Kiracı Taşınıp Evde Ailesini Bırakırsa İzinsiz Alt Kira Sayılır mı, Tahliye İstenebilir mi?

Ailesini evde bırakıp taşınan kiracı, evi izinsiz alt kiraya vermiş sayılmaz

Kiracı evlenip başka bir eve taşınır; eski evde babası ve ağabeyi oturmaya devam eder, kira da her ay ödenir. Yıllar sonra kiraya veren ihtarname çeker: ev izinsiz alt kiraya verilmiştir, otuz gün içinde bu duruma son verilmezse sözleşme feshedilecektir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 13 Ocak 2026 tarihli kararı (E. 2025/5269, K. 2026/59) bu soruya iki katmanlı bir cevap verir.

İlk katman kullanımın niteliğine ilişkindir: kiracının bakmakla yükümlü olduğu yakın aile üyelerinin evi kullanması alt kira değildir. İkinci katman kiraya verenin tutumuna ilişkindir: yıllarca bilinen ve ses çıkarılmayan bir kullanım, sonradan fesih sebebi yapılamaz. Karar, Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz istemi üzerine verilmiştir; Daire bu yolla kesin olarak verilmiş bir sulh hukuk kararının dayandığı ölçütü onaylamış ve uygulamaya yön veren bir çizgi ortaya koymuştur.

Dokuz yıllık konut kirasında kiracı evlendi, babası ile ağabeyi evde kaldı

Taraflar arasında 20 Şubat 2015 tarihli bir konut kira sözleşmesi kurulmuştu. Kiracı sözleşme tarihinde bekârdı ve evde babası ve ağabeyiyle birlikte oturuyordu. 2020 yılında evlenerek evden ayrıldı; babası ve ağabeyi evde kalmaya devam etti, kira bedeli de ödenmeyi sürdürdü. Kiraya veren 15 Ocak 2024 tarihli ihtarnameyle kiralananın alt kiraya verildiğini ve bunun sözleşmeye aykırı olduğunu bildirerek otuz gün içinde bu duruma son verilmesini istedi.

Süre içinde bir değişiklik olmayınca kiraya veren tahliye davası açtı. Kiracı, durumdan kiraya verenin haberdar olduğunu savundu. Sulh hukuk mahkemesi kolluk araştırma tutanağına dayandı: tutanağa göre ailenin uzun süredir taşınmazda oturduğu, kiracının evlenince ayrıldığı ve babasının evde kalmaya devam ettiği çevrede biliniyordu. Mahkeme, kiraya verenin bunu bilmemesini hayatın olağan akışına aykırı buldu ve davayı kesin olarak reddetti.

Adalet Bakanlığı, kiraya verenin yazılı rızasının ispat edilmediğini, kiracının ayrılmasından sonra geçen sürenin muvafakat göstermediğini ve evin sonradan üçüncü kişilere devredildiğini ileri sürerek kanun yararına temyiz yoluna başvurdu.

Bakmakla yükümlü olunan yakın aileyle kullanım alt kira yasağına girmez

Daire önce kuralları hatırlatmıştır. TBK m. 322 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez. Karar metninde bu kural bir cümlede TBK m. 321'e bağlanmışsa da aynı gerekçede alt kira yasağı açıkça TBK m. 322'ye dayandırılmıştır. TBK m. 316 kiracıya kiralananı özenle kullanma borcu yükler; bu borca aykırılık nedeniyle tahliye için kiraya verenin en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve sürenin sonuçsuz geçmesi gerekir.

Kararın ağırlık merkezi iki tespittir. Daire'ye göre özellikle konut kiralarında kiracının kiralananı bakmakla yükümlü olduğu yakın aile üyeleriyle birlikte kullanması alt kira yasağına girmez ve sözleşmeye aykırı kullanım da oluşturmaz. Somut olayda baba ve ağabey sözleşmenin başından beri evde oturan kişilerdi; kiracının evlenip ayrılması onları sonradan gelen üçüncü kişilere dönüştürmedi. Kiraya verenin yaklaşık dört yıl boyunca bu kullanıma ses çıkarmaması ise kararda kullanıma icazet verildiği şeklinde değerlendirilmiştir.

Daire, fesih hakkının kullanılmasını ayrıca TMK m. 2'deki dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılmaması ilkesine bağlamıştır. Yıllarca bilinen ve kabullenilen bir kullanımı sonradan akde aykırılık sayarak fesih ve tahliye davası açmak bu ilkelerle bağdaşmaz bulunmuştur. Sözleşmenin yorumunda TBK m. 19 uyarınca tarafların gerçek ve ortak iradesinin esas alınacağı da gerekçede yer almıştır. Tahliye sebeplerinin genel çerçevesi tahliye davasının nedenleri ve süreci yazısında ele alınmıştır.

Kanun yararına bozma istemi reddedildi, tahliye davasının reddi yerinde bulundu

Daire, Adalet Bakanlığının kanun yararına bozma talebini oy birliğiyle reddetti ve sulh hukuk mahkemesinin davayı reddeden kararını isabetli buldu. Karar kiracı lehine, tahliye isteyen kiraya veren aleyhinedir. Aile bireylerinin kullanımı alt kira olarak nitelendirilmediği için otuz günlük ihtar da tahliye sonucunu doğurmamıştır.

Kararın kapsamı olgularıyla sınırlıdır. Ortada bir konut kirası, sözleşmenin başından beri evde oturan yakın aile bireyleri, kiracı tarafından ödenmeye devam eden kira ve yıllarca itiraz edilmeyen bir kullanım vardır. Ağabeyin bakmakla yükümlü olunan kişi sayılıp sayılmadığı kararda ayrıca tartışılmamış, baba ile birlikte değerlendirilmiştir. Kiralananın aile dışından birine bedel karşılığında verilmesi ya da kiraya verenin durumu öğrenir öğrenmez yazılı olarak itiraz etmesi hâlinde TBK m. 322'deki yazılı rıza şartı yeniden belirleyici hâle gelir.

Evi kimin kullandığı ve kiraya verenin bunu ne zamandır bildiği belgelenmelidir

Kiracı yönünden, kiralananda oturan aile bireylerinin sözleşmenin başından beri evde yaşadığı adres kayıtları, muhtarlık belgeleri ya da komşu beyanlarıyla belgelenmelidir. Kira bedelinin kiracı tarafından ödenmeye devam ettiğini gösteren banka kayıtları, kullanımın bir devir değil aile kullanımı olduğunu destekler. Kiraya verenin durumu bildiğini gösteren yazışma, mesaj ve ödeme açıklamalarının saklanması gerekir; bu kararda kolluk araştırma tutanağı belirleyici olmuştur.

Kiraya veren yönünden, kiralananı kimin kullandığına ilişkin bir değişiklik öğrenildiğinde itirazın gecikmeden ve yazılı olarak yapılması gerekir. Yıllar sonra gönderilen ihtarname, kararda olduğu gibi icazet ve dürüstlük kuralı tartışmasını beraberinde getirir. Kullanan kişinin kiracıyla yakınlığı, karşılık ödeyip ödemediği ve sözleşme başında evde oturup oturmadığı ihtardan önce tespit edilmelidir.

İzinsiz alt kira ve aile kullanımı hakkında sık sorulan sorular

Kiracı evi aile dışından birine kiralarsa tahliye istenebilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 322 alt kirayı ve kullanım hakkının devrini kiraya verenin yazılı rızasına bağlar. Rıza olmadan yapılan alt kira sözleşmeye aykırılık oluşturur ve kiraya veren TBK m. 316 kapsamında en az otuz gün süre veren yazılı ihtarla aykırılığın giderilmesini isteyebilir. Süre sonunda aykırılık devam ederse fesih ve tahliye yolu açılır; kiraya verenin uzun süre bilerek ses çıkarmaması ise bu kararda olduğu gibi talebi zayıflatır.

İhtarnamede otuz gün süre verilmesi neden önemlidir?

Daire, özenle kullanma borcuna aykırılık nedeniyle tahliye için konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz günlük yazılı süre verilmesini ve bu sürede aykırılığın giderilmemesini şart saymaktadır. Süre verilmeden fesih ancak kasten ağır zarar, sürenin yararsız olacağının anlaşılması ya da komşular bakımından çekilmezlik gibi hâllerde mümkündür. Bu şart yerine getirilmeden açılan davada aykırılığın varlığı tek başına tahliye sonucunu doğurmaz.

Kira bedeli düşük kaldığında tahliye yerine hangi yol izlenir?

Kiraya verenin asıl amacı kira bedelinin güncellenmesiyse uyuşmazlığın yolu tahliye değil bedelin yeniden belirlenmesidir. Kira bedelinin emsallere göre belirlenmesi kira tespit davası ile istenebilir. Daire'nin bu karardaki TMK m. 2 vurgusu, fesih hakkının amacı dışında kullanılmasına karşı bir sınır niteliğindedir.