Kira Depozitosunun İadesi: Ev Sahibi Depozitoyu Vermezse Ne Yapılır? TBK 342 ve Süreç

Anahtarlar teslim edilmiş, daire boşalmış, taşınma kamyonu çoktan yola çıkmıştır. Birkaç gün sonra kiraya verenden gelen mesaj kısadır: "Duvarlar boyanacak, parkede çizik var, depozitodan düşüyorum." Bazen hiç mesaj gelmez; aylar geçer, iki kira bedeli tutarındaki para geri dönmez. Kiracının sorusu her iki durumda da aynıdır: depozito ne zaman, hangi kesintiyle ve hangi yoldan geri alınır?

Türk Borçlar Kanunu "depozito" sözcüğünü kullanmaz; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının verdiği güvenceyi m.342'de düzenler. Madde kısadır ama üç ayrı soruyu cevaplar: güvencenin üst sınırı, nerede tutulacağı ve ne zaman geri verileceği. Kesinti meselesi ise kiralananın geri verilmesine ilişkin m.334 ve m.335 ile birlikte okunur. Bu hükümlerin sahadaki karşılığını en iyi Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026 yılında verdiği depozito kararları gösteriyor; kiracı için de kiraya veren için de cevap aynı üç maddede saklı.

Depozito kanunda güvence adıyla düzenlenir ve üç aylık kira bedelini aşamaz

TBK m.342/1'in lafzı şudur: "Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz." Kanun güvence vermeyi zorunlu kılmaz; güvence ancak sözleşmede kararlaştırılmışsa istenebilir. Kararlaştırılmışsa üst sınır, sözleşmedeki aylık kira bedelinin üç katıdır. Aylık kirası 20.000 TL olan bir dairede istenebilecek güvence en çok 60.000 TL'dir; sözleşmeye 80.000 TL yazılmış olması sınırı değiştirmez.

Sınırı aşan kısım bakımından sözleşme hükmü geçerlilik kazanmaz. TBK m.27/2 uyarınca sözleşmenin bir kısmının hükümsüz olması diğer hükümlerinin geçerliliğini etkilemediğinden, kira sözleşmesi ayakta kalır ve üç aylık tutara kadar olan güvence geçerli olarak kalır. Aşan kısmın iadesi, sözleşmenin sona ermesi beklenmeden de gündeme gelebilir; çünkü bu tutarın alınması için kanuni bir dayanak baştan beri yoktur. Kira bedelinin belirlenmesi dışında kira sözleşmesinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını öngören TBK m.343 de aynı koruma çizgisinin parçasıdır.

Madde hangi kiralarda uygulanır

m.342 "konut ve çatılı işyeri kiraları" başlıklı ayrımın içindedir. Bu nedenle arsa, bahçe, açık otopark ya da çatısız depolama alanı kiralarında üç aylık sınır ve banka hesabı düzeni uygulanmaz; bu kiralarda güvencenin tutarı ve iadesi sözleşme serbestisi içinde belirlenir. TBK m.339/1 ayrıca niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasını bu hükümlerin dışında bırakır. Kısa dönemli yazlık kiraları çoğunlukla bu istisnaya girer.

Kiracının tacir ya da tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında m.342, 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi uyarınca 1 Temmuz 2012'den itibaren sekiz yıl uygulanmamıştı. Bu süre 1 Temmuz 2020'de doldu; bugün şirketlerin kiracı olduğu çatılı işyerlerinde de üç aylık sınır geçerlidir. Eski sözleşmelerde bu dönemde kararlaştırılmış yüksek güvence tutarlarıyla karşılaşıldığında, uyuşmazlığın hangi tarihteki hukuka göre çözüleceği ayrıca incelenmelidir.

Kanunun öngördüğü yol banka hesabıdır; elden verilen depozito da iade borcu doğurur

m.342/2 güvencenin nerede tutulacağını da belirler: para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, "kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder." Banka güvenceyi ancak üç hâlde geri verebilir: iki tarafın rızası, icra takibinin kesinleşmesi ya da kesinleşmiş mahkeme kararı. Kanunun kurduğu model, paranın kiraya verenin mal varlığına hiç girmemesi üzerine kuruludur.

Uygulama bu modelden büyük ölçüde uzaklaşmıştır. Depozito çoğunlukla ilk kira ile birlikte kiraya verenin hesabına havale edilir ya da elden ödenir. Bu durum iade borcunu ortadan kaldırmaz; güvence olarak alınan para, sözleşme sona erdiğinde kiracının sorumlu olduğu kalemler düşüldükten sonra geri verilir. Bu konuda anılan Daire kararlarından üçü de banka hesabına hiç yatırılmamış, doğrudan kiraya verene ödenmiş depozitoların iadesine ilişkindir.

Ödemenin ispatı

Elden verilen depozitoda ilk tartışma çoğu zaman ödemenin kendisi üzerinedir. Kira sözleşmesine "depozito olarak ... TL alınmıştır" şeklinde yazılmış bir ibare, kiraya verenin imzasını taşıdığı ölçüde makbuz işlevi görür. Banka havalesinde açıklama satırına "depozito" yazılması, aynı gün yapılan ilk kira ödemesiyle karışmayı önler. Uygulamada en sık karşılaştığımız sorun, sözleşmede depozitodan hiç söz edilmemesi ve tek bir havalenin hem kira hem güvence için yapılmış olmasıdır; bu durumda ödemenin niteliği tanık ve yazışmalarla aydınlatılmaya çalışılır ve senetle ispat kuralları devreye girer.

Kıymetli evrak ve teminat mektubu

Güvence para yerine kıymetli evrak olarak verilecekse, kanun bu evrakın bir bankaya depo edilmesini ister. İşyeri kiralarında sık görülen banka teminat mektubu ise kiracının bankasının kiraya verene verdiği bir ödeme taahhüdüdür; kiracı parayı fiilen ayırmaz, banka belirli koşullarda ödeme yapmayı üstlenir. Sözleşme sona erdiğinde kiracının borcu yoksa iade, mektubun aslının kiracıya ya da bankaya geri verilmesiyle gerçekleşir. Mektubun süreli olması, kiraya verenin mektubu süresi dolmadan nakde çevirmeye yönelmesi gibi riskler taşır; bu nedenle mektubun süresi ile kira süresinin uyumlu tutulması ve sözleşmede hangi koşulda nakde çevrilebileceğinin yazılması gerekir.

Üç aylık süre sözleşmenin sona ermesinden işler ve yalnız bankayı bağlar

m.342/3 güvencenin geri verilme anını bankaya yönelik bir kuralla çözer: "Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür."

Bu hükümden üç sonuç çıkar. Birincisi, süre kiracının taşındığı günden değil, kira sözleşmesinin sona erdiği günden işler; tahliye ile sona erme tarihi çoğu zaman aynı gündür ama erken tahliye ya da tahliye taahhüdü dosyalarında ayrışabilir. İkincisi, kiraya verenin yalnızca itiraz etmesi yetmez; dava açması ya da takip başlatması ve bunu bankaya yazılı bildirmesi gerekir. Üçüncüsü, bu düzen parası bankada duran güvence için yazılmıştır.

Elden verilen depozitoda "üç ay bekleme" kuralı yoktur

Kiraya verenin hesabına ödenmiş depozitoda banka aracı bulunmadığından m.342/3'teki süre doğrudan uygulanmaz. Bu dosyalarda iade borcu, kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiralananın teslimiyle muaccel hâle gelir (muacceliyet: borcun ödenebilir, istenebilir hâle gelmesi). Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 13 Mayıs 2026 tarihli kararıyla (E. 2025/5819, K. 2026/3066) sonuçlanan dosyada ilk derece mahkemesi, kiralananın tahliyesiyle depozito iadesi borcunun muaccel hâle geldiğini kabul etmiş; karar istinaf ve temyiz incelemesinden geçerek onanmıştır. Piyasada sıkça dile getirilen "depozito bir iki ay içinde iade edilir" kalıbının kanunda karşılığı yoktur; taraflar sözleşmede bir iade süresi kararlaştırmışsa o süre, kararlaştırmamışsa genel hükümler uygulanır.

Depozitodan yalnız kiracının sorumlu olduğu borçlar düşülebilir; olağan eskime düşülemez

Kesintinin sınırını TBK m.334 çizer: "Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir." Birkaç yıl oturulmuş bir dairenin ilk günkü gibi teslim edilmesi beklenmez. Kiraya verenin depozitodan düşebileceği kalemler, kiracının gerçekten sorumlu olduğu borçlarla sınırlıdır.

Bu borçlar dört başlıkta toplanır. İlki ödenmemiş kira bedelleridir. İkincisi, kiracının üstlendiği yan giderler ve kullanma giderleridir: sözleşmede ya da yerel âdette aksi öngörülmemişse ısıtma, aydınlatma ve su gibi giderler kiracıya aittir (TBK m.341). Üçüncüsü, olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderleridir (TBK m.317). Dördüncüsü, sözleşmeye aykırı kullanımdan, yani hor kullanımdan doğan hasardır.

Olağan kullanım ile hor kullanım nasıl ayrılır

Ayrımın ölçütü, izin sözleşmeye uygun bir kullanımın doğal sonucu olup olmadığıdır. Tablo kalıcı bir listeden çok uygulamada sık tartışılan örneklerin kaba bir tasnifidir; her dosyada kullanım süresi, kiralananın teslimdeki durumu ve malzemenin ömrü birlikte değerlendirilir.

Durum	Genellikle nasıl nitelendirilir
Tablo asmak için açılmış küçük çivi delikleri, mobilya izleri	Olağan kullanım
Güneşten solmuş perde, zamanla matlaşmış parke cilası	Olağan kullanım
Yıllar içinde kirlenmiş duvar boyası	Olağan kullanım; süre kısaysa tartışmalı
Kırılmış kapı, çatlamış lavabo, yanmış mutfak tezgâhı	Hor kullanım
Evcil hayvanın parçaladığı kapı kasası ya da parke	Hor kullanım
Kiraya verenin yazılı rızası olmadan yapılmış tadilat ve söküm	Sözleşmeye aykırı kullanım (TBK m.316, m.321)

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 15 Nisan 2026 tarihli kararına (E. 2025/5054, K. 2026/2195) konu dosyada, bilirkişi olağan ve hor kullanımı ayrı ayrı belirlemiş, kiralananın eski hâle getirilmesi için gereken bedelden depozitonun kur karşılığı mahsup edilmiş ve iadesi gereken bir alacak kalmadığı sonucuna varılmıştır. Daire bu hesaplamayı onamıştır. Kararın gösterdiği yöntem, kesintinin kalem kalem ve teknik olarak belirlenmesidir; toptan bir "boya ve temizlik bedeli" yazılması bu denetimden geçmez.

Temizlik ve küçük bakım kiracının yükümlülüğündedir

Olağan eskimeden sorumlu olmamak, kiralananı kirli ya da bakımsız teslim etme hakkı vermez. TBK m.317 uyarınca kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür ve bu konuda yerel âdete de bakılır. Çıkışta mutfağı yağlı, banyosu kireçli ya da çöpleri içinde bırakılmış bir dairede temizlik bedelinin depozitodan düşülmesi bu hükme dayanır. Aynı şekilde kombinin yıllık bakımı gibi kiracının kullanımına bağlı küçük bakımlar da sözleşmede ya da yerel âdette aksi öngörülmemişse kiracıya aittir. Burada da ölçü gerçek maliyettir; temizlik bedeli, fatura ya da piyasa fiyatıyla desteklenmeden götürü olarak belirlenemez.

Sözleşmedeki kalıp kesinti maddeleri

TBK m.334/2, kiracının sözleşmenin sona ermesi hâlinde sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmaları geçersiz sayar. "Çıkışta depozitonun yarısı boya bedeli olarak alıkonur" gibi, gerçek bir zarara bağlanmayan sabit kesinti maddeleri bu hükümle çatışma riski taşır. Boyanın yaptırılmış olması tek başına bir kesinti gerekçesi değildir; boyanın olağan kullanımın ötesinde bir sebeple yenilenmesi gerekip gerekmediği sorulur.

Erken tahliyede makul süre kira kaybı

Sözleşme süresine ya da fesih dönemine uymadan kiralananı geri veren kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder (TBK m.325/1); kiracının bu süre dolmadan uygun bir yeni kiracı bulması bu borcu sona erdirir. Dairenin yukarıda anılan 13 Mayıs 2026 tarihli kararında, kiraya veren depozito iadesi talebine karşı makul süre kira alacağıyla takas-mahsup def'inde bulunmuş; keşifle belirlenen dört buçuk aylık makul süre kira bedeli depozitoyu aştığından iade talebi karşılıksız kalmış ve Daire bu değerlendirmeyi yerinde bulmuştur. Erken çıkış planlayan kiracı için depozitonun geri gelip gelmeyeceği, çoğu zaman bu makul süre hesabına bağlıdır.

Teslimde gözden geçirme ve yazılı bildirim yapılmazsa kiracı sorumluluktan kurtulur

Kesintinin usul tarafını TBK m.335 düzenler. Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Kanunun bu bildirimin yapılmamasına bağladığı sonuç ağırdır: "Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur." Olağan bir incelemeyle teslim sırasında görülemeyecek eksiklikler bu kuralın istisnasıdır; kiraya veren bunları sonradan fark ettiğinde de kiracıya hemen yazılı bildirimde bulunmalıdır.

"Hemen" sözcüğü kanunda gün sayısıyla tanımlanmamıştır; mahkemeler bildirimin makul sürede yapılıp yapılmadığına bakar. Dairenin 15 Nisan 2026 tarihli kararına konu dosyada hasar tespiti tahliyenin ertesi günü yapılmış, tespit tutanağı kiracıya yaklaşık bir buçuk ay sonra noter ihtarıyla gönderilmişti; bölge adliye mahkemesi bildirimin makul sürede yapıldığını kabul etmiş, Daire de bunu onamıştır. Aynı kararda anahtar teslim tutanağına ihtirazi kayıt konulmamış olmasının kiraya verenin tazminat hakkından vazgeçtiği anlamına gelmediği de kabul edilmiştir. Tahliye işlemi ile hor kullanımdan doğan zararın tazmini birbirinden bağımsız görülmüştür.

Hangi belgeler dosyanın kaderini belirler

Depozito uyuşmazlığı, özünde kiralananın iki ayrı tarihteki durumunun karşılaştırılmasıdır. Bu nedenle giriş ve çıkış anlarının belgelenmesi, sonradan yapılacak her tartışmadan daha değerlidir. Giriş gününde tarihli fotoğraf ve video, sayaç okumaları ve varsa eşya listesi iki tarafça imzalanmalıdır. Çıkış gününde aynı odalar aynı açılardan kaydedilmeli, anahtar teslim tutanağına kiralananın durumu yazılmalıdır.

Taraflar anlaşamıyorsa hasarın durumu, onarım yapılmadan önce sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istenerek (HMK m.400) bilirkişiye belirletilebilir. Onarımdan sonra yapılan tespitin değeri düşer; boyanmış bir duvarın eski hâli artık gösterilemez. Onarımı kendisi yaptırıp faturayı kiracıya göndermek kiraya verenin elindedir, ancak faturadaki kalemlerin olağan kullanımı aşan hasara karşılık geldiği ispat edilmelidir.

Depozito son ay kirasının yerine sayılamaz; mahsup ancak iki tarafın uzlaşmasıyla güvenlidir

Uygulamada sık rastlanan bir tercih, kiracının son ay kirasını ödememesi ve "depozitodan düşün" demesidir. Kanun bu tercihe elverişli bir zemin sunmaz. Takas için TBK m.139 iki borcun da muaccel olmasını arar; sözleşme devam ederken kiracının depozito alacağı henüz muaccel değildir, çünkü güvence tam da sözleşmenin sonundaki hesaplaşma için tutulmaktadır. Son ay kirası ise vadesinde muaccel olur.

Tek taraflı mahsubun iki sonucu vardır. İlki, ödenmeyen kira için kiraya verenin temerrüt hükümlerine başvurabilmesidir. İkincisi, kiralananda hasar çıkarsa kiraya verenin elinde güvence kalmamış olmasıdır. Dairenin 25 Mart 2026 tarihli kararıyla (E. 2025/6195, K. 2026/1599) onanan bölge adliye mahkemesi kararında, karar tarihi itibarıyla ödenmemiş kira bedelleri bulunan kiracının depozito iadesi talebi reddedilmiştir. Kiraya veren mahsuba razıysa bu uzlaşmanın yazılı olarak, tarih ve tutar belirtilerek kayda geçirilmesi gerekir.

Kiralanan satılırsa depozitonun iadesinden önceki malik sorumlu kalabilir

TBK m.310 uyarınca kiralananın mülkiyeti sonradan el değiştirirse yeni malik kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu kural depozitonun kimden isteneceğini tartışmalı hâle getirir: kiracı güvenceyi eski malike vermiştir, sözleşme ise yeni malikle sürmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 12 Mayıs 2026 tarihli kararında (E. 2026/3664, K. 2026/2960) bu soruyu kanun yararına temyiz üzerine incelemiştir. Dosyada kiracı 300 ABD doları depozito ödemiş, taşınmaz kira ilişkisi devam ederken satılmıştı; ilk derece mahkemesi davanın yeni malike açılması gerektiği gerekçesiyle husumet yokluğundan reddetmişti. Daire, önceki malikin kira ilişkisinin başlangıcında teslim aldığı güvence bedelini yeni malike devrettiğini ispat etmesi gerektiğini, bu ispat yapılamazsa güvenceyi teslim alan önceki malik bakımından iade yükümlülüğünün devam edeceğini belirterek kararı kanun yararına bozmuştur. Kanun yararına bozma kararın sonucunu değiştirmez; ancak Dairenin çizgisini açıkça ortaya koyar.

Taşınmazı satan kiraya verenin, depozitoyu yeni malike devrettiğini gösteren yazılı bir belge düzenlemesi bu nedenle önemlidir. Kiracı bakımından da satış haberi alındığında, depozitonun yeni malike devredilip devredilmediğinin yazılı olarak sorulması ileride kimin hasım gösterileceği sorusunu kolaylaştırır.

Dövizle verilen depozito aynı para cinsinden iade edilir; Türk lirası depozito güncellenmez

Özellikle işyeri kiralarında ve yabancı kiracıların taraf olduğu konut kiralarında depozito döviz olarak verilir. Sözleşmede "depozito dolar olarak aynen iade edilecektir" gibi bir hüküm varsa iade aynı para cinsinden yapılır. Daha önce anılan 15 Nisan 2026 tarihli karara konu dosyada 51.122,76 ABD doları tutarındaki depozitonun dava tarihindeki kur karşılığı hesaplanmış ve hor kullanım bedelinden bu tutar mahsup edilmiştir. Hasar bedeli Türk lirası, depozito döviz olduğunda mahsup için hangi tarihteki kurun esas alınacağı ayrıca belirlenmelidir.

Türk lirası olarak verilen depozitoda durum farklıdır. Kanun, kiraya verene elden alınan parayı enflasyona göre güncelleme yükümlülüğü getirmemiştir; iade kural olarak alınan tutar üzerinden istenir. Enflasyon karşısında erimeye karşı kanunun öngördüğü koruma, paranın kiracı adına vadeli hesaba yatırılmasıdır; hesabı kiracı açtığından birikmiş getiri kural olarak kiracıya aittir. Elden verilen depozitoda kiracı, iade borcunun muaccel olmasından sonra kiraya vereni temerrüde düşürerek faiz talep edebilir (TBK m.117).

İade için izlenecek yol: ihtar, ilamsız takip ya da arabuluculuk sonrası dava

Kiraya veren depozitoyu iade etmiyor ya da gerekçesiz kesinti yapıyorsa ilk adım yazılı bir ihtardır. Noter aracılığıyla gönderilen ihtarname hem talebin tarihini belgeler hem de kiraya vereni temerrüde düşürür; faiz bu tarihten işlemeye başlar. İhtarda iade edilecek tutar, banka hesap bilgisi ve kiralananın teslim tarihi açıkça yazılmalıdır.

İlamsız icra takibi

İhtar sonuçsuz kalırsa depozito alacağı için genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi başlatılabilir. Borçlu kiraya veren ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir (İİK m.62). İtiraz edilirse alacaklı kiracı, itirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde itirazın iptali davası açabilir (İİK m.67/1). Bu davada borçlunun itirazının haksız olduğuna karar verilirse, talep üzerine hükmolunan tutarın yüzde yirmisinden aşağı olmamak üzere icra inkâr tazminatına hükmedilir (İİK m.67/2). Takibin itiraz aşaması ve süreleri, icra takibine itiraz yazısında ayrıntılı biçimde anlatılmıştır.

Kısmi iade kabul edilirken kalan alacak saklı tutulmalıdır

Kiraya veren kesinti yaparak depozitonun bir kısmını iade ettiğinde kiracı, ödemeyi kabul edip kalan kısım için talebini sürdürebilir. Kısmi ödemenin kabulü tek başına kalan alacaktan vazgeçme anlamına gelmez. Ödemeyle birlikte kiracıya "başkaca talebim yoktur" gibi bir ifade taşıyan belge imzalatılmak istenirse, bu belge ibra tartışmasına yol açar. Kalan tutarın saklı tutulduğunun yazılı olarak bildirilmesi, ileride açılacak takip ya da davada kiracının elini güçlendirir.

Arabuluculuk ve görevli mahkeme

1 Eylül 2023'ten beri kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B). Depozito iadesi kira sözleşmesinden doğduğundan bu kapsamdadır; icra takibi başlatmak için arabuluculuk gerekmez, fakat takibe itiraz üzerine açılacak itirazın iptali davası ya da doğrudan açılacak alacak davası öncesinde arabuluculuk aşaması tamamlanmalıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur (HUAK m.18/B-3); şerh, taşınmazın bulunduğu yer ya da arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır ve şerhli belge ilam niteliğinde belge sayılır.

Anlaşma sağlanamazsa davaya bakmakla görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; HMK m.4/1-a kira ilişkisinden doğan alacak davalarını açıkça sulh hukuk mahkemesinin görevine bırakır. Sözleşmenin kira mı, yoksa hizmet unsurları ağır basan karma bir sözleşme mi olduğu tartışmalıysa (hazır ofis sözleşmeleri gibi), görevli mahkeme sorusu ayrıca incelenmelidir.

Zamanaşımı

Kanunda depozito iadesi için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. TBK m.147/1'deki beş yıllık süre kira bedelleri gibi dönemsel edimlere ilişkindir; depozito iadesi ise sözleşmenin sonunda bir kez doğan bir borç olduğundan TBK m.146'daki genel on yıllık sürenin uygulanacağı görüşü ağırlıktadır. Süre, iade borcunun muaccel olduğu tarihten işler (TBK m.149/1). Uzun süre beklemek hukuken mümkün olsa da delillerin kaybolması, özellikle kiralananın durumunun gösterilememesi, bekleyen tarafın aleyhine işler.

Kiraya veren kesinti yapacaksa neyi belgelemelidir

Depozito uyuşmazlığında ispat yükü büyük ölçüde kesinti yapan taraftadır. Kiraya veren, kiracının hor kullanımından doğan hasarın varlığını, tutarını ve teslim sırasında kiracıya hemen yazılı olarak bildirildiğini göstermek zorundadır. Bu üç halkadan biri eksikse kesinti savunması zayıflar. Girişte kiralananın durumunu gösteren bir tutanak yoksa, çıkıştaki hasarın kiracı döneminde oluştuğunu ispat etmek güçleşir.

Kesinti tutarı, onarım için alınmış teklif ya da fatura ile desteklenmelidir. Uygulamada sık karşılaştığımız bir durum, kiraya verenin dairenin tamamını yeniletip bütün bedeli depozitodan düşmek istemesidir; mahkemeler bu durumda yalnız kiracının sorumlu olduğu kısmı bilirkişiye ayırtır. Ödenmemiş kira ve aidat için banka kayıtları ve yönetim yazıları, fatura niteliğindeki yan giderler için de ilgili belgeler dosyaya konmalıdır. Tahliyenin kendisine ilişkin sebep ve süreler tahliye davası nedenleri ve süreci yazısında ayrıca ele alınmıştır.

Hasar depozitoyu aşarsa

Depozito, kiraya verenin alacağının üst sınırı değildir; yalnızca elindeki güvencedir. Hor kullanımdan doğan zarar depozito tutarını aşıyorsa kiraya veren, depozitoyu mahsup ettikten sonra kalan tutar için kiracıya karşı ayrıca tazminat davası açabilir. Aynı 15 Nisan 2026 tarihli karara konu dosyada da kiraya verenin hor kullanım tazminatı, depozitonun kur karşılığı düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden hüküm altına alınmış; kiracının depozito iadesi için başlattığı takibe dayanan itirazın iptali davası ise reddedilmiştir. İki talep aynı dosyada birleştirildiğinde mahkeme, depozitoyu bir kez ve doğru tarihteki değeriyle hesaba katmak durumundadır.

Kira artınca depozito tamamlatılabilir mi

Kira bedeli yıllık artışla ya da kira tespit davası sonucunda yükselse de kanun, başlangıçta verilen güvencenin kendiliğinden artacağını öngörmez. Sözleşmede güvencenin güncel kiraya göre tamamlanacağına ilişkin açık bir hüküm varsa tamamlama istenebilir; bu durumda da üç aylık sınır aşılamaz. Sözleşmede böyle bir hüküm yoksa kiraya veren, artan kiraya dayanarak kiracıdan ek güvence isteyemez.

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi depozitoyu iade etmek için tahliyeden sonra üç ay bekleyebilir mi?

Kanundaki üç aylık süre, kiracı adına bankaya yatırılmış güvence için bankanın ne zaman ödeme yapacağını düzenler. Elden ya da kiraya verenin hesabına ödenmiş depozitoda iade borcu, sözleşmenin sona ermesi ve kiralananın teslimiyle muaccel olur. Sözleşmede ayrı bir iade süresi kararlaştırılmışsa o süre dikkate alınır.

Depozito sözleşmede yazmıyorsa geri istenebilir mi?

Kira sözleşmesinde yazmayan bir depozito da iade borcu doğurur; ancak ödemenin yapıldığını kiracının ispat etmesi gerekir. Banka dekontu, yazışmalar ve tanık beyanları bu ispatta kullanılır. Havale açıklamasında "depozito" ibaresi bulunması, ödemenin kira bedelinden ayrılmasını kolaylaştırır.

Kiraya veren "boya bedeli" adıyla sabit bir kesinti yapabilir mi?

Kesinti ancak kiracının olağan kullanımı aşan bir kullanımla verdiği zarar karşılığında yapılabilir (TBK m.334). Birkaç yıllık oturumun doğal sonucu olan kirlenme için boya bedeli istenmesi bu ölçüte uymaz. Gerçek bir zarara bağlanmayan sabit kesinti maddeleri TBK m.334/2'deki yasakla çatışma riski taşır.

Kiracı taşınırken tutanak imzalamazsa ne olur?

Tutanağın imzalanmaması, kiraya verenin TBK m.335'teki bildirim yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz; kiraya veren eksiklikleri kiracıya hemen yazılı olarak bildirmelidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin onadığı bir kararda, tutanağa ihtirazi kayıt konulmaması tek başına tazminat hakkından vazgeçme sayılmamıştır. Taraflar anlaşamazsa delil tespiti yoluna başvurulabilir.

Depozito iadesi için doğrudan dava açılabilir mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan alacak davalarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilir. İlamsız icra takibi ise arabuluculuk aşaması olmadan başlatılabilir.

Üç aylık kiradan fazla depozito alındıysa fazlası geri istenebilir mi?

TBK m.342/1, konut ve çatılı işyeri kiralarında güvencenin üç aylık kira bedelini aşamayacağını öngörür. Sınırı aşan kısım için sözleşme hükmü geçerlilik kazanmadığından kiracı bu kısmın iadesini isteyebilir. Kira sözleşmesinin kalan hükümleri ve üç aylık tutara kadar olan güvence geçerliliğini korur.

Kiralanan satıldıysa depozito kimden istenir?

Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur, ancak depozitoyu teslim alan önceki malikin sorumluluğu kendiliğinden sona ermez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, önceki malikin güvenceyi yeni malike devrettiğini ispat edemediği sürece iade yükümlülüğünün devam ettiğini kabul etmiştir. Devrin belgelenip belgelenmediği bu nedenle belirleyicidir.

Anahtar teslim gününden iade gününe: depozito dosyasında sıralama

Depozito uyuşmazlıklarının çoğu, sözleşmenin ilk gününde ve son gününde yapılmayan birkaç işlemden doğar. Girişte kiralananın durumu fotoğraf ve tutanakla kayda geçirilmeli, depozitonun tutarı üç aylık kira sınırı içinde kalmalı ve ödeme "depozito" açıklamasıyla ayrıştırılmalıdır. Çıkışta anahtar teslim tutanağına kiralananın durumu yazılmalı, kiraya veren tespit ettiği eksiklikleri hemen ve yazılı olarak bildirmelidir.

İade gecikirse sıralama ihtar, icra takibi ya da arabuluculuk, son aşamada da sulh hukuk mahkemesidir. Kesinti tartışılıyorsa her kalemin olağan kullanımı aşan bir zarara karşılık gelip gelmediği ayrı ayrı sorulur; ödenmemiş kira, yan giderler ve erken tahliyede makul süre kira kaybı gibi alacaklar takas-mahsup def'i olarak depozitoya karşı ileri sürülebilir. Kiralanan el değiştirmişse, depozitonun yeni malike devredildiğine dair belge aranır. Yalova'daki kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme ve arabuluculuk aşamasına ilişkin yerel bilgi Yalova kira avukatı sayfasında yer almaktadır.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi olgularıyla değerlendirilir.