Önalım (Şufa) Hakkı Davası: Paydaşın Öncelikli Satın Alma Hakkı

Üç kardeşin miras yoluyla paylı mülkiyetine geçen bir tarlada kardeşlerden biri payını komşu köyden birine satar; tapuda pay devri yapılır, diğer iki kardeş satışı aylar sonra köy kahvesinde duyar. Aynı sahne bir apartman arsasında, bir zeytinlikte ya da ortak alınmış bir dükkânda tekrar eder. Bu andan sonra diğer paydaşların önünde iki soru durur: satılan payı yabancının elinden alıp kendi üzerine geçirmek mümkün müdür ve bunun için kaç gün vardır. Türk Medenî Kanunu bu soruya önalım hakkıyla cevap verir; 25 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7571 sayılı Kanun ise bu cevabın süre ve bedel kısmını değiştirmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyette yabancıya satışla doğar

Önalım hakkı, uygulamada hâlâ eski adıyla şufa hakkı olarak anılır ve TMK m.732'de düzenlenir. Kanun lafzına göre paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Hükmün her kelimesi bir şart taşır. Mülkiyet paylı olmalıdır; elbirliği mülkiyetinde ortakların belirli payı bulunmadığından tek başına satılacak bir pay da yoktur. Paylı ve elbirliği mülkiyeti arasındaki fark ile ortaklığın sona erdirilmesi yolları ortaklığın giderilmesi davası yazısında ayrıntılı ele alınmıştır.

İkinci şart satıştır. Kanun hakkı satışa bağlamıştır; payın bağışlanması, miras yoluyla geçmesi ya da mal rejimi tasfiyesinde eşe özgülenmesi hâlinde önalım hakkı doğmaz. Bağış görünümü altında gizlenmiş bir satış iddiası ise ancak muvazaanın ispatıyla sonuç doğurur ve ispat yükü bu iddiayı ileri süren paydaştadır. Üçüncü şart alıcının paydaş olmayan bir kişi olmasıdır. Payın kısmen satılması da yeterlidir; paydaş payının yarısını yabancıya devrederse diğer paydaşlar o yarım pay için hakkı kullanabilir.

Hak, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları arasında yer alır. Bu kısıtlamalar TMK m.731 uyarınca tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur; yani yasal önalım hakkının tapuda görünmesine gerek yoktur. Payı satın alan kişi tapu kaydında böyle bir şerh göremez ve bu durum onu korumaz. Taşınmazın paylı mülkiyete konu olduğunu tapu kaydından görebilen alıcı, diğer paydaşların önalım hakkını da bilmek durumundadır.

Paydaşlar arası satış, cebrî artırma ve Devlet İhale Kanunu satışlarında hak işlemez

Kanunun kurduğu ilk sınır bizzat m.732'nin lafzındadır: hak, üçüncü kişiye satışta doğar. Bir paydaşın payını başka bir paydaşa satması hâlinde kalan paydaşlar önalım hakkı kullanamaz. Bu istisna uygulamada en çok karıştırılan kuraldır; payını satmak isteyen paydaşın alıcıyı paydaşlar arasından seçmesi hâlinde diğer paydaşların dava hakkı yoktur. Paydaşlar arası satışta alıcı zaten ortaklığın içinden biri olduğundan kanun koyucu ortaklığa yabancı girmesini önleme amacını burada görmemiştir.

İkinci sınır TMK m.733/1'de yer alır ve 7571 sayılı Kanunun 35. maddesiyle genişletilmiştir. Değişiklikten önce yalnız cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamıyordu. Yeni metne göre 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Cebrî artırma icra dairesince ya da ortaklığın giderilmesi davası sonunda satış memurluğunca yapılan açık artırmayı kapsar; bu satışlarda payı alan kişiye karşı diğer paydaşların önalım davası açması kanunen kapalıdır. Devlet İhale Kanunu satışları ise kamu idaresinin paydaş olduğu taşınmazlarda idarenin kendi payını ihaleyle satmasını kapsar; artık bu satışlarda da özel kişi paydaşlar önalım hakkını ileri süremez.

Geçiş hükmü satış tarihini belirleyici kılar. TMK Geçici m.1/1 uyarınca m.733'te yapılan değişiklikler, yürürlükten önce yapılmış satışlar bakımından uygulanmaz; bu satışlar için değişiklikten önceki hükümler geçerli kalır. Bir kamu idaresinin 25 Aralık 2025'ten önce ihaleyle sattığı payda önalım hakkı eski kurala göre değerlendirilir. Satış tarihinin tapu kaydından doğru okunması bu yüzden dosyanın ilk adımıdır.

Süre noter bildirimiyle başlar: üç ay ve her hâlde bir yıl

Satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi TMK m.733/3 gereğidir. Aynı maddenin dördüncü fıkrasına göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bir yıllık süre 7571 sayılı Kanunun 35. maddesiyle getirilmiştir; değişiklikten önce bu süre iki yıldı. Her iki süre de hak düşürücü niteliktedir, hâkim tarafından kendiliğinden gözetilir ve durmaz, kesilmez.

Üç aylık sürenin başlangıcı noter bildirimidir. Yerleşik Yargıtay içtihadı satışı başka yoldan öğrenmenin, örneğin tapu kaydına bakmanın ya da alıcının taşınmaza girmesinin, üç aylık süreyi başlatmadığı yönündedir. Noter aracılığıyla bildirim yapılmamışsa paydaşın önünde yalnız azami süre kalır: satış 25 Aralık 2025'ten sonra yapılmışsa satış tarihinden itibaren bir yıl, daha önce yapılmışsa iki yıl. Geçici m.1/1 gereği eski satışlara eski süre uygulanır; 2025 yazında yapılmış bir satışta önalım hakkı 2027 yazına kadar kullanılabilirken, 2026 başında yapılmış bir satışta süre 2027 başında dolar.

Uygulamada sık karşılaştığımız yanılgı, satışı öğrenen paydaşın üç aylık süreyi kendi öğrenme tarihinden hesaplamasıdır. Noter bildirimi yoksa üç aylık süre hiç işlemeye başlamamıştır; buna karşılık azami süre satış gününden itibaren sessizce akar. Satışın tapudaki tarihi ile noter bildiriminin tebliğ tarihi ayrı ayrı belgelenmeli, dava dilekçesinde her ikisi de gösterilmelidir. Bildirimin alıcı ya da satıcı dışında bir kişiden, örneğin emlak ofisinden gelmesi kanunun aradığı bildirim değildir.

Satış tarihi	Noter bildirimi varsa	Noter bildirimi yoksa	Dayanak
25 Aralık 2025'ten önce	Bildirimden itibaren 3 ay	Satıştan itibaren 2 yıl	TMK m.733/4 (eski metin), Geçici m.1/1
25 Aralık 2025 ve sonrası	Bildirimden itibaren 3 ay	Satıştan itibaren 1 yıl	TMK m.733/4 (7571 s.K. m.35)

Dava alıcıya karşı, taşınmazın bulunduğu yerde ve arabuluculuk şartı olmadan açılır

Önalım hakkı TMK m.734/1 uyarınca alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Hak yenilik doğuran bir haktır; noter ihtarıyla, tapuya başvuruyla ya da satıcıya yazılan mektupla kullanılamaz. Davalı, payı satın alan ve adına tescil yapılan kişidir; satıcı paydaş davalı gösterilmez. Alıcı payı dava açılmadan önce bir başkasına devretmişse dava son malike yöneltilir; dava sırasında devir olursa HMK'nın dava konusunun devrine ilişkin hükümleri devreye girer.

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir; talep bir payın mülkiyetinin davacıya geçirilmesine, yani taşınmazın aynına ilişkindir. Yetki HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu yetki kesindir; taraflar başka bir yer mahkemesinde anlaşamaz, hâkim yetkisizliği kendiliğinden gözetir. Harç, dava konusu payın değeri üzerinden nispi olarak alınır. Talep sonucu uygulamada davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tescili olarak kurulur; bu yönüyle dava tapu iptali ve tescil davası ailesine yakın durur, ancak dayanağı geçersiz bir tescil değil, geçerli bir satışın ardından kanunun paydaşa tanıdığı öncelik hakkıdır.

Zorunlu arabuluculuk bu davada dava şartı değildir. 7445 sayılı Kanunla Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen m.18/B, kira ilişkisi, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu ve komşu hakkı uyuşmazlıklarını sayar; önalım davası bu sayımda yoktur. Ortaklığın giderilmesi davasında arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilirken önalım davası doğrudan açılır. İki dava aynı taşınmazda yan yana yürüyebilir; paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesini isterken diğeri satılan pay için önalım davası açmış olabilir. Böyle bir hâlde önalım davasının sonucu ortaklığın giderilmesi davasında paydaş kadrosunu değiştireceğinden iki dosya arasında bekletici mesele ilişkisi gündeme gelir.

Davacının paydaşlık sıfatı dava tarihinde ve hüküm anında sürmelidir. Dava açıldıktan sonra kendi payını devreden paydaşın önalım talebi konusuz kalır. Birden çok paydaşın ayrı ayrı dava açması mümkündür; bu hâlde satılan pay, hakkı kullanan paydaşlar arasında kendi payları oranında bölüştürülür. Bu paylaştırma kanunda açıkça yazmasa da uygulama önalım hakkının paydaşlık payıyla orantılı kullanılması yönünde yerleşmiştir.

7571 sayılı Kanunla bedel tapudaki yazılı bedelden hâkimin belirlediği rayiç bedele geçti

Önalım davasının en çekişmeli başlığı bedeldir ve 7571 sayılı Kanunun 36. maddesi bu başlığı baştan yazmıştır. Eski TMK m.734/2 önalım hakkı sahibinin satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini depo etmesini öngörüyordu; esas alınan bedel tapudaki resmî senette yazılı satış bedeliydi. Bu düzen iki yönlü muvazaa tartışması doğuruyordu. Alıcı ile satıcı, paydaşın hakkı kullanmasını caydırmak için bedeli tapuda gerçek değerin çok üstünde gösterebiliyor; harçtan kaçınmak için gerçek bedelin altında yazılan senetlerde ise paydaş düşük bedelle payı alabiliyordu. Davacı bedelin muvazaalı şekilde yüksek gösterildiğini iddia ettiğinde gerçek bedeli ispat yükü kendisine düşüyor, dosya bilirkişi raporları ve banka kayıtlarıyla yıllarca uzuyordu.

Yeni TMK m.734/2 bu tartışmanın zeminini kaldırmıştır. Yeni metne göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Değişikliğin dosyaya yansıması dört noktada görülür. Birincisi, ödenecek bedel artık tarafların tapuda yazdığı rakam değil, mahkemenin keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirleyeceği piyasa değeridir; bedelin yüksek ya da düşük gösterilmesi tartışması önemini büyük ölçüde yitirmiştir. İkincisi, rayiç bedelin belirlenmesi gecikmeksizin yapılır; kanun koyucu bu belirlemenin yargılamanın sonuna bırakılmamasını istemiştir. Üçüncüsü, depo yükümlülüğü kesin süreye bağlanmıştır ve süre içinde yatırılmayan bedel tescil talebinin reddine yol açar; kesin süre içinde yapılmayan işlem HMK m.94/3 uyarınca bir daha yapılamaz. Dördüncüsü, yatırılan para nemalandırılır ve hükmün kesinleşmesiyle nemasıyla birlikte hak sahibine, yani alıcıya ödenir; enflasyon ortamında bedelin yıllarca faizsiz beklemesi sorunu böylece giderilmiştir.

Geçiş hükmü bedel konusunda süre konusundakinin tam tersidir. TMK Geçici m.1/2 uyarınca m.734'te yapılan değişiklikler, yürürlükten önce açılmış davalar hakkında da uygulanır. 2024 ya da 2025'te açılmış ve hâlen derdest olan bir önalım davasında da bedel artık rayiç bedel üzerinden belirlenir; tapudaki satış bedeline göre depo yapmış davacının hâkimin belirleyeceği rayiç bedeli tamamlaması gerekebilir. Derdest dosyalarda bu tamamlama için verilecek kesin sürenin takibi, davanın kaderini belirleyen işlem hâline gelmiştir. Rayiç bedelin satış tarihine mi yoksa belirleme tarihine mi göre saptanacağı kanun metninde yazmamaktadır; uygulamanın bu noktada içtihatla şekillenmesi beklenir ve derdest dosyalarda belirlenen bedelin tapudaki bedelin çok üstüne çıkması hâlinde paydaşın davayı sürdürüp sürdürmeyeceğini yeniden değerlendirmesi gündeme gelir.

Dava süresince tapu kaydı: ihtiyati tedbir ve payın el değiştirmesi

Önalım davası açıldığında payın tapu kaydı alıcı adınadır ve alıcı bu payı dava sonuçlanmadan bir başkasına devredebilir. Davacı paydaş bu ihtimale karşı dava dilekçesiyle birlikte HMK m.389 ve devamı uyarınca payın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi için tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasını isteyebilir. Mahkeme tedbire HMK m.392 çerçevesinde teminat karşılığında karar verir; teminat miktarı payın değeriyle orantılı olarak belirlenir. Tedbir şerhi tapu kütüğüne işlendikten sonra pay devredilse dahi devralan, davanın sonucuna katlanır.

Tedbir alınmamış ve pay dava sırasında bir başkasına satılmışsa dava, HMK m.125 uyarınca dava konusunun devri hükümlerine göre yürür. Davacı, davayı devralan yeni malike karşı sürdürmeyi ya da eski davalıdan tazminat istemeyi seçebilir; önalım davasının amacı payın mülkiyetini elde etmek olduğundan uygulamada ilk yol tercih edilir. Alıcının payı devrettiği ikinci satış, kendi başına yeni bir önalım hakkı da doğurur; diğer paydaşlar bakımından bu satış için de noter bildirimi ve süreler ayrıca işler.

Dava süresince payın kullanımı ve gelirleri alıcıya aittir. Alıcı paydaş sıfatıyla taşınmazı kullanabilir, kira gelirinden pay alabilir ve ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Davanın kabulüyle mülkiyet davacıya geçtiğinde ara dönemin gelir ve giderleri bakımından taraflar arasında ayrı bir hesaplaşma doğabilir; bu hesaplaşma önalım davasının konusu değildir ve gerekirse ayrı bir davayla görülür.

Fiili taksim savunması: taşınmaz fiilen bölüşülmüşse dava reddedilir

Kanunda yazmayan ama her önalım dosyasında sorulan savunma fiili taksimdir. Paydaşlar taşınmazı aralarında fiilen bölüşmüş, her biri belirli bir kısmı yıllardır kendi malı gibi kullanıyorsa, satılan payın alıcısına karşı önalım hakkı kullanılması TMK m.2'deki dürüstlük kuralına aykırı sayılır. Yerleşik Yargıtay içtihadına göre böyle bir taşınmazda paydaş, kendi kullandığı kısımdan memnun olduğu hâlde yalnız yabancıyı dışlamak için satılan payı almak istiyorsa hakkın amacı dışında kullanıldığı kabul edilir ve dava reddedilir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2026/3151, K. 2026/3492, 29 Haziran 2026 tarihli kararında bu çizgiyi bir kez daha uygulamıştır. Dosyada davacı paydaş, davalının diğer paydaşlardan pay satın aldığını ve satış bedelinin kendisinin önalım hakkını kullanmasını önlemek amacıyla yüksek gösterildiğini ileri sürerek payın iptali ve adına tescilini istemiştir. Davalı ise taşınmazda fiili taksim bulunduğunu, sınırların taş duvarla belirlendiğini, dava konusu yerde ayrı kapı numaralı bir ev olduğunu savunmuştur. İlk derece mahkemesi fiili taksim bulunduğu gerekçesiyle davayı reddetmiş, bölge adliye mahkemesi fiili taksimin ispatlandığını belirterek istinaf başvurusunu esastan reddetmiş, Daire de kararı onamıştır. Davacının aynı taşınmaza ilişkin önceki ortaklığın giderilmesi davasında aynen taksim kararının bozulduğu yönündeki itirazı da sonucu değiştirmemiştir.

Kararın öğrettiği şey savunmanın nasıl ispatlanacağıdır: duvar, çit, ayrı kapı numarası, ayrı elektrik ve su aboneliği, her paydaşın kendi kısmında yaptığı yapılar ve uzun süreli ayrı kullanım fiili taksimin delilleridir. Keşif ve bilirkişi incelemesi bu olguları yerinde tespit eder. Fiili taksim savunmasının kabulü için taksimin bütün paydaşları kapsaması, yani taşınmazın tamamının bölüşülmüş olması aranır; yalnız bir paydaşın bir köşeyi kullanıyor olması yeterli görülmez. Davacı paydaşın satılan payın alıcısıyla aynı bölümde kullanım çatışması yaşadığını ortaya koyması ise savunmayı zayıflatır.

Feragat resmî şekle, belirli satıştan vazgeçme yazılı şekle bağlıdır

Kanun iki ayrı iradeyi iki ayrı şekle bağlar (TMK m.733/2). Haktan bütünüyle feragat, gelecekteki bütün satışları kapsar ve resmî şekilde yapılıp tapu kütüğüne şerh verilmesini gerektirir. Bu işlem noterde ya da tapu müdürlüğünde düzenlenir ve şerhle birlikte payı sonradan edinenlere karşı da hüküm ifade eder. Paydaşlar arasında adi yazılı bir kâğıtla yapılan genel feragat geçersizdir.

Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Payını satmak isteyen paydaş, satıştan önce diğer paydaşlardan yazılı vazgeçme beyanı alarak alıcıya güvence sağlayabilir. Vazgeçme beyanının belirli bir satışa, yani belirli alıcı ve belirli koşullara bağlı olması gerekir. Beyan verildikten sonra satış farklı bir alıcıya ya da farklı koşullarla yapılırsa vazgeçme o satışı kapsamaz. Vazgeçme beyanının sözlü olarak ya da davranışla verildiği iddiası kanunun aradığı yazılı şekli karşılamaz.

Paydaşın satış sürecine katılması, örneğin alıcıyla tanıştırılması ya da satışa ses çıkarmaması vazgeçme sayılmaz. Buna karşılık paydaşın satıştan önce payı satın almaya çağrılıp bunu reddettiği yazılı olarak belgelenmişse, bu belge vazgeçme beyanı olarak değerlendirilebilir. Vazgeçme ile fiili taksim savunması birlikte ileri sürülebilen, birbirinden bağımsız iki savunmadır.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı ayrı bir kurumdur

Yasal önalım hakkı kanundan doğar ve yalnız paydaşlara aittir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise taşınmaz malikinin bir kişiye, taşınmazı satması hâlinde öncelikli satın alma hakkı tanıdığı bir sözleşmeyle kurulur; hak sahibinin paydaş olması gerekmez ve taşınmaz paylı mülkiyete konu olmayabilir. Türk Borçlar Kanunu m.237/3 uyarınca önalım sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır; taşınmaz satış vaadi ile alım ve geri alım sözleşmelerinden farklı olarak noterde resmî şekil aranmaz. Satış vaadi sözleşmesinin şekli ve hükümleri taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yazısında ele alınmıştır.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı TBK m.238 uyarınca en çok on yıl için kararlaştırılabilir ve TMK m.1009 gereği tapu kütüğüne şerh edilebilir. TMK m.735'e göre şerh verilen hak, şerhte belirtilen sürede ve koşullara göre her malike karşı kullanılabilir; kütükte koşul belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda verildiği tarihten itibaren on yıl geçmekle sona erer. Şerh verilmemiş sözleşmesel önalım hakkı yalnız sözleşmenin tarafı olan malike karşı ileri sürülebilir; taşınmazı devralan üçüncü kişiyi bağlamaz.

Kullanım rejimi de farklıdır. TBK m.240 sözleşmesel önalım hakkının yalnız satışta değil ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemde kullanılabileceğini söyler; mirasın paylaşımında mirasçıya özgüleme, cebrî artırmayla satış ve kamu hizmeti amaçlı edinimlerde hak kullanılamaz. Satıcı veya alıcı, TBK m.241 uyarınca satışın yapıldığını ve içeriğini hak sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır ve hak sahibi, sözleşmede aksi öngörülmemişse taşınmazı satıcının üçüncü kişiyle kararlaştırdığı koşullarla kazanır. Dava, TBK m.242'ye göre hak şerh edilmiş ve mülkiyet alıcı adına tescil edilmişse alıcıya, aksi hâlde satıcıya karşı, bildirimden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde açılır. 7571 sayılı Kanun TBK m.242'deki iki yıllık süreye dokunmamıştır; bir yıla inen süre yalnız yasal önalım hakkına ilişkin TMK m.733/4'teki süredir. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümlerin sözleşmesel önalım hakkında da uygulanacağı TMK m.735/3 ile öngörülmüştür.

Ölçüt	Yasal önalım hakkı	Sözleşmeden doğan önalım hakkı
Kaynak	TMK m.732 (kanun)	Yazılı sözleşme (TBK m.237/3)
Hak sahibi	Yalnız paydaşlar	Sözleşmede belirlenen kişi
Tapuya şerh	Gerekmez (TMK m.731)	Üçüncü kişilere karşı etki için şerh gerekir (TMK m.735, m.1009)
Azami süre	Satıştan itibaren 1 yıl (25 Aralık 2025 sonrası satışlar)	Satıştan itibaren 2 yıl (TBK m.242)
Bedel	Hâkimin belirlediği rayiç bedel (TMK m.734/2)	Sözleşmede aksi yoksa üçüncü kişiyle kararlaştırılan koşullar (TBK m.241/3)
Davalı	Alıcı	Şerh varsa ve tescil yapılmışsa alıcı, aksi hâlde satıcı

Hüküm, tescil ve yargılama giderleri

Rayiç bedel ve tapu giderleri kesin süre içinde yatırılmış ve dava koşulları oluşmuşsa mahkeme davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tesciline karar verir. Hüküm yenilik doğurucudur; mülkiyet, kararın kesinleşmesi ve tapuya işlenmesiyle davacıya geçer. Yatırılan bedel TMK m.734/2 uyarınca hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte alıcıya ödenir. Davanın reddi hâlinde yatırılan bedel davacıya iade edilir; paranın nemalandırılmak üzere yatırılmış olması bu iadeyi de nemalı kılar.

Yargılama giderleri HMK m.326 uyarınca davada haksız çıkan tarafa yükletilir. Davanın kabulünde harç, keşif ve bilirkişi ücreti ile davacı lehine hükmedilen vekâlet ücreti davalı alıcıdan tahsil edilir. Harç nispidir ve dava değeri olarak gösterilen payın değeri üzerinden hesaplanır; hâkimin belirleyeceği rayiç bedel dava değerinden yüksek çıkarsa harç tamamlatılır. Vekâlet ücreti Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin nispi tarifesine göre belirlenir.

Karar bölge adliye mahkemesinde istinaf, ardından koşulları varsa Yargıtayda temyiz incelemesine açıktır; önalım davalarında temyiz incelemesi Yargıtay 7. Hukuk Dairesince yapılmaktadır. Kanun yolu süresince tapu kaydı değişmez; davacı, kesinleşme beklenirken payın devrini önlemek için tedbir kararının sürmesini sağlamalıdır. Kesinleşen karar tapu müdürlüğüne ibraz edilerek tescil yapılır ve davacı o andan itibaren satılan payın maliki olarak diğer paydaşlarla aynı konuma gelir.

Sık Sorulan Sorular

Şufa hakkı ile önalım hakkı aynı şey midir?

İki terim aynı kurumu anlatır. Şufa, 743 sayılı eski Medenî Kanun döneminden kalan Arapça kökenli addır; 2002'de yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu aynı hakkı önalım hakkı adıyla düzenlemiştir. Mahkeme kararlarında ve tapu uygulamasında her iki ad da kullanılmaya devam etmektedir.

Paydaş payını başka bir paydaşa satarsa diğer paydaşlar dava açabilir mi?

Paydaşlar arası satışta önalım hakkı doğmaz; TMK m.732 hakkı yalnız üçüncü kişiye satışa bağlamıştır. Payı alan kişinin dava sırasında değil satış anında paydaş olması gerekir. Satıştan hemen önce küçük bir pay edinip paydaş sıfatı kazanan alıcı bakımından muvazaa iddiası gündeme gelebilir ve bu iddia genel muvazaa kurallarına göre ispatlanır.

Önalım davasında süre satışı öğrendiğim tarihten mi başlar?

Üç aylık süre yalnız alıcı veya satıcının noter aracılığıyla yaptığı bildirimle başlar; satışı tapudan, komşudan ya da alıcının kendisinden öğrenmek bu süreyi işletmez. Bildirim yapılmamışsa satış tarihinden itibaren azami süre işler ve bu süre 25 Aralık 2025 sonrası satışlarda bir yıl, önceki satışlarda iki yıldır. Her iki süre de hak düşürücüdür ve mahkemece kendiliğinden gözetilir.

Tapuda yazılı satış bedeli gerçek değerin çok üstünde gösterildiyse ne olur?

7571 sayılı Kanunla değişen TMK m.734/2 uyarınca ödenecek bedel tapudaki yazılı bedel değil, hâkimin bilirkişi incelemesiyle belirleyeceği rayiç bedeldir. Bedelin muvazaalı biçimde yüksek gösterilmesi bu yüzden paydaşın hakkını kullanmasını artık engellememektedir. Aynı kural bedelin düşük gösterildiği hâllerde alıcıyı korur; paydaş payı tapudaki düşük bedelle değil piyasa değeriyle alır.

Rayiç bedeli mahkemenin verdiği sürede yatıramazsam dava ne olur?

Kanun metni açıktır: bedel ve tapu giderleri hâkimin belirlediği yere kesin süre içinde nakden yatırılmazsa önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Kesin süre içinde yapılmayan işlemi yapma hakkı HMK m.94/3 uyarınca ortadan kalkar. Davayı açmadan önce rayiç bedelin mertebesinin bağımsız bir değerleme ile öngörülmesi ve bu tutarın kısa sürede nakde çevrilebilir biçimde hazır tutulması gerekir.

Önalım davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?

Zorunlu değildir. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B'nin dava şartı saydığı uyuşmazlıklar kira, paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarıdır; önalım davası bu sayımda yer almaz. Taraflar dilerse ihtiyari arabuluculuğa başvurabilir, ancak bu başvuru hak düşürücü sürelerin işlemesini durdurmaz.

Birden fazla paydaş aynı pay için dava açarsa payı kim alır?

Hakkı süresinde kullanan her paydaş satılan paydan yararlanır; pay, dava açan paydaşlar arasında kendi paydaşlık payları oranında bölüştürülür. Dava açmayan ya da süresini geçiren paydaşın bu paylaşımda yeri yoktur. Her davacı kendi payına düşen rayiç bedel kısmını kesin süre içinde yatırmakla yükümlüdür.

Satış bildirimi eline geçen paydaşın önündeki takvim

Noterden gelen satış bildirimi, paydaş için üç aylık bir sayacın başladığı andır ve bu süre dosya toplamaya elverişli değildir. İlk hafta içinde tapu kaydından satış tarihi, alıcının paydaş olup olmadığı ve satışın cebrî artırma ya da Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılıp yapılmadığı tespit edilmelidir; bu üç olgudan biri hakkı baştan ortadan kaldırır. Aynı dönemde taşınmazda fiili taksim bulunup bulunmadığı, paydaşların yıllardır belirli kısımları ayrı ayrı kullanıp kullanmadığı gerçekçi biçimde değerlendirilmelidir; savunma davalıdan gelecekse davacının bunu dilekçesinde karşılaması gerekir.

Bedel planlaması davadan önce yapılmalıdır. Rayiç bedel hâkim tarafından gecikmeksizin belirleneceğinden ve kesin süre içinde nakden yatırılması gerekeceğinden, payın piyasa değerine yakın bir tutarın kısa sürede hazır edilmesi davanın sonucunu belirler. Tapuda yazılı bedelin düşüklüğüne güvenerek açılan dava, rayiç bedel belirlendiğinde davacıyı beklemediği bir ödeme yükümlülüğüyle karşılaştırabilir. Noter bildirimi gelmemişse takvim daha uzundur, ancak satış tarihinden itibaren işleyen bir yıllık azami süre hiçbir bildirimi beklemez. Paylı taşınmaz uyuşmazlıklarında satış, paylaşım ve önalım seçeneklerinin birlikte değerlendirilmesi, taşınmaz hukuku alanında çalışan bir gayrimenkul avukatı ile yürütülen dosyalarda çoğu zaman ilk toplantının konusudur.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi olgularıyla değerlendirilir.