Tahliye davası, kiraya verenin kira sözleşmesini kanunda sayılan sınırlı sebeplerden birine dayanarak mahkeme kararıyla sona erdirmesi ve kiralananın boşaltılmasını sağlamasıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile özel olarak korunur: sözleşme süresinin dolması tek başına tahliye sebebi değildir. Bu rehberde ihtiyaç, yeniden inşa ve imar, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, temerrüt ve on yıllık uzama süresi yollarının şartları; her biri için öngörülen hak düşürücü süreler; 1 Eylül 2023'ten beri uygulanan dava şartı arabuluculuk ve bu şartın icra yoluyla tahliyedeki istisnası ele alınmaktadır.

Tahliye Davası Nedir? Sınırlı Sayı İlkesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin sözleşmeyi tek taraflı sona erdirme imkânı, TBK m.347 ve devamındaki hükümlerle daraltılmıştır. TBK m.347/1'in açık ifadesiyle kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Belirli süreli bir sözleşmede kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Bu nedenle "sözleşmenin süresi doldu, kiracı çıkmak zorunda" şeklindeki yaygın kanı hukuken yanlıştır.

Kanun koyucu tahliye sebeplerini sınırlı sayıda (numerus clausus) saymıştır. Bu sebepler ikiye ayrılır:

Kiraya verenden kaynaklanan sebepler (TBK m.350-351): kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme; kiralananı sonradan edinen yeni malikin gereksinimi.
Kiracıdan kaynaklanan sebepler (TBK m.352): yazılı tahliye taahhüdüne uyulmaması; bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunması; kiracının veya eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması.

Bu listeye TBK m.315 uyarınca kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) nedeniyle fesih ve TBK m.347'deki on yıllık uzama süresi sonunda sebep göstermeksizin fesih de eklenir. TBK m.354 ise tamamlayıcı bir güvence getirir: dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. Sözleşmeye konulan "kiraya veren dilediği zaman tahliye isteyebilir" türünden kayıtlar bu nedenle geçersizdir. Kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında TBK m.354 dahil bir dizi hüküm 1 Temmuz 2020'ye kadar ertelenmişti; bu erteleme sona erdiğinden anılan kiralar bakımından da koruma bugün uygulanmaktadır.

Dava Açmadan Önce: Zorunlu Arabuluculuk ve Kritik İstisnası

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na (HUAK) eklenen m.18/B ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan açılan tahliye davası, esasa girilmeksizin usulden reddedilir. Bu, kaybedilen zamanın ötesinde bir sonuç doğurur: aşağıda görüleceği üzere tahliye sebeplerinin çoğu bir aylık hak düşürücü süreye bağlıdır ve usulden reddedilen bir dava bu süreyi korumaz.

İstisna: İcra Yoluyla Tahliyede Arabuluculuk Aranmaz

Burada, genel kuralın ezberlenmesi hâlinde gözden kaçan bir istisna vardır. HUAK m.18/B, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına alırken 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümleri kapsam dışında bırakmıştır. Yani kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye talepli icra takibi (İİK m.269) veya tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi (İİK m.272) başlatılacaksa, önce arabulucuya gitmek gerekmez. Buna karşılık aynı sonuca dava yoluyla ulaşılmak isteniyorsa arabuluculuk zorunludur.

Pratik sonuç şudur: tahliye taahhüdü ve ödenmeyen kira gibi belgeye dayanan hâllerde icra yolu, arabuluculuk aşamasını atlaması nedeniyle çoğu zaman daha hızlı ilerler. İhtiyaç, yeniden inşa ve imar, iki haklı ihtar gibi mahkeme değerlendirmesi gerektiren sebeplerde ise icra yolu kapalıdır; dava açılır ve arabuluculuk şartı işler.

Süreler ve Hak Düşürücü Süreye Etkisi

Kira uyuşmazlıklarında arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren başvuruyu üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir. Kiraya verenler açısından hayati olan kural HUAK m.18/A'da yer alır: arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Böylece TBK'nın öngördüğü bir aylık dava açma süresi, arabuluculuk devam ederken tükenmez. Ancak koruma yalnızca usulüne uygun bir büro başvurusuyla başlar; başvuru yapılmadan geçirilen günler süreden sayılmaya devam eder.

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa düzenlenen anlaşma belgesi, şartları varsa ilam niteliğinde belge sayılır ve icra edilebilir. Bu, tahliye tarihinin taraflarca kararlaştırıldığı dosyalarda yıllar sürebilecek bir yargılamayı gereksiz kılabilir. Arabuluculuk gideri ve avukatlık ücretine ilişkin hesaplamalar için arabuluculuk ücreti hesaplama aracı ile arabuluculuk süreci rehberi incelenebilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m.350)

TBK m.350/1'in birinci bendine göre kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Bent, ihtiyaç sahibi kişileri sınırlı biçimde saymıştır; kardeş, yeğen veya damat gibi bu listede yer almayan kişilerin ihtiyacı — kanun gereği bakmakla yükümlülük hâli ayrıca ispatlanmadıkça — tahliye sebebi oluşturmaz.

İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması

Kanun metnindeki "kullanma zorunluluğu" ifadesi, Yargıtay'ın yerleşik içtihadında üç ölçüte dönüşmüştür: ihtiyacın gerçek (hayalî veya ileriye dönük belirsiz bir plan olmaması), samimi (kira bedelini yükseltme ya da kiracıyı cezalandırma saikiyle hareket edilmemesi) ve zorunlu (geçici bir arzu değil, sürekli bir gereksinim olması) olması aranır. İspat yükü kiraya verendedir. Uygulamada tanık beyanları, ihtiyaçlının hâlihazırda oturduğu yerin kira sözleşmesi, işyeri açılışına ilişkin belgeler, sağlık raporları veya aile durumundaki değişikliğe dair kayıtlar delil olarak sunulur.

Kiraya verenin aynı nitelikte boş bir taşınmazının bulunması, ihtiyaç iddiasının samimiyetini zayıflatan tipik bir olgudur. Aynı şekilde dava sürerken kiralananın satışa çıkarılması veya ihtiyaçlının başka bir yere yerleşmesi, iddianın gerçekliğini tartışmalı hâle getirir.

Dava Açma Süresi ve TBK m.353 Uzatması

TBK m.350'nin son cümlesi süreyi belirler: belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücüdür; kaçırılırsa aynı sebeple ancak bir sonraki dönemde dava açılabilir.

TBK m.353 bu katılığı yumuşatır: kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Uygulamada bu bildirim noter ihtarnamesiyle yapılır ve süreyi kaçırma riskine karşı en etkili tedbirdir. Bildirimin, sürenin son gününe kadar kiracıya ulaşmış olması gerekir.

Yeni Malikin Gereksinimi (TBK m.351): İki Ayrı Yol

Kiralananı sonradan edinen kişi, kira sözleşmesine kendiliğinden taraf olur; satış, kira ilişkisini sona erdirmez. Ancak TBK m.351 yeni malike iki seçenek sunar ve bu iki yolun karıştırılması sık rastlanan bir hak kaybı sebebidir:

Hızlandırılmış yol (m.351/1): Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, sözleşmeyi altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Bir aylık yazılı bildirim yapılmazsa bu yol kapanır.
Olağan yol (m.351/2): Yeni malik dilerse gereksinim sebebiyle sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir. Bu yolda önceden bildirim şartı aranmaz, ancak sözleşmenin bitimini beklemek gerekir.

Yeni malikin ihtiyacı da gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır; taşınmazı kiracıyı çıkarmak amacıyla devralmış görünen alıcıların iddiaları titizlikle denetlenir. Tapu devri, ihtiyaca ilişkin belgeler ve bildirimin tebliğ tarihi dosyanın belkemiğini oluşturur. Taşınmaz uyuşmazlıklarının yerel boyutu için Yalova gayrimenkul avukatı sayfasındaki süreç anlatımı yol gösterici olabilir.

Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye (TBK m.350/1-2)

TBK m.350/1'in ikinci bendi, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise tahliye imkânı tanır. İki unsur birlikte aranır: imar veya esaslı onarımın gerekli olması ve bu işler sürerken kiralananda oturmanın ya da faaliyet göstermenin imkânsız hâle gelmesi. Boya, badana, mutfak yenileme gibi kiracının geçici olarak katlanabileceği işler bu kapsamda değildir.

İspat aracı olarak onaylı tadilat projesi, yapı ruhsatı, belediye yazıları, riskli yapı tespit raporu ve teknik bilirkişi incelemesi öne çıkar. Mahkeme çoğu dosyada keşif yaparak projenin gerçekten uygulanabilir olup olmadığını ve kullanımın imkânsızlığını denetler. Dava açma süresi ihtiyaç sebebindeki ile aynıdır: belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay; TBK m.353 uyarınca yazılı bildirimle bir kira yılı uzatma imkânı burada da geçerlidir.

Tahliye Taahhüdü ile Tahliye (TBK m.352/1)

TBK m.352/1 şu şartları arar: kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa; kiraya veren, sözleşmeyi bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Geçerlilik Şartları

Teslimden sonra verilmiş olmalı. Maddedeki en kritik unsur budur. Kira sözleşmesiyle aynı anda, sözleşmenin bir maddesi olarak veya sözleşme imzalanırken ek belge biçiminde alınan taahhütler, kiracının sözleşme kurulurken bulunduğu baskı altındaki konum gerekçesiyle Yargıtay'ın yerleşik içtihadında geçersiz sayılmaktadır.
Yazılı olmalı. Yazılılık geçerlilik şartıdır; sözlü taahhüt hüküm doğurmaz. Buna karşılık taahhüdün kiracının el yazısıyla yazılmış olması zorunlu değildir; matbu bir metnin kiracı tarafından imzalanması yeterlidir. Noterde düzenlenmesi geçerlilik şartı olmayıp yalnızca ispat kolaylığı sağlar.
Belirli bir tahliye tarihi içermeli. "En kısa sürede", "ihtiyaç hâlinde" gibi belirsiz ifadeler taahhüdü işlevsiz bırakır.
Kiracının kendisi veya yetkili temsilcisi tarafından verilmeli. Birden fazla kiracı varsa taahhüdün tümü tarafından verilmesi aranır; eşlerden yalnızca birinin imzası, aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda ayrıca tartışma yaratır.

İcra Takibi mi, Dava mı?

Madde iki yolu birlikte sunar. İcra yolunda İİK m.272 uyarınca icra dairesine başvurularak kiracıya Örnek No: 14 tahliye emri tebliğ edilir; kiracı on beş gün içinde tahliye etmezse zorla çıkarılacağı, taahhüde bir itirazı varsa yedi gün içinde icra dairesine bildirmesi gerektiği ihtar edilir. İtiraz edilmezse takip kesinleşir. İtiraz edilirse kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi ister. Bu yol, yukarıda açıklandığı üzere dava şartı arabuluculuk kapsamı dışındadır.

Dava yolunda ise sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır ve arabuluculuk şartı uygulanır. Her iki yolda da bir aylık hak düşürücü süre taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren işler; bu süre kaçırılırsa taahhüde dayanma imkânı ortadan kalkar.

Sık Yapılan Hatalar

Uygulamada en sık karşılaşılan hata, taahhüdün sözleşmeyle birlikte alınmasıdır. İkinci sırada, tarihi boş bırakılmış taahhütnameler gelir; bu belgelerde kiracı imzasını inkâr etmediği sürece boşluğun anlaşmaya uygun doldurulduğu kabul edilmekle birlikte, imza veya tarih itirazı dosyayı uzun bir yargılamaya taşıyabilir. Üçüncüsü, taahhüt tarihinden sonra kira bedelinin ihtirazi kayıt konulmaksızın tahsil edilmeye devam edilmesidir; bu davranış taahhütten zımnen vazgeçildiği yönünde yorumlanabilmektedir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m.352/2)

TBK m.352/2 uyarınca kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.

Maddenin doğru uygulanması için birkaç ayrım önemlidir:

İhtarların "haklı" olması gerekir. İhtar tarihinde kira bedeli gerçekten muaccel ve ödenmemiş olmalıdır. Kiracının süresinde ödediği bir aya ilişkin ihtar haklı sayılmaz ve sayıma dahil edilmez.
İki ihtar ayrı aylara ilişkin olmalıdır. Aynı aya ait borç için gönderilen iki ayrı ihtarname, iki haklı ihtar oluşturmaz.
İhtarlar aynı kira yılı içinde yapılmalıdır. Farklı kira yıllarına dağılan ihtarlar birleştirilerek sayılamaz.
Sonradan ödeme sonucu değiştirmez. Kiracının ihtar üzerine borcu ödemesi, ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz; tahliye sebebi doğmuş sayılır.
Yazılılık şarttır. Noter ihtarnamesi ispat bakımından en güvenli yol olmakla birlikte, tebliğ edildiği ispatlanabilen yazılı bildirimler de kabul edilebilir.

Bu sebep yalnızca dava yoluyla ileri sürülebilir; iki haklı ihtara dayanarak doğrudan icra yoluyla tahliye istenemez. Dolayısıyla dava şartı arabuluculuk burada zorunludur. Kira bedeli ve gecikmiş alacakların takibi için icra takibi süreçleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira Bedelinin Ödenmemesi: Temerrüt Nedeniyle Tahliye (TBK m.315)

TBK m.315'e göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa edilmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Otuz günlük sürenin konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü olduğu; depo, arsa, otopark gibi TBK'nın genel kira hükümlerine tabi kiralamalarda on günlük sürenin yeterli olduğu göz ardı edilmemelidir. Süreyi eksik vermek, ihtarı ve buna dayalı tüm süreci geçersiz kılar.

İcra Yolu: İİK m.269

Uygulamada tercih edilen yol, tahliye talepli ilamsız icra takibidir. İcra dairesi kiracıya Örnek No: 13 ödeme emri gönderir. Ödeme emrinde borcun miktarı ve dayanağı, yedi gün içinde itiraz edilebileceği ve otuz gün içinde ödenmezse tahliye edileceği ihtarı yer alır. Kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve otuz gün içinde ödemezse takip kesinleşir; kiraya veren icra mahkemesinden tahliye ister. Kiracı kira ilişkisine veya borca itiraz ederse, itirazın niteliğine göre icra mahkemesinde itirazın kaldırılması yoluna gidilir. Bu takip yolu ilamsız icra kapsamında olduğundan dava şartı arabuluculuğa tabi değildir.

Bu yolun bir avantajı, kira alacağı ile tahliyenin tek dosyada birlikte talep edilebilmesidir. Eksik ödeme de temerrüt doğurur: yasal artış oranının altında yatırılan kira, aradaki fark kadar borç yarattığından ihtar ve tahliye sürecinin önünü açar. Artışın doğru hesaplanması bu riski baştan ortadan kaldırır; güncel oran için kira artış hesaplama aracı ve kira artışı ve yasal sınırlar incelemesi kullanılabilir. Kira bedelinin güncellenmesine ilişkin ayrı bir uyuşmazlık varsa kira tespit davası süreci farklı şartlara tabidir.

Kiracının Başka Konutunun Bulunması (TBK m.352/3)

TBK m.352/3'e göre kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması hâlinde kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Bu sebebin uygulanma alanı dardır. Konutun aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olması, oturmaya elverişli bulunması (harabe, çok küçük veya ailenin ihtiyacını karşılamayan bir taşınmaz elverişli sayılmaz) ve kiraya verenin sözleşme kurulurken bu durumu bilmemesi birlikte aranır. Tapu kaydının aleni olması tek başına "biliyordu" sonucunu doğurmaz; bilgi sahibi olduğunun somut delillerle ispatı gerekir. Sebep yalnızca konut kiraları bakımından işler.

On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Sebep Göstermeksizin Fesih (TBK m.347)

Kiraya verenin hiçbir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebildiği tek hâl budur. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme her yıl uzayarak devam eder; on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeye son verebilir. Bir yıllık bir sözleşmede bu imkân, sözleşme süresi ve on yıllık uzama birlikte hesaplandığında ancak on birinci yılın sonunda doğar.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirken, kiraya veren kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu yolda ihtiyaç veya başka bir gerekçe ispatlanmaz; ancak üç aylık bildirim süresine ve fesih dönemine harfiyen uyulması şarttır. Süresinde yapılmayan bildirim, hakkın bir sonraki uzama yılına ertelenmesi sonucunu doğurur.

Görev, Yetki, Süreler ve Sık Görülen Usul Hataları

Görevli mahkeme kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda — İİK'ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ayrık olmak üzere — sulh hukuk mahkemesidir. İcra yoluyla tahliyede itirazın kaldırılması ve tahliye talepleri ise icra mahkemesinde görülür. Yetkili mahkeme bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile davalının yerleşim yeri mahkemesi seçenekleri değerlendirilir.

Adli tatil yönünden dikkat gerekir. Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davaları, HMK m.103'te adli tatilde görülecek dava ve işler arasında sayılmamıştır; mahkemece ivedi görülmesine karar verilmedikçe bu davalar adli tatilde görülmez. Buna karşılık adli tatilde dava açılmasına engel yoktur. Bu ayrım, bir aylık hak düşürücü süresi adli tatile denk gelen dosyalarda belirleyicidir: süre içinde dava dilekçesinin verilmesi ertelenmemeli, duruşmanın tatil sonrasına kalacağı kabul edilmelidir.

Hak düşürücü sürelerin özeti:

Tahliye sebebi	Dayanak	Süre	Yol
İhtiyaç / yeniden inşa ve imar	TBK m.350	Sürenin sonundan itibaren 1 ay	Dava
Yeni malikin gereksinimi	TBK m.351/1	Edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim + 6 ay sonra dava	Dava
Yeni malik (olağan yol)	TBK m.351/2	Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay	Dava
Tahliye taahhüdü	TBK m.352/1	Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay	İcra veya dava
İki haklı ihtar	TBK m.352/2	Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay	Dava
Kiracının başka konutu	TBK m.352/3	Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay	Dava
Temerrüt	TBK m.315 / İİK m.269	İhtar süresi: en az 30 gün (konut ve çatılı işyeri)	İcra veya dava
On yıllık uzama sonrası	TBK m.347	Uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce bildirim	Bildirim + dava

En sık görülen usul hataları şunlardır: arabuluculuğa başvurmadan dava açmak; bir aylık hak düşürücü süreyi kaçırmak; TBK m.353 bildirimini süresinden sonra göndermek; temerrüt ihtarında otuz gün yerine kısa süre vermek; birden fazla kiracı varsa davayı hepsine yöneltmemek; ihtiyaç iddiasını somut delillerle desteklememek ve tahliye taahhüdünü sözleşmeyle birlikte almak.

Tahliye Kararının İcrası ve Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m.355)

Tahliye kararı kesinleşmeden icra edilemez; kesinleşmenin ardından icra dairesi aracılığıyla tahliye gerçekleştirilir. Kiracı taşınmazı rızasıyla boşaltmazsa zorla çıkarma işlemi uygulanır ve kiracıya ait eşya, gerektiğinde yediemine teslim edilir.

Tahliyeden sonra kiraya vereni bağlayan önemli bir sınır vardır. TBK m.355 uyarınca gereksinim nedeniyle kiralananı boşalttıran kiraya veren, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar bakımından da benzer bir sınır getirilmiş, ayrıca eski kiracıya öncelik hakkı tanınmıştır; bu hak, kiraya verenin yazılı bildirimi üzerine bir ay içinde kullanılmalıdır. Yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Bu hüküm kiracı açısından da bir denetim aracıdır: ihtiyaç gerekçesiyle tahliye edilen taşınmazın kısa süre içinde üçüncü bir kişiye kiraya verildiğinin tespiti, hem tazminat talebine hem de ihtiyacın samimi olmadığı değerlendirmesine dayanak oluşturur.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesinin süresi bitti, kiracı çıkmak zorunda mı?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.347/1 uyarınca kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ancak kanunda sayılan tahliye sebeplerinden birine veya on yıllık uzama süresi sonundaki sebepsiz fesih hakkına dayanabilir.

Tahliye davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır (HUAK m.18/B). Tek istisna, İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümlerdir: tahliye taahhüdüne veya ödenmeyen kiraya dayalı icra takibi başlatılacaksa arabuluculuk aranmaz. Dava yoluna gidilecekse zorunludur.

Tahliye taahhüdü kira sözleşmesiyle birlikte imzalanırsa geçerli olur mu?

Hayır. TBK m.352/1 taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesini arar. Sözleşmeyle aynı anda veya sözleşmenin bir maddesi olarak alınan taahhütler, Yargıtay'ın yerleşik içtihadında geçersiz kabul edilmektedir. Taahhüdün yazılı olması ve belirli bir tahliye tarihi içermesi de şarttır; noterde düzenlenmesi geçerlilik şartı değil, ispat kolaylığıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede hangi yakınların ihtiyacı ileri sürülebilir?

TBK m.350 listeyi sınırlı sayar: kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba, dede) ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler. Kardeş, yeğen, gelin veya damat bu listede yer almaz; ancak kanun gereği bakma yükümlülüğü ayrıca ispatlanırsa değerlendirilebilir.

Kirayı geç ödeyen kiracı hemen tahliye edilebilir mi?

Hemen değil. TBK m.315 uyarınca önce yazılı olarak süre verilmeli ve bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceği bildirilmelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Süre sonunda ödeme yapılmazsa icra yoluyla (İİK m.269, Örnek No: 13 ödeme emri) veya dava yoluyla tahliye istenebilir. Ayrıca aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunması, TBK m.352/2 uyarınca ayrı bir tahliye sebebidir.

İki haklı ihtar sonrası kiracı borcunu öderse tahliye hakkı düşer mi?

Düşmez. İhtarın haklılığı, ihtar tarihindeki muaccel ve ödenmemiş borca göre belirlenir. Kiracının sonradan ödeme yapması ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Ancak ihtarların ayrı aylara ilişkin olması, aynı kira yılı içinde yapılması ve dava süresinin kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde kullanılması gerekir.

Tahliye davası ne kadar sürer?

Süre; dayanılan sebebe, delil durumuna, keşif ve bilirkişi incelemesi gerekip gerekmediğine ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. Belgeye dayanan tahliye taahhüdü takipleri, itiraz edilmediğinde en hızlı sonuçlanan yoldur. İhtiyaç ve yeniden inşa gibi tanık ile keşif gerektiren dosyalar belirgin biçimde daha uzun sürer; istinaf aşaması ayrıca süre ekler. Dosyaya özgü bir öngörü için somut belgelerin değerlendirilmesi gerekir.

Taşınmazı satın aldım, kiracıyı hemen çıkarabilir miyim?

Hayır; satış kira sözleşmesini sona erdirmez, yeni malik sözleşmeye taraf olur. Gereksinim varsa TBK m.351/1 uyarınca edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması ve edinmeden altı ay sonra dava açılması gerekir. Bu bildirim yapılmazsa yalnızca m.351/2 yolu kalır: sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir.

Tahliye kararı çıkınca kiracı ne kadar sürede çıkarılır?

Tahliye kararının icra edilebilmesi için kesinleşmesi gerekir. Kesinleşmenin ardından icra dairesi aracılığıyla tahliye işlemi yürütülür; kiracı rızasıyla boşaltmazsa zorla çıkarma uygulanır. İcra yoluyla tahliyede ise İİK m.272 uyarınca tebliğ edilen tahliye emrinde on beş günlük boşaltma süresi verilir ve itiraz süresi yedi gündür.

Kiracı tahliye davasında haksız çıkarsa kira borcu da aynı dosyada tahsil edilir mi?

Tahliye davası ile kira alacağı davası ayrı taleplerdir; ancak İİK m.269 kapsamındaki tahliye talepli icra takibinde kira alacağı ile tahliye birlikte istenebilir. Bu, iki ayrı süreç yürütmek yerine tek dosyada ilerleme imkânı verir. Alacağın takibine ilişkin ödeme ve tahsilat süreçleri için e-tahsilat sayfası incelenebilir.

Sonuç

Tahliye, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin serbestçe kullanabileceği bir hak değil; kanunda sınırlı sayıda sayılan sebeplere, katı şekil şartlarına ve çoğu bir ay uzunluğundaki hak düşürücü sürelere bağlı bir süreçtir. Dosyaların önemli bir bölümü esastan değil, usulden kaybedilmektedir: arabuluculuk şartının atlanması, bir aylık sürenin kaçırılması, temerrüt ihtarında otuz gün yerine kısa süre verilmesi ve tahliye taahhüdünün sözleşmeyle birlikte alınması bunların başında gelir.

Doğru strateji, sebebin ve yolun baştan doğru seçilmesiyle kurulur: belgeye dayanan hâllerde arabuluculuk şartı dışında kalan icra yolu hız kazandırırken, takdir ve ispat gerektiren ihtiyaç ile yeniden inşa sebeplerinde delil hazırlığı belirleyici olur. Kiracı açısından ise savunmanın çekirdeği ihtiyacın samimiyeti, ihtarların haklılığı, sürelerin geçirilip geçirilmediği ve taahhüdün geçerlilik şartlarıdır. Yerel süreçlere ilişkin ayrıntılar için Yalova kira avukatı sayfası, dosyanızın koşullarının değerlendirilmesi için iletişim sayfası kullanılabilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş niteliği taşımaz. Her dosyanın sözleşme metni, tebligat tarihleri ve delil durumu farklıdır; adım atmadan önce dosyaya özgü değerlendirme yapılmalıdır.

Tahliye Davası 2026: Nedenleri, Süreleri ve Dava Süreci