Kira Uyarlama Davası (TBK m.138): Şartları, Süreci ve Tespit Davasından Farkı

Kira sözleşmesi imzalandığında taraflar bir dengeye güvenir: kiracı belirli bir bedeli ödemeyi, kiraya veren bu bedel karşılığında kullanımı sağlamayı üstlenir. Bu denge, sözleşme uzun sürdükçe ve ekonomik koşullar keskin biçimde değiştikçe bozulabilir. Türk Borçlar Kanunu, işte bu bozulmanın belirli bir ağırlığa ulaştığı hâllerde hâkime sözleşmeye müdahale yetkisi veren bir kurum tanır: aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama (TBK m.138). Uygulamada bu kurum sıklıkla kira tespit davasıyla karıştırılır; oysa iki dava farklı sebeplere dayanır, farklı sonuçlar üretir ve yanlış seçilen dava usulden ya da esastan reddedilir.

Bu rehber, kira uyarlama davasının kanuni şartlarını, kimin açabileceğini, hangi olayların uyarlama sebebi sayıldığını, arabuluculuk ve yargılama sürecini ve özellikle 30 Mart 2026 tarihli Yargıtay kararıyla netleşen tespit davasından farkını ele alır. Kira artışının sayısal hesabı bu yazının konusu değildir; bunun için kira artış hesaplama aracı ve beş yıl sonrası rayiç belirlemesi için kira tespit davası rehberi kullanılmalıdır.

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Uyarlama davası, sözleşmenin kurulduğu andaki koşulların sonradan ortaya çıkan olağanüstü bir olay yüzünden köklü biçimde değişmesi hâlinde, sözleşme hükümlerinin yeni koşullara uydurulması için açılan davadır. Dayanağı TBK m.138'dir. Maddenin başlığı "Aşırı ifa güçlüğü" olsa da, kurumun öğretideki adı "sözleşmenin uyarlanması"dır; Yargıtay bu kurumu hem beklenmeyen hâl şartı (clausula rebus sic stantibus) ilkesine hem de işlem temelinin çökmesi kuramına bağlar.

Kira sözleşmesi sürekli edimli bir sözleşmedir. Bu yüzden uyarlama talebi kira ilişkisinde üç ayrı unsura yönelebilir: kira bedeli, sözleşme süresi ve yenilenen dönemlerde uygulanacak artış oranı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 30.03.2026 tarihli bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığın giderilmesi kararında bu üçlü yapıyı açıkça kabul etmiştir: "kira sözleşmesinde yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira artış oranı yönünden de uyarlama talebinde bulunulabilir" (3. HD 2026/1213 E., 2026/1751 K.).

Uyarlamanın hukuki temeli sözleşmeye bağlılık ilkesinin bir istisnası olmasıdır. Kural, verilen sözün tutulmasıdır (ahde vefa). İstisna, sözün tutulmasını dürüstlük kuralına aykırı kılacak kadar ağır bir değişimin yaşanmış olmasıdır. Kanun gerekçesi de uyarlama talebinin temelini Türk Medeni Kanunu m.2'deki dürüstlük kuralına bağlar. Bu nedenle uyarlama, hâkimin serbestçe kira belirlediği bir alan değil, yalnızca kanunun saydığı şartlar gerçekleştiğinde devreye giren dar bir istisnadır.

TBK m.138'in Lafzı ve Kanuni Şartlar

Maddenin birinci fıkrası şu şekildedir: "Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır." İkinci fıkra hükmün yabancı para borçlarında da uygulanacağını belirtir.

Yargıtay bu lafızdan üç kümülatif şart çıkarır. Üçü birden gerçekleşmezse uyarlama istenemez.

1. Öngörülemeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü durum

Olay, sözleşme kurulduğu sırada taraflarca öngörülmemiş ve makul bir kişiden öngörülmesi de beklenmiyor olmalıdır. Bu şart uygulamada davaların büyük kısmını eler. Türkiye'de uzun yıllardır süregelen enflasyon, sözleşme yapılırken bilinen bir olgudur; enflasyonun varlığı öngörülemez bir olay değildir. Buna karşılık enflasyonun kısa sürede katlanarak yükselmesi, ani ve aşırı kur hareketleri, deprem, salgın hastalık, savaş gibi olaylar bu kapsamda değerlendirilebilir. Ayrıca olay borçludan kaynaklanmamalıdır: kiracının kendi işletme kararlarından doğan zararlar, kiraya verenin kendi malî tercihleri uyarlama sebebi olmaz.

2. Edimler dengesinin dürüstlük kuralına aykırı ölçüde bozulması

Olağanüstü olay, sözleşmenin yapıldığı sıradaki olguları borçlu aleyhine öyle değiştirmiş olmalıdır ki, borçludan ifanın istenmesi dürüstlük kuralına aykırı düşsün. Yargıtay bunu "çekilmezlik" ölçütüyle ifade eder: sözleşme koşulları bir taraf için çekilmez hâle gelmiş ve işlem temeli çökmüş olmalıdır. Sıradan bir zarar ya da kârın azalması yetmez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Covid-19 salgını ve kiralanandaki su baskınlarına dayanan bir kira indirimi talebini reddeden kararları onarken, "salt olarak kiracının zarara uğradığının belirlenmesinin sözleşmenin uyarlanması için yeterli olmadığı" tespitini yapmıştır (3. HD 2025/5871 E., 2026/2586 K.).

3. İfanın henüz yapılmamış ya da ihtirazi kayıtla yapılmış olması

Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş olmalı ya da ifanın aşırı güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak (ihtirazi kayıtla) ifa etmiş olmalıdır. Kira ilişkisinde bunun pratik anlamı şudur: kira bedelini itirazsız ödeyen kiracı, ödediği dönemler için uyarlama isteyemez. Aynı şekilde kira bedelini itirazsız tahsil eden kiraya veren de o dönemlere ilişkin uyarlama talep edemez. Bu şart, uyarlamanın kural olarak ileriye etkili olmasının da temelidir; aşağıda ayrıca ele alınacaktır.

Kiracı da Kiraya Veren de Uyarlama İsteyebilir

Uyarlama, yalnızca kiracının başvurabileceği bir yol değildir. TBK m.138 "borçlu"dan söz eder; kira sözleşmesinde her iki taraf da bir edimin borçlusudur. Kiracı kira bedelinin borçlusu, kiraya veren ise kullandırma ediminin borçlusudur. Ekonomik şok kiracının aleyhine işlediğinde kiracı bedelin indirilmesini, kiraya verenin aleyhine işlediğinde kiraya veren bedelin veya artış oranının yükseltilmesini talep edebilir.

Yargıtay'ın 30.03.2026 tarihli kararına konu bölge adliye mahkemesi dosyalarının tamamı kiraya verenlerin talepleriyle açılmıştır: bir dosyada sözleşmedeki yüzde 15 artış şartının TÜFE oranına çevrilmesi, bir diğerinde hem bedelin hem yıllık artış oranının yükseltilmesi istenmiştir. Karar, bu taleplerin hangi şartlarla dinlenebileceğini belirlemiştir; kiraya verenin uyarlama isteyemeyeceği yönünde bir sınır koymamıştır. Dolayısıyla uyarlama davası iki yönlü bir araçtır.

Öte yandan her iki taraf için de aynı üç şart geçerlidir. Kiraya veren açısından en sık takılan nokta, enflasyon farkının uyarlama sebebi sayılmamasıdır; bu konu aşağıdaki "tespit davasından farkı" bölümünde ayrıntılı işlenmiştir.

Hangi Olaylar Uyarlama Sebebi Sayılır?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026/1213 E. sayılı kararında uyarlama sebebi olabilecek olayları örnekleyerek saymıştır. Kararın ifadesiyle uyarlama "daha çok kiralananın kira sözleşmesinde kararlaştırılan kullanım şeklini etkileyecek şekilde kiralananın bulunduğu yerde yaşanacak bir olağanüstü durum veya normalin üstündeki imar değişimleri veya ticari hayattaki öngörülemeyen öngörülmesi de mümkün olmayan olumlu veya olumsuz değişiklikler, vergi ve amortisman giderlerindeki anormal artışlar, döviz kurlarındaki çok ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz, deprem, salgın hastalık, savaş, darbe nedeniyle" istenebilir.

Bu sayımdan uygulamaya dönük birkaç sonuç çıkar:

• Kiralananın çevresine ilişkin olaylar: İmar değişikliğiyle bölgenin niteliğinin değişmesi, kiralananın bulunduğu yerde işyerinin kullanım amacını fiilen etkileyen olağanüstü gelişmeler. Örneğin işyeri olarak kiralanan bir taşınmazın önünden geçen ana yolun uzun süreli kapatılması ya da bölgenin plan değişikliğiyle farklı bir kullanım rejimine geçmesi.
• Ticari hayattaki öngörülemeyen değişimler: Belirli bir sektörü doğrudan etkileyen, sözleşme kurulurken hiçbir işaretinin bulunmadığı gelişmeler. Yargıtay bu değişikliklerin "olumlu veya olumsuz" olabileceğini vurgular; yani kiralananın değerini olağanüstü artıran bir gelişme kiraya veren lehine de uyarlama sebebi olabilir.
• Kamu yükleri ve giderler: Vergi ve amortisman giderlerinde olağan seyrin çok üstünde, öngörülemeyen artışlar.
• Kur şoku: Döviz kurlarındaki "çok ani ve aşırı" iniş ve çıkışlar. Burada kritik olan hareketin aniliği ve boyutudur; kurun uzun vadede yükselmesi tek başına öngörülemez bir olay sayılmaz. Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kira bedellerinde m.138/2 hükmün uygulanacağını ayrıca belirtir.
• Toplumu sarsan olaylar: Ciddi ekonomik kriz, deprem, salgın hastalık, savaş, darbe. Bu olaylar niteliği gereği öngörülemezdir; ancak somut sözleşmeye etkisinin çekilmezlik eşiğine ulaştığı yine kanıtlanmalıdır.

Salgın hastalık örneği bu son noktayı iyi gösterir. Covid-19 salgını herkes için öngörülemez bir olaydı; fakat Yargıtay, salgına dayanan her kira indirimi talebini kabul etmemiştir. Yukarıda anılan 2025/5871 E. sayılı dosyada kiracı salgın nedeniyle aylık indirim istemiş, mahkemeler kiracının kira ödemelerini düzenli ve ihtirazi kayıtsız yaptığını, ödeme güçlüğüne düşmediğini ve zararın tek başına uyarlama için yeterli olmadığını belirterek talebi reddetmiş, Yargıtay bu sonucu onamıştır. Olayın olağanüstü olması ile o olayın somut sözleşmede işlem temelini çökertmiş olması iki ayrı şarttır.

Enflasyon Neden Tek Başına Uyarlama Sebebi Değildir?

Uygulamada en çok sorulan soru budur ve cevabı 30.03.2026 tarihli kararla bağlayıcı biçimde verilmiştir. Kararın hüküm fıkrası şöyledir: "Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde; 6098 sayılı Kanunun 344. maddesinde düzenlenen kira bedelinin belirlenmesi ( tespiti ) dava sebeplerinin aynı Kanunun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması davasının sebep ve konusunu oluşturmayacağı, 138. madde düzenlemesindeki diğer sebeplerin ve şartların oluşması halinde ise sözleşmede belirlenen kira artış oranının uyarlama davası konusu olabileceğine" karar verilmiştir.

Gerekçenin mantığı şudur. Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarında enflasyonun kira bedeline nasıl yansıyacağını TBK m.344'te emredici olarak düzenlemiştir: ilk beş yıl için tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı üst sınırdır; beşinci yıldan sonra ise hâkim, endekse ve sözleşmedeki artış şartına bağlı kalmaksızın kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun bedeli belirler. Enflasyon, paranın alım gücündeki değişim ve emsal kiralardaki artış bu özel düzenlemenin konusudur. Aynı sebepler bir de genel hüküm olan m.138 üzerinden uyarlama sebebi sayılırsa, m.344'ün emredici düzenlemesi dolanılmış olur. Kararın kendi sözleriyle, bu "özel nitelikli kira belirlemesine ilişkin emredici düzenlemeyi etkisiz kılmış olur".

Bu tespitin somut karşılığı şudur: kiraya veren, "sözleşmede yüzde 15 artış var ama enflasyon yüzde 60 oldu, kira emsallerin altında kaldı" gerekçesiyle uyarlama davası açamaz. Bu şikâyetin kanuni çözümü beşinci yılın sonunda kira tespit davasıdır. Yargıtay kanun koyucunun bu mağduriyeti öngördüğünü ve giderim yolunu da gösterdiğini belirtir: altıncı kira yılında bedel, sözleşmedeki düşük artış oranıyla bağlı olunmaksızın, gerçekleşen enflasyonu bile aşabilecek şekilde rayiç kira olarak belirlenebilir.

Sözleşmedeki artış oranı için bir kapı ise açık bırakılmıştır. Karar, m.138'in diğer sebep ve şartları gerçekleştiğinde sözleşmede belirlenen artış oranının uyarlama konusu olabileceğini kabul eder. Yani artış oranına yönelik uyarlama talebi mümkündür; ancak dayanağı "enflasyon oranı arttı" değil, m.344'ün kapsamı dışında kalan gerçek bir olağanüstü olay olmalıdır.

Uyuşmazlığa konu üç bölge adliye mahkemesi kararının ortaya koyduğu tablo öğreticidir. Bir daire, on üç yıl boyunca ortalama yüzde 8 seyreden enflasyona güvenerek yüzde 15 artış şartı koyan kiraya verenin talebini kabul etmiş ve artış şartını TÜFE oranına çevirmişti. Bir başka daire, sözleşmede kararlaştırılan artış şartında uyarlamaya gidilemeyeceğini söylemişti. Üçüncü daire ise uyarlama şartlarının ispat edilemediği gerekçesiyle talebi reddetmişti. Yargıtay, bu üç yaklaşımdan enflasyon sebebine dayanan uyarlamayı kapatan, ancak artış oranının başka olağanüstü sebeplerle uyarlanabileceğini kabul eden orta yolu benimsemiştir.

Kira Tespit Davası ile Uyarlama Davasının Farkları

İki dava sıkça karıştırılır; oysa hedefleri, sebepleri, süreleri ve sonuçları farklıdır. Aşağıdaki tablo temel farkları özetler.

Yargıtay 30.03.2026 tarihli kararında iki davanın yöntem farkını da açıkça belirtir: tespit davasında izlenen yöntem (taşınmazın cinsi, yüzölçümü, mevkii, emsal kira bedelleri) uyarlama davasında "ancak yardımcı kaynak olarak değerlendirilebilir". Uyarlama davasında hâkim, sözleşme koşullarını ve olağanüstü değişikliğe yol açan objektif koşulları birlikte değerlendirerek tarafların amacına, dürüstlük kuralına ve hakkaniyete uygun bir sonuca varır. Yani uyarlama davasında bilirkişinin emsal kira araştırması yapması yeterli değildir; asıl inceleme, olağanüstü olayın somut sözleşmeye etkisi üzerinedir.

Bir başka pratik fark davanın dilekçe kurgusuna ilişkindir. Tespit davasında talep "kira bedelinin şu tarihten itibaren şu tutar olarak tespiti"dir. Uyarlama davasında talep, sözleşmenin hangi hükmünün nasıl değiştirileceğini göstermelidir: bedelin belirli bir tutara indirilmesi ya da yükseltilmesi, artış şartının değiştirilmesi, sürenin kısaltılması gibi. Uyuşmazlığa konu dosyalardan birinde bölge adliye mahkemesi, sözleşmenin ilgili cümlesini metinden çıkarıp yerine yeni bir cümle ekleyerek uyarlama yapmıştı; bu örnek, uyarlama hükmünün sözleşme metnine doğrudan müdahale niteliğini gösterir.

Beş yıllık sürenin nasıl hesaplandığı ve rayiç bedelin nasıl belirlendiği kira tespit davası rehberinde ayrıntılı işlenmiştir; endeks dönemindeki yasal artış sınırı ise kira artış hesaplama aracıyla doğrulanabilir.

Uyarlama Davasında İhtirazi Kayıt ve Geçmişe Etki

TBK m.138'in üçüncü şartı, uyarlamanın zaman boyutunu belirler. Borçlu, borcunu ifa etmemiş ya da haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Kira ilişkisinde bu, kira bedelini "ihtirazi kayıtla" ödemek anlamına gelir: kiracı ödemeyi yaparken, ödemenin sözleşmedeki bedeli kabul anlamına gelmediğini ve uyarlama hakkını saklı tuttuğunu açıkça bildirir. Uygulamada bu bildirim banka dekontuna açıklama yazılarak ya da noter aracılığıyla ihtarname gönderilerek yapılır.

İhtirazi kayıt konulmaksızın ödenen dönemler için uyarlama istenemez. Yukarıda anılan 3. HD 2025/5871 E. sayılı dosyada ilk derece mahkemesinin ret gerekçelerinden biri tam olarak buydu: kiracı kira ödemelerini düzenli yapmış, ihtirazi kayıt koymamış ve geriye dönük uyarlama talep etmişti. Yargıtay, uyarlama koşullarının oluşmadığı sonucuna varan bu kararı onamıştır.

Buradan çıkan uygulama kuralı şudur: uyarlama davası açmayı düşünen taraf, olağanüstü olayın etkisini fark ettiği andan itibaren ödemelerini ya da tahsilatlarını ihtirazi kayıtla yapmalı ve davayı gecikmeden açmalıdır. Uyarlama hükmü kural olarak dava tarihinden ileriye doğru etki gösterir; dava öncesi dönemlerin kapsama alınabilmesi, o dönemlerde hakların saklı tutulmuş olmasına bağlıdır.

Kiraya veren açısından da aynı mantık işler. Kira bedelini itirazsız tahsil eden kiraya veren, o dönemler için bedelin yükseltilmesini isteyemez. Bu nedenle kiraya verenin de tahsilat sırasında hakkını saklı tuttuğunu yazılı olarak bildirmesi gerekir.

Dava Şartı Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B). Bu kural uyarlama davasını da kapsar; çünkü uyarlama davası kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlıktır. Kanunun tek istisnası, kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir; uyarlama davası bu istisnaya girmez. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.

Arabuluculuk süreci uyarlama uyuşmazlıkları için ayrıca elverişli bir zemindir. Uyarlama talebinin özünde sözleşmenin yeniden yazılması vardır ve taraflar bunu hâkim kararı beklemeden kendileri de yapabilir. Arabuluculukta varılan anlaşma, yeni kira bedelini, artış şartını ya da süreyi düzenleyen bir sözleşme değişikliği olarak kayda geçer. Arabuluculuk ücretinin kira uyuşmazlıklarında nasıl hesaplandığı ve tarafların anlaşamaması hâlinde ne olacağı kira hukuku hizmet sayfasında özetlenmiştir.

Görevli mahkeme, kira ilişkisinden doğan davalar için Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yargıtay 30.03.2026 tarihli kararına konu dosyaların tamamı sulh hukuk mahkemelerinde görülmüştür. Bölge adliye mahkemesinin uyarlama davasında verdiği kararın kesin olup olmadığı, davanın değerine göre belirlenir; uyuşmazlığa konu dosyaların üçünde de bölge adliye mahkemesi kararları kesin nitelikteydi ve bu yüzden aralarındaki çelişki ancak uyuşmazlığın giderilmesi yoluyla çözülebilmiştir.

Dava Süreci: Dilekçe, İspat ve Bilirkişi

Uyarlama davasında ispat yükü, uyarlama isteyen taraftadır. Davacı üç şartın her birini kanıtlamalıdır: olağanüstü olayın varlığı ve öngörülemezliği, bu olayın somut sözleşmede edimler dengesini çekilmez ölçüde bozduğu, ve haklarını saklı tuttuğu. Uyuşmazlığa konu dosyalardan birinde bölge adliye mahkemesi, kiraya verenin "ekonomide meydana gelen değişiklikler" ve "hiperenflasyon" iddialarını yeterli görmemiş; "sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıktığı ve yasanın aradığı anlamda işlem temelinin çöktüğü dolayısı ile uyarlama şartlarının oluştuğu ispat edilemediği" gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Bu gerekçe, genel ekonomik şikâyetlerin somut kanıta dönüştürülmediği davaların akıbetini gösterir.

Dava dilekçesinde şu unsurlar açıkça yer almalıdır:

1. Sözleşmenin kuruluş koşulları: Sözleşme tarihi, bedel, artış şartı ve tarafların o tarihte hangi ekonomik varsayımlarla hareket ettiği.
2. Olağanüstü olay: Olayın ne olduğu, ne zaman ortaya çıktığı ve neden sözleşme kurulurken öngörülemeyeceği. Genel ifadeler yerine olayın somut sözleşmeye etkisi gösterilmelidir.
3. Edimler dengesindeki bozulma: Sözleşme kurulduğundaki denge ile bugünkü durum arasındaki farkın rakamsal ve belgesel olarak ortaya konması. İşyeri kiralarında ciro düşüşü, kapasite kullanımı, giderlerdeki artış gibi veriler; konut kiralarında ise olayın kullanıma etkisi.
4. Hakların saklı tutulduğu: İhtirazi kayıtlı ödeme dekontları, ihtarnameler.
5. Talep sonucu: Sözleşmenin hangi hükmünün, hangi tarihten itibaren, nasıl uyarlanacağı.

Bilirkişi incelemesi uyarlama davasında farklı bir işlev görür. Tespit davasında bilirkişi rayiç kira bedelini belirler; uyarlama davasında ise bilirkişi raporu, olağanüstü olayın sözleşmeye etkisini ve edimler dengesindeki bozulmanın boyutunu ortaya koymalıdır. Yargıtay'ın vurguladığı gibi tespit yöntemi burada yalnız yardımcı kaynaktır. Emsal kira araştırmasıyla yetinen bir rapor, uyarlama davasının asıl sorusunu cevaplamaz.

Kiracı ya da kiraya veren, uyarlama davasıyla birlikte tahliye tehdidi altında kalabilir. Kira bedelini ihtirazi kayıtla da olsa eksik ödeyen kiracı, temerrüt nedeniyle tahliye riskiyle karşılaşır; çünkü uyarlama hükmü verilene kadar sözleşmedeki bedel geçerlidir. Bu riskin yönetimi için sözleşmedeki bedelin tam ödenip uyarlama talebinin ayrıca ileri sürülmesi daha güvenli bir yoldur. Tahliye sebepleri ve temerrüt ihtarının şartları tahliye davası rehberinde ayrıntılı anlatılmıştır.

İhtiyati Tedbirle Geçici Kira Bedeli

Uyarlama davası, bilirkişi incelemesi ve olası kanun yolu aşamalarıyla birlikte uzun sürebilir. Bu süre boyunca sözleşmedeki bedelin ödenmeye devam etmesi, dengesizliğin dava boyunca sürmesi anlamına gelir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.389 ve devamı hükümleri çerçevesinde, davacı, dava konusu hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağını ya da gecikme sebebiyle sakınca doğacağını ortaya koyarak ihtiyati tedbir talep edebilir. Uyarlama davalarında bu talep, yargılama süresince kira bedelinin geçici olarak belirli bir tutar üzerinden ödenmesi biçiminde ileri sürülür.

İhtiyati tedbir kararı verilmesi hâkimin takdirindedir ve uyarlamanın esasına ilişkin bir ön karar niteliği taşımaz. Mahkeme, yaklaşık ispat ölçüsünde uyarlama şartlarının gerçekleşmiş görünmesini arar; genel ekonomik zorluk iddiaları bu ölçüyü karşılamaz. Tedbir kararı verilmesi hâlinde davacı, HMK m.392 uyarınca teminat göstermekle yükümlü tutulabilir. Davanın sonunda uyarlama talebi reddedilirse, tedbir süresince eksik ödenen bedel sözleşmedeki oran üzerinden faiziyle birlikte ödenir; bu yüzden tedbir talebi, davanın kazanılma ihtimali gerçekçi biçimde değerlendirilerek yapılmalıdır.

Uyarlamanın Sonuçları: Bedel, Artış Oranı, Süre ve Fesih

Uyarlama davasının kabulü hâlinde hâkim sözleşmeyi yeni koşullara uyarlar. Bu uyarlama farklı biçimler alabilir:

• Bedelin değiştirilmesi: Kira bedelinin belirli bir tarihten itibaren indirilmesi ya da yükseltilmesi.
• Artış oranının değiştirilmesi: Sözleşmedeki sabit oranın başka bir ölçüte bağlanması. Yargıtay'ın 30.03.2026 tarihli kararı bunun mümkün olduğunu, ancak sebebinin enflasyon değil m.138 kapsamındaki başka bir olağanüstü olay olması gerektiğini belirler.
• Sürenin değiştirilmesi: Uzun süreli sözleşmede sürenin kısaltılması ya da uzatılması.

Kanun, uyarlamanın mümkün olmadığı hâllerde borçluya sözleşmeden dönme hakkı tanır; kira gibi sürekli edimli sözleşmelerde ise dönme yerine fesih hakkı kullanılır. Bu, uyarlama davasının son çaresidir: sözleşmenin hiçbir hükmünün değiştirilmesiyle denge yeniden kurulamıyorsa, aşırı ifa güçlüğü çeken taraf sözleşmeyi ileriye etkili olarak sona erdirebilir. Kiracı açısından bu, sözleşme süresi dolmamış olsa bile kiralananı tahliye edip sonraki dönem kira bedellerinden kurtulmak anlamına gelebilir; ancak bu sonuca ancak uyarlamanın imkânsız olduğu tespit edilirse ulaşılır.

Uyarlama, sözleşmenin yalnız uyuşmazlık konusu hükmüne müdahale eder. Yargıtay'ın kararında aktarılan ilkeye göre "Sözleşmenin diğer hükümlerinde değişiklik yapılmaz. Aksi hâl, sözleşmeye müdahale teşkil eder." Hâkim, dengesizliği gidermek için gerekli olan asgari müdahaleyle yetinir.

Uyarlama hükmü kesinleştikten sonra sözleşme, uyarlanmış hâliyle devam eder. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlerdeki artış, uyarlanmış bedel üzerinden ve yine TBK m.344 sınırları içinde uygulanır. Beşinci yılın sonunda tespit davası açma hakkı da uyarlamadan etkilenmez; iki kurum birbirinin yerine geçmez, farklı sebeplere hizmet eder.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

1. Enflasyona dayanarak uyarlama davası açmak. 30.03.2026 tarihli karar bu yolu kapatmıştır. Kira bedelinin emsallerin altında kaldığı şikâyetinin çözümü beş yıl sonra tespit davasıdır.
2. Kira tespit davası yerine uyarlama davası açmak ya da tersi. Sebebe uymayan dava türü seçilirse dava reddedilir ve beş yıllık süre, ihtar ve dönem hesabı gibi tespit davasına özgü şartlar kaçırılabilir.
3. İhtirazi kayıt koymadan ödemeye devam etmek. İtirazsız ödenen dönemler için uyarlama istenemez. Olayın etkisi fark edildiği anda ödemeler hakkı saklı tutan açıklamayla yapılmalıdır.
4. Zararı kanıtlamakla yetinmek. Yargıtay, kiracının zarara uğradığının belirlenmesini tek başına yeterli görmemektedir. Zararın sözleşme kurulurken öngörülemeyen bir olaydan kaynaklandığı ve dengeyi çekilmez ölçüde bozduğu ayrıca kanıtlanmalıdır.
5. Arabuluculuğu atlamak. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır; başvurusuz açılan dava usulden reddedilir.
6. Kira bedelini kendiliğinden düşürmek. Uyarlama hükmü verilmeden bedelin tek taraflı eksik ödenmesi temerrüt ve tahliye riski doğurur. Uyarlama hakkı dava ya da arabuluculukla kullanılır, fiilî indirimle değil.
7. Tespit davası yöntemiyle uyarlama istemek. Emsal kira araştırmasına dayalı bir talep uyarlama davasının sorusunu cevaplamaz; Yargıtay tespit yöntemini uyarlamada yalnız yardımcı kaynak sayar.

Sık Sorulan Sorular

Kira uyarlama davası ile kira tespit davası aynı şey midir?

Hayır. Tespit davası TBK m.344'e dayanır ve yeni dönem kira bedelinin enflasyon, emsal ve kiralananın durumuna göre belirlenmesini amaçlar. Uyarlama davası TBK m.138'e dayanır ve öngörülemeyen olağanüstü bir olayın bozduğu edimler dengesinin yeniden kurulmasını amaçlar. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 30.03.2026 tarihli kararıyla tespit sebeplerinin uyarlama davasının konusu olamayacağını bağlayıcı biçimde belirlemiştir.

Enflasyon yüzünden kira uyarlama davası açabilir miyim?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında enflasyon, paranın alım gücündeki düşüş ve emsal kiralardaki artış tek başına uyarlama sebebi sayılmaz; bunlar kira tespit davasının konusudur. Uyarlama için m.344 kapsamı dışında kalan, öngörülemeyen ve olağanüstü bir olayın varlığı gerekir.

Kiraya veren uyarlama davası açabilir mi?

Evet. TBK m.138 borçludan söz eder ve kira sözleşmesinde her iki taraf da bir edimin borçlusudur. Kiraya veren, m.138 şartları gerçekleşmişse bedelin ya da artış oranının yükseltilmesini talep edebilir. Ancak dayanak enflasyon farkı olamaz.

Sözleşmedeki artış oranı uyarlama davasına konu olabilir mi?

Olabilir, ancak sınırlı şartlarla. Yargıtay, m.138'deki diğer sebep ve şartların gerçekleşmesi hâlinde sözleşmede belirlenen kira artış oranının uyarlama davası konusu olabileceğini kabul etmiştir. Enflasyon oranının artış şartını aşması ise uyarlama sebebi değildir.

Uyarlama davası için beş yıl beklemek gerekir mi?

Hayır. Beş yıl şartı kira tespit davasına özgüdür. Uyarlama davası, m.138 şartları gerçekleştiği anda sözleşmenin herhangi bir aşamasında açılabilir.

Uyarlama geçmişe etkili midir?

Kural olarak hayır. Uyarlama, borcun henüz ifa edilmediği ya da hakların saklı tutularak ifa edildiği dönemleri kapsar. İhtirazi kayıt konulmaksızın ödenen dönemler için uyarlama istenemez.

Uyarlama davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır (HUAK m.18/B); uyarlama davası da bu kapsamdadır. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.

Dava sürerken kira bedelini düşük ödeyebilir miyim?

Mahkeme ihtiyati tedbir kararı vermemişse hayır. Uyarlama hükmü verilene kadar sözleşmedeki bedel geçerlidir; tek taraflı eksik ödeme temerrüt ve tahliye riski doğurur. Geçici bedel için ihtiyati tedbir talep edilebilir, ancak kabulü hâkimin takdirindedir.

Salgın hastalık uyarlama sebebi midir?

Salgın, Yargıtay'ın olağanüstü olay örnekleri arasında yer alır. Ancak salgının somut sözleşmede işlem temelini çökerttiği ayrıca kanıtlanmalıdır. Yargıtay, kiracının zarara uğradığının belirlenmesini tek başına yeterli görmemiş; ödemelerin düzenli ve ihtirazi kayıtsız yapıldığı bir dosyada uyarlama talebinin reddini onamıştır.

Uyarlama mümkün değilse ne olur?

Kanun, uyarlamanın mümkün olmadığı hâllerde borçluya sözleşmeden dönme hakkı tanır; kira gibi sürekli edimli sözleşmelerde bu hak fesih olarak kullanılır. Aşırı ifa güçlüğü çeken taraf sözleşmeyi ileriye etkili olarak sona erdirebilir.

Hangi mahkeme görevlidir?

Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir; yetkili mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Sonuç

Kira uyarlama davası, sözleşmeye bağlılık ilkesinin dar bir istisnasıdır ve yalnızca öngörülemeyen olağanüstü bir olayın edimler dengesini çekilmez ölçüde bozduğu hâllerde işler. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 30.03.2026 tarihli uyuşmazlığın giderilmesi kararı bu kurumun sınırlarını netleştirmiştir: konut ve çatılı işyeri kiralarında enflasyon, alım gücü kaybı ve emsal kira artışı TBK m.344'teki tespit davasının konusudur, uyarlama sebebi değildir. Buna karşılık deprem, salgın, savaş, ciddi ekonomik kriz, ani kur şoku, imar değişimi gibi gerçek olağanüstü olaylar karşısında kira bedeli, süre ve hatta sözleşmedeki artış oranı uyarlama davasıyla yeniden düzenlenebilir.

Uyarlama isteyen tarafın yol haritası nettir: olayın etkisini fark eder etmez ödemeleri ya da tahsilatları ihtirazi kayıtla yapmak, arabuluculuk başvurusunu geciktirmemek, dava dilekçesinde olağanüstü olayı ve dengedeki bozulmayı somut belgelerle ortaya koymak ve yargılama süresi için gerektiğinde ihtiyati tedbir istemek. Şikâyet yalnızca kiranın emsallerin gerisinde kalmasıysa doğru yol uyarlama değil, beş yıl sonrası için kira tespit davasıdır. Somut bir kira ilişkisinde hangi yolun uygun olduğu, sözleşme metni ve olayın belgeleri üzerinden değerlendirilmelidir.