Kira Sözleşmesinin Devri ve Alt Kira (TBK 322-323): Kiraya Verenin Rızası ve Tahliye Riski

Sahil yolunda yedi yıldır kafe işleten bir kiracı, işletmeyi demirbaşları ve müşteri çevresiyle birlikte devretmek ister; alıcının ilk sorusu kiranın ne olacağıdır: "Kira sözleşmesi bana geçecek mi, mal sahibi itiraz edebilir mi?" Aynı hafta başka bir şehirde, yurt dışında iş bulan bir konut kiracısı daireyi tanıdığının oğluna "kirayı sen öde, sözleşme bende kalsın" diyerek bırakır. Gündelik dilde ikisi de "kiralananı devretmek" diye anlatılır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ise bu iki durumu ayrı maddelerde, ayrı şartlara ve ayrı sonuçlara bağlar: birincisi kira ilişkisinin devri (TBK m.323), ikincisi alt kira ya da kullanım hakkının devridir (TBK m.322).

Ayrım kâğıt üzerinde kalan bir sınıflandırma değildir. Hangisinin yapıldığı; kiraya verenin rızasının gerekip gerekmediğini, rızadan kaçınma imkânını, eski kiracının kira borcundan kurtulup kurtulmadığını ve izinsiz kullanımda tahliye riskinin nasıl doğduğunu belirler. Konut ile çatılı işyeri arasındaki fark da bu maddelerin tam ortasından geçer.

Alt kira ile kira ilişkisinin devri farklı sonuç doğurur

Alt kirada asıl kira sözleşmesi olduğu gibi yerinde kalır. Kiracı, kiraladığı yerin tamamını ya da bir bölümünü kendi adına üçüncü bir kişiye kiralar; ortaya ikinci, bağımlı bir sözleşme çıkar. Mal sahibiyle alt kiracı arasında bir sözleşme kurulmaz; kira bedelini kiraya verene borçlu olan hâlâ asıl kiracıdır. Kullanım hakkının devri de benzer yapıdadır, yalnız karşılığında bir bedel kararlaştırılmaz: kiracı yeri bir akrabasına ya da tanıdığına bedelsiz kullandırır.

Kira ilişkisinin devrinde ise kiracı sözleşmeden çekilir. TBK m.205'teki genel tanıma göre sözleşmenin devri, devredenin "taraf olma sıfatı ile birlikte bütün hak ve borçlarını devralana geçiren bir anlaşmadır." Kira sözleşmesine uyarlandığında devralan kişi kiracının yerine geçer; kira yılı, kira bedeli, teminat ve sözleşmenin öteki koşulları onun için de aynı biçimde işler. Yeni bir kira sözleşmesi kurulmaz, mevcut sözleşmenin kiracı tarafı değişir.

Konu	Alt kira ve kullanım hakkının devri (TBK m.322)	Kira ilişkisinin devri (TBK m.323)
Asıl kiracının durumu	Sözleşmenin tarafı olarak kalır	Sözleşmeden çekilir, yerine devralan geçer
Kiraya verenle ilişki	Alt kiracı ile kiraya veren arasında sözleşme yoktur	Devralan doğrudan kiraya verenin kiracısı olur
Rıza	Konut ve çatılı işyerinde yazılı rıza şarttır	Her kira türünde yazılı rıza şarttır
Rızadan kaçınma	Kanunda bir sınır yoktur	İşyerinde haklı sebep olmadıkça kaçınılamaz
Eski kiracının sorumluluğu	Kira bedeli ve kullanım biçiminden sorumluluğu sürer	Kural olarak sona erer; işyerinde en fazla iki yıl müteselsil sorumluluk
Sona erme	Asıl kira sona erince alt kira da ayakta kalamaz	Sözleşme devralanla birlikte devam eder

Taraflar çoğu zaman yaptıkları işe ad koymaz; "devir protokolü" başlığı taşıyan bir belge içerik olarak alt kira olabilir, "alt kira sözleşmesi" adı verilen bir belge de kiracının tamamen çekildiği bir devir. Nitelendirme sözleşmenin adına göre değil, tarafların gerçek ve ortak iradesine göre yapılır (TBK m.19). Belirleyici soru, asıl kiracının kiraya verene karşı borçlu kalmaya devam edip etmediğidir.

Konut ve çatılı işyerinde alt kira kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır

TBK m.322'nin ilk fıkrası, ilk okumada geniş bir serbestlik tanır: kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir, kullanım hakkını da devredebilir. İkinci fıkra bu serbestliği uygulamada en sık karşılaşılan alanda kaldırır: "Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez."

Birinci fıkradaki genel kural, konut ve çatılı işyeri dışında kalan kiralarda işler: çatısız bir otopark alanı, açık depolama sahası, tarım dışı kullanılan boş arsa ya da taşınır mallar. Konut ve çatılı işyeri hükümleri, TBK m.339 uyarınca bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşyayı da kapsar; niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiralarında ise uygulanmaz. Yazlık bir dairenin tek sezonluk kiralanması bu istisnaya girebilir; yıllık konut kirası girmez.

Kanun rızanın yazılı olmasını arar. Sözlü onay, ileride "izin verdim" ya da "vermedim" tartışmasında ispat sorunu doğurur. Rıza, kira sözleşmesinin içine konulan genel bir izin maddesiyle verilebileceği gibi sonradan imzalanan bir muvafakatname ile de verilebilir. Sözleşmede "kiracı kiralananı kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz" yazması, kanundaki kuralı tekrar eder; sözleşmenin bu konuda sessiz kalması ise kiracıya serbestlik tanımaz, çünkü konut ve çatılı işyerinde rıza şartı doğrudan kanundan doğar.

Kısmi alt kira: bir odanın kiralanması

Kiralananın yalnız bir bölümü için de alt kira kurulabilir. Üç odalı bir dairenin bir odasının öğrenciye kiralanması ya da bir dükkânın vitrin köşesinin başka bir esnafa bırakılması TBK m.322 anlamında kısmi alt kiradır. Konut ve çatılı işyerinde bunun için de kiraya verenin yazılı rızası gerekir; "dairenin tamamını vermedim, yalnız bir odayı verdim" savunması rıza şartını ortadan kaldırmaz.

Aile üyeleriyle birlikte kullanım alt kira değildir

Kiracının eşi, çocukları ya da bakmakla yükümlü olduğu yakınlarıyla kiralananda oturması alt kira sayılmaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kanun yararına temyiz üzerine verdiği E. 2025/5269, K. 2026/59, 13 Ocak 2026 tarihli kararında bu ilkeyi açıkça ifade etmiştir: "Özellikle konut kiralarında kiracının kiralananı bakmakla yükümlü olduğu yakın aile üyeleriyle birlikte kullanımı TBK m.322 de düzenlenen alt kira yasağına girmeyeceği gibi sözleşmeye aykırı kullanımda teşkil etmez." Somut olayda kiracı evlenerek daireden ayrılmış, babası ve ağabeyi kira ödenmeye devam ederek yaklaşık dört yıl daha orada oturmuştu.

Aynı kararın ikinci ayağı rıza meselesine ilişkindir. Daire, kiraya verenin bu kullanıma uzun süre ses çıkarmamasını icazet olarak değerlendirmiş ve yıllar sonra aynı kullanımı sözleşmeye aykırılık sayarak tahliye davası açılmasını Türk Medeni Kanunu m.2'deki dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılmaması ilkesiyle bağdaşmaz bulmuştur. Bu sonuç, olayın özelliklerine bağlıdır: yakın aile ilişkisi, kiracının başlangıçta aileyle birlikte oturmuş olması ve uzun bir sessizlik dönemi birlikte değerlendirilmiştir. Kiracının yeri hiç tanımadığı bir kişiye kiraladığı bir dosyada aynı sonuca varılacağı söylenemez.

Alt kiracı asıl kiranın kaderine bağlıdır

Alt kiracının kullanma yetkisi kendi başına bir hak değildir; asıl kiracının hakkından türer. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/3668, K. 2026/2579, 29 Nisan 2026 tarihli kararında bu bağımlılığı şöyle tarif etmiştir: "alt kira sözleşmesi ilk kira sözleşmesi ayakta kaldığı sürece geçerlidir ve ilk kira sözleşmesinin feshi ile alt kira sözleşmesi de kendiliğinden fesholunmuş sayılır." Daire, buradan kiraya verenin alt kiracıyı da kiralanandan çıkarma yetkisinin bulunduğu sonucuna varmıştır.

Kararın olayı bir otel kiralamasıdır. Kiracı oteli bir başka şirkete alt kiraya vermiş, alt kiracı kiraya verenin yazılı izni olmadan projeye aykırı genişletmeler yapmıştı. Bölge adliye mahkemesi aykırılıkları alt kiracının yapmadığı savunmasına itibar ederek tahliye talebini reddetmişti. Daire bu kararı bozmuş ve değişikliklerin alt kiracı ya da asıl kiracı tarafından yapılmış olmasının sonuca etkili olmadığını vurgulamıştır. Otuz günlük süre içeren ihtarname her iki şirkete de gönderilmişti.

Bu bağlantı TBK m.322/3'ün ifadesidir. Alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur; bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir. Rızayla kurulmuş bir alt kirada bile asıl kiracı, alt kiracının kiralananı nasıl kullandığından kiraya verene karşı sorumludur.

Kira borcu asıl kiracıda kalır

Ödeme zinciri iki halkalıdır: alt kiracı kira bedelini asıl kiracıya, asıl kiracı da kiraya verene öder. Zincirin alt halkasında ödemenin kesilmesi, asıl kiracının kiraya verene karşı borcunu etkilemez ve kiraya verenin iki haklı ihtar ya da temerrüt yoluna başvurmasının önünde bir engel oluşturmaz. Doğrudan bir sözleşme bulunmadığından kiraya verenin alt kiracıdan kira bedeli talep etme imkânı da kural olarak yoktur.

Asıl kiracının kiralanandan çıkmak istediği anda bu yapı daha belirgin hâle gelir. Yargıtay yerleşik uygulamasında kiralananın iade edildiğinin kabulü için fiilen boşaltılmasını yeterli görmez; anahtarın usulüne uygun biçimde kiraya verene teslim edilmesini arar. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1618, K. 2025/4992, 20 Ekim 2025 tarihli kararında, kiracının, alt kiracının kiralananı boşaltmadığını savunduğu ve kiralananı kiraya verene teslim ettiğini ispatlayamadığı bir dosyada kiracının kira bedelinden sorumluluğu sürdüğü için itirazın iptali kararını onamıştır. Kiralananı alt kiracıdan boşaltamayan asıl kiracı, kendisi kiralananı kullanmasa bile kira borcundan kurtulamaz.

Kira ilişkisinin devri kiraya verenin yazılı rızasıyla kurulur

TBK m.323/1'in ilk cümlesi tüm kira türleri için aynıdır: "Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez." Konut, çatılı işyeri, çatısız alan ya da taşınır kirası arasında bu bakımdan fark yoktur. Fark ikinci cümlede, rızadan kaçınma imkânında ortaya çıkar.

Konut kirasında kiraya veren devre rıza göstermek zorunda değildir. Kiracının "yerime arkadaşım geçsin, kirayı o ödesin" talebini kabul edip etmemek kiraya verenin takdirindedir; kanun bu takdire bir sınır koymamıştır. Rıza verilmezse konut kiracısı için kanunun öngördüğü yol TBK m.325'tir: sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri veren kiracının borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder; kiracı bu süre dolmadan kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa borçları sona erer. Kiracının kendi iradesiyle sözleşmeyi bırakıp yerine başka birini oturtması ise kanunun aradığı devir değildir.

Rıza verildiğinde sonuç TBK m.323/2'de düzenlenmiştir: kira ilişkisi kendisine devredilen kişi kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. Kira sözleşmesi aynen devam ettiği için kira dönemi, yıllık artış tarihi ve depozito düzeni de olduğu gibi sürer. Kira bedelinin yeni dönemlerde hangi ölçüyle değişeceği ve beş yılı dolduran kiralarda hâkimin bedeli nasıl belirleyeceği rayiç kira bedelinin belirlenmesi yazısında ayrıntılı ele alınmıştır; devir, bu süreleri kendiliğinden sıfırlamaz.

Devrin şekli ve tarafları

TBK m.205/3 uyarınca sözleşmenin devrinin geçerliliği devredilen sözleşmenin şekline bağlıdır. Kira sözleşmesi kanunen şekle bağlı olmasa da TBK m.323 rızanın yazılı olmasını açıkça aradığı için devir, üç tarafın imzasını taşıyan bir protokolle ya da devreden ile devralan arasında yapılıp kiraya verenin yazılı olarak onayladığı bir sözleşmeyle kurulmalıdır. Kanun, kiraya verenin önceden verdiği izne dayanan ya da sonradan onaylanan anlaşmayı da sözleşmenin devri sayar (TBK m.205/2).

Devir protokolünde depozitonun akıbeti ayrıca yazılmalıdır. Depozito devreden kiracının parasıdır; devralana geçip geçmeyeceği, devredenle devralan arasında nasıl hesaplaşılacağı ve kiralananın devir anındaki durumunun nasıl tespit edileceği belirlenmediğinde, sözleşme bittiğinde hasar ve iade tartışması üç taraf arasında yeniden açılır.

İşyerinde kiraya veren haklı sebep olmadıkça devre rıza vermekten kaçınamaz

TBK m.323/1'in ikinci cümlesi işyeri kiracısını korur: "Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz." Kanun koyucu, işyerinde yıllar içinde oluşan müşteri çevresinin ve işletme değerinin, kiraya verenin keyfî bir reddiyle yok olmasını önlemek istemiştir. Konuttan farklı olarak işyeri kiracısı, uygun bir devralan bulduğunda kiraya verenin "istemiyorum" demesiyle yetinmek zorunda değildir.

Kanun haklı sebebi tanımlamaz; içerik her dosyanın olgularıyla belirlenir. Uygulamada ve öğretide haklı sebep olarak en çok devralanın kira bedelini ödeyebilecek mali güçten yoksun olduğunun somut olarak ortaya konması, kiralananda yürütülecek faaliyetin sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacını ya da binanın niteliğini değiştirecek olması ve devralanın daha önceki kira ilişkilerinde ağır sözleşme ihlalleri bulunması tartışılır. Rızanın bir ödemeye bağlanması bakımından ise konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğine ilişkin TBK m.346 da gündeme gelir.

Haklı sebebi ispat yükü rızadan kaçınan kiraya verendedir. Öğretide ağırlıklı görüşe göre kiraya veren rıza vermezse işyeri kiracısı, rızanın haklı bir sebebe dayanmadan esirgendiğinin tespiti ve devrin geçerliliği yönünde mahkemeye başvurabilir; bu dava da kira ilişkisinden doğduğu için, aşağıda açıklanan dava şartı arabuluculuk kuralına tabidir. Uygulamada sık karşılaştığımız tablo, kiracının kiraya verene hiç başvurmadan işletmeyi devretmesi ve rıza tartışmasının ancak tahliye davasında, kiraya veren karşı taraf olarak çıktığında açılmasıdır; bu sıralama, haklı sebep tartışmasını kiracı aleyhine bir zemine taşır.

Ticari işletmenin bütün hâlinde devri kiracılık hakkını kapsar

Türk Ticaret Kanunu (TTK) m.11/3, ticari işletmenin bütün hâlinde devredilebileceğini ve aksi öngörülmemişse devir sözleşmesinin kiracılık hakkını da içerdiğinin kabul edileceğini düzenler. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/3400, K. 2025/4478, 1 Ekim 2025 tarihli kararında, yirmi dokuz süpermarketin kira sözleşmeleri ve sabit değerleriyle birlikte başka bir şirkete devredildiği bir dosyada bu hükmü uygulamıştır. Daire, devrin kira ilişkisinin devrini de kapsadığını, kiraya verenin haklı bir sebep iddia ve ispat etmediğini belirterek devralanın kiralananda market işletmesini sözleşmeye aykırı bulmamış, tahliye ve ecrimisil taleplerinin reddini onamıştır.

Kararın bir cümlesi, kira hukukunda uzun süredir tartışılan bir soruya Daire'nin cevabını verir: ticari işletmenin devri durumunda kiracılık hakkı "kiraya verenin rızasına gerek olmaksızın, ticari işletmeye dahil diğer malvarlığı unsurlarıyla birlikte devredilmiş olacağı" kabul edilmiştir. Öğretide TBK m.323'ün özel hüküm olarak TTK m.11/3'ün önüne geçmesi gerektiğini savunan görüşler de bulunduğundan, kararın tek dosyada ve olgulara bağlı verildiği gözden uzak tutulmamalıdır. TTK m.11/3, bütün hâlinde devrin yazılı yapılmasını, ticaret siciline tescil ve ilan edilmesini de şart koşar; tek bir dükkânın içindeki malların satılması ticari işletmenin bütün hâlinde devri değildir.

Tacir kiracılar için erteleme dönemi sona erdi

6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi, kiracının tacir ya da özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişisi olduğu işyeri kiralarında TBK m.323'ün de aralarında bulunduğu bazı maddelerin 1 Temmuz 2012'den itibaren sekiz yıl uygulanmamasını öngörmüştü. Bu dönemde sözleşme serbestisi esas alınıyor, sözleşmede hüküm yoksa mülga Borçlar Kanunu uygulanıyordu. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1727, K. 2025/5399, 17 Kasım 2025 tarihli kararında geçici 2. maddenin metnini aktarmış ve aynı listede yer alan TBK m.346'nın ertelenmesinin 1 Temmuz 2020'de sona erdiğini belirtmiştir. Sekiz yıllık süre TBK m.323 için de aynı tarihte dolmuştur. Bugün şirket kiracılar dâhil bütün işyeri kiralarında TBK m.323 uygulanır; 2012-2020 arasında imzalanmış sözleşmelerdeki "kiraya veren devre izin vermeyebilir" türünden maddeler, bugünkü uyuşmazlıklarda bu hükmün süzgecinden geçirilerek okunur.

İşyeri devrinde eski kiracı iki yıla kadar müteselsilen sorumlu kalır

TBK m.323/3, işyeri kiracısını devirden sonra da tamamen serbest bırakmaz: "İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur." Müteselsil sorumluluk, kiraya verenin devralandan ödenmeyen kira bedelini ya da kiralanana verilen zararı tamamen devreden kiracıdan da isteyebilmesi anlamına gelir. Konut kirasında bu kural yoktur; konutta rızayla yapılan devirde devreden kiracı borçlarından kurtulur.

Süre iki sınırdan hangisi önce dolarsa onunla biter. Belirli süreli bir işyeri kirasında sözleşmenin bitimine sekiz ay kalmışken devir yapılırsa devredenin sorumluluğu sekiz ay sürer. Bitime dört yıl kalmışsa sorumluluk iki yılla sınırlıdır. Sorumluluk devirden sonra doğan borçlar bakımından işler; devirden önceki dönemde birikmiş kira borçları zaten devredenin kendi borcudur ve devir protokolünde aksi yazılmadıkça devredenin üzerinde kalır.

Devreden kiracı açısından bu sürenin pratik sonucu, devralanın mali gücünü yalnız kiraya verenin değil kendisinin de incelemesi gereğidir. Devir bedeli, yani işletmenin müşteri çevresi, tabelası ve demirbaşları için devralanın ödediği ve halk arasında "hava parası" denen tutar, devreden ile devralan arasındaki bir anlaşmadır; kiraya verenin bu bedelden pay istemesi için kanuni bir dayanak yoktur. Devralanın iki yıl içinde kira ödemelerini aksatması hâlinde devreden kiracının kiraya verene ödeme yapıp devralana rücu etmesi gerekebileceğinden, devir sözleşmesine teminat ya da ödeme takibine ilişkin bir hüküm konulması devredenin yararınadır.

İzinsiz alt kira ve devir otuz günlük ihtarla tahliye sebebidir

Yazılı rıza olmadan kiralananın başkasına kiralanması, kullanım hakkının devredilmesi ya da kira ilişkisinin devredilmesi, kiracının sözleşmeye uygun kullanma borcuna aykırılıktır. TBK'da bunun için ayrı bir tahliye maddesi yoktur; yaptırım TBK m.316'daki özenle kullanma borcuna aykırılık hükmü üzerinden işler. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yukarıda anılan E. 2025/5269, K. 2026/59 sayılı kararında izinsiz alt kira iddiasını bu çerçevede incelemiştir.

TBK m.316/2 uyarınca konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya veren, kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder. Kiracı bu süre içinde alt kiracıyı çıkarır ya da kullanımı sona erdirirse aykırılık giderilmiş olur ve fesih hakkı doğmaz. Süre geçtiği hâlde aykırılık devam ediyorsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye davası açabilir. Konut ve çatılı işyeri dışındaki kiralarda kiraya veren önceden ihtar yapmadan yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Üçüncü fıkra ihtarsız feshin sınırlı hâllerini sayar: kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya aykırı davranışın kiraya veren ya da aynı taşınmazda oturanlar ve komşular bakımından çekilmez olması. İzinsiz alt kira kural olarak bu hâllerden biri olarak görülmez; ihtarsız fesih ancak alt kiracının kullanım biçimi bu ağırlığa ulaşıyorsa gündeme gelir. Yargıtay, bu sebeple tahliye için ihtarın usulüne uygun yapılmış ve verilen sürenin aykırılık giderilmeden dolmuş olmasını aramaktadır.

Adım	Kanuni dayanak	İçerik
Yazılı ihtar	TBK m.316/2	En az 30 gün süre, aykırılığın giderilmesi, aksi hâlde fesih uyarısı
Süre içinde giderme	TBK m.316/2	Alt kiracının çıkması ya da kullanımın sona ermesi fesih hakkını önler
Arabuluculuk	6325 s.K. m.18/B	Tahliye davasından önce arabulucuya başvuru dava şartı
Tahliye davası	HMK m.4/1-a	Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi
Alt kiracıya karşı	TBK m.322/3	Kiraya veren, kiracıya karşı haklarını alt kiracıya karşı da kullanabilir

Arabuluculuk ve icra yolu

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B, 7445 sayılı Kanun'la eklenen hükümle kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı yapmıştır. Hükmün tek istisnası, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesidir. İlamsız icra yoluyla tahliye ise kira bedelinin ödenmemesi ve yazılı tahliye taahhüdü gibi kanunda sayılan sebeplerle sınırlıdır; sözleşmeye aykırılığa dayanan tahliye talebi arabuluculuk aşamasından sonra sulh hukuk mahkemesinde açılan davayla ileri sürülür. Tahliye sebeplerinin hangisinin icra, hangisinin dava yoluna tabi olduğu tahliye davası nedenleri ve süreci yazısında karşılaştırmalı olarak anlatılmıştır; arabuluculuk sürecinin işleyişi için arabuluculuk sayfasına bakılabilir.

Kiraya verenin sessizliği ve devralanın durumu

İzinsiz kullanımı öğrendiği hâlde uzun süre ses çıkarmayan, alt kiracıdan ya da devralandan doğrudan kira bedeli kabul eden kiraya verenin sonradan aynı kullanımı fesih sebebi yapması dürüstlük kuralı süzgecinden geçer. Kanun rızanın yazılı olmasını arasa da Yargıtay, yukarıda anılan kararında olduğu gibi uzun süreli bilgili sessizliği icazet olarak değerlendirebilmektedir. İzinsiz kullanımı öğrenen kiraya verenin hemen ihtar göndermesi ya da en azından itirazını yazılı olarak kayda geçirmesi bu nedenle önemlidir.

Rıza olmadan kira ilişkisini devraldığını düşünen kişi, kiraya verene karşı kiracı sıfatı ileri süremez. Asıl kiracıyla sözleşme feshedildiğinde bu kişinin kiralananda kalmasını sağlayacak bağımsız bir hakkı yoktur; ödediği devir bedelini ancak devreden kiracıdan, aralarındaki sözleşmeye dayanarak isteyebilir. İzinsiz devirde en ağır yükü çoğu zaman devralan taşır: işletmeye yatırım yapmış, devir bedeli ödemiş ama kiralananda kalma hakkı edinmemiştir.

Kira sözleşmesinde alt kira ve devir maddesi baştan kurulmalıdır

Alt kira ve devir uyuşmazlıklarının büyük bölümü, kira sözleşmesinin bu konuda ya hiç konuşmamasından ya da kanunu tekrar eden genel bir yasak maddesiyle yetinmesinden doğar. Konutta kiracı bir odayı kiralamayı, işyerinde kiracı ileride işletmeyi devretmeyi öngörüyorsa, sözleşme kurulurken yazılı rızanın kapsamı belirlenebilir. Mal sahibi açısından da hangi koşullarda devre olumlu bakacağını önceden yazmak, sonradan "haklı sebep" tartışmasına girmekten daha öngörülebilirdir.

Sözleşmede ayrıca düzenlenmesi yararlı başlıklar şunlardır:

• Alt kiraya ya da devre rızanın hangi şekilde isteneceği ve kiraya verenin hangi süre içinde cevap vereceği,
• Kısmi alt kiraya izin verilip verilmediği ve izin verilen bölümün sınırları,
• Kiracı bir şirketse ortaklık yapısındaki değişikliklerin ya da ticari işletmenin bütün hâlinde devrinin kiraya verene bildirilmesi,
• Devir hâlinde depozitonun ve kiralananın durum tespitinin nasıl yapılacağı,
• Alt kiracının kullanım amacının asıl sözleşmedeki kullanım amacıyla sınırlı olduğu.

Bu maddeler kanunun emredici hükümlerini değiştiremez. İşyeri kiracısının haklı sebep yokken devre rıza alma hakkı sözleşmeyle kaldırılamaz; konut ve çatılı işyeri kiralarında dava yoluyla sona erdirme hükümleri de kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Sözleşme maddesinin işlevi, kanunun bıraktığı boşlukları tarafların ortak iradesiyle doldurmak ve ispatı kolaylaştırmaktır. Yalova'daki kira uyuşmazlıklarının yerel işleyişi için Yalova kira hukuku sayfasındaki açıklamalara bakılabilir.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı evini Airbnb benzeri platformlarda günlük kiraya verebilir mi?

Konut kiracısının kiralananı günlük ya da haftalık olarak başkalarına kiralaması TBK m.322 anlamında alt kiradır ve kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. Rıza olmadan yapılan kısa süreli kiralamalar, otuz günlük ihtarla giderilmezse fesih ve tahliye sebebi oluşturur. Kat mülkiyetine tabi binalarda ayrıca yönetim planı hükümleri ve kısa süreli kiralamaya ilişkin idari düzenlemeler de dikkate alınmalıdır.

Kiracı şirketin ortakları değişirse kira ilişkisi devredilmiş olur mu?

Kiracı tüzel kişi olduğunda sözleşmenin tarafı şirketin kendisidir; pay sahiplerinin değişmesi kiracının değiştiği anlamına gelmez ve kural olarak TBK m.323 anlamında devir sayılmaz. Bu durumu önceden düzenlemek isteyen kiraya veren, sözleşmeye ortaklık yapısındaki değişikliklerin bildirilmesine ilişkin bir hüküm koyabilir. Şirketin ticari işletmesini başka bir şirkete devretmesi ise farklı bir durumdur ve TTK m.11/3 kapsamında değerlendirilir.

Kiraya veren devre rıza vermezse işyeri kiracısı ne yapabilir?

İşyeri kiracısı, kiraya verenin rızadan haklı bir sebebe dayanmadan kaçındığını ileri sürerek önce arabulucuya, anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Haklı sebebin varlığını kanıtlama yükü kiraya verendedir. Kiracının rıza talebini ve devralanın mali durumuna ilişkin belgeleri kiraya verene yazılı olarak iletmiş olması, davada rızanın haksız esirgendiğini göstermek için temel delildir.

Kiracının ölümü hâlinde kira sözleşmesi kime geçer?

Kiracının ölümü TBK m.323 anlamında bir devir değildir ve ayrı bir hükümle düzenlenmiştir. TBK m.356 uyarınca ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ile ölen kiracıyla birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler. Bu kişiler için kiraya verenin ayrıca rızası aranmaz.

Alt kiracı asıl kiracıdan daha yüksek kira öderse kiraya veren aradaki farkı isteyebilir mi?

Rızayla kurulmuş bir alt kirada alt kiracının ödediği bedel, alt kiracı ile asıl kiracı arasındaki sözleşmenin konusudur; TBK'da kiraya verene bu farkı talep hakkı tanıyan bir hüküm yoktur. Bu konuyu önemseyen kiraya veren rızasını, alt kira bedeline ilişkin bir koşula bağlayarak verebilir. Rıza olmadan yapılan alt kirada ise kiraya verenin başvuracağı yol bedel farkı değil, sözleşmeye aykırılık hükümleridir.

Devralan kiracı için kira artış oranı yeniden mi belirlenir?

Kira ilişkisinin devrinde yeni bir sözleşme kurulmadığından kira bedeli, kira yılı ve artış tarihi devralan için de aynen devam eder. Taraflar devir sırasında kira bedelini yeniden kararlaştırmak isterse bu, devirden ayrı bir sözleşme değişikliğidir ve kanundaki artış sınırlarına tabidir. Sözleşme aynı kaldığı için beş yılı dolduran kiralarda hâkimin bedeli belirlemesine ilişkin sürenin hesabında da ilk sözleşmenin başlangıcının esas alınması beklenir.

Devir masaya gelmeden önce kiracının ve kiraya verenin netleştirmesi gerekenler

İlk sorulması gereken, yapılmak istenen işin hukuki adıdır. Kiracı sözleşmede kalıp yeri başkasına mı kullandıracak, yoksa sözleşmeden tamamen mi çekilecek? Cevap alt kiraysa ve kiralanan konut ya da çatılı işyeriyse kiraya verenin yazılı rızası alınmadan anahtar el değiştirmemelidir. Cevap kira ilişkisinin devriyse rıza yine yazılı olmalı; işyerinde kiraya verenin reddi haklı bir sebebe dayanmak zorundadır.

Devreden işyeri kiracısı, devirden sonra sözleşmenin bitimine kadar ve en çok iki yıl devralanla birlikte sorumlu kalacağını hesaba katmalı, devralanın ödeme gücünü bu gözle değerlendirmelidir. Devralan ise ödediği devir bedelinin kiraya verenin rızası olmadan hiçbir kira hakkı sağlamadığını bilmeli, protokolü kiraya verenin onayı alınmış hâliyle imzalamalıdır. Mal sahibi tarafında belirleyici olan, izinsiz kullanımı öğrendiği anda otuz günlük ihtarı göndermek ya da itirazını kayda geçirmektir; uzun sessizlik, sonradan tahliye talebinin dürüstlük kuralı karşısında değerlendirilmesine yol açar.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi olgularıyla değerlendirilir.