Yapı, yüklenici ve iş sahibi
İnşaat Hukuku
Bir yapı projesinde sözleşmedeki tek bir eksik madde; geciken teslim, ödenmeyen hakediş ya da yıllar sonra ortaya çıkan bir ayıp olarak geri döner. Mühendislik kökenli bir bakışla teknik raporları, keşif bulgularını ve sözleşme hükümlerini birlikte okuyarak dosyayı kuruyoruz.
İnşaat dosyalarında öne çıkan konular
- Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri
- Yüklenicinin gecikmesi ve sözleşmeden dönme
- Ayıplı yapı ve gizli ayıp
- Hakediş ve iş bedeli alacakları
- Cezai şart ve gecikme tazminatı
Yazar
Av. Mesut İLME
Yalova Barosu Sicil No: 287 · İnşaat Hukuku
Kat karşılığı inşaatta en çok tartışılan maddeler
Arsa sahibinin payını yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin de karşılığında bağımsız bölümleri yapıp teslim etmeyi üstlendiği kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devri vaadi içerdiği için resmi şekilde, uygulamada noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır (TMK m. 706, TBK m. 237). Şekle aykırı sözleşme kural olarak geçersizdir; yapılan ödemelerin ve işin tasfiyesi ayrı bir tartışma doğurur.
Teslim tarihi, bağımsız bölümlerin paylaşımı, ruhsat ve iskân sorumluluğu, gecikmede ödenecek tazminat ve tapu devrinin hangi inşaat seviyesine bağlandığı açıkça yazılmamışsa uyuşmazlık neredeyse kaçınılmazdır. Yüklenici işe zamanında başlamaz ya da işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılacak ölçüde geciktirirse iş sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK m. 473).
Ayıplı yapılarda zaman en kritik unsurdur. İş sahibi teslimden sonra işlerin olağan akışına göre yapıyı gözden geçirmek ve ayıpları uygun sürede bildirmek zorundadır; bildirimde bulunmazsa yapıyı kabul etmiş sayılır. Sonradan ortaya çıkan ayıp da gecikmeksizin bildirilmelidir (TBK m. 474 ve 477).
Yüklenici ve iş sahibi tarafında üstlendiğimiz işler
Sözleşme hazırlığı
Kat karşılığı ve yapım sözleşmelerinde teslim, hakediş, teminat ve ceza maddelerinin dengeli kurulması.
Gecikme ve temerrüt
Geciken yapılarda ihtarname, ek süre, sözleşmeden dönme ve gecikme tazminatı talepleri.
Ayıplı yapı
Açık ve gizli ayıpların tespiti, bilirkişi incelemesi, bedel indirimi ve onarım talepleri.
Hakediş ve iş bedeli
Ödenmeyen hakedişler, ek işler ve fiyat farkı alacaklarında icra takibi ve itirazın iptali.
Tapu devri uyuşmazlıkları
Arsa sahibinin devirden kaçınması ya da yüklenicinin üçüncü kişilere yaptığı satışların durumu.
Kentsel dönüşüm
Riskli yapı süreçlerinde malikler arası karar, sözleşme ve tahliye uyuşmazlıkları.
Yapı uyuşmazlıklarında kanunun koyduğu süreler ve sınırlar
- TBK m. 478
- Ayıplı eser nedeniyle açılacak davalar, taşınmaz yapılarda teslimden itibaren beş yılda; yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar.
- TBK m. 474 ve 477
- İş sahibi teslimden sonra yapıyı gözden geçirip ayıpları uygun sürede bildirmezse yapıyı kabul etmiş sayılır; yüklenicinin kasten gizlediği ayıplar bunun dışındadır.
- TBK m. 473
- Yüklenici işe zamanında başlamaz ya da işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılacak kadar geciktirirse, iş sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir.
- TBK m. 147
- Eser sözleşmesinden doğan alacaklar, yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmediği hâller dışında beş yıllık zamanaşımına tabidir.
- TBK m. 182 ve TTK m. 22
- Hâkim aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir; ancak tacir sıfatını taşıyan borçlu, cezanın aşırı olduğu iddiasıyla indirim isteyemez.
- HMK m. 281
- Taraflar bilirkişi raporunun tebliğinden itibaren iki hafta içinde eksik ve belirsiz noktalar için açıklama, ek rapor ya da yeni bilirkişi isteyebilir.
Geciken bir kat karşılığı projesinde izlenen yol
Sözleşmenin ve sahanın tespiti
Sözleşmedeki teslim tarihi ve aşamalar ile yapının bugünkü seviyesi karşılaştırılır; gerekirse mahkemeden delil tespiti istenir.
İhtar ve ek süre
Yükleniciye noter aracılığıyla ihtar çekilir ve uygun bir süre verilir; bu belge sonraki dönme ve tazminat taleplerinin dayanağıdır.
Seçimlik hakların değerlendirilmesi
Sözleşmeye devam edip gecikme tazminatı istemek, sözleşmeden dönmek ya da eksik işi başkasına yaptırmak: her birinin sonucu ve maliyeti farklıdır.
Dava ve bilirkişi
Mahkeme yapının seviyesini, eksik ve ayıplı işleri ve rayiç değerleri bilirkişi heyetiyle belirler; tapu ve iade talepleri bu tespitlere göre karara bağlanır.
İnşaat sözleşmesi ve ayıplı yapı hakkında sık sorulanlar
Müteahhit teslim tarihini geçirdi; sözleşmeyi sona erdirebilir miyim?
Gecikme, yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceğini açıkça gösteriyorsa iş sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK m. 473). Kat karşılığı sözleşmelerde dönmenin sonuçları ağırdır: yapılan işin bedeli, tapuda devredilen payların iadesi ve üçüncü kişilerin hakları birlikte ele alınır. Bu yüzden karar, yapının seviyesi tespit edildikten sonra verilmelidir.
Yeni aldığım dairede çatlaklar ve rutubet çıktı; ne kadar sürem var?
Ayıplı yapı nedeniyle açılacak davalar, teslimden itibaren beş yıl içinde açılmalıdır; yüklenicinin ağır kusuru varsa bu süre yirmi yıldır (TBK m. 478). Ayıbın fark edilir edilmez gecikmeksizin bildirilmesi ayrı bir yükümlülüktür. Daireyi tüketici olarak satın aldıysanız Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun hükümleri de uygulanır.
Noterde yapılmamış kat karşılığı sözleşmesi geçerli mi?
Taşınmaz devri vaadi içerdiği için kat karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gerekir; adi yazılı sözleşme kural olarak geçersizdir. Ancak sözleşme büyük ölçüde ifa edilmişse şekil eksikliğinin ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırı bulunabilir; her dosya kendi koşullarıyla değerlendirilir.
Sözleşmedeki gecikme cezası çok yüksek; indirilebilir mi?
Hâkim aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir (TBK m. 182). Ancak borçlu tacirse cezanın aşırı olduğu iddiasıyla indirim isteyemez (TTK m. 22). Şirket olarak sözleşme imzalayan yükleniciler için ceza maddesinin baştan müzakere edilmesi bu yüzden daha da önemlidir.
Hakedişim ödenmiyor; nasıl tahsil ederim?
Önce sözleşmedeki ödeme ve itiraz usulü kontrol edilir, ardından icra takibi başlatılabilir. Borçlu itiraz ederse itirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde itirazın iptali davası açılabilir; itiraz haksız bulunursa borçlu, talep üzerine alacağın yüzde yirmisinden az olmamak üzere tazminata mahkûm edilir (İİK m. 67). Ticari dava niteliğindeki alacaklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (TTK m. 5/A).
Bilirkişi raporuna itiraz edebilir miyim?
Evet. Raporun tebliğinden itibaren iki hafta içinde eksik ya da belirsiz gördüğünüz hususlar için açıklama, ek rapor ya da yeni bilirkişi isteyebilirsiniz (HMK m. 281). İnşaat dosyalarında raporun teknik dayanağını okuyabilmek, itirazın gücünü belirler.
Sözleşmenizi ve şantiyenin bugünkü durumunu birlikte değerlendirelim
Sözleşme, proje ve yazışmalar üzerinden haklarınızı, sürelerinizi ve izlenebilecek yolları masraflarıyla konuşuruz.
- Online Danışmanlık (60 dakika)9.600 ₺KDV dahilSesli ya da görüntülü, dosyanın bütünü için
- Online Danışmanlık (30 dakika)6.600 ₺KDV dahilSesli ya da görüntülü, tek bir soru için
- Büroda Yüz Yüze Danışmanlık (60 dakika)13.200 ₺KDV dahilYalova'daki büroda, belgelerinizle birlikte
Görüşmeler ücretlidir. Saatinizi randevu sayfasındaki takvimden seçersiniz.