Anayasa Mahkemesi önalım davasında rayiç bedel kuralını iptal etti: iptal 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe giriyor

Önalım davasında paydaşın ödeyeceği bedelin hâkimce belirlenen rayiç bedel olmasını öngören Türk Medenî Kanunu (TMK) m. 734/2, Anayasa Mahkemesi kararıyla iptal edildi. 16 Temmuz 2026 tarihli E. 2026/23, K. 2026/162 sayılı karar 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı; iptal hükümleri yayımdan dokuz ay sonra, 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek. Karar, aralarında Yalova, İstanbul ve Bodrum mahkemelerinin de bulunduğu 13 asliye hukuk mahkemesinin itirazları ile 137 milletvekilinin açtığı iptal davası üzerine verildi.

7571 sayılı Kanun'un getirdiği rayiç bedel kuralı adil dengeyi kuramadığı gerekçesiyle iptal edildi

7571 sayılı Kanun'un 36. maddesiyle değişen fıkra, dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenmesini, önalım hakkı sahibinin bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içinde nakden yatırmasını öngörüyordu. Anayasa Mahkemesi "rayiç bedeli" ibaresini Anayasa m. 5 ve m. 35 yönünden inceledi. Karara göre önalım hakkı, üçüncü kişinin kabul ettiği satış koşullarının hak sahibi tarafından aynen üstlenilmesine dayanır; bedelin mahkemece belirlenmesi satış ilişkisini farklı bir ilişkiye dönüştürür ve tarafların iradesini ortadan kaldırır. Mahkeme, alıcının haksız kazanç elde edebileceğini ya da haksız yere zarara uğrayabileceğini, hak sahibinin ödeyeceği tutarın ise ancak yargılamanın sonunda belli olduğunu belirterek adil dengenin kurulamadığı sonucuna vardı.

Bu ibare dört üyenin karşıoyuyla iptal edildi. Karşıoy yazısında, rayiç bedelin tarafların haklarını dengelediği ve satıştan uzun süre sonra kullanılan önalım hakkında payı satın alanı enflasyon karşısında koruduğu görüşü savunuldu. "Gecikmeksizin" ve "kesin süre" ibareleri, fıkranın kalan kısmı ve değişikliğin önceden açılmış davalara da uygulanmasını öngören TMK geçici m. 1/2 ise uygulanma imkânı kalmadığı için 6216 sayılı Kanun m. 43/4 uyarınca iptal edildi. Mahkeme daha önce, fıkranın eski metnindeki "satış bedeli" ibaresini Anayasa'ya aykırı görmemişti (E. 2023/77, K. 2023/190).

Paydaşlar, satıcılar ve payı satın alanlar bakımından kararın kapsamı

Karar, paylı mülkiyette yasal önalım hakkını kullanan paydaşı, payını üçüncü kişiye satan paydaşı ve payı satın alan alıcıyı ilgilendiriyor. Karar, önalım hakkının kendisini ortadan kaldırmıyor: Mahkeme yasal önalım kurumunu 2025'te Anayasa'ya aykırı bulmamıştı (E. 2024/152, K. 2025/116). Hak düşürücü süreleri düzenleyen TMK m. 733 de bu iptalin konusu değil.

6 Ağustos 2027'ye kadar uygulanacak kural ve sonrası için açık kalan soru

Mahkeme, iptalin doğuracağı hukuki boşluğu kamu yararını ihlal edici bularak Anayasa m. 153/3 uyarınca dokuz aylık süre tanıdı; yürürlüğün durdurulması talebini de bu erteleme nedeniyle reddetti. Dolayısıyla TMK m. 734/2 ve geçici m. 1/2, 6 Ağustos 2027'ye kadar yürürlükte kalıyor; görülmekte olan davalarda rayiç bedelin belirlenmesi ve kesin süre içinde yatırılması yükümlülüğü bu tarihe kadar uygulanıyor.

Karar, iptalden sonra hangi bedelin esas alınacağını düzenlemiyor. 6 Kasım 2026 itibarıyla Resmî Gazete'de fıkranın yerine geçecek bir düzenleme yayımlanmadı. Bu sürede çıkarılacak bir kanunun bedel ölçütü ve geçiş hükmü, görülmekte olan davaların seyrini de etkileyebilir.

Önalım rehberimiz 6 Ağustos 2027'ye kadar uygulanacak kuralı anlatıyor

Önalım (şufa) hakkı davası rehberi, TMK m. 734/2'nin 7571 sayılı Kanun'la gelen hâlini anlatıyor; bu metin 6 Ağustos 2027'ye kadar yürürlükte olduğundan rehberdeki bedel ve kesin süre açıklamaları bu karar nedeniyle bugün değiştirilmedi. Rehber, yeni düzenleme yayımlandığında ya da iptal yürürlüğe girdiğinde gözden geçirilecek. Paydaşlar arasındaki diğer çözüm yolu ortaklığın giderilmesi davası rehberinde ele alınıyor.