda uygulanabilir; bunun haricinde kira tespiti istenemez. Bu nedenle taşınmazın niteliğinin belirlenmesi "önem arz eder".
Sonra bilirkişi raporunu bu ölçüte vuruyor. Rapor, kiralananın beton santrali olarak kullanıldığını, içinde santral, idari bina ve santral için gerekli yapılar bulunduğunu, yapıların bir kısmı prefabrik ve taşınabilir olsa da çoğunluğunun sabit olduğunu ve açık alanın da çatılı iş yeri vasfında sayıldığını yazmış. Yargıtay'a göre bu anlatımdan kiralananın galip vasfı anlaşılamıyor; dolayısıyla rapor denetime elverişli değil. Mahkemenin bu rapora dayanarak çatılı iş yeri kabulü yapması eksik araştırma ve incelemedir.
Bozma ilamı yapılması gerekeni de tarif ediyor: konusunda uzman bilirkişi eşliğinde keşif yapılacak; kiralanandaki yapıların büyüklükleri, nitelikleri, sabit yapı olup olmadıkları, açık alanın büyüklüğü ve kiralananın kullanım amacı birlikte değerlendirilerek galip vasıf tespit edilecek, sonucuna göre karar verilecek. Karar 6100 sayılı Kanun m.371 uyarınca davalı kiracı yararına ve oybirliğiyle bozulmuş.
Dikkat çeken bir nokta: davalı temyizde hak ve nesafet indiriminin yetersiz olduğunu da ileri sürmüştü. Yargıtay bu itirazı ayrıca tartışmadı; bozma yalnız nitelik tespitine dayanıyor. İndirim oranı bu kararda ne onaylanmış ne reddedilmiş sayılabilir, çünkü Daire o aşamaya hiç girmedi.
Sonuç ve Uygulamadaki Etkisi
Kararın pratik sonucu iki yönlüdür. Kiraya veren açısından, sanayi tesisi, depo sahası, otopark, tarım arazisi ya da santral gibi açık alanı geniş taşınmazlarda kira tespit davası açmadan önce kiralananın baskın niteliğinin çatılı iş yeri olduğunu ortaya koyabilmek gerekir. Sözleşmede "arazi" ibaresinin geçmesi tek başına belirleyici değildir; ancak yapıların sabit olup olmadığı, büyüklüğü ve açık alana oranı ile kullanım amacı birlikte okunur. Dava süresini belirleyen artış şartı, emsal karşılaştırması ve hak ve nesafet indirimi gibi konular bu eşik aşılmadan gündeme bile gelmez.
Kiracı açısından ise karar, dava şartını andıran güçlü bir savunma imkânı gösteriyor. Yapıların tesise hizmet eden yardımcı unsurlar olduğu, açık alanın asıl kullanım alanı olduğu ve galip vasfın çatısız olduğu somut ölçülerle ileri sürülürse mahkeme bu iddiayı uzman bilirkişi eşliğinde keşifle çözmek zorundadır. Bilirkişi raporu galip vasfı gerekçelendirmiyorsa rapora süresinde itiraz etmek önemlidir; somut olayda davalı rapora itiraz etmişti ve bu itiraz temyiz aşamasında sonuç verdi.
Karar ayrıca iki usul ayrıntısını da kayda geçiriyor. Kira tespit davalarında temyiz kesinlik sınırı, hüküm altına alınan aylık bedelin üç aylık toplamı üzerinden hesaplanır; bölge adliye mahkemesinin "karar kesindir" diyen ek kararı bu hesaba göre kaldırılabilir. Vekâlet ücreti ise tespit edilen yıllık bedel ile ödenen yıllık bedel arasındaki fark üzerinden nispi olarak belirlenir; bu noktayı bölge adliye mahkemesi düzeltmiş, Yargıtay da bozma dışında bırakmıştır.
Kira artış oranının yıllık hesabı için kira artış hesaplama aracı kullanılabilir; tespit davasının şartları ve süreleri için kira tespit davası rehberi, Yalova ve çevresindeki kira uyuşmazlıkları için Yalova kira avukatı sayfası bilgi verir.
Benzer Durumdaysanız
Bir arazi ya da tesis kiralamasında kira bedelinin düşük kaldığını düşünüyorsanız, önce sözleşmedeki kiralanan tanımını, tapudaki niteliği ve sahadaki yapıların fiilî durumunu bir araya getirin. Fotoğraf, vaziyet planı ve yapı ruhsatı gibi belgeler galip vasıf tartışmasında keşif öncesi en işe yarar delillerdir. Kiracıysanız ve tespit davasıyla karşılaştıysanız, cevap dilekçesinde kiralananın çatılı iş yeri olmadığı savunmasını açıkça ve gerekçeli biçimde ileri sürün; bilirkişi raporu galip vasfı tartışmıyorsa süresi içinde itiraz edin. Her iki taraf için de kararın gösterdiği şey aynı: bu davalarda rakamdan önce nitelik konuşulur. Bu bölüm bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki değerlendirme almanız gerekir.
Sık Sorulan Sorular
Kira tespit davası her kira sözleşmesi için açılabilir mi?
Hayır. Yargıtay'ın bu kararda tekrar ettiği ilkeye göre kira tespiti talebi yalnız konut ve çatılı iş yeri kiralarından doğan uyuşmazlıklarda ileri sürülebilir. Arazi, açık saha veya galip vasfı çatısız olan iş yerlerinde bu dava yolu kapalıdır; taraflar sözleşme hükümlerine ve genel kira kurallarına tabidir.
Galip vasıf nasıl belirlenir?
Karar dört ölçüt sayıyor: kiralanandaki yapıların büyüklükleri, nitelikleri (sabit yapı olup olmadıkları), açık alanın büyüklüğü ve kiralananın kullanım amacı. Bu ölçütler uzman bilirkişi eşliğinde yapılacak keşifte birlikte değerlendirilir; yalnız yapıların var olduğunu söyleyen bir rapor yeterli görülmez.
Eski kiracı indirimi bu kararda tartışıldı mı?
Hayır. Derece mahkemeleri eski kiracı olması nedeniyle yüzde on hak ve nesafet indirimi uygulamış, kiracı bunun yetersiz olduğunu ileri sürmüştü. Yargıtay nitelik tespiti eksik olduğu için bozma verdi ve indirim oranını incelemedi; bu konu bozma sonrası yargılamada yeniden ele alınacaktır.
Hukuki Değerlendirme
Av. Mesut İLME
İlme Hukuk & Danışmanlık kurucu avukatı · Yalova Barosu Sicil No: 287. Karar özetleri ve değerlendirmeler bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık alınız.
Karar Tam Metni
3. Hukuk Dairesi 2025/4986 E. , 2026/3318 K. "İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/2094 E., 2025/1421 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Kocaeli 3. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2023/1398 E., 2024/910 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmiş, Bölge Adliye Mahkemesince, 11.07.2025 tarihli ek karar ile kararın kesin olduğu gerekçesiyle temyiz talebinin reddine karar verilmiştir. Ek karar davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda; Dosya içeriğine göre; hüküm altına alınan aylık kira bedeli üzerinden belirlenen üç aylık kira tutarı toplamı 1.569.375,00 TL olup, Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibari ile kesinlik sınırı olan 544.000,00 TL’nin üzerinde olduğu anlaşılmakla, temyiz dilekçesinin reddine ilişkin 11.07.2025 tarihli ek kararın kaldırılmasına, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; dava konusu taşınmazın önceki malik tarafından 01.01.2011 tarihli kira sözleşmesi ile davalıya çatılı iş yeri olarak kiralandığını, taşınmazın tapu kaydının 15.08.2014 tarihi itibariyle müvekkili adına tescil edildiğini, davalının 01.01.2013 tarihi itibariyle ödediği 63.557,49 TL kira bedelinin emsallerine göre bu bedelin düşük olduğunu ileri sürerek; kiralananın aylık brüt kira bedelinin müvekkilini payı yönünden 01.01.2023 - 31.12.2023 tarihleri aralığındaki eski kiracılık indirimi de dahil olmak üzere brüt 1.050.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP Davalı vekili; taşınmazın beton santrali olarak kiralandığını, üzerindeki yapıların basit ve sökülebilir yapılar olduğunu, talep edilen kira bedelinin fahiş olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 01.11.2011 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı, dava tarihi itibariyle aylık net 63.557,49 TL (brüt 79.446,89 TL) kira bedelinin ödendiği, kira sözleşmesinde kira artış şartının bulunduğu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 345/3 maddesine göre yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada, yeni dönemin başlangıcından itibaren kira bedelinin tespitinin talep edilebileceği, mahallinde yapılan keşif neticesinde bilirkişiler tarafından dava konusu taşınmazın galip vasfının musakkaf(çatılı işyeri) olduğunun ve aylık kira bedelinin brüt 581.250,00 TL tespit edildiği, taraflarca itiraz süresi içerisinde rapora itiraz edilmesi üzerine itirazları değerlendirmek üzere ek rapor alındığı, dava konusu taşınmazın konumu ve kira parasına etki eden tüm nitelikleri nazara alınarak boş olarak kiraya verildiğinde getirebileceği kira geliri yönündeki değerlendirmelerinin yerinde olduğu, bilirkişi raporunun denetime elverişli ve dosya kapsamına uygun olduğu, çatılı iş yeri niteliğinde olan kiralananın kira parasının brüt olarak belirlenmesi gerektiği, davalının dava konusu taşınmazda eski kiracı olduğu nazara alınarak %10 oranında hak ve nesafet gereğince takdiri indirim yapılmak suretiyle kira bedelinin belirlendiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, iş yeri niteliğindeki kiralananın aylık kira bedelinin 01.01.2023 tarihinden itibaren brüt 523.125,00 TL olarak tespitine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; Mahkemece yerinde yapılan keşif, toplanan deliller, denetime uygun bilirkişi raporları ve dosya kapsamına göre kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlendiği, dava konusu taşınmazın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedeli üzerinden davalının eski kiracı olması nedeniyle hak ve nesafet indirim yapılmasının yerinde olduğu, Mahkemece verilen kararın usul ve yasaya uygun bulunduğu, ancak Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 9.maddesinde, yer alan kira bedelinin tespiti davalarında mahkemece tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak nispi vekâlet ücretine hükmedileceği düzenlemesine göre, tespit edilen yıllık brüt kira bedelinden davalı tarafından ödenen yıllık brüt kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden davacı yararına vekalet ücreti ve reddedilen kısım üzerinden davalı yararına vekalet ücreti takdir edilmesi gerekirken, aylık fark üzerinden vekalet ücretine hükmedilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurularının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın kısmen kabulüne, iş yeri niteliğindeki kiralananın aylık kira bedelinin 01.01.2023 tarihinden itibaren brüt 523.125,00 TL olarak tespitine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili; kira sözleşmesinde kiralanan taşınmazın cinsinin “arazi, üzerinde bulunan idari binalar ve yapılar” olarak belirtildiğini, taşınmazın hazır beton üretim tesisi olarak kiralandığını ve bu amaçla kullanıldığını, üretim faaliyetinin niteliği gereği kiralananın çatılı olarak nitelendirilmesinin ve bu esasa göre karar verilmesinin mümkün olmadığını, her ne kadar kiralanan beton santralinin içerisinde idari bina, bekçi kulübesi, tamir atölyesi gibi basit yapı kapsamında değerlendirilmesi gereken çatılı yapılar bulunmuş olsa da, bu yapıların varlığının sözleşmeyi çatılı iş yeri haline getirmediğini, mahallinde yapılan keşif ve aldırılan bilirkişi raporunda taşınmazın baskın unsurunun çatılı olmadığı, taşınmazın çatısız iş yeri vasfında olduğu görülmüş olmasına rağmen; bunun aksine rapor düzenlendiğini ve taşınmaz çatılı olarak nitelendirildiğini, bilirkişi raporlarında süresi içinde itiraz edilmesine rağmen Mahkemece bu hususun üzerinde durulmadığını ve hatalı olarak çatılı iş yeri değerlendirmesi yapılarak karar verildiğini, hükmedilen kira bedeli fahiş olup, hakkaniyet indirimin ise yetersiz olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Kiralananın, 01.01.2011 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile davalıya kiralandığı hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde, kiralanan, arazi üzerinde bulunan idari binalar ve yapılar olarak ifade edilmiş, arazi ile kiraya veren yapılar, depo binası, laboratuvar binası, kompresör binası, vs. olarak sözleşmede gösterilmiştir. Davacı, kiralananın çatılı iş yeri vasfında olduğunu ileri sürmekte olup davalı kiracı buna karşı çıkmaktadır. 6098 sayılı Kanunun 344. ve devamı maddeleri gereği, kira tespiti talebinin ancak konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda uygulanabileceği, bunun haricinde kira tespiti istenemeyeceği nazara alındığında, taşınmazın niteliğinin belirlenmesi önem arz etmektedir. Yargılamada alınan bilirkişi raporunda; kiralananın beton santrali olarak kullanıldığı, içinde beton santrali ve santralin idari binası ile beton santrali için gerekli yapılar bulunduğu, dava konusu taşınmazın içindeki yapılarla birlikte kiralandığı, yapıların bazıları prefabrik ve taşınabilir olsa bile çoğunluğunun sabit yapı olduğunun görüldüğü, kiralananın açık alanı da kira sözleşmesine konu olan çatılı iş yeri vasfında olduğu belirtilmiş, Mahkemece de kiralananın çatılı iş yeri vasfında olduğu kabul edilerek kira bedelinin tespitine karar verilmiş ise de, söz konusu bilirkişi raporundan kiralananın galip vasfı anlaşılamamakta olup, bu nedenle rapor denetime elverişli değildir. Bu durumda, Bölge Adliye Mahkemesince; konusunda uzman bilirkişi eşliğinde keşif yapılarak, kiralananda bulunan yapıların büyüklükleri, nitelikleri, sabit yapılar olup olmadıkları ile açık alanın büyüklüğü, kiralananı kullanım amacı da göz önünde bulundurularak kiralananın galip vasfı tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1.Temyiz olunan, Bölge Adliye Mahkemesinin 11.07.2025 tarihli ek kararının KALDIRILMASINA, 2.Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesi uyarınca davalılar yararına BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 21.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.