Evi Yeni Satın Alan Ev Sahibi Kiracıyı Ne Zaman Tahliye Edebilir?

Kararın Önemi

Kiralanan bir taşınmazın satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; yeni malik kiracının sözleşmesini devralır. Kiracının çıkarılabilmesi için kanunun saydığı sınırlı sebeplerden birine ve sıkı sürelere dayanılması gerekir. Bu karar, yeni malikin ihtiyacına dayalı tahliye davasında iki ayrı bozma sebebini birlikte ele alması bakımından öğreticidir: kiralananın niteliği ve dava açma zamanı.

Kararın uygulamada en çok başvurulan bölümü, kabule göre yapılan değerlendirmede yeni malikin önündeki iki yolun birbirinden ayrılmasıdır. Bu iki yol sıklıkla karıştırılmakta, sonucunda dava esasa hiç girilmeden süre yönünden reddedilmektedir.

Somut Olay

Davacı, dava konusu taşınmaza sınır olan kendi parselinde 2009 yılından beri büyükbaş hayvan besiciliği yaptığını, mevcut alanın yetersiz kaldığını ve bu nedenle komşu taşınmazı 30 Ocak 2013 tarihinde satın aldığını ileri sürmüştür. Taşınmaz, önceki malik tarafından yaklaşık on yıl önce sözlü anlaşmayla kiraya verilmiştir. Davacı satın aldığını 20 Şubat 2013 tarihli ihtarnameyle kiracılara bildirmiş, taşınmaz boşaltılmayınca 11 Haziran 2013 tarihinde işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açmıştır.

Davalı kiracılar, taşınmazı on yıl süreyle kiraladıklarını ve bu süreye güvenerek yatırım yaptıklarını savunmuştur. Yerel mahkeme davayı kabul etmiş, karar bir kez bozulduktan sonra yapılan yargılamada da kabul yönünde hüküm kurulmuştur. Bozma üzerine yapılan keşifte, 3.540 metrekarelik dutluk vasıflı parselin üzerinde çoban evi, gölgelik ve iki ahır bulunduğu, yapılı alanın toplam 415,17 metrekare olduğu tespit edilmiştir.

Mahkemenin Gerekçesi

Daire önce uygulanacak hükümleri belirlemiştir. Kiralanan üstü örtülü nitelikteyse konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin TBK m.339 ve devamı hükümleri; üstü örtüsüz nitelikteyse genel hükümlere ilişkin TBK m.299 ve devamı hükümleri uygulanır. Ayrım kiralananın üstün vasfına göre yapılır. Daireye göre üstün vasıftan anlaşılması gereken, kiralananın tahsis olunduğu kullanım amacına göre onu tanımlayan niteliktir.

Somut olayda açık alan yapılı alandan belirgin biçimde fazladır. Bu nedenle taşınmaz üstü örtüsüz sayılmış ve adi kira hükümlerine tabi kabul edilmiştir. Bunun doğrudan sonucu şudur: TBK m.351 gereğince ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye davası ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabilir; genel hükümlere tabi taşınmazlarda ihtiyaç bir tahliye sebebi olarak ileri sürülemez. Mahkemenin uyuşmazlığı TBK m.328 ve devamı çerçevesinde incelemesi gerekirken ihtiyacın samimiyetini tartışarak tahliyeye hükmetmesi bozmayı gerektirmiştir.

Daire ikinci olarak kabule göre değerlendirme yapmış ve yeni malikin önündeki iki yolu ayırmıştır. Buna göre konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı edinen kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde; dilerse TBK m.351 uyarınca edinme günü de dâhil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye davası açabilir. Daire ayrıca davanın altı ayın dolduğu gün hemen açılmasının şart olmadığını, sözleşme sonuna kadar açılabileceğini; buna karşılık edinmeyi izleyen bir ay içinde bildirimin tebliğinin zorunlu olduğunu ve bu eksikliğin sonradan giderilmesinin mümkün olmadığını belirtmiştir. Açılacak davada ihtiyacın varlığının ayrıca kanıtlanması gerekir.

Dosyada bildirim süresinde yapılmış, ancak dava altı aylık süre dolmadan açılmıştır. Edinme 30 Ocak 2013, dava ise 11 Haziran 2013 tarihlidir. Daire bu nedenle davanın süresinde açılmamış olmasını da ayrı bir bozma sebebi saymıştır.

Sonuç ve Uygulamadaki Etkisi

Karar üç pratik sonuç üretir. Birincisi, ihtiyaç sebebiyle tahliyede ilk soru ihtiyacın samimi olup olmadığı değil, kiralananın konut veya çatılı işyeri niteliği taşıyıp taşımadığıdır. Tarla, bahçe, açık depolama alanı gibi üstü örtüsüz taşınmazlarda ihtiyaç iddiası sonuç doğurmaz; bu belirleme yapılmadan verilen tahliye kararı bozulur.

İkincisi, TBK m.351 yolunda bir aylık süre ile altı aylık süre farklı işlevlere sahiptir. Bir ay bildirim, altı ay ise dava içindir. Bildirimi zamanında yapıp altı ayı beklemeden dava açmak, davanın esasa girilmeden reddedilmesine yol açar. Bildirimin hiç yapılmaması ya da geç yapılması ise bu yolu tamamen kapatır ve karara göre sonradan telafi edilemez.

Üçüncüsü, iki yol birbirinin alternatifidir. Yeni malik dilerse hiç bildirim yapmadan devraldığı sözleşmenin sonunu bekleyebilir ve o tarihten itibaren bir ay içinde dava açabilir. Hangi yolun daha erken sonuç vereceği, edinme tarihi ile sözleşmenin bitiş tarihi arasındaki mesafeye göre değişir.

Benzer Durumdaysanız

Kiracıysanız, size ulaşan ihtarnamenin tebliğ tarihi ile tapudaki devir tarihini karşılaştırın; bildirim edinmeden sonraki bir ayı aşmışsa bu yol kapanmış olur. Ayrıca kiralananın üstü örtülü olup olmadığı dosyanın ilk eşiğidir ve keşif ile bilirkişi incelemesine konu olur. Yeni malikseniz takvimi tapu devir tarihinden başlatın, bildirimi geciktirmeyin ve altı aylık süre dolmadan dava açmayın.

Tahliye sebeplerinin tamamı ve dava öncesi izlenmesi gereken adımlar için tahliye davası rehberimize bakabilirsiniz. Kira bedelinin güncellenmesi ayrı bir dava türüdür ve kira tespit davası sayfasında ele alınmıştır. Dosyanızın kendi süreleri bakımından değerlendirilmesi için Yalova kira avukatı sayfasındaki iletişim kanallarını kullanabilirsiniz.

Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır. Her dosyanın süreleri, sözleşme tarihi ve delil durumu kendine özgüdür.

Sık Sorulan Sorular

Evi satın aldım, kiracıyı hemen çıkarabilir miyim?

Hayır. Karara göre edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmeniz, ardından edinme tarihinden itibaren altı ay geçmesini beklemeniz gerekir. Altı ay dolmadan açılan dava süresinde açılmamış sayılır.

Bir aylık bildirimi kaçırdım, sonradan yapabilir miyim?

Karara göre edinmeyi izleyen bir ay içinde bildirimin tebliği zorunludur ve bu eksiklik sonradan giderilemez. Bu durumda devraldığınız sözleşmenin sonunda bir ay içinde dava açma yolu değerlendirilebilir.

Altı ay dolunca davayı hemen açmak zorunda mıyım?

Hayır. Daire, davanın altı ayın sonunda hemen açılmasının şart olmadığını, sözleşme sonuna kadar açılabileceğini belirtmiştir.

Tarla veya bahçe kiracısı ihtiyaç nedeniyle çıkarılabilir mi?

Kararda, ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye davasının yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabileceği, genel hükümlere tabi taşınmazlarda ihtiyacın tahliye sebebi olarak ileri sürülemeyeceği belirtilmiştir.