Kentsel dönüşüm, deprem sonrası yenileme ve artan konut talebi, arsasını değerlendirmek isteyen malikleri çoğu zaman tek bir sözleşme tipiyle karşı karşıya bırakır: kat karşılığı inşaat sözleşmesi. Sözleşmenin mantığı tek cümleyle özetlenebilir. Arsa sahibi, arsa paylarının bir bölümünü müteahhide devretmeyi; müteahhit ise bunun karşılığında arsa sahibine bağımsız bölümler inşa edip teslim etmeyi üstlenir.

Bu basit görünen takas, Türk hukukunda birden fazla sözleşme tipinin iç içe geçtiği karma bir yapı doğurur. Arsa sahibinin haklarının nerede başlayıp nerede bittiği ise çoğu zaman ancak inşaat yarıda kaldığında, teslim gecikince veya müteahhit devrettiği payları üçüncü kişilere satınca fark edilir. Oysa bu sorunların büyük bölümü, sözleşme imzalanmadan önce alınan üç dört kararla önlenebilir niteliktedir.

Bu rehber sözleşmeyi arsa sahibinin gözünden ele alır: sözleşme hangi şekilde kurulmalıdır, arsa payı ne zaman devredilmelidir, müteahhit gecikirse hangi hak kullanılabilir, cezai şart gerçekten tahsil edilebilir mi, hangi süreler kaçırıldığında hak düşer ve uyuşmazlık hangi mahkemede görülür. Anlatılan her kural, dayandığı kanun maddesiyle birlikte verilmiştir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Uygulamada "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" ve "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" aynı ilişkiyi anlatır. Kanun koyucu da ikinci terimi kullanır: Türk Medenî Kanunu'nun şerh hükmü, "arsa payı karşılığı inşaat" sözleşmesini adıyla sayar.

Sözleşme iki edimi birleştirir:

Müteahhidin edimi bir eser meydana getirmektir. Bina inşa etmeyi, projeye ve ruhsata uygun biçimde tamamlamayı ve teslim etmeyi üstlenir. Bu yönüyle ilişki, Türk Borçlar Kanunu'nun eser sözleşmesine ilişkin hükümlerine tabidir.
Arsa sahibinin edimi taşınmaz mülkiyetinin bir bölümünü devretmektir. Bu yönüyle ilişki, taşınmaz satışı vaadi niteliği taşır.

Bu ikili yapı, sözleşmenin kaderini belirleyen bütün sonuçları doğurur. Şekil şartı taşınmaz satışı vaadinden; gecikme, ayıp ve fesih rejimi ise eser sözleşmesinden gelir. Bir uyuşmazlıkta hangi kuralın uygulanacağı, tartışılan edimin hangi ayağa ait olduğuna bağlıdır.

Arsa Paylı Mülkiyetteyse Bütün Paydaşlar Taraf Olmalıdır

Arsa birden fazla kişinin paylı mülkiyetindeyse, sözleşmenin bütün paydaşlarca imzalanması gerekir. Bir paydaşın kendi payı için tek başına yaptığı sözleşme, diğer paydaşların payını bağlamaz ve proje fiilen yürütülemez hâle gelir. Paydaşlar arasında uzlaşma sağlanamıyorsa, ortaklığın hukuken sona erdirilmesi ayrı bir dava konusudur; bu yolun işleyişi ortaklığın giderilmesi davası rehberinde ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Şekil Şartı: Sözleşme Noterde Düzenlenmemişse Ne Olur?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin en sık gözden kaçan, en ağır sonuçlu unsuru şekildir. Türk Borçlar Kanunu m.237 açıktır:

"Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz."

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz mülkiyetinin devri taahhüdünü içerdiğinden bu hükmün kapsamındadır. Resmî şekil, uygulamada noterde düzenleme biçiminde gerçekleşir. Noterlik Kanunu m.89, "niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekâletnamelerle" birlikte gayrimenkul satış vaadini de düzenleme şeklinde yapılacak işlemler arasında sayar.

Buradaki ayrım kritiktir ve pratikte sürekli karıştırılır:

Düzenleme: Noter sözleşmeyi bizzat kaleme alır, tarafların kimliğini ve iradesini tespit eder, metni okur ve imzalatır. Kanunun aradığı şekil budur.
Onaylama (tasdik): Taraflar metni kendileri hazırlar, noter yalnızca imzanın o kişiye ait olduğunu onaylar. Bu, resmî şekil şartını karşılamaz.

Bunun sonucu ağırdır: adi yazılı olarak ya da yalnızca imza onaylı biçimde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kural olarak kesin hükümsüzdür. Hükümsüzlük, sözleşmenin içindeki cezai şart kaydını da götürür; çünkü Türk Borçlar Kanunu m.182/2 uyarınca "asıl borç herhangi bir sebeple geçersiz ise... cezanın ifası istenemez". Yani geçersiz bir sözleşmedeki yüksek cezai şart, arsa sahibine hiçbir güvence sağlamaz.

İstisna: İfa Edilmiş Sözleşmede Şekle Aykırılık İleri Sürülemez

Genel kural yukarıdaki gibidir; ancak burada durulursa yanlış sonuca varılır. Yerleşik uygulamada, sözleşme büyük ölçüde ifa edilmişse — inşaat ileri seviyeye gelmiş, arsa payları devredilmiş, bağımsız bölümler kısmen teslim alınmışsa — tarafların sonradan şekil eksikliğini ileri sürerek sözleşmeden kurtulması dürüstlük kuralına aykırı sayılır. Dayanağı Türk Medenî Kanunu m.2'dir:

"Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz."

Bu istisnanın pratik anlamı çift yönlüdür. Arsa sahibi açısından, adi yazılı sözleşmeye rağmen ifa ilerlemişse hakları tümüyle yok olmuş sayılmaz. Buna karşılık, ifanın hangi aşamada "büyük ölçüde" sayılacağı somut olayın değerlendirilmesine bağlıdır ve önceden kestirilemez. Dolayısıyla şekil eksikliği asla bilinçli bir tercih hâline getirilmemelidir: istisna bir kurtarma hükmüdür, bir planlama aracı değildir.

Sözleşmeyi Tapuya Şerh Ettirmek

Arsa sahibinin elindeki en güçlü ve en ucuz koruma araçlarından biri şerhtir; buna rağmen uygulamada en çok atlanan adımdır. Türk Medenî Kanunu m.1009 şu düzenlemeyi getirir:

"Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir."

Hükmün ikinci cümlesi meselenin özüdür. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hak, niteliği itibarıyla şahsi bir haktır; kural olarak yalnızca sözleşmenin karşı tarafına karşı ileri sürülebilir. Şerh, bu şahsi hakka üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilme gücü kazandırır. Şerh verilmiş bir sözleşmede, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişi — payı satın alan, ipotek tesis eden veya haciz koyduran — sözleşmeyi bilmediğini ileri süremez.

Şerhin tapu siciline işlenmesi Tapu Kanunu m.26'da düzenlenmiştir. Maddenin yedinci fıkrası, noterlerce düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin de taraflardan birinin istemi üzerine gayrimenkul siciline şerh verileceğini öngörür.

Şerhin Süresi: Beş Yıl Tuzağı

Şerh süresiz değildir. Tapu Kanunu m.26'nın sekizinci fıkrası, şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse şerhin tapu sicil müdürü ya da görevlileri tarafından re'sen terkin olunacağını düzenler.

Bu, uzayan projelerde gerçek bir risktir. Ruhsat gecikmeleri, imar değişiklikleri ve müteahhit değişikliği nedeniyle beş yılı aşan projeler istisna değildir. Şerh re'sen silindiğinde arsa sahibinin sözleşmeden doğan hakkı ortadan kalkmaz — ancak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme gücünü, yani şerhin sağladığı asıl korumayı kaybeder. Bu nedenle sözleşme takvimi ile şerh süresi birlikte planlanmalı, beşinci yıla yaklaşıldığında hukukî durum yeniden değerlendirilmelidir.

Arsa Payı Ne Zaman Devredilmeli?

Arsa sahibinin en büyük ticari riski, karşılığını almadan payını devretmesidir. Müteahhit çoğu zaman inşaat kredisi kullanabilmek ve daire satışına başlayabilmek için payların baştan ve topluca devrini ister. Bu istek finansal olarak anlaşılırdır; ancak hukuken arsa sahibini savunmasız bırakır.

Peşin devir hâlinde üç somut tehlike doğar:

Payların üçüncü kişilere satılması. Müteahhit, adına tescil edilen payları satabilir. Türk Medenî Kanunu m.1023 uyarınca "tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur". Şerh yoksa, arsa sahibinin bu kişiye karşı ileri sürebileceği hak son derece sınırlıdır.
Payların haczedilmesi. Müteahhidin kendi borçları nedeniyle alacaklıları, arsa üzerindeki payına haciz koydurabilir. Bu, inşaat hiç başlamamış olsa dahi mümkündür.
Müteahhidin iflası veya işi bırakması. Bu hâlde arsa sahibi hem arsasının bir bölümünü hem de karşılığını kaybetme riskiyle karşılaşır ve payların geri alınması ayrı bir yargılama süreci gerektirir.

Bu risklere karşı sözleşmede kurulabilecek başlıca mekanizmalar şunlardır: payların kademeli devri (devir, inşaat seviyesinin belgelenmiş oranına bağlanır), devredilen paylar üzerinde arsa sahibi lehine ipotek tesisi, banka teminat mektubu ve sözleşmenin tapuya şerhi. Bu araçlar birbirinin alternatifi değil, tamamlayıcısıdır.

Devir gerçekleşmiş ve paylar başkasına geçmişse, arsa sahibinin başvurabileceği yol tapu kaydının düzeltilmesine yöneliktir. Bu davanın şartları, taraf sıfatı ve süreleri için tapu iptali ve tescil davası rehberi incelenebilir; kararın kanun yolu aşaması ise tapu iptal ve tescil davasında istinaf sayfasında ele alınmaktadır.

Müteahhit Gecikirse: Aynen İfa, Dönme ve Fesih

Teslim gecikmesi, kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarının en yaygın sebebidir. Müteahhit temerrüde düştüğünde arsa sahibinin seçimlik hakları Türk Borçlar Kanunu m.125'te düzenlenmiştir:

"Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir."

Uygulamada arsa sahibinin en sık kullandığı seçenek birincisidir: aynen ifa (inşaatın tamamlanması) ile birlikte gecikme tazminatı. Gecikme tazminatı, teslim edilmeyen bağımsız bölümlerden mahrum kalınan süre boyunca elde edilebilecek rayiç kira karşılığı üzerinden değerlendirilir.

Teslim Gününü Beklemeden Dönme Hakkı

Eser sözleşmesine özgü ve arsa sahibi açısından çok değerli bir imkân, Türk Borçlar Kanunu m.473/1'de yer alır:

"Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir."

Bu hüküm, arsa sahibinin teslim tarihini beklemek zorunda olmadığı anlamına gelir. Müteahhit hiç işe başlamamışsa ya da mevcut ilerleme hızıyla süresinde bitiremeyeceği açıksa, sözleşmeden dönme hakkı teslim gününden önce doğar. Aynı maddenin ikinci fıkrası, eserin ayıplı veya sözleşmeye aykırı meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, arsa sahibinin uygun süre vererek aykırılığın giderilmesini isteyebileceğini; aksi hâlde hasar ve masrafları müteahhide ait olmak üzere işin bir üçüncü kişiye verilebileceğini ihtar edebileceğini düzenler.

Dönme mi Fesih mi? İnşaat Seviyesi Neden Belirleyici

Bu ayrım, kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında en çok hata yapılan noktadır. Dönme geriye etkilidir: Türk Borçlar Kanunu m.125/3 uyarınca taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilir. Bu, inşaatın hiç yapılmamış sayılması demektir.

Oysa inşaat belirli bir seviyeye gelmişse, geriye etkili tasfiye ekonomik olarak anlamsız ve fiilen imkânsız hâle gelir. Yarısı bitmiş bir binanın "hiç yapılmamış" sayılması, ne arsa sahibinin ne de üçüncü kişilerin yararınadır. Bu durumda devreye Türk Borçlar Kanunu m.126 girer:

"İfasına başlanmış sürekli edimli sözleşmelerde, borçlunun temerrüdü hâlinde alacaklı, ifa ve gecikme tazminatı isteyebileceği gibi, sözleşmeyi feshederek, sözleşmenin süresinden önce sona ermesi yüzünden uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir."

Fesih ileriye etkilidir: yapılan imalat yerinde kalır, taraflar arasında o âna kadarki edimler tasfiye edilir ve sözleşme geleceğe yönelik olarak sona erer. Uygulamada, inşaatın tamamlanma oranı yükseldikçe dönme yerine ileriye etkili feshin tercih edilmesi yerleşik yaklaşımdır.

Ölçüt	Dönme	Fesih
Etkisi	Geriye etkili	İleriye etkili
Tipik hâl	İnşaata hiç başlanmamış ya da seviye çok düşük	İnşaat ileri seviyede, imalat fiilen mevcut
Edimlerin durumu	Karşılıklı iade	Yapılan imalat yerinde kalır, tasfiye edilir
Arsa payları	Devredilen payların iadesi gündeme gelir	Tamamlanan oranla bağlantılı olarak değerlendirilir
Kanunî dayanak	TBK m.125/2-3, m.473/1	TBK m.126

Hangi yolun seçileceği, ihtarnamenin yazıldığı anda belirlenir ve sonradan değiştirilmesi güçtür. Bu nedenle ihtarname öncesinde inşaat seviyesinin belgelenmesi — tespit talebi, fotoğraflı tutanak, hakediş kayıtları — kritik önemdedir. Yerel süreç yönetimi ve dosya hazırlığı hakkında gayrimenkul uyuşmazlıklarında avukatlık hizmeti sayfasından bilgi alınabilir.

Cezai Şart: Yazmak Yetmez, Tahsil Edilebilir Olması Gerekir

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin neredeyse tamamında gecikme için cezai şart kararlaştırılır. Türk Borçlar Kanunu m.182/1 taraflara bu konuda geniş serbesti tanır: "Taraflar, cezanın miktarını serbestçe belirleyebilirler." Ancak aynı maddenin üçüncü fıkrası önemli bir sınır getirir:

"Hâkim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir."

Buradaki "kendiliğinden" ifadesi, indirimin talebe bağlı olmadığını gösterir. Yani sözleşmeye konulan çok yüksek bir cezai şart, dava aşamasında hâkim tarafından re'sen düşürülebilir.

İstisna: Borçlu Tacirse İndirim İstenemez

Bu noktada, arsa sahibi lehine işleyen önemli bir istisna vardır ve çoğu zaman gözden kaçar. Türk Ticaret Kanunu m.22 şu düzenlemeyi içerir:

"Tacir sıfatını haiz borçlu, Türk Borçlar Kanununun 121 inci maddesinin ikinci fıkrasıyla 182 nci maddesinin üçüncü fıkrasında ve 525 inci maddesinde yazılı hâllerde, aşırı ücret veya ceza kararlaştırılmış olduğu iddiasıyla ücret veya sözleşme cezasının indirilmesini mahkemeden isteyemez."

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şartın borçlusu tipik olarak müteahhittir ve müteahhit hemen her zaman tacir sıfatını taşır. Bu durumda müteahhit, kararlaştırılan cezanın aşırı olduğu iddiasıyla indirim talep edemez. Bu, sözleşme aşamasında cezai şartın gerçekten caydırıcı bir tutarda belirlenmesini anlamlı kılar.

Yasağın sınırı ise uygulamada tartışılmaktadır: ceza tutarının borçluyu iktisaden çöküntüye uğratacak ölçüde olduğu hâller ayrıca değerlendirilmekte, bu istisnai durumlarda indirim tümüyle kapalı sayılmamaktadır. Ayrıca hükmün işleyebilmesi için borçlunun tacir olması aranır; müteahhit gerçek kişi ve tacir sıfatı taşımıyorsa m.182/3'ün genel rejimi uygulanır.

Cezai Şart Kaydında Dikkat Edilecekler

Cezanın hangi gecikmeye bağlandığı açıkça yazılmalıdır: kaba inşaatın bitimi mi, iskân alınması mı, anahtar teslimi mi.
Cezanın türü belirlenmelidir. Gecikme cezası aynen ifa talebiyle birlikte istenebilecek şekilde kurulmazsa, seçimlik hak kullanımında ceza düşebilir.
Süre uzatım kayıtları daraltılmalıdır. "Mücbir sebep" tanımı geniş bırakılırsa, ceza fiilen işlemez hâle gelir.
Cezanın kira karşılığı yardımıyla ilişkisi netleştirilmelidir; iki kalem birbirinin yerine mi geçer, yoksa birlikte mi istenir.

Ayıplı ve Eksik İmalat: Süreler Kaçırılırsa Hak Düşer

İnşaat teslim edildikten sonra ortaya çıkan kusurlar — su yalıtımı, ısı yalıtımı, projeye aykırı imalat, eksik ortak alan — ayrı bir rejime tabidir. Buradaki en büyük risk, hakkın varlığı değil süresidir.

Türk Borçlar Kanunu m.478 şu düzenlemeyi getirir:

"Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın; taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar."

Kat karşılığı inşaatla meydana getirilen bina taşınmaz yapıdır; dolayısıyla kural olarak beş yıllık süre işler. Müteahhidin ağır kusuru bulunuyorsa süre yirmi yıla çıkar. Ağır kusur, taşıyıcı sistemde projeye aykırılık, ruhsata aykırı imalat veya yapı güvenliğini etkileyen eksiklikler gibi durumlarda gündeme gelir; ancak ağır kusurun ispatı davacıya düşer ve teknik bilirkişi incelemesi gerektirir.

Ayıp dışındaki sözleşmesel alacaklar için ise Türk Borçlar Kanunu m.147'nin altıncı bendi geçerlidir. Hüküm, beş yıllık zamanaşımına tabi alacaklar arasında şunu sayar: "Yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi dışında, eser sözleşmesinden doğan alacaklar." Yani gecikme tazminatı ve cezai şart gibi talepler kural olarak beş yıllık zamanaşımına tabidir; ağır kusur hâlinde genel zamanaşımı rejimi uygulanır.

"Teslim" Ne Zaman Gerçekleşmiş Sayılır?

Sürelerin tamamı teslim tarihinden işlediği için, teslimin ne zaman gerçekleştiği başlı başına bir uyuşmazlık konusudur. Sözleşmede teslimin tanımı yapılmamışsa, anahtarın fiilen verildiği tarih ile yapı kullanma izninin (iskân) alındığı tarih arasında yıllar bulunabilir. Bu belirsizlik doğrudan hak kaybına yol açar.

Bu nedenle sözleşmede teslimin hangi olguya bağlandığı — iskân alınması, ortak alanların tamamlanması, eksik iş listesinin kapatılması — açıkça yazılmalı; fiilî teslim ise tutanakla ve eksik iş listesiyle birlikte belgelenmelidir. Kayıtsız alınan anahtar, sonradan ayıp iddiasını zayıflatır.

Alt Yüklenici İpoteği: Sözleşmeniz Olmayan Kişi Arsanıza İpotek Koyabilir

Arsa sahiplerinin çoğu bu ihtimali hiç bilmez ve sözleşme müzakerelerinde hiç konuşulmaz. Türk Medenî Kanunu m.893, kanunî ipotek hakkının tescilini isteyebilecekler arasında üçüncü sırada şunları sayar:

"Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar."

Hükmün anlamı şudur: müteahhidin alt yüklenicileri ve zanaatkârlar, alacaklarını müteahhitten tahsil edemediklerinde arsa üzerinde kanunî ipotek tescili isteyebilirler. Arsa sahibinin bu kişilerle hiçbir sözleşmesi bulunmaması sonucu değiştirmez; ipotek arsaya bağlanır.

Aynı maddenin son cümlesi, arsa sahibinin sözleşmeyle kendini korumasını da engeller: "Alacaklıların, bu kanunî ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir." Yani sözleşmeye konulacak "alt yükleniciler ipotek talep etmeyecektir" türünden bir kayıt hükümsüzdür.

Tescilin şartları ve arsa sahibinin savunma imkânları Türk Medenî Kanunu m.895'te düzenlenmiştir. Hükme göre zanaatkârların ve yüklenicilerin kanunî ipotek hakları, çalışmayı veya malzeme vermeyi yüklendikleri andan başlayarak tapu kütüğüne tescil olunabilir; tescilin, yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması gerekir. Ayrıca tescil için alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması şarttır. Maddenin son fıkrası arsa sahibine somut bir çıkış yolu verir: malik yeterli güvence gösterirse tescil istenemez.

Pratik sonuç: sözleşmede müteahhide, alt yüklenici ödemelerini belgeleme ve bu ödemelerin yapıldığını gösteren ibraname sunma yükümlülüğü getirilmeli; hakediş ödemeleri bu belgelere bağlanmalıdır.

Uyuşmazlık Çıkarsa: Arabuluculuk Zorunlu mu?

Taşınmaz uyuşmazlıklarının bir bölümünün dava şartı arabuluculuk kapsamına alınması, uygulamada yaygın bir yanılgı doğurmaktadır. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 7445 sayılı Kanunla eklenen ve 1 Eylül 2023'te yürürlüğe giren m.18/B, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını şu uyuşmazlıklarda dava şartı hâline getirmiştir:

Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar
Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar
Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar
Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar

Bu sayım sınırlıdır ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar kural olarak bu bentlerin hiçbirine girmez. Sözleşmeden doğan gecikme tazminatı, cezai şart ya da tapu iptali talebi bir paylaştırma talebi değildir; dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunu değil, tarafların akdettiği sözleşmedir.

Buna karşılık talebin dayanağı dikkatle belirlenmelidir. Taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulmuşsa ve uyuşmazlık sözleşmeden değil doğrudan Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinden kaynaklanıyorsa — örneğin kat irtifakı sahipleri arasındaki ilişkiye dayanan bir istem söz konusuysa — üçüncü bent gündeme gelebilir. Belirleyici olan tarafların sıfatı değil, ileri sürülen talebin hangi hükme dayandığıdır.

Ancak burada da durulursa eksik sonuca varılır. İkinci bir kapı vardır: Türk Ticaret Kanunu m.5/A. Hükmün 7445 sayılı Kanunla değişik güncel metni şöyledir:

"Bu Kanunun 4 üncü maddesinde ve diğer kanunlarda belirtilen ticari davalardan, konusu bir miktar para olan alacak, tazminat, itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davalarında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır."

Bu nedenle belirleyici soru, uyuşmazlığın ticari dava sayılıp sayılmadığıdır. Türk Ticaret Kanunu m.4/1, "her iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan hukuk davaları"nı ticari dava sayar; ayrıca tarafların tacir olup olmadığına bakılmaksızın ticari sayılan mutlak ticari davaları bentler hâlinde sıralar ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi bu bentlerde yer almaz.

Buradan iki farklı sonuç doğar:

Arsa sahibi tacir değilse (tipik hâl: gerçek kişi malik), her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili olma şartı gerçekleşmez; uyuşmazlık kural olarak ticari dava sayılmaz ve TTK m.5/A arabuluculuk şartı işlemez.
Arsa sahibi de tacir ya da ticaret şirketiyse (arsanın şirket aktifinde bulunması hâli), uyuşmazlık ticari dava niteliği kazanabilir; bu durumda para talepleri bakımından arabuluculuk dava şartıdır.

Bu değerlendirme dava açılmadan önce yapılmalıdır: dava şartı eksikliği, davanın esasa girilmeden usulden reddine yol açar ve emek, harç ve zaman kaybı doğurur. Sürecin genel işleyişi için arabuluculuk sayfası incelenebilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görev bakımından kural, Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2/1'dir: dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir. Uyuşmazlık yukarıda anlatılan ölçütlere göre ticari dava niteliği taşıyorsa asliye ticaret mahkemesi görevlidir.

Yetki bakımından ise talebin niteliği belirleyicidir ve burada iki rejim ayrışır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12/1 şu düzenlemeyi içerir:

"Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir."

Buna göre:

Talep	Niteliği	Yetki
Devredilen arsa paylarının tapu kaydının iptali ve tescili	Aynî hakka ilişkin	Taşınmazın bulunduğu yer — kesin yetki (HMK m.12/1)
Gecikme tazminatı, cezai şart, kira karşılığı yardım	Şahsi hak — para alacağı	Genel yetki kuralları ve sözleşmenin ifa yeri
Sözleşmenin feshi ile birlikte tapu iptali istemi	Karma	Aynî hak istemi bakımından kesin yetki belirleyici olur

Kesin yetkinin sonucu şudur: taraflar sözleşmeye yetkili mahkeme kaydı koysalar bile, aynî hakka ilişkin talep bakımından bu kayıt sonuç doğurmaz. Uygulamada sözleşmelere konulan "uyuşmazlıkta ... mahkemeleri yetkilidir" kaydına güvenilerek başka bir yerde açılan tapu iptali davası, yetkisizlik nedeniyle reddedilir.

Sözleşme İmzalanmadan Önce Kontrol Listesi

Aşağıdaki başlıklar, uyuşmazlık çıktıktan sonra düzeltilmesi mümkün olmayan, yalnızca sözleşme aşamasında kurulabilecek korumaları içerir:

Şekil: Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. İmza onayı yeterli değildir.
Şerh: Sözleşme imzalandıktan hemen sonra tapuya şerh edilmeli; beş yıllık süre takvime işlenmelidir.
Arsa payı devir takvimi: Devir, inşaat seviyesine bağlı ve kademeli olmalı; her kademe belgeye bağlanmalıdır.
Teminat: Devredilen paylar üzerinde arsa sahibi lehine ipotek veya banka teminat mektubu öngörülmelidir.
Teslim tanımı: Teslimin hangi olguyla gerçekleşeceği (iskân, ortak alanların tamamlanması, eksik iş listesinin kapatılması) tek tek yazılmalıdır.
Cezai şart: Hangi gecikmeye bağlandığı, aynen ifa talebiyle birlikte istenip istenemeyeceği ve süre uzatım hâlleri açıkça düzenlenmelidir.
Alt yüklenici ödemeleri: Hakediş ödemeleri, alt yüklenici ibranamelerinin sunulması şartına bağlanmalıdır.
Ruhsat ve imar: Ruhsatın hangi tarafça, hangi sürede alınacağı ve imar değişikliği hâlinde sözleşmenin akıbeti belirlenmelidir.
Devir yasağı: Müteahhidin sözleşmeden doğan hak ve borçlarını arsa sahibinin yazılı onayı olmadan üçüncü kişiye devredememesi kararlaştırılmalıdır.
Paydaş katılımı: Arsa paylı mülkiyetteyse bütün paydaşlar sözleşmeye taraf olmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi tümüyle geçersiz midir?

Kural olarak evet. Türk Borçlar Kanunu m.237 uyarınca taşınmaz satışı vaadi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Ancak sözleşme büyük ölçüde ifa edilmişse, şekil eksikliğinin sonradan ileri sürülmesi Türk Medenî Kanunu m.2'deki dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir. Bu, somut olayın değerlendirilmesini gerektiren istisnai bir durumdur ve baştan güvenilecek bir koruma değildir.

Müteahhit inşaatı yarıda bıraktı; sözleşmeden dönmeli miyim, feshetmeli miyim?

Belirleyici ölçüt inşaatın tamamlanma oranıdır. Seviye çok düşükse dönme (TBK m.125/2-3, m.473/1) gündeme gelir ve edimler karşılıklı iade edilir. İnşaat ileri seviyedeyse, ifasına başlanmış sürekli edimli sözleşme kabulüyle ileriye etkili fesih (TBK m.126) tercih edilir; mevcut imalat yerinde kalır. Seçim ihtarname aşamasında yapıldığı için, öncesinde inşaat seviyesinin tespit ettirilmesi önemlidir.

Sözleşmeyi tapuya şerh ettirmezsem ne kaybederim?

Sözleşmeden doğan hakkınız ortadan kalkmaz; ancak şahsi hak olarak kalır ve yalnızca müteahhide karşı ileri sürülebilir. Şerh, Türk Medenî Kanunu m.1009/2 uyarınca hakkın taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesini sağlar. Şerh yoksa, müteahhidin payları iyiniyetli bir alıcıya satması hâlinde m.1023 devreye girer ve alıcının kazanımı korunur.

Müteahhidin borcu yüzünden arsama ipotek konulabilir mi?

Evet. Türk Medenî Kanunu m.893/1-3 uyarınca, yapıda emek ve malzeme veren alt yükleniciler ve zanaatkârlar, malikten veya yükleniciden olan alacakları için taşınmaz üzerinde kanunî ipotek tescili isteyebilir. Bu haktan önceden feragat geçerli değildir. Tescilin işin tamamlanmasından itibaren üç ay içinde yapılması ve alacağın malikçe kabul edilmiş ya da mahkemece karara bağlanmış olması gerekir (m.895). Malik yeterli güvence gösterirse tescil istenemez.

Teslimden kaç yıl sonra ayıp iddiasında bulunabilirim?

Türk Borçlar Kanunu m.478 uyarınca taşınmaz yapılarda süre teslim tarihinden itibaren beş yıldır. Müteahhidin ağır kusuru varsa süre yirmi yıla çıkar. Süre teslimden işlediği için, teslimin tarihinin ve kapsamının tutanakla belgelenmesi hak kaybını önler.

Kat karşılığı inşaat uyuşmazlığında arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Arabuluculuk Kanunu m.18/B'deki dört bent kat karşılığı inşaat sözleşmesini kapsamaz. Buna karşılık uyuşmazlık ticari dava niteliği taşıyorsa — özellikle arsa sahibinin de tacir ya da ticaret şirketi olduğu hâllerde — para talepleri bakımından Türk Ticaret Kanunu m.5/A gereği arabuluculuk dava şartıdır. Değerlendirme dava açılmadan önce yapılmalıdır.

Cezai şartı çok yüksek belirlersem mahkeme düşürür mü?

Genel kural budur: Türk Borçlar Kanunu m.182/3 uyarınca hâkim aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir. Ancak borçlu tacir sıfatı taşıyorsa, Türk Ticaret Kanunu m.22 uyarınca cezanın aşırı olduğu iddiasıyla indirim isteyemez. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şartın borçlusu genellikle tacir olan müteahhit olduğundan, bu istisna arsa sahibi lehine işler.

Şerhin beş yılı dolarsa sözleşme sona erer mi?

Hayır. Tapu Kanunu m.26'nın sekizinci fıkrasındaki beş yıllık süre, şerhin re'sen terkin edilmesine ilişkindir; sözleşmeyi sona erdirmez. Sona eren şey, şerhin sağladığı üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme korumasıdır. Uzayan projelerde bu tarih takip edilmelidir.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin konumu, sözleşmenin imzalandığı anda büyük ölçüde belirlenir. Şekil şartına uyulması, sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, arsa payı devrinin inşaat seviyesine bağlanması ve teslim tanımının netleştirilmesi; uyuşmazlık çıktıktan sonra hiçbir dava türüyle telafi edilemeyecek korumalardır.

Uyuşmazlık doğduğunda ise seçilen yol geri alınamaz niteliktedir. Dönme ile fesih arasındaki tercih, ihtarname yazılmadan önce inşaat seviyesinin tespitini; dava açılmadan önce arabuluculuk şartının değerlendirilmesini; talebin aynî mi şahsi mi olduğuna göre de doğru mahkemenin belirlenmesini gerektirir. Bu üç kararın herhangi birinde yapılan hata, esasa hiç girilmeden yılların kaybedilmesine yol açabilir.

Kanun metinleri bu rehberde birebir aktarılmıştır; ancak somut sözleşmenin hükümleri, inşaatın fiilî durumu ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebilir. Devam eden ya da uyuşmazlığa dönüşmüş bir proje bakımından, sözleşme ve tapu kayıtlarının birlikte incelenmesi yerinde olur.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Arsa Sahibinin Hakları