Bir taşınmaza birden çok kişinin malik olduğu her durumda aynı soru er ya da geç sorulur: Paydaşlar anlaşamazsa ne olacak? Miras yoluyla intikal eden bir tarla, kardeşler arasında paylaşılamayan bir daire ya da yıllar önce ortak alınmış bir arsa — birlikte mülkiyet, taraflardan biri “ben payımı istiyorum” dediği anda hukuki bir soruna dönüşür. Türk hukuku bu tıkanıklığı çözmek için tek bir kapı bırakmıştır: ortaklığın giderilmesi davası (eski adıyla izale-i şüyu).

Bu rehber, davanın ilk derece aşamasını baştan sona anlatır: arabuluculuk zorunluluğu, görevli ve yetkili mahkeme, mahkemenin verebileceği karar türleri, tarımsal arazilerdeki özel rejim, muhdesat iddiası, kararın kesinleşmesinden sonraki satış süreci ve gerçek maliyet kalemleri. İstinaf aşamasına ilişkin argümanlar ve dilekçe düzeni ayrı bir konudur; onun için ortaklığın giderilmesi istinaf rehberi incelenebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, bir mal üzerindeki paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti ilişkisini sona erdiren davadır. Amaç, birlikte mülkiyeti tekil mülkiyete ya da paraya çevirmektir.

Davanın çekirdek dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesidir:

“Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.”

Bu hükmün pratikteki anlamı çok nettir: paydaşlardan yalnızca birinin istemi davayı açmaya yeter. Diğer paydaşların rızası, çoğunluk kararı ya da pay oranı eşiği aranmaz. Yüzde birlik paya sahip bir paydaş bile ortaklığın giderilmesini isteyebilir; taşınmazın tamamına yakınına sahip olan diğer paydaşın buna “hayır” deme yetkisi yoktur.

Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyeti Arasındaki Fark

Hangi mülkiyet türünde olduğunuz, izleyeceğiniz yolu ve dayanacağınız maddeyi değiştirir.

Ölçüt	Paylı Mülkiyet	Elbirliği Mülkiyeti
Tapudaki görünüm	Belirli pay (örn. 1/4 hisse)	Pay belirtilmez; “iştirak hâlinde” kaydı
Tipik kaynağı	Ortak satın alma, paylaşılmış miras	Henüz paylaşılmamış tereke (TMK m.640)
Payın tek başına satışı	Mümkün (diğer paydaşların önalım hakkı doğar)	Mümkün değil; tüm ortaklar birlikte hareket eder
Dayanak	TMK m.698–699	TMK m.642 ve m.644

Mirasçılar bakımından Medeni Kanun ayrı bir kapı daha açar. TMK m.642 uyarınca her mirasçı, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir ve terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden talep edebilir. Aynı maddenin son fıkrası, paylaşmanın derhâl yapılmasının malın değerini önemli ölçüde azaltacağı hâllerde hâkime erteleme yetkisi tanır.

Bir ara adım da vardır ve çoğu zaman gözden kaçar: TMK m.644 uyarınca bir mirasçı, terekeye dâhil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilir. Sulh hâkimi diğer mirasçılara çağrıda bulunur; elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz gelmez veya belirlenen sürede paylaşma davası açılmazsa dönüştürme kararı verilir. Bu karar, mirasçının payını bağımsız olarak devredebilmesinin ya da payı üzerinde tasarrufta bulunabilmesinin önünü açar. Terekenin bütünüyle paylaşılmasına ilişkin daha geniş çerçeve için miras paylaşımı ve miras davaları sayfası ile miras payı hesaplama aracı kullanılabilir.

Paylaşmayı İsteme Hakkının Sınırları

“Her paydaş her zaman isteyebilir” kuralının üç istisnası vardır ve üçü de TMK m.698’in kendi metninde yazılıdır:

Sözleşmeyle sınırlama: Paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre için sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Şerh yoksa, sözleşme sonraki maliklere karşı ileri sürülemez.
Sürekli amaca özgülenme: Paylı mal ortak bir amaca sürekli olarak tahsis edilmişse (örneğin birden çok parsele hizmet eden ortak geçit), paylaşma istenemez.
Uygun olmayan zaman: Kanun, “uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz” der. Bu, süresiz bir engel değil; koşullar değiştiğinde talep yenilenebilir.

Buna karşılık paydaşların taşınmazı fiilen bölüşmüş olması (fiili taksim) tek başına ortaklığın giderilmesini engellemez. Fiili taksim, asıl sonucunu önalım uyuşmazlıklarında doğurur: taşınmazda fiili taksim bulunduğu ispatlanırsa, pay satışına karşı açılan önalım davası reddedilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 29.06.2026 tarihli 2026/3151 E., 2026/3492 K. sayılı kararında, fiili taksimin ispatlandığı gerekçesiyle önalım davasının reddine ilişkin hükmü onamıştır.

Dava Açmadan Önce: Zorunlu Arabuluculuk

Bu, son yıllarda sürece giren ve en çok usul hatasına yol açan değişikliktir. 7445 sayılı Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen m.18/B, taşınmazın aynından kaynaklanan bazı uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı hâline getirmiştir. Hüküm 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren uygulanmaktadır ve paylaştırma ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar açıkça kapsam içindedir.

Pratik sonuç: arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmeden açılan ortaklığın giderilmesi davası, esasa girilmeden usulden reddedilir. Bu bir şekil zorunluluğu değil, davanın görülebilmesinin ön koşuludur.

Genel Kural ile İstisnayı Karıştırmayın

m.18/B’deki sayım sınırlıdır. Taşınmazla ilgili her dava zorunlu arabuluculuğa tabi değildir:

Kapsamda: paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi, taşınmazın devrine veya üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.
Kapsam dışı: tapu iptali ve tescil davası bir ayni hak davasıdır; paylaştırma niteliğinde olmadığı için doğrudan açılır. Bu ayrımın ayrıntısı için tapu iptali ve tescil davası rehberi incelenebilir.

Arabuluculuk sürecinin süreler bakımından koruyucu bir işlevi de vardır: arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süreler işlemez (HUAK m.18/A). Bu koruma özellikle önalım hakkının üç aylık süresi gibi kısa sürelerle yarışan dosyalarda önem taşır.

Bu aşama bir formaliteden ibaret görülmemelidir: paydaşların arabuluculukta anlaşması hâlinde taşınmaz elden çıkmadan çözüm üretilebilir, düzenlenen anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınabilir ve nispi karar harcı ile satış aşamasının maliyetinden tümüyle kaçınılır. Arabuluculuğun genel işleyişi için arabuluculuk sayfası kullanılabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme: En Sık Yapılan Hata

Görev: Her Hâlde Sulh Hukuk Mahkemesi

HMK m.4/1-b, sulh hukuk mahkemelerinin dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın “taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları” göreceğini düzenler. Taşınmazın milyonlarca lira değerinde olması bu kuralı değiştirmez.

Uygulamada sıkça rastlanan yanılgı, “miras yoluyla gelen taşınmazlarda asliye hukuk mahkemesi görevlidir” düşüncesidir. Bu doğru değildir. TMK m.642 paylaşma talebinin sulh mahkemesinden isteneceğini, TMK m.644 ise dönüştürme kararını sulh hâkiminin vereceğini açıkça yazar. Yanılgının kaynağı, HMK m.11’in bir görev değil yetki kuralı olduğunun gözden kaçmasıdır.

Yetki: Taşınmazın Yeri — Ama Tereke Davasında Değil

Ortaklığın giderilmesi, ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açan bir davadır; bu nedenle HMK m.12/1 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kesin yetki, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez ve mahkemece re’sen gözetilir.

İki ayrıntı davanın açılış stratejisini doğrudan etkiler:

Birden fazla taşınmaz: HMK m.12/3 uyarınca dava birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da dava açılabilir. Farklı illerde parselleri olan bir tereke için tek dosyada yürümek mümkündür.
İstisna — terekenin paylaşılması: HMK m.11/1-a, “terekenin paylaşılmasına, yapılan paylaşma sözleşmesinin geçersizliğine, ölüme bağlı tasarrufların iptali ve tenkisine, miras sebebiyle istihkaka ilişkin davalar ile mirasçılar arasında terekenin yönetiminden kaynaklanan davalar” bakımından ölen kimsenin son yerleşim yeri mahkemesini kesin yetkili kılar. Terekenin bütününün paylaştırılması talep ediliyorsa yetki bu maddeye göre belirlenir. Tenkis talebiyle birlikte yürüyen dosyalarda tenkis davası kuralları da devreye girer.

Yargılama Usulü ve Taraflar

Dava sulh hukuk mahkemesinde görüldüğü için basit yargılama usulü uygulanır (HMK m.316). Bunun somut sonuçları vardır: cevap süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki haftadır; mahkeme zorunlu hâllerde bir defaya mahsus ve iki haftayı geçmemek üzere ek süre verebilir; taraflar cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçesi veremez (HMK m.317). Delillerin ilk dilekçelerle birlikte sunulması bu nedenle kritiktir.

Ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşların taraf olması zorunludur; bu, yerleşik içtihatla kabul edilen zorunlu dava arkadaşlığıdır. Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılarının davaya dâhil edilmesi, adresi bilinmeyen paydaş varsa usulüne uygun tebligat yapılması gerekir. Taraf teşkili tamamlanmadan verilen karar, kanun yolunda bozma sebebidir.

Adli tatil bakımından: HMK m.103’te sayılan ve adli tatilde görülen işler arasında taşınmazın aynına ilişkin davalar yer almaz. Bu nedenle dava adli tatilde görülmez, ancak açılabilir; süresi adli tatilde biten işlerde HMK m.104 uyarınca süre, tatilin bittiği günden itibaren bir hafta uzamış sayılır.

Mahkeme Neye Karar Verir? Aynen Taksim, Satış ve Üçüncü Yol

TMK m.699 paylaşmanın nasıl yapılacağını sıraya koyar ve bu sıra bağlayıcıdır: hâkim önce aynen bölünmenin mümkün olup olmadığını araştırmak zorundadır.

1. Aynen Taksim (Öncelikli Yol)

Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir. Bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmüyorsa, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır. Aynen taksim, imar mevzuatının ifraza izin vermesi ve bölünmenin taşınmazda önemli bir değer kaybına yol açmaması koşuluyla mümkündür. Üç daireli bir apartmanın üç paydaşa birer daire olarak dağıtılması ya da yeterli büyüklükteki bir arazinin parsellenmesi tipik örneklerdir.

2. Satış Suretiyle Giderme

TMK m.699’un son fıkrası şöyledir: “Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur.” Tek bir daire, tek bir dükkân veya ifrazı mümkün olmayan bir arsa söz konusuysa uygulamada varılan sonuç genellikle budur.

Aynı fıkranın son cümlesi çoğu kez atlanır ve pahalıya mal olur:

“Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.”

Yani “taşınmaz yabancıya satılmasın, aramızda artırmaya çıkalım” talebi ancak istisnasız tüm paydaşlar kabul ederse sonuç doğurur. Tek bir paydaşın itirazı, satışın herkese açık artırmayla yapılması sonucunu doğurur. Bu, hisseli taşınmazını korumak isteyen paydaşın en erken aşamada değerlendirmesi gereken noktadır.

3. Kat Mülkiyeti Kurularak Giderme

Az bilinen üçüncü yol Kat Mülkiyeti Kanunu m.10’da düzenlenmiştir. Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hâkim taşınmazın mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.

Bu talep, üzerinde tamamlanmış yapı bulunan taşınmazlarda satışa göre çok daha koruyucudur: taşınmaz elden çıkmaz, paydaşlar bağımsız bölüm maliki olur. Ancak talep edilmesi gerekir; hâkim kendiliğinden bu yola başvurmaz.

Karar Türü	Temel Koşul	Karar ve İlam Harcı Oranı
Aynen taksim	İfraz mümkün + değer kaybı yok	Taksim edilen değer üzerinden binde 4,55
Satış suretiyle	Bölünme mümkün değil ya da değeri düşürür	Satış bedeli üzerinden binde 11,38
Kat mülkiyeti kurma	Taşınmaz elverişli + paydaş talebi	Taksim niteliğinde hüküm

Tablodaki fark tesadüf değildir: aynen taksim hem taşınmazı korur hem de karar ve ilam harcını yarıdan aza indirir. Aynen taksim ihtimalini destekleyecek imar durumu belgesi, ifraz krokisi ve teknik rapor sunmak, hem hukuken hem ekonomik olarak dosyanın en getirili hamlesidir.

Tarımsal Arazilerde Özel Rejim: 5403 Sayılı Kanun

Dava konusu taşınmaz tarımsal arazi ise, yukarıdaki şema önemli ölçüde değişir. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarımsal arazilerin yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifraz edilmesini ve bölünmesini yasaklar. Bu yasak, klasik “önce aynen taksimi araştır” kuralını fiilen devre dışı bırakır: eşiğin altına inecek bir bölünme hukuken mümkün değildir.

Miras yoluyla intikal eden tarımsal arazilerde kanun, bölme yerine mülkiyetin devrini esas alır:

Mirasçılar anlaşırsa, mülkiyeti devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanır.
Anlaşma sağlanamazsa mirasçılardan her biri, arazinin ehil mirasçıya devrini sulh hukuk mahkemesinden isteyebilir.
Ehil mirasçı, kanunda sayılan ölçütlere göre yapılan puanlamada elli puan ve üzerini alan mirasçıdır. Birden çok ehil mirasçı varsa, geçimini bu araziden sağlayana öncelik tanınır.
Ehil mirasçı bulunmuyorsa, arazi mirasçılar arasında en yüksek bedeli teklif edene devredilir.

Bu rejim, tarımsal arazi içeren dosyalarda davanın adını ve talep sonucunu değiştirir; “ortaklığın satış suretiyle giderilmesi” talebiyle açılan dava, arazi statüsü nedeniyle bambaşka bir yöne evrilebilir. Tapu kaydındaki niteliğin ve tarım il/ilçe müdürlüğü görüşünün dava açılmadan önce alınması, kaybedilen aylardan korur.

Muhdesat İddiası: “O Binayı Ben Yaptım”

Ortak arazinin üzerindeki bina, ağaç, kuyu veya tesise muhdesat denir. Kural olarak muhdesat arazinin bütünleyici parçasıdır ve satış bedeli paydaşlara pay oranlarına göre dağıtılır. Ancak paydaşlardan biri “bu evi tek başıma ben yaptım, bedelinin tamamı bana ait olmalı” diyorsa durum değişir.

Yerleşik uygulama şu şekilde işler: muhdesat iddiası diğer paydaşlarca kayıtsız şartsız kabul edilmezse, mahkeme iddia sahibine muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açması için süre verir. Bu dava süresinde açılırsa ortaklığın giderilmesi davası bakımından bekletici mesele yapılır; açılmazsa muhdesat iddia edilmemiş gibi yargılamaya devam edilir. Tespit davasında, muhdesatı meydana getirdiğini kayıtsız şartsız kabul edenler dışındaki tüm paydaşların taraf olması gerekir.

Muhdesat kabul edildiğinde satış bedeli iki kalemde değerlendirilir: arsa payı tüm paydaşlara pay oranında, muhdesat bedeli ise onu meydana getiren paydaşa ödenir. Bu nedenle bilirkişi raporunda arsa ve muhdesat değerinin ayrı ayrı takdir edilmesi talep edilmelidir.

Karar Kesinleştikten Sonra: Satış Memurluğu ve E-Satış

Satışa hükmedilmesi davanın sonu değil, ikinci aşamanın başlangıcıdır. Bu aşama uygulamada davadan daha uzun sürebilir.

Kesinleşme Şartı

HMK m.367/2 uyarınca taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez. Bu nedenle satış memurluğuna tevdi edilecek ilamın üzerinde kesinleşme şerhi bulunmalıdır; şerh olmadan satış işlemlerine girişilmesi, işlemi sakatlar.

Satışın Yürütülmesi

Satış, mahkemece görevlendirilen satış memurluğu eliyle ve İcra ve İflas Kanunu’nun paraya çevirmeye ilişkin hükümleri (m.106 ve devamı) çerçevesinde yapılır. Sırayla: yeni kıymet takdiri, satış şartnamesinin düzenlenmesi, ilan ve açık artırma. Artırmalar bugün elektronik ortamda, Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi ile entegre çalışan e-satış portalı (esatis.uyap.gov.tr) üzerinden yürütülmektedir. Şartnamede tapu bilgileri, taşınmazın güncel imar durumu, teminat oranı ve artırma tarihleri yer alır; imar durumunun ihaleden önce saptanıp şartnameye ve ilana yazılması gerekir.

Paydaşlar da ihaleye katılabilir. Taşınmazı elde tutmak isteyen paydaş için gerçekçi yol çoğu zaman budur.

Satış Aşaması Neden Uzuyor?

Anayasa Mahkemesi’nin Mustafa Ozgan ve diğerleri başvurusunda (B. No: 2014/17682, 8/3/2017) verdiği ihlal kararı bu riski somutlaştırır: satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verildiği hâlde görevlendirilen satış memurunca taşınmaz satışa çıkarılmamış, icra safhası dâhil yargılamanın yedi yıl sürmesi nedeniyle mülkiyet hakkının ve makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiği sonucuna varılmıştır. Satış dosyasının takipsiz bırakılmaması, talep ve şikâyet yollarının süresinde kullanılması bu nedenle önemlidir.

İhalenin Feshi: Genel Kuralın İstisnası

İhalenin feshi, İİK m.134 uyarınca ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde istenir; bu süre hak düşürücüdür. Genel kural, ihalenin feshinin icra mahkemesinden istenmesidir. Ortaklığın giderilmesi satışlarında ise durum farklıdır: satış İİK hükümlerine göre yapılsa da dayanağı sulh hukuk mahkemesi kararı olduğundan, satış memurunun işlemlerine karşı şikâyetleri ve ihalenin feshi istemlerini incelemekle görevli mahkeme, ortaklığın giderilmesine karar veren sulh hukuk mahkemesidir. Bu ayrımın atlanması, yedi günlük sürenin görevsiz mahkemede tüketilmesi anlamına gelir.

Gerçek Maliyet: Harçlar, Vergiler ve Yargılama Giderleri

Dava Açılışı ve Karar Harcı

Dava açılışında alınan başvurma harcı ile peşin harç uygulamada maktu olarak alınır ve sulh mahkemeleri için birkaç yüz lira mertebesindedir; bunlara ayrıca gider avansı eklenir. Asıl maliyeti belirleyen kalem keşif ve bilirkişi giderleridir. Asıl yük, karar aşamasında doğan nispi karar ve ilam harcıdır. Harçlar Kanunu’na bağlı (1) sayılı tarifenin “Karar ve ilam harcı – Nispi harç” başlığı altında:

“Bir gayrimenkulün hissedarlar arasında satış suretiyle şuyuun izalesine dair olan hükümler (Gayrimenkulün satış bedeli üzerinden)” — binde 11,38
“Gayrimenkulün hissedarlar arasında taksimine dair olan hükümler (Taksim edilen gayrimenkul değeri üzerinden)” — binde 4,55

Nispi harçların tarifede belirlenen maktu alt sınırın altına inemeyeceği de aynı tarifede düzenlenmiştir. Oranlar kanuni olup her yıl değişmez; maktu tutarlar ise yeniden değerlemeyle güncellenir, bu nedenle güncel rakam dava tarihinde teyit edilmelidir.

Satış Aşamasının Üç Sessiz Kalemi

Satıştan sonra paydaşın eline geçen tutarı belirleyen, çoğu zaman hatalı uygulanan üç kalem vardır:

Katma değer vergisi: Ortaklığın giderilmesi amacıyla yapılan satışlarda alıcının paydaşlardan biri olması hâlinde, kendi hissesinin devri söz konusu olmadığından KDV yalnızca satın aldığı paya tekabül eden bedel üzerinden alınır. KDV’nin tüm satış bedeli üzerinden tahsili yerleşik bir uygulama hatasıdır. Bu hatanın hukuki sonucu Anayasa Mahkemesi önüne de gelmiştir: Bülent Güven başvurusunda (B. No: 2019/7966, 2/4/2024), ortaklığın satış yoluyla giderilmesi sırasında fazladan KDV tahsil edildiği iddiasıyla yapılan şikâyetin süre aşımından reddedilmesi mahkemeye erişim hakkının ihlali sayılmıştır.
Damga vergisi: İzale-i şüyu sonucunda satılan taşınmazın bedelinin hissedarlara ödenmesi sırasında düzenlenen kâğıtlar damga vergisine tabi tutulmamalıdır; bu ödemeler ne resmî daire namına yapılan bir ödeme ne de resmî dairelerin mal ve hizmet alımına ilişkindir. Buna rağmen bankalara yazılan müzekkerelerle ödemelerden damga vergisi kesintisi istenmesi, idari görüşle de doğrulanmış biçimde hatalı bir uygulamadır.
Tellâllık (tellâliye) harcı: 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu m.68, tellâllık harcını “mal ve ürünlerini satan gerçek veya tüzel kişinin” ödemekle yükümlü olduğunu emredici biçimde düzenler. Şartnamede harcın alıcıya ait olduğunun yazılması hatalıdır; harç satan sıfatındaki paydaşlara aittir.

Yargılama Giderleri ve Vekâlet Ücreti Kime Yüklenir?

Ortaklığın giderilmesi davası iki taraflı olmakla birlikte, tarafları için benzer sonuçlar doğuran kendine özgü bir davadır; sonuçta kazanan ve kaybeden taraftan söz edilemez. Bu nedenle yerleşik içtihada göre harç, tebligat, keşif ve bilirkişi giderleri ile vekâlet ücreti dâhil yargılama giderleri, davayı açana değil tüm paydaşlara payları oranında yükletilir. Davayı açmamış olmak, gidere katlanmamak anlamına gelmez.

Son olarak bir tasfiye ayrıntısı: mirası reddeden altsoyun payı, mirasın açılması anında kendisi sağ değilmiş gibi diğer mirasçılara geçer (TMK m.611); satış bedelinin dağıtımı buna göre yapılır ve payın bankada bekletilmesi gerekmez. Mirasın reddine ilişkin süre ve usul için mirasın reddi sayfası incelenebilir.

Dava Açmadan Önce Değerlendirilecek Dört Alternatif

Anlaşmalı paylaşım: Paydaşların üzerinde uzlaştığı paylaşım, tapu müdürlüğünde yapılacak işlemle gerçekleştirilebilir. Zaman ve nispi harç bakımından en ucuz yol budur; zorunlu arabuluculuk aşaması da bu uzlaşma için doğal bir zemin sunar.
Payın diğer paydaşa devri: Paylı mülkiyette paydaş kendi payını devredebilir. Payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların yasal önalım hakkı doğar (TMK m.732). Bu hak, satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer; her iki süre de hak düşürücüdür ve öğrenme tek başına üç aylık süreyi başlatmaz. Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Paydaşlıktan çıkarma: Kendi tutum ve davranışlarıyla ya da sorumlu olduğu kişilerin davranışlarıyla diğer paydaşlara karşı yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen ve birlikte mülkiyet ilişkisini çekilmez hâle getiren paydaş, TMK m.696 uyarınca hâkim kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir. Bu, ortaklığın giderilmesinden farklı ve ayrı koşullara bağlı bir davadır; dava açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır.
Paylaşmayı süreli olarak dondurma: Piyasa koşullarının elverişsiz olduğu dönemlerde paydaşlar, TMK m.698/2 uyarınca paylaşmayı isteme hakkını en çok on yıl için sözleşmeyle sınırlandırabilir. Taşınmazlarda bu sözleşme resmî şekle bağlıdır ve tapuya şerh edilmelidir.

Payın üçüncü kişiye devrinin arkasında muvazaa bulunduğu düşünülüyorsa uygulanacak teknik farklıdır; bunun için muris muvazaası ve mirastan mal kaçırma rehberi ile miras hukuku sayfası incelenebilir. Yalova ve çevresindeki taşınmazlara ilişkin yerel süreçler için Yalova gayrimenkul avukatı ve Yalova miras avukatı sayfaları, büronun hizmet alanlarının tamamı için Yalova avukat sayfası kullanılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davasını tek bir paydaş açabilir mi?

Evet. TMK m.698 uyarınca paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Diğer paydaşların rızası aranmaz, pay oranı da önem taşımaz. Dava açıldıktan sonra tüm paydaşların davada taraf olması zorunludur.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek şart mı?

Evet. 7445 sayılı Kanun ile getirilen HUAK m.18/B uyarınca 1 Eylül 2023’ten itibaren paylaştırma ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Son tutanak eklenmeden açılan dava usulden reddedilir.

Miras kalan taşınmaz için asliye hukuk mahkemesine mi başvurulur?

Hayır. HMK m.4/1-b, paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi davalarını değer veya tutara bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesine bırakır; TMK m.642 ve m.644 de sulh mahkemesini işaret eder. HMK m.11 bir görev değil yetki kuralıdır.

Dava hangi yer mahkemesinde açılır?

Kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1). Birden fazla taşınmaz varsa, birinin bulunduğu yerde diğerleri için de dava açılabilir (m.12/3). Terekenin paylaşılmasına ilişkin davalarda ise ölenin son yerleşim yeri mahkemesi kesin yetkilidir (m.11/1-a).

Taşınmazın satılmasını istemiyorum, engelleyebilir miyim?

Satışa hükmedilmesini tek başına engellemek mümkün değildir; ancak aynen taksimin veya kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olduğunu somut belgelerle ortaya koymak gerçek bir seçenektir. Satışa karar verilirse paydaş olarak ihaleye katılıp taşınmazı edinme yolu da açıktır.

“Satış sadece paydaşlar arasında yapılsın” denebilir mi?

Denebilir, ancak TMK m.699 uyarınca satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Tek bir paydaşın karşı çıkması hâlinde artırma herkese açık yapılır.

Tarlamız tarım arazisi; yine aynen taksim istenebilir mi?

5403 sayılı Kanun, tarımsal arazilerin yeter gelirli büyüklüğün altında ifraz edilmesini ve bölünmesini yasaklar. Eşiğin altına inecek bölünme mümkün olmadığından, miras yoluyla intikal eden arazilerde kanun bölme yerine ehil mirasçıya devir düzenini öngörür.

Muhdesat iddiam varsa ne yapmalıyım?

İddia diğer paydaşlarca kayıtsız şartsız kabul edilmezse mahkemenin vereceği süre içinde muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılmalıdır. Süresinde açılırsa bu dava bekletici mesele yapılır; açılmazsa yargılama muhdesat iddia edilmemiş gibi sürer.

Dava masraflarını kim öder?

Yerleşik içtihada göre bu davada kazanan ve kaybeden taraftan söz edilemeyeceğinden yargılama giderleri ve vekâlet ücreti tüm paydaşlara payları oranında yükletilir. Davayı açmamış paydaş da payı oranında gidere katlanır.

İhaleye itiraz etmek istiyorum, nereye başvurmalıyım?

İhalenin feshi ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde istenmelidir. Ortaklığın giderilmesi satışlarında görevli mahkeme icra mahkemesi değil, ortaklığın giderilmesine karar veren sulh hukuk mahkemesidir. Kanun yolu aşaması için ortaklığın giderilmesi istinaf rehberi incelenebilir.

Karar çıkar çıkmaz satış başlar mı?

Hayır. HMK m.367/2 uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez. Satış memurluğuna verilecek ilamda kesinleşme şerhi bulunmalıdır.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, sonucu görünüşte basit ama yolu ayrıntıya duyarlı bir davadır. Aynı dosyada dört ayrı noktada geri dönüşü zor kayıplar yaşanır: arabuluculuk aşamasının atlanması nedeniyle davanın usulden reddi, görev ve kesin yetki kurallarının yanlış uygulanması, aynen taksim ihtimalinin hiç gündeme getirilmemesi ve satış aşamasının takipsiz bırakılması. Bunlara satış sonrasında fazladan tahsil edilen vergiler ve yanlış yüklenen harçlar eklendiğinde, paydaşın eline geçen tutar olması gerekenin belirgin biçimde altına inebilir.

Buna karşılık süreç doğru kurgulandığında elde edilebilecekler de somuttur: aynen taksim veya kat mülkiyeti kurulması yoluyla taşınmazın elde tutulması, karar ve ilam harcının yarıdan aza düşmesi, muhdesat bedelinin ayrıştırılması ve satış aşamasının makul sürede tamamlanması. Dosyanın hangi yola oturacağı, çoğu zaman dava dilekçesindeki talep sonucu ve ilk dilekçeyle sunulan belgelerle belirlenir.

Hisseli taşınmazınıza ilişkin somut durumu değerlendirmek için iletişim sayfası üzerinden büroya ulaşabilirsiniz.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası: Şartlar, Süreç ve Maliyet