Beş yılını dolduran bir kira sözleşmesinde kiraya veren de kiracı da aynı soruyu soruyor: bu taşınmazın gerçek kira değeri bugün ne kadar? Hukukta bu değerin adı rayiç kira bedelidir ve sözleşmedeki artış oranından da, yıllık TÜFE artışından da bağımsız olarak belirlenir. Ancak rayiç bedelin nasıl bulunduğu, kimin belirlediği ve mahkemenin bu rakamı olduğu gibi mi hükme esas aldığı çoğu zaman bilinmez. Oysa kararların bozulma sebeplerinden biri, tam da bu belirleme yönteminin hatalı yürütülmesidir.

Bu rehber, kira bedelinin tespiti davasının usulünü değil, davanın kalbindeki rakamın nasıl üretildiğini anlatır: beş yıllık sürenin nasıl sayıldığı, bilirkişinin emsal karşılaştırmasını hangi ölçütlerle yapmak zorunda olduğu, “boş rayiç” ile hükmedilen kira arasındaki farkı doğuran hak ve nesafet indirimi ve bir bilirkişi raporunun ne zaman hükme elverişli sayılmadığı. Davanın açılma süresi, yetkili mahkeme, ihtarname ve dava şartı arabuluculuk gibi usul başlıkları için kira tespit davası rehberimize bakabilirsiniz.

Rayiç Kira Bedeli Nedir, Hangi Davada Gündeme Gelir?

Rayiç kira bedeli, bir taşınmazın serbest piyasa koşullarında, boş olarak ve aynı şartlarla yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira bedelidir. Yani mevcut kiracının ödediği rakam değil, o taşınmaz bugün ilana çıkarılsa oluşacak piyasa değeridir. Bu tanım önemlidir, çünkü davada hükmedilen kira bedeli çoğu zaman rayiç bedelin kendisi değil, ondan bir miktar indirilmiş hâlidir.

Rayiç bedel, konut ve çatılı iş yeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca açılan kira bedelinin tespiti davasında gündeme gelir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/6234 E., 2026/2844 K. sayılı ve 06.05.2026 tarihli kararında fıkranın metnini şöyle aktarmaktadır:

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”

Metindeki üç ölçüt dikkat çekicidir: tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri. Bunlar birbirinin alternatifi değil, birlikte değerlendirilmesi gereken ölçütlerdir. Hâkim bu üçünü tartarak “hakkaniyete uygun” bir bedele hükmeder; kanun ise hâkime sabit bir formül ya da hazır bir oran vermez.

Beş Yıllık Süre Nasıl Sayılır? Endeks Dönemi ve Hak ve Nesafet Dönemi

Rayiç tartışmasının ne zaman başlayabileceğini anlamak için kira ilişkisinin iki döneme ayrıldığını görmek gerekir.

Endeks dönemi, sözleşmenin ilk yılından sonraki dört uzama yılını kapsar. Bu dört yıl boyunca kira bedeli, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek üzere artırılır. Sözleşmede bir artış oranı kararlaştırılmışsa ve bu oran endeksin altındaysa sözleşmedeki düşük oran uygulanır; endeksin üstündeyse sözleşmedeki oran değil, kanundaki endeks oranı geçerli olur. Bu dönemde emsal kira bedellerinin ya da taşınmazın piyasa değerinin hiçbir etkisi yoktur. Endeks oranının güncel değerini kira artışı hesaplama aracımızdan görebilirsiniz.

Hak ve nesafet dönemi ise altıncı kira yılıyla başlar. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2026/1213 E., 2026/1751 K. sayılı ve 30.03.2026 tarihli kararında bu ayrım açıkça kurulmuştur: her beş yıldan sonraki altıncı kira yılı uygulamada hak ve nesafet dönemi olarak kabul edilmekte ve bu dönemde tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı tek ölçüt olmaktan çıkmaktadır. Kiralananın yıllar içindeki olumlu ve olumsuz durum değişiklikleri ile emsal kira bedelleri de gözetilerek bedel hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenir.

Sürenin sayımında sık yapılan hatalar şunlardır:

Sözleşmenin türü fark etmez. Yerleşik uygulamaya göre kira süresinin belirli ya da belirsiz süreli, kısa ya da uzun süreli olması önemli değildir; beş yılın dolması yeterlidir. Bir yıllık sözleşmenin dört kez uzaması da, doğrudan beş yıl süreli yapılmış bir sözleşme de aynı sonucu doğurur.
Beş yıl bir kereye mahsus değildir. Fıkra “bundan sonraki her beş yılın sonunda” demektedir. Onuncu, on beşinci ve yirminci yılların sonunda da aynı imkân yeniden doğar.
Süre, kira ilişkisinin başlangıcından işler. Sayım, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren yapılır; arada yapılan olağan yıllık zamlar bu süreyi durdurmaz ya da sıfırlamaz.

Ölçüt	Endeks Dönemi (2.–5. kira yılları)	Hak ve Nesafet Dönemi (6. kira yılı ve sonrası)
Uygulanan kural	TBK m.344/1–2	TBK m.344/3
TÜFE’nin rolü	Üst sınır (tavan)	Üç ölçütten biri; tavan değil
Emsal kira bedelleri	Dikkate alınmaz	Zorunlu ölçüt
Kiralananın durumu	Anlaşma yoksa gözetilir	Zorunlu ölçüt
Sözleşmedeki artış şartı	Endeksin altındaysa uygulanır	Bağlayıcı değildir
Bilirkişi ve keşif	Kural olarak gerekmez	Kural olarak gerekir
Hak ve nesafet indirimi	Söz konusu olmaz	Rayiçten indirim yapılır

Somut bir zaman çizelgesi: 1 Haziran 2019 başlangıçlı bir konut kira sözleşmesinde ilk kira yılı 1 Haziran 2019 – 31 Mayıs 2020 arasıdır. Bunu izleyen dört uzama yılı (2020–2021, 2021–2022, 2022–2023, 2023–2024) endeks dönemidir ve bu yıllarda artış, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz. Beş yıl 31 Mayıs 2024’te dolar; 1 Haziran 2024’te başlayan altıncı kira yılı hak ve nesafet dönemidir ve bu dönem için rayiç bedel tespiti istenebilir. Aynı imkân, 1 Haziran 2029’da başlayacak on birinci kira yılında yeniden doğar.

Bu örnekte 2022–2023 ve 2023–2024 yenilemeleri, konut kiralarında uygulanan yüzde 25’lik geçici sınırın yürürlükte olduğu döneme denk gelir. Enflasyonun bu sınırın belirgin biçimde üzerinde seyrettiği yıllarda kira bedeli piyasadan hızla uzaklaşmış olur; altıncı kira yılındaki rayiç tespitiyle ortaya çıkan farkın büyük görünmesinin sebebi çoğu zaman budur.

Rayiç Belirlemede TÜFE Bir Tavan Değildir

Kamuoyunda en çok karıştırılan nokta budur. Endeks döneminde tüketici fiyat endeksi bir üst sınırdır: kira, o oranın üzerinde artırılamaz. Hak ve nesafet döneminde ise endeks, üç ölçütten yalnızca biridir ve bir tavan işlevi görmez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2026/1213 E., 2026/1751 K. sayılı kararı bunun gerekçesini de vermektedir: endeks döneminde sözleşmedeki artış oranının gerçekleşen enflasyonun altında kalması hâlinde bu kaybın telafisi, en erken altıncı kira yılında, endeks ve sözleşmedeki artış oranından daha yüksek bir artışla rayiç kiraya yaklaşma imkânı tanınarak sağlanmaktadır. Karar, altıncı kira yılında bedelin gerçekleşen enflasyon oranını dahi aşabilecek şekilde rayiç kira olarak belirlenebileceğini açıkça ifade etmektedir.

Aynı mantık, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında konut kiralarında uygulanan yüzde 25’lik geçici artış sınırı için de geçerliydi. O sınır yenileme dönemlerindeki zamma ilişkindi; beş yılını dolduran sözleşmelerde açılan tespit davalarında hâkim bu tavanla bağlı değildi. Söz konusu geçici düzenlemenin uygulama süresi 1 Temmuz 2024’te dolmuş ve uzatılmamıştır; o tarihten sonra yenilenen dönemlerde yeniden endeks kuralı işlemektedir.

Bilirkişi Rayici Nasıl Bulur? Emsal Karşılaştırmasının Adımları

Rayiç bedeli hâkim kendi başına takdir etmez; mahkeme taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapar ve dosyayı bilirkişi incelemesine tevdi eder. Ancak bilirkişinin serbestçe bir rakam yazması yeterli değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/6234 E., 2026/2844 K. sayılı kararı, izlenmesi gereken yöntemi adım adım ortaya koymaktadır:

Tarafların tüm delilleri toplanır. Varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınır. Karar, emsalin ispatı bakımından sözleşmenin kendisini esas almaktadır; bu nedenle bir internet ilanı ya da kulaktan dolma bir rakam, tek başına aynı ağırlığı taşımaz.
Kiralanan ve emsaller yerinde görülür. Bilirkişi, dava konusu taşınmazı ve tarafların bildirdiği emsalleri tek tek görüp inceler. Masa başında, yalnızca dosya üzerinden yapılan bir değerlendirme bu ölçütü karşılamaz.
Veriler somutlaştırılır. Elde edilen bilgiler rakama ve tespite dönüştürülür; genel ifadelerle yetinilmez.
Karşılaştırma ölçütleri ayrı ayrı tartılır. Karar bu ölçütleri saymaktadır: konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve kira süreleri gibi kira parasına etki eden tüm nitelikler. Uygulamada buna taşınmazın yüzölçümü, bulunduğu kat, cephesi, yaşı ve yapı kalitesi gibi unsurlar da eklenir.
Emsalin neden emsal olduğu gerekçelendirilir. Rapor, hangi taşınmazın niçin uygun emsal sayıldığını ya da sayılmadığını somut gerekçelerle açıklamak zorundadır. Bu, raporun en sık atlanan ve en sık bozmaya konu olan ayağıdır.
Boş rayiç belirlenir. Taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira parası bulunur. Bu rakam, hükmedilecek bedelin kendisi değil çıkış noktasıdır.

Bu yöntem, tarafların en çok etkileyebildiği aşamadır. Emsal sözleşmeleri dosyaya kim daha iyi taşırsa, bilirkişinin ulaştığı rakam da o tarafın gerçekliğine daha yakın olur.

Boş Rayiç ile Ödenecek Kira Aynı Değildir: Hak ve Nesafet İndirimi

Bilirkişinin bulduğu boş rayiç bedel, doğrudan hükme dönüşmez. Uzun süredir oturan bir kiracı ile taşınmazı ilk kez kiralayacak bir yabancı aynı konumda değildir; kiracının yerleşikliği, taşınmaza yaptığı katkı ve tarafların sözleşmeden bekledikleri amaç gözetilerek rayiçten bir indirim yapılır. Uygulamada buna “hak ve nesafet indirimi” denir.

İndirimin oranı konusunda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/6234 E., 2026/2844 K. sayılı kararı bir aralık vermektedir: kiralananın boş olarak aynı şartlarda kiraya verilmesi hâlinde getireceği kira bedelinin belirlenmesinden sonra, yüzde 5 ile yüzde 20 arasında hak ve nesafet ilkesi uyarınca indirim yapılarak kira parasına hükmedilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Aynı dosyada bölge adliye mahkemesinin uyguladığı yüzde 5 civarındaki indirim usulsüz bulunmamıştır.

Burada iki noktanın altını çizmek gerekir:

Kanun sabit bir oran öngörmez. Yüzde 5–20 aralığı kanun metninden değil, yargı uygulamasından gelir. Türk Medeni Kanunu’nun 4. maddesi, kanunun takdir yetkisi tanıdığı hâllerde hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vereceğini söyler; indirimin miktarı da bu takdir yetkisi içindedir.
Oran otomatik değildir. İndirim, kiracılık süresine ve tarafların sözleşmeden bekledikleri amaca göre belirlenir. Otuz yıllık bir kiracı ile altı yıllık bir kiracı aynı indirimi hak etmez; bu nedenle taraflar kiracılık süresini ve taşınmazın kullanım geçmişini dosyaya açıkça koymalıdır.

İndirimin ardındaki mantık da bu takdir yetkisinin sınırlarını gösterir. Mevcut kiracıyla süren bir ilişkide kiraya veren, taşınmazın boş kalma riskini taşımaz, yeni kiracı arama ve komisyon maliyetine katlanmaz, kiracının ödeme alışkanlığını ve taşınmazı kullanma biçimini önceden bilir. Kiracı ise çoğu zaman yıllar içinde taşınmazın bakımına katkı sunmuş, iş yeri kiralarında müşteri çevresini o adrese bağlamıştır. Boş rayiç, bütün bu unsurlardan arındırılmış bir piyasa değeridir; hak ve nesafet indirimi de bu farkı dengelemeye yarar. Dolayısıyla indirim bir lütuf değil, rayicin niteliğinden doğan bir düzeltmedir.

Pratik sonuç şudur: rayiç bedel 100 birim çıktıysa, hükmedilecek kira çoğunlukla 80 ila 95 birim aralığında oluşur. Taraflar arasındaki gerçek mücadele hem rayicin kendisi hem de bu indirim oranı üzerinde yürür.

Net mi, Brüt mü? Konut ve İş Yeri Ayrımı

Tespit edilen bedelin net mi brüt mü olduğu, özellikle iş yeri kiralarında ciddi bir fark yaratır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/6234 E., 2026/2844 K. sayılı kararı, kira parasının iş yerleri için brüt olarak tespitine karar verilmesi gerektiğini belirtmektedir. Kararın konu edindiği dosyada da bedel hem net hem brüt olarak gösterilmiştir.

Bunun sebebi, iş yeri kira ödemeleri üzerinden yapılan vergi kesintisidir: kiracı, kira bedelinden vergi kesintisi (stopaj) yaparak ödeme yapar. Bu nedenle iş yeri kiralarında “net” ve “brüt” rakamlar birbirinden ayrılır ve hükmün hangisini gösterdiği infaz aşamasında tartışma doğurur. Konut kiralarında böyle bir kesinti yükümlülüğü bulunmadığından, bedel uygulamada doğrudan ödenecek tutar olarak ifade edilir.

Dava dilekçesinde talebin net mi brüt mü olduğunun açıkça yazılması, sonradan yaşanacak infaz tartışmalarını baştan önler.

Bilirkişi Raporuna İtiraz: Rapor Ne Zaman Hükme Elverişli Sayılmaz?

Rayiç tespitinde en güçlü savunma aracı, bilirkişi raporuna yapılan yöntemsel itirazdır. Rakamın yüksek ya da düşük olduğunu söylemek tek başına sonuç doğurmaz; raporun kanunun aradığı ölçütlere göre inceleme içermediğini göstermek gerekir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/6234 E., 2026/2844 K. sayılı kararı bu konuda somut bir ölçüt vermektedir. O dosyada bilirkişi raporu; taşınmazın yeri ve konumu, ulaşım imkânı, cephesi, tabela değeri, kullanım alanı, iç yapı kalitesi ve bölgedeki talep yoğunluğu gibi unsurları saymış, ancak hiçbir emsal değerlendirmesi yapmamıştır. Emsal taşınmazların kira sözleşmesine konu olup olmadıkları ve kira bedellerinin ne olduğu raporda açıklanmamıştır. Daire, bu raporun kanunun 344/3. maddesinde belirtilen ölçütlere göre inceleme ve değerlendirme içermediği, dolayısıyla hüküm kurmaya elverişli olmadığı sonucuna varmış ve kararı taraflar yararına bozmuştur.

Karardan çıkan itiraz başlıkları şunlardır:

Raporda emsal kira bedelleri hiç değerlendirilmemiş, yalnızca taşınmazın nitelikleri sıralanmış olabilir.
Emsal olarak alınan taşınmazların gerçekten kiraya verilip verilmediği, kira bedellerinin ne olduğu belirtilmemiş olabilir.
Bir emsalin neden uygun ya da uygunsuz sayıldığı gerekçelendirilmemiş olabilir.
Emsaller yerinde görülmemiş, karşılaştırma dosya üzerinden yapılmış olabilir.
Tespiti istenen döneme yakın başlangıç tarihli emsal sözleşmeler yerine, çok eski ya da çok yeni tarihli veriler kullanılmış olabilir.

Karar ayrıca, ilk derece mahkemesinin tarafların rapora yönelik itirazlarını değerlendirmesi ve tespiti istenen döneme yakın başlangıç tarihli emsal kira sözleşmelerini bildirmeleri için taraflara yeniden fırsat vermesi gerektiğini belirtmiştir. Bu, itirazını süresinde ve gerekçeli biçimde yapan taraf için ikinci bir emsal sunma imkânı anlamına gelir.

Taraflar İçin Dosya Hazırlığı: Neler Toplanmalı?

Rayiç tespiti, büyük ölçüde bir delil hazırlığı meselesidir. İki taraf da aynı dosyaya bakar ama farklı şeyler arar.

Kiraya verenin hazırlığı:

Aynı bina, aynı sokak ve yakın çevredeki taşınmazlara ait emsal kira sözleşmelerinin aslı ya da onaylı örneği. Emsalin başlangıç tarihi, tespiti istenen döneme mümkün olduğunca yakın olmalıdır.
Taşınmazın niteliğini ortaya koyan belgeler: tapu kaydı, yapı ruhsatı, yüzölçümü, kat ve cephe bilgisi, varsa tadilat ve iyileştirme faturaları.
Taşınmaz eşyalı kiralanmışsa eşya listesi ve durumu; eşyalı kiralama rayici yukarı çeken bir unsurdur.
Kira ilişkisinin başlangıcını ve beş yılın dolduğunu gösteren sözleşme ve ödeme kayıtları.

Kiracının hazırlığı:

Kiraya verenin sunduğu emsallerin neden uygun emsal olmadığını gösteren veriler: farklı kat, farklı cephe, farklı kullanım şekli, farklı yüzölçümü, çok daha yeni tarihli sözleşme.
Taşınmazın olumsuz niteliklerini belgeleyen deliller: yapı yaşı, bakımsızlık, ısınma ve nem sorunları, asansörsüzlük, otopark bulunmaması, ulaşım güçlüğü.
Kiracılık süresini ve taşınmazın korunmasına yaptığı katkıyı gösteren belgeler; bunlar hak ve nesafet indirimini doğrudan etkiler.
Kiracının kendi bulduğu, daha düşük bedelli ve gerçekten uygun emsal sözleşmeler.

Her iki taraf için de en kritik nokta aynıdır: emsal, iddia edilerek değil belgeyle kurulur.

Rayiç Tespiti mi, Sözleşmenin Uyarlanması mı?

Uygulamada bu iki dava sık sık birbirine karıştırılır. Ayrım, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2026/1213 E., 2026/1751 K. sayılı ve 30.03.2026 tarihli, bölge adliye mahkemeleri kararları arasındaki uyuşmazlığın giderilmesine ilişkin kararıyla netleştirilmiştir.

Karara göre; gerçekleşen enflasyon, paranın satın alma gücündeki değişim, kira enflasyonu, kiralananın durumu ve emsal kiralardaki değişimler kira bedelinin belirlenmesi (tespiti) davasının konusunu oluşturur. Bu sebeplerin aynı zamanda aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama davasının sebebi olarak kabul edilmesi mümkün değildir; aksi hâl, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin emredici düzenlemenin dolanılması sonucunu doğurur.

Buna karşılık karar, uyarlama yolunu tamamen kapatmamaktadır: kanunun aşırı ifa güçlüğüne ilişkin düzenlemesindeki diğer sebep ve şartların gerçekleşmesi hâlinde, sözleşmede belirlenen kira artış oranının uyarlama davasına konu olabileceği kabul edilmiştir. Pratik ayrım şudur: “kira piyasanın altında kaldı” demek tespit davasının konusudur; “sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülemeyen olağanüstü bir durum işlem temelini çökertti” demek ise uyarlamanın alanıdır.

Tespit Edilen Bedel Sonraki Yıllarda Nasıl Artar?

Mahkeme rayiç üzerinden bir bedele hükmettiğinde, o rakam sonsuza kadar sabit kalmaz. Kanun metni, her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedelinin önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebileceğini söyler. Yani tespit kararının ardından gelen yıllarda yeniden endeks düzenine dönülür: bedel, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek üzere artırılır.

Beş yıl daha dolduğunda ise aynı imkân yeniden doğar ve rayiç tartışması yeni baştan açılabilir. Bu döngü, kira ilişkisinin uzun vadede piyasadan tamamen kopmasını önleyen mekanizmadır.

Tespit kararının hangi kira döneminden itibaren sonuç doğuracağı ise ayrı bir konudur ve büyük ölçüde davanın açılma zamanına ve kiraya verenin yaptığı bildirime bağlıdır. Bu başlık için kira tespit davası rehberimizdeki süre ve ihtarname bölümüne bakmanız yerinde olur. Ayrıca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; bu aşama da aynı rehberde ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

Rayiç Tespitinde Sık Yapılan Altı Hata

Kararlardan ve uygulamadan çıkan hataların çoğu, hukuki bilgi eksikliğinden değil hazırlık eksikliğinden kaynaklanır. En sık görülenler şunlardır:

Beş yılı yenileme sayısıyla karıştırmak. Süre, sözleşmenin kaç kez yenilendiğine değil kira ilişkisinin başlangıcından itibaren geçen süreye bakılarak sayılır. Sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli olması sonucu değiştirmez.
Rayici ilan fiyatıyla kurmak. İlanlar talep edilen bedeli gösterir, fiilen kurulmuş bir kira ilişkisini değil. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/6234 E., 2026/2844 K. sayılı kararı emsal kira sözleşmelerinin aslının ya da onaylı örneğinin dosyaya alınmasını aramaktadır.
Emsali gerekçesiz sunmak. Aynı sokaktaki bir taşınmazın kira bedelini bildirmek yeterli değildir; o taşınmazın konumu, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve kira süresi bakımından neden karşılaştırılabilir olduğu açıklanmalıdır. Karar, emsalin niçin uygun sayılıp sayılmadığının somut gerekçelerle ortaya konulmasını istemektedir.
Boş rayici hükmedilecek kira sanmak. Bilirkişinin bulduğu rakam çıkış noktasıdır; üzerine hak ve nesafet indirimi uygulanır. Talebin bu gerçeklikten kopuk biçimde kurulması, davanın kısmen reddi ve yargılama giderleri bakımından aleyhe sonuç doğurabilir.
İş yerinde net–brüt ayrımını dilekçede belirtmemek. İş yeri kiralarında tespit brüt üzerinden yapıldığından, talebin hangisine ilişkin olduğu yazılmazsa hükmün infazı aşamasında tartışma çıkar.
Rapora yalnızca rakamsal itiraz etmek. “Bedel çok yüksek” ya da “çok düşük” demek tek başına sonuç doğurmaz. Etkili itiraz, raporun kanunun aradığı ölçütlere göre inceleme içermediğini gösteren yöntemsel itirazdır.

Sık Sorulan Sorular

Rayiç kira bedeli ile ödediğim kira arasındaki fark çok büyük, mahkeme rayici olduğu gibi uygular mı?

Hayır. Bilirkişinin bulduğu boş rayiç bedel çıkış noktasıdır; hâkim bu rakamdan hak ve nesafet ilkesi uyarınca indirim yapar. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/6234 E., 2026/2844 K. sayılı kararında bu indirim yüzde 5 ile yüzde 20 arasında bir aralık olarak ifade edilmiştir. İndirimin miktarı kiracılık süresine ve somut dosyanın özelliklerine göre hâkimin takdirindedir.

Beş yıl dolmadan rayiç bedel tespiti istenebilir mi?

Hayır. İlk yılı izleyen dört uzama yılı endeks dönemidir ve bu dönemde artış, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Emsal kira bedelleri ve piyasa değeri ancak beş yılın dolmasından sonraki kira yılında ölçüt hâline gelir.

İnternet ilanları emsal olarak kabul edilir mi?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/6234 E., 2026/2844 K. sayılı kararı, emsal kira sözleşmelerinin aslının veya onaylı örneklerinin dosyaya alınmasını ve emsallerin yerinde görülmesini aramaktadır. Bir ilan, fiilen kurulmuş bir kira ilişkisini değil, talep edilen bedeli gösterir. Bu nedenle ilanlar destekleyici veri olarak sunulabilirse de, gerçek kira sözleşmelerinin yerini tutmaz.

Sözleşmemizde yüzde 25 artış yazıyor, bu oran beşinci yıldan sonra da geçerli mi?

Hayır. Beş yıl dolduktan sonraki kira yılında bedel, sözleşmedeki artış şartına bağlı kalınmaksızın belirlenir. Endeks döneminde ise sözleşmedeki oran endeksin üzerindeyse aştığı ölçüde uygulanmaz; endeksin altındaysa sözleşmedeki düşük oran geçerli olur.

Kiracı da rayiç tespiti davası açabilir mi?

Evet. Kira bedelinin tespiti davasını kiraya veren gibi kiracı da açabilir. Kira bedelinin emsallerin üzerinde kaldığını düşünen kiracı, beş yılın dolmasının ardından bedelin hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesini isteyebilir; bu durumda tespit, bedelin düşürülmesi sonucunu da doğurabilir.

Taşınmaz eşyalı kiralanmışsa rayiç nasıl etkilenir?

Eşyalı kiralamada taşınmazın kiraya verilebilirliği ve getirisi artar; bilirkişi, eşyaların durumunu ve yıpranma payını da değerlendirerek rayici belirler. Bu nedenle eşya listesinin ve eşyaların durumunun dosyaya konulması kiraya veren bakımından önemlidir.

Bilirkişi raporuna itiraz etmezsem ne olur?

Rapora süresinde ve gerekçeli itiraz edilmemesi, hükmün o rapora dayandırılması sonucunu doğurabilir. Yöntemsel eksiklik taşıyan raporlar kanun yolunda bozmaya konu olabilmektedir; ancak bu yolun işleyebilmesi için itirazın dosyada somut biçimde ileri sürülmüş olması gerekir.

Kiraya veren tespit davası açtı, ben ödemeye devam etmeli miyim?

Dava süresince mevcut kira bedelinin ödenmesine devam edilir; tespit kararı kesinleştiğinde ise belirlenen bedel, kararın sonuç doğurduğu kira döneminin başından itibaren geçerli olur ve aradaki fark talep edilebilir. Bu nedenle dava sürerken ödemelerin aksatılmaması, ayrıca bir temerrüt tartışması doğmaması bakımından önemlidir.

Aynı binada farklı katlardaki daireler birbirine emsal olur mu?

Kural olarak olabilir, ancak farklılıkların düzeltilmesi gerekir. Kat, cephe, yüzölçümü, iç yapı kalitesi ve kullanım şekli kira bedelini etkileyen unsurlardır. Bilirkişinin bu farkları görüp değerlendirmesi, emsalin niçin uygun sayıldığının gerekçelendirilmesi bakımından aranan bir unsurdur.

Bilirkişi raporundaki rakam bana makul geldi, yine de itiraz etmeli miyim?

Rakamın makul görünmesi, raporun hükme elverişli olduğu anlamına gelmez. Emsal değerlendirmesi içermeyen bir rapor, sonuç olarak isabetli bir rakam üretmiş olsa bile kanun yolunda bozmaya konu olabilir ve bu durum yargılamanın uzamasına yol açar. Ayrıca karşı taraf yöntemsel itirazda bulunur ve dosya yeni bir rapor için geri dönerse, ikinci raporun ilkinden farklı bir sonuç vermesi mümkündür. Bu nedenle raporun ölçütlere uygunluğu, sonucundan bağımsız olarak değerlendirilmelidir.

Rayiç tespiti kararı, kira sözleşmesinin diğer maddelerini değiştirir mi?

Hayır. Tespit davasının konusu yalnızca yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelidir. Sözleşmenin süresi, tarafların diğer hak ve borçları, depozito ve kullanım şartları gibi hükümler bu davayla değiştirilmez. Sözleşmenin bir bütün olarak değişen koşullara uyarlanması ayrı bir davanın konusudur.

Tahliye ile kira tespiti aynı davada istenebilir mi?

Bunlar farklı hukuki sebeplere dayanan ve farklı şartlara tabi taleplerdir. Tahliye sebepleri ve süreci için tahliye davası rehberimize bakabilirsiniz; kira bedelinin tespiti ise bu rehberin konusunu oluşturan ayrı bir dava türüdür.

Sonuç ve Değerlendirme

Rayiç kira bedeli, bir tahmin ya da emlak ilanlarından çıkarılan bir ortalama değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası, beş yılını dolduran kira ilişkilerinde bedelin tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesini öngörür. Bu üç ölçüt, bilirkişi eliyle ve belgeye dayalı bir emsal karşılaştırmasıyla somutlaştırılır.

Sürecin iki kritik eşiği vardır. Birincisi emsal hazırlığıdır: emsal sözleşmelerin aslını ya da onaylı örneğini dosyaya taşıyan taraf, bilirkişinin ulaştığı rakamı belirleyici biçimde etkiler. İkincisi hak ve nesafet indirimidir: boş rayiç ile hükmedilen kira arasındaki fark, kiracılık süresinin ve tarafların sözleşmeden bekledikleri amacın nasıl ortaya konulduğuna göre değişir. Yargı uygulamasında bu indirim yüzde 5 ile yüzde 20 arasında bir aralıkta ifade edilmekle birlikte, kanun sabit bir oran öngörmemekte, miktar somut dosyaya göre hâkimin takdirinde kalmaktadır.

Emsal değerlendirmesi içermeyen bir bilirkişi raporunun hükme elverişli sayılmadığı, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/6234 E., 2026/2844 K. sayılı kararında açıkça ortaya konulmuştur. Bu nedenle rayiç tespiti davalarında sonucu belirleyen şey çoğu zaman rakamın kendisi değil, o rakama nasıl ulaşıldığıdır.

Kira bedelinin tespiti sürecinde beş yıllık sürenin hesabı, emsal delillerin toplanması ve bilirkişi raporuna yöneltilecek teknik itirazlar hukuki değerlendirme gerektirir. Yalova ve çevresindeki kira uyuşmazlıklarında hukuki destek için Yalova kira avukatı sayfamızdaki iletişim kanallarından büromuza ulaşabilirsiniz. Sözleşmenizin endeks dönemindeki yıllık artış oranını hesaplamak için kira artışı hesaplama aracımızı, davanın usulü ve süreleri için kira tespit davası rehberimizi kullanabilirsiniz.

Rayiç Kira Bedeli Nasıl Belirlenir? 5 Yıl Kuralı, Emsal ve Hak ve Nesafet İndirimi