Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, uygulamada en sık yapılan ve en çok uyuşmazlık üreten gayrimenkul sözleşmelerinden biridir. Henüz kat irtifakı kurulmamış bir projeden daire alan tüketici, miras payını satmayı taahhüt eden mirasçı, tapu devrini banka kredisinin çıkmasına kadar erteleyen alıcı ve satıcı, hepsi aynı hukuki aracı kullanır: bugün bağlanmak, tapuyu ise daha sonra devretmek. Bu rehber, sözleşmenin geçerlilik şartını, tapuya şerhin ne sağladığını ve beş yıllık süresini, satıcının devirden kaçınması hâlinde açılacak tescil davasını ve zamanaşımını Türk Borçlar Kanunu, Türk Medenî Kanunu, Tapu Kanunu ve Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin güncel uygulaması ışığında ele alır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Satış vaadi, adından da anlaşılacağı üzere bir satış değil, ileride satış yapma taahhüdüdür. Türk Borçlar Kanunu m.29 bu kurumun dayanağıdır: "Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir." Aynı maddenin ikinci fıkrası ön sözleşmenin geçerliliğini, ileride kurulacak asıl sözleşmenin şekline bağlar. Taşınmaz satış vaadi, bu genel kuralın taşınmazlara uygulanmış hâlidir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2022/3453 E., 2023/4195 K. sayılı ve 27.09.2023 tarihli kararında sözleşmeyi şu cümleyle tanımlar: "Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706. ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür." Bu tanımdaki üç unsur, rehberin geri kalanının iskeletini oluşturur: resmî şekil, iki tarafa borç ve kişisel hak.

Satış sözleşmesinden farkı

Taşınmaz satışı tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır ve mülkiyet tescille geçer. Satış vaadi ise noterde yapılır ve mülkiyeti geçirmez; yalnızca satıcıya "ileride tapuda satış yapma" borcu, alıcıya da bu borcun ifasını isteme hakkı verir. Bu hak aynî değil kişiseldir: kural olarak yalnızca sözleşmenin karşı tarafına karşı ileri sürülebilir. Kişisel hakkın üçüncü kişilere karşı da korunabilmesi için tapuya şerh gerekir; bu konu aşağıda ayrıca ele alınmıştır.

Uygulamada satış vaadi tercih edilmesinin tipik sebepleri şunlardır: Taşınmazın henüz bağımsız bölüm olarak tapuya işlenmemiş olması (kat irtifakı kurulmamış projeler), satış bedelinin taksitle ödenecek olması ve devrin son taksite bağlanması, satıcının o an tapuda malik görünmemesi (miras intikali bekleyen paylar, henüz devralınmamış taşınmazlar) ya da tapu devri için gereken bir idari işlemin beklenmesi.

Kimler, hangi taşınmazlar için satış vaadi yapabilir?

Satış vaadinde bulunan kişinin sözleşme tarihinde tapuda malik olması şart değildir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi yukarıda anılan kararında bunu açıkça söyler: "Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliğine vaat borçlusunun satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte tapuda malik olmaması etkili değildir. Ancak dava tarihinde kayden malik değil ise sözleşmenin ifa olanağından söz edilemez." Yani malik olmayanın vaadi geçerlidir; fakat tescil davası açıldığında satıcı hâlâ malik değilse tapu iptali ve tescil yerine ancak tazminat gündeme gelir.

Paylı mülkiyette paydaş kendi payı için satış vaadinde bulunabilir. Elbirliği mülkiyetinde, örneğin henüz paylaşılmamış mirasta, mirasçının ileride kendisine düşecek payı satmayı vaat etmesi de mümkündür; Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/4989 E., 2026/3186 K. sayılı ve 12.06.2026 tarihli kararıyla, murisin ölümünden sonra mirasçılara intikal edecek paylar için noterde düzenlenen satış vaadine dayanan tapu iptali ve tescil hükmünü onamıştır. Ancak elbirliği mülkiyetinde tescilin fiilen yapılabilmesi için intikal ve pay belirleme aşamalarının tamamlanması gerekir; bu, "ifa olanağı" başlığında yeniden ele alınacaktır. Miras paylarına ilişkin genel çerçeve için miras paylaşımı ve miras davaları sayfası incelenebilir.

Şekil Şartı: Noterde Düzenleme Zorunluluğu

Taşınmaz satış vaadinin geçerliliği resmî şekle bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu m.237/2: "Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz." Türk Medenî Kanunu m.706 da taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliğini resmî şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlar. Bu resmî şeklin kim tarafından ve nasıl yerine getirileceğini ise Noterlik Kanunu belirler: m.60 gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmayı noterlerin görevleri arasında sayar; m.89 ise "niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekâletnamelerle" birlikte gayrimenkul satış vaadini düzenleme şeklinde yapılacak işlemler arasında açıkça belirtir.

Düzenleme ile onaylama arasındaki fark

Noterlik işlemleri iki biçimde yapılır ve fark geçerliliği belirler:

Düzenleme: Noter sözleşme metnini bizzat hazırlar, tarafların kimliklerini ve iradelerini tespit eder, metni okur ve imzalatır. Kanunun taşınmaz satış vaadi için aradığı şekil budur.
Onaylama (tasdik): Taraflar dışarıda hazırladıkları metni notere getirir; noter yalnızca imzaların o kişilere ait olduğunu onaylar. Bu biçim, taşınmaz satış vaadi için yeterli değildir.

Uygulamada "noterden geçirdik" denilen pek çok sözleşmenin yalnızca imza onaylı olduğu, sonradan dava aşamasında anlaşılır. Sözleşmenin başlığında "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" ibaresinin bulunması ve metnin noter tarafından kaleme alınmış olması kontrol edilmelidir.

Adi yazılı ya da imza onaylı sözleşme yapılmışsa

Resmî şekle uyulmadan yapılan satış vaadi kural olarak geçersizdir ve tescil davasına dayanak olamaz. Bu durumda alıcının verdiği paranın iadesi, sözleşmeye değil sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanır. Türk Medenî Kanunu m.2'deki dürüstlük kuralı, sözleşmenin büyük ölçüde ifa edildiği istisnai hâllerde şekil eksikliğinin ileri sürülmesini engelleyebilir; ancak bu, somut olayın değerlendirilmesine bağlı bir kurtarma hükmüdür, sözleşme kurulurken güvenilecek bir plan değildir. Aynı ilke kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberinde de aynı çerçevede ele alınmıştır.

Sözleşmede neler bulunmalı?

Noter metni hazırlasa da içeriğin tarafların ihtiyacına göre tasarlanması gerekir. Sonradan uyuşmazlık çıkmaması için en azından şu unsurlar açık olmalıdır:

Taşınmazın tapu bilgileri (il, ilçe, mahalle, ada, parsel; varsa bağımsız bölüm numarası; pay satışıysa payın oranı).
Satış bedeli, ödeme takvimi ve ödemelerin nasıl belgeleneceği. Bedelin "peşin ödendiği" yazılıyorsa bu ibare ispat açısından ağırlık taşır; Yargıtay 7. Hukuk Dairesi aynı kararında "Sözleşmede ödendiği yazılan satış bedelinin alınmadığı savunması ancak aynı güçte yazılı delille kanıtlanmalıdır." demektedir.
Tapu devrinin ne zaman yapılacağı ya da hangi olaya bağlandığı (son taksit, kat irtifakının kurulması, intikalin tamamlanması).
Zilyetliğin devredilip devredilmeyeceği; devredilecekse tarihi. Zilyetlik devri zamanaşımı savunmasını doğrudan etkiler.
Cezai şart, dönme hakkı ve masrafların paylaşımı.
Sözleşmenin tapuya şerh verileceği ve şerh masrafının kime ait olacağı.

Tapuya Şerh: Kişisel Hakkın Üçüncü Kişilere Karşı Korunması

Satış vaadinden doğan hak kişisel olduğundan, satıcı sözleşmeye rağmen taşınmazı bir başkasına satarsa, ipotek ettirirse ya da taşınmaza haciz konursa, alıcı kural olarak bu üçüncü kişilere karşı sözleşmesini ileri süremez. Kanun bu boşluğu şerh kurumuyla doldurur. Türk Medenî Kanunu m.1009: "Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir."

Şerhin işlenme usulünü Tapu Kanunu m.26 düzenler: noterlerce düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, taraflardan birinin istemi üzerine tapu siciline şerh verilir. Yani şerh için iki tarafın birlikte başvurması gerekmez; alıcı, elindeki düzenleme şeklindeki sözleşmeyle tapu müdürlüğüne tek başına başvurabilir. Bu, alıcının en ucuz ve en güçlü koruma aracıdır.

Şerhin etkisi pratikte şu anlama gelir: Şerhten sonra taşınmazı satın alan, üzerine ipotek koyduran ya da haciz uygulatan kişi sözleşmeyi bilmediğini ileri süremez; alıcı tescil davasını bu yeni malike karşı da yöneltebilir. Şerh, mülkiyeti geçirmez ve satıcının tasarruf yetkisini ortadan kaldırmaz; ancak sonradan kazanılan hakları alıcının hakkının arkasına iter.

Şerhin beş yıllık süresi

Şerh süresiz değildir. Tapu Kanunu m.26 uyarınca, şerh tarihinden itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse şerh, tapu sicil müdürü ya da görevlileri tarafından re'sen terkin olunur. Bu sürenin iki pratik sonucu vardır:

Beş yıl, sözleşmeden doğan hakkı sona erdirmez; sona eren, şerhin sağladığı üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme korumasıdır. Hak, şahsi hak olarak satıcıya karşı devam eder.
Devrin gecikeceği anlaşılan dosyalarda, beşinci yıl dolmadan ya tapuda satış tamamlanmalı ya da tescil davası açılıp taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir istenmelidir. Beş yılı bekleyip şerhin silinmesine izin vermek, bu arada taşınmazı devralan iyiniyetli üçüncü kişiye karşı korumayı kaybetmek demektir.

Uygulamada şerhin süre dolar dolmaz kendiliğinden silinmediği, terkinin çoğu zaman malikin başvurusuyla yapıldığı görülür. Süresi dolmuş ama henüz terkin edilmemiş şerhin üçüncü kişileri bağlayıp bağlamadığı öğretide tartışmalıdır; bu belirsizliğe güvenmek yerine takvimi baştan planlamak gerekir. Şerhi bulunan sözleşmede satıcı beş yıl içinde devirden kaçınıyorsa, bekleme değil dava aşamasına geçilmelidir.

Şerh verilmezse ne olur?

Şerh verilmeyen sözleşmede alıcının hakkı yalnızca satıcıya karşıdır. Satıcı taşınmazı iyiniyetli bir üçüncü kişiye devrederse, Türk Medenî Kanunu m.1023 uyarınca tapu siciline güvenerek kazanan üçüncü kişinin mülkiyeti korunur ve alıcının elinde yalnızca satıcıya karşı tazminat talebi kalır. Bu tazminat, aşağıda açıklanacağı üzere, dava tarihindeki rayiç değer üzerinden hesaplanan müspet zarardır; ancak satıcının ödeme gücü yoksa kâğıt üzerinde kalır. Şerh, tam da bu riski ortadan kaldırmak için vardır.

Arabuluculuk sürecinde geçici tasarruf kısıtlaması şerhi

Az bilinen bir imkân, 2023'te 7445 sayılı Kanunla Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen m.17/B'dir. Taşınmazın devrine ilişkin uyuşmazlıklar arabuluculuğa elverişlidir ve taraflar yazılı olarak kararlaştırıp arabulucu bunu tutanağa bağlarsa, arabulucunun talebiyle tapu siciline tasarruf yetkisinin kısıtlandığına dair şerh verilir. Bu şerh arabuluculuk süreciyle sınırlıdır ve konulduğu tarihten itibaren üç ayı geçemez; taraflar anlaşamazsa ya da kaldırılmasını kararlaştırırsa arabulucunun talebiyle, üç ayın sonunda ise kendiliğinden kalkar. Süreç sonunda varılan anlaşma belgesinin icra edilebilirlik şerhi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Satış vaadi uyuşmazlığını dava açmadan çözmek isteyen taraflar için bu yol, müzakere süresince satıcının taşınmazı elden çıkarmasını önleyen pratik bir güvencedir. Arabuluculuk süreci hakkında genel bilgi için arabuluculuk sayfasına bakılabilir.

Satıcı Devirden Kaçınırsa: Tescil Davası

Satıcı, sözleşmeye rağmen tapuda devir yapmıyorsa alıcının elindeki asıl silah Türk Medenî Kanunu m.716/1'dir: "Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir." Yargıtay 7. Hukuk Dairesi yukarıda anılan kararında bunu satış vaadine şöyle uyarlar: "Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir."

Uygulamada bu dava "satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası" olarak adlandırılır. Mahkeme kararı, satıcının imzasının yerine geçer; kesinleşen ilamla tapu müdürlüğünde tescil yapılır. Davanın genel çerçevesi tapu iptali ve tescil davası rehberinde ele alınmıştır; burada satış vaadine özgü noktalar üzerinde durulacaktır.

Görevli ve yetkili mahkeme

Taşınmazın aynına ilişkin bu dava, Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12/1 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve bu yetki kesindir; sözleşmeye yazılan yetki kaydı sonuç doğurmaz. Görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Sözleşme bir tüketici işlemi niteliğindeyse, örneğin müteahhit firmadan proje aşamasında konut alan kişinin davasında, tüketici mahkemesi görevlidir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2025/2330 E., 2026/1042 K. sayılı ve 26.02.2026 tarihli kararıyla onadığı dosya, taşınmaz satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesine dayanan tapu iptali ve tescil istemiyle tüketici mahkemesinde görülmüştür.

İfa olanağı: hangi hâllerde tescil mümkün olmaz?

Tescil davasının kabulü için sözleşmenin geçerli olması yetmez; dava tarihinde ifa olanağının da bulunması gerekir. Yargıtay uygulamasında ifa olanağını ortadan kaldıran başlıca durumlar şunlardır:

Satıcının dava tarihinde malik olmaması. Sözleşme geçerli kalır ama tescil hükmü kurulamaz; alıcı tazminata yönelir.
Bağımsız bölümün henüz oluşmaması. Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmamış bir projede vaat edilen "daire" tapuda mevcut değilse tescil yapılamaz. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2025/2330 E. sayılı dosyasında onanan gerekçe, kat irtifakı kurularak bağımsız bölümün belirlenebilir hâle gelmesiyle satış vaadinin ifa olanağının doğduğunu kabul etmiştir. Bu nedenle proje aşamasındaki alımlarda kat irtifakının kurulması ve şerhin o bağımsız bölüm üzerine işlenmesi takip edilmelidir.
Elbirliği mülkiyetinde payın belirlenmemiş olması. Miras payı vaat edilmişse önce intikal işlemlerinin yapılması, gerekirse elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi gerekir.
İmar ve mevzuat engelleri. Taşınmazın devrini yasaklayan ya da bölünmesine izin vermeyen bir düzenleme varsa (örneğin imar parselasyonu tamamlanmamış alanlarda hisseli satış kısıtlamaları), engel kalkmadan tescil istenemez; ancak bu engel aynı zamanda zamanaşımının işlemeye başlamasını da erteler.

Satış bedelinin tamamı ödenmemişse

Satış vaadi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu m.97 uyarınca, karşılıklı borç yükleyen sözleşmede ifa isteyen taraf, daha sonra ifa etme hakkı yoksa, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olmalıdır. Bu ilkenin satış vaadi davalarındaki yansıması, bakiye bedelin ödenmesidir: bedelin bir kısmı ödenmemişse mahkeme, tescile hükmetmeden önce alıcıya kalan bedeli yatırması için imkân tanır; bedel yatırılmazsa tescil talebi reddedilir. Bu nedenle davayı açmadan önce ödenen ve kalan tutarın belgeleriyle ortaya konması, kalan tutarın hazır tutulması gerekir. Sözleşmede bedelin ödendiği yazıyorsa, yukarıda değinildiği gibi, aksini iddia eden satıcı bunu aynı güçte yazılı delille ispat etmek zorundadır.

Dava sırasında taşınmaz üçüncü kişiye devredilirse

Dava açıldıktan sonra satıcının taşınmazı devretmesi tasarruf serbestisinin sonucu olarak mümkündür; ancak Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.125 alıcıya seçimlik hak tanır: ya devreden tarafla olan davasından vazgeçip devralana karşı davaya devam eder ya da davayı devreden hakkında tazminat davasına dönüştürür. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/2613 E., 2023/3655 K. sayılı ve 06.07.2023 tarihli kararında, tapu kaydında payı bulunmayan kişiler hakkında pay iptaline hükmedilmesini ve dava tarihinden sonra pay alan kişiler yönünden m.125'in uygulanmamasını bozma sebebi saymış; son tapu kaydının getirtilerek davada yer almayan maliklerin davaya dâhil edilmesi ve davacıya seçimlik hakkının hatırlatılması gerektiğini belirtmiştir. Uygulamada bu riski en baştan kesmenin yolu, dava dilekçesiyle birlikte taşınmazın devrini önleyen ihtiyati tedbir istemek ve tedbiri tapuya işletmektir.

Zorunlu arabuluculuk var mı?

Satış vaadine dayanan tescil davası, dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B'nin dört bendi sınırlı sayıdadır: kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkı. Satış vaadi bunların hiçbirine girmez; dolayısıyla alıcı doğrudan dava açabilir. Buna karşılık m.17/B'deki ihtiyari arabuluculuk, yukarıda açıklandığı gibi, taşınmazın devrine ilişkin uyuşmazlıklar için özel olarak tasarlanmıştır ve tercih edilebilir.

Zamanaşımı: On Yıl ve İfa Olanağının Doğduğu An

Satış vaadinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir; bu nedenle Türk Borçlar Kanunu m.146'daki genel kural uygulanır: "Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir." Asıl önemli soru sürenin ne zaman başladığıdır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2022/3453 E., 2023/4195 K. sayılı kararında ilkeyi net koyar: "Zamanaşımı süresinin başlangıcı olarak sözleşmenin yapıldığı tarih değil sözleşmenin ifa edileceği tarih ya da ifa olanağının doğduğu tarihtir." Sözleşmede devir için bir tarih kararlaştırılmışsa süre o tarihten; kat irtifakı, intikal ya da imar engeli gibi bir sebeple devir mümkün değilse engelin kalktığı tarihten işler.

İkinci ve uygulamada belirleyici kural zilyetlikle ilgilidir. Aynı karar şöyle devam eder: "Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez." Yani alıcı taşınmazı teslim almış, kullanıyor, üzerine yapı yapmış ya da kira geliri alıyorsa, sözleşmenin üzerinden on yıldan fazla geçmiş olması tek başına davayı düşürmez. Bu kararın konusu olan dosyada sözleşme 1990 tarihliydi ve dava 2017'de açılmıştı; Yargıtay zamanaşımı savunmasına değil, satıcının hiç malik olmamasına dayanarak tescil talebinin reddini onamış ve alıcıya tazminat yolunu açık tutmuştur.

Zamanaşımı bir def'idir; mahkeme kendiliğinden gözetmez, satıcının süresinde ileri sürmesi gerekir. Alıcı açısından güvenli yol, zilyetliğe güvenmek yerine devir tarihinden itibaren on yılı beklemeden harekete geçmektir.

Tescil Yerine Tazminat ve Sözleşmeden Dönme

Tescil mümkün olmadığında ya da alıcı artık taşınmazı istemiyorsa gündeme gelen ikinci yol tazminattır. Satıcı sözleşme tarihinde ve dava tarihinde malik değilse sözleşme geçersiz hâle gelmez; bir taahhüt işlemi olarak geçerliliğini korur ve alıcı müspet zararını isteyebilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, anılan 2022/3453 E. sayılı kararında, vaat edenin malik olmamasının sözleşmenin geçerliliğini etkilemeyeceğini, şekil bakımından geçerli sözleşmeye dayanarak alıcının tazminat talep edebileceğini ve dava konusu taşınmazın davanın açıldığı tarih itibarıyla rayiç değeri hesaplanarak davanın kabulüne karar verilmesinde usulsüzlük bulunmadığını belirtmiştir. Buradaki ölçü, sözleşmede yazan bedel değil taşınmazın dava tarihindeki değeridir; alıcı, tapuyu alsaydı sahip olacağı malvarlığı değerine kavuşturulur.

Tescil davası terditli açılabilir: asıl talep tapu iptali ve tescil, ifa olanağı yoksa tazminat. Bu yapı, dava tarihinde ifa olanağının tartışmalı olduğu dosyalarda ikinci bir dava açma zorunluluğunu ortadan kaldırır.

Alıcı sözleşmeden dönmek istiyorsa Türk Borçlar Kanunu'nun temerrüt hükümleri işler: satıcıya uygun süre verilir, süre sonunda dönme beyanıyla ödenen bedelin iadesi ve varsa cezai şart ile menfi zarar istenir. Dönme, sözleşmeyi geçmişe etkili olarak ortadan kaldırdığından tescil talebiyle bir arada yürütülemez; alıcının hangi yolu seçtiğini net biçimde ortaya koyması gerekir. Satıcının sözleşmeden dönmesi ise, alıcı edimini yerine getirmişken kural olarak mümkün değildir; satıcı ancak alıcının temerrüdü hâlinde aynı mekanizmayı kullanabilir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

Satış vaadi uyuşmazlıklarının büyük bölümü, sözleşme kurulurken atlanan birkaç adımdan kaynaklanır:

İmza onaylı metne güvenmek. Noter kaşesi görülünce sözleşmenin düzenleme şeklinde yapıldığı sanılır; oysa yalnız imza onaylanmışsa sözleşme geçersizdir.
Şerh vermemek. Sözleşme noterde yapıldıktan sonra tapuya gidilmez; satıcının ikinci bir satış yapması ya da taşınmaza haciz gelmesiyle hak kâğıt üzerinde kalır.
Beş yılı takip etmemek. Şerh verilmiş ama devir gecikmiştir; beşinci yıl dolunca şerh terkin edilir ve koruma sessizce düşer.
Bedeli elden ödeyip belge almamak. Sözleşmede "bedel peşin ödendi" yazması alıcıyı korur; ama bedel taksitliyse ve ödemeler dekontsuz yapılmışsa bakiye tartışması davayı uzatır.
Vekâletnameyle yapılan vaatlerde yetkiyi kontrol etmemek. Vekilin satış vaadi yapma yetkisinin vekâletnamede açıkça bulunması gerekir; yetkinin kapsamı, hile ya da vekâletin kötüye kullanılması iddiaları sonradan sözleşmenin iptali davalarına konu olmaktadır.
Tapuda mevcut olmayan bağımsız bölümü vaat etmek. Kat irtifakı kurulmamış projede "3. kat 7 numaralı daire" vaadi, bölüm tapuda oluşana kadar tescil edilemez; alıcı süreci ve şerhin bağımsız bölüme aktarılmasını izlemelidir.
Elbirliği mülkiyetinde tek mirasçıyla yetinmek. Miras payı vaadinde, tescil için intikal ve pay belirleme gerekir; diğer mirasçıların tutumu süreci belirler. Bu konu ortaklığın giderilmesi davası rehberiyle birlikte okunmalıdır.
Dava açarken ihtiyati tedbir istememek. Dava sırasında yapılan devir, davayı devralana yöneltmeyi ya da tazminata dönüştürmeyi gerektirir; tedbir bu masrafı ve gecikmeyi önler.

Satış Vaadinin Diğer Gayrimenkul Uyuşmazlıklarıyla İlişkisi

Satış vaadi, tek başına görülen bir sözleşme olduğu kadar başka ilişkilerin içine gömülü olarak da karşımıza çıkar. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa payının müteahhide devri taahhüdünü içerdiğinden satış vaadi hükümlerine tabidir ve aynı şekil şartına, aynı şerh mekanizmasına bağlıdır. Müteahhitten proje aşamasında alınan bağımsız bölümler de çoğu zaman satış vaadiyle alınır; burada alıcının hakkı, müteahhit ile arsa sahibi arasındaki sözleşmenin akıbetine bağlı hâle gelir. Tapu iptali ve tescil davasının satış vaadi dışındaki sebepleri (muvazaa, ehliyetsizlik, vekâletin kötüye kullanılması) ile satış vaadine dayanan tescil davası çoğu zaman aynı dosyada birleşir; satıcı, vaadin iptali için karşı dava açar. Bu davaların istinaf aşaması için tapu iptali ve tescil istinaf sayfasına bakılabilir.

Yalova ve çevresinde satış vaadi uyuşmazlıklarının tipik kaynakları, yazlık ve devremülk projelerinde kat irtifakı kurulmadan yapılan satışlar ile miras paylarının intikalden önce satılmasıdır. Bu tür dosyalarda sözleşmenin şekli, şerhin varlığı ve ifa olanağı baştan doğru kurgulanmalıdır; yerel uygulama için Yalova gayrimenkul avukatı sayfası incelenebilir.

Sık Sorulan Sorular

Satış vaadi sözleşmesi ile taşınmazın sahibi olur muyum?

Hayır. Satış vaadi mülkiyeti geçirmez; yalnızca satıcıya ileride tapuda devir yapma borcu yükler. Mülkiyet, tapu müdürlüğünde yapılacak satış ve tescille ya da satıcı kaçınırsa mahkeme kararıyla geçer.

Noterde imza onaylattığımız satış vaadi geçerli mi?

Kural olarak hayır. Türk Borçlar Kanunu m.237/2 ve Noterlik Kanunu m.89 uyarınca sözleşmenin noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması gerekir; yalnız imzaların onaylanması bu şartı karşılamaz. İstisnai olarak sözleşme büyük ölçüde ifa edilmişse şekil eksikliğinin ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir, ancak bu somut olaya bağlı bir değerlendirmedir.

Şerh için satıcının da tapuya gelmesi gerekir mi?

Gerekmez. Tapu Kanunu m.26 uyarınca noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin istemi üzerine şerh verilir; alıcı sözleşmenin bir örneğiyle tek başına başvurabilir.

Şerhin süresi dolarsa sözleşme de sona erer mi?

Hayır. Beş yıllık süre şerhin re'sen terkinine ilişkindir; sözleşmeden doğan hak satıcıya karşı devam eder. Sona eren, hakkın taşınmazı sonradan devralan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme gücüdür. Süre dolmadan devir tamamlanmalı ya da tescil davası açılıp tedbir alınmalıdır.

Satıcı tapuyu vermiyor; ne yapmalıyım?

Türk Medenî Kanunu m.716 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde tapu iptali ve tescil davası açılır; dilekçeyle birlikte devri önleyen ihtiyati tedbir istenir. Bedelin bir kısmı ödenmemişse kalan tutarın mahkemeye yatırılmaya hazır olması gerekir. Satıcı dava tarihinde malik değilse tescil yerine dava tarihindeki rayiç değer üzerinden tazminat istenebilir; dava bu iki talebi kademeli olarak içerecek biçimde açılabilir.

Sözleşmenin üzerinden on yıldan fazla geçti; dava açabilir miyim?

Zamanaşımı sözleşme tarihinden değil ifa olanağının doğduğu tarihten işler. Ayrıca taşınmaz size teslim edilmişse, Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin yerleşik uygulamasına göre on yıl geçtikten sonra ileri sürülen zamanaşımı savunması dürüstlük kuralıyla bağdaşmadığından dinlenmez. Zilyetliğin devredildiğini gösteren deliller (kullanım, yapı, kira, vergi ödemeleri) bu nedenle önemlidir.

Satış vaadi davasında arabuluculuğa gitmek zorunlu mu?

Hayır. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B'deki dava şartı arabuluculuk, satış vaadine dayanan tescil davalarını kapsamaz. Ancak m.17/B uyarınca taraflar isterse ihtiyari arabuluculuğa gidebilir ve süreç boyunca en fazla üç ay geçerli bir tasarruf kısıtlaması şerhi tapuya işletilebilir.

Kat irtifakı kurulmamış projeden satış vaadiyle daire aldım; tescil isteyebilir miyim?

Bağımsız bölüm tapuda oluşmadan tescil yapılamaz; ifa olanağı kat irtifakının kurulup bağımsız bölümün belirlenebilir hâle gelmesiyle doğar. O ana kadar hakkınız kişisel kalır; sözleşmeyi arsa üzerine şerh ettirmek ve kat irtifakı kurulduğunda şerhin bağımsız bölüme aktarılmasını sağlamak gerekir. Müteahhit firmadan alınan konutlarda dava tüketici mahkemesinde görülür.

Satıcı taşınmazın maliki değilmiş; sözleşme geçersiz mi?

Hayır. Yargıtay uygulamasına göre vaat edenin sözleşme tarihinde malik olmaması sözleşmenin geçerliliğini etkilemez; ancak dava tarihinde de malik değilse tescil yapılamaz ve alıcı, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden müspet zararını satıcıdan isteyebilir.

Sonuç

Taşınmaz satış vaadi, doğru kurulduğunda alıcıyı tapu devrine kadar güvence altına alan, yanlış kurulduğunda ise yıllarca süren davalara dönüşen bir sözleşmedir. Üç adım belirleyicidir: sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması, aynı gün tapuya şerh verilmesi ve şerhin beş yıllık süresinin takvime işlenmesi. Devir gecikirse Türk Medenî Kanunu m.716'ya dayanan tescil davası, ifa olanağı yoksa dava tarihindeki rayiç değer üzerinden tazminat yolu açıktır; zamanaşımı ifa olanağının doğduğu andan işler ve taşınmaz teslim edilmişse zamanaşımı savunması dinlenmez. Sözleşme aşamasında bu noktaların gözetilmesi, dava aşamasındaki belirsizliklerin çoğunu baştan ortadan kaldırır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Tapuya Şerhi