Otuz yıllık, on iki daireli bir apartman düşünelim. Maliklerden birinin yaptırdığı inceleme sonucunda bina "riskli yapı" olarak tespit edilir, tapu kaydına beyan düşülür ve birkaç hafta içinde bir müteahhit teklifi masaya gelir. Dokuz malik teklifi imzalar; üç malik ya paylaştırmayı adil bulmaz ya da evinden çıkmak istemez. İmzalamayanların sorusu aynıdır: "Ben kabul etmezsem dönüşüm durur mu, yoksa payım elimden mi alınır?" Aynı binada oturan kiracının sorusu başkadır: "Taşınmak zorunda kalırsam kira yardımı alabilir miyim?"
Bu soruların cevabı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'dadır. Kanun 2012'den bu yana pek çok kez değişti; en köklü değişiklik 7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun'la geldi ve anlaşma için aranan "en az üçte iki" çoğunluğu "salt çoğunluk"a indirdi. Hâlâ üçte iki oranından söz eden eski bilgiler dolaşımdadır; güncel kanun metni başka bir çizgi çizmektedir. Tespitten yeni bağımsız bölümün teslimine kadar her aşamada anlaşmaya katılmayan malikin ve kiracının hukuki durumu, bu güncel metne göre belirlenir.
Dönüşüm riskli yapı tespitiyle başlar ve tespite on beş gün içinde itiraz edilebilir
6306 sayılı Kanun'un bir binaya uygulanabilmesi için o binanın ya riskli alan içinde bulunması, ya rezerv yapı alanında yer alması ya da tek başına "riskli yapı" olarak tespit edilmesi gerekir. Apartman ölçeğindeki dönüşümlerin büyük kısmı üçüncü yoldan, yani riskli yapı tespitinden geçer. m.2/1-d hükmündeki tanıma göre riskli yapı, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır.
Tespit, m.3/1 uyarınca öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafı kendilerine ait olmak üzere, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Kanun tespit başvurusunu maliklerin tamamının onayına bağlamamıştır; lisanslı kuruluşun yapı maliki olmayan birinin talebiyle tespit yapması ise m.3/8 hükmünde idari yaptırıma bağlanmıştır. Başkanlık veya idare tespiti re'sen de yapabilir ya da maliklere süre vererek yaptırılmasını isteyebilir; süre içinde yaptırılmazsa tespiti idare yapar veya yaptırır. Tespitin engellenmesi hâlinde mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk marifetiyle kapalı alanların açılması da kanunda öngörülmüştür.
Tapuya beyan ve tebliğ kurgusu
Riskli yapı, m.3/2 uyarınca tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Tespite ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Kanun, muhtarlıktaki ilanın son gününü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ tarihi sayar. Yurt dışında yaşayan ya da e-Devlet bildirimini takip etmeyen bir malik için de süre bu tarihten işlemeye başlar; tebligat mazbatası beklemek süreyi durdurmaz.
İtiraz teknik heyete yapılır
Malikler veya kanuni temsilcileri riskli yapı tespitine on beş gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar, üniversitelerin ilgili meslek disiplinlerinden görevlendirdiği dört öğretim üyesi ile Bakanlık veya Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyetçe incelenip karara bağlanır. İtirazın teknik bir dayanağı olması gerekir: karot numunesinin alındığı noktalar, beton basınç dayanımı değerleri, donatı tespiti ve binanın taşıyıcı sistemine ilişkin kabuller raporda tek tek sorgulanabilir. Uygulamada sık karşılaştığımız itiraz eksikliği, raporun sonucuna karşı çıkılıp hangi verinin yanlış alındığının gösterilmemesidir; teknik heyet de rapordaki somut veriye yöneltilmiş itirazı inceler.
Yıkılacak derecede riskli yapılar ve ağır hasar görmüş binalar için Kanun'un m.6/A hükmü ayrı ve çok daha kısa bir takvim öngörür. Bu kapsamda riskli yapı listesi yapının kapısına asılır ve muhtarlıkta iki gün ilan edilir; itiraz süresi iki gündür ve teknik heyet itirazı üç gün içinde karara bağlar.
Yıktırma için verilen süre doksan günü geçemez, yıkılmayan yapıyı idare yıktırır
Yıktırma aşamasında m.5/1 hükmü öncelikle maliklerle anlaşma yoluna gidilmesini esas alır. Anlaşma sağlanamasa da süreç durmaz. m.5/3 uyarınca maliklere yapıyı yıktırmaları için doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu sürede yıktırılmayan yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir; ek sürede de yıktırma yoluna gidilmezse tahliye ve yıktırma, mahallî idarelerin katılımıyla mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.
İdarenin yıktırdığı yapıların tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, m.5/4 uyarınca hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun'a göre tahsil edilir. Yani yıkıma direnen malik, sonunda yıkımın masrafına da payı oranında katlanır. Uygulama sırasında Başkanlık, TOKİ veya idarenin talebi hâlinde, hak sahiplerinin görüşü alınarak binaya elektrik, su ve doğal gaz verilmesi durdurulabilir (m.4/3).
Tahliye ve yıktırmaya ilişkin tebligat da riskli yapı tespitindeki modeli izler: tutanak yapıya asılır, e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir; ilanın son günü tebliğ tarihi sayılır (m.5/5). Tahliyenin engellenmesi hâlinde yine mülki amirin yazılı izniyle kolluk desteği kullanılabilir.
Karar için artık salt çoğunluk yeter ve çoğunluk arsa payına göre hesaplanır
Dönüşümün nasıl yapılacağına ilişkin kararı kimin alacağını m.6/1 hükmü belirler. Tek bir riskli yapıda, yapılar yıktırılmadan önce parsellerin birleştirilmesine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usullerle yeniden değerlendirilmesine "sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile" karar verilir. 7471 sayılı Kanun öncesinde aynı kararlar için "en az üçte iki" çoğunluk aranıyordu; bugün arsa paylarının yarısından fazlasını temsil eden maliklerin iradesi yeterlidir.
Çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplanır. On iki daireli bir binada dükkân ve çatı katı gibi daha büyük arsa payı taşıyan bağımsız bölümler varsa, yedi malikin imzası salt çoğunluğu sağlamayabilir; beş malikin imzası ise sağlayabilir. Hesaba, yapının paydaşı olup olmadıklarına bakılmaksızın arsadaki hisseleri oranında bütün paydaşlar katılır. Karar tutanağı hazırlanırken güncel tapu kaydındaki arsa payları esas alınmalı, mirasçıların durumu ve paylı mülkiyetteki bağımsız bölümler ayrıca gösterilmelidir.
Salt çoğunluk kararı nelere uzanır
7471 sayılı Kanun'la m.6/1'e eklenen cümleler çoğunluk kararının kapsamını genişletti. Tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, terk ve tescil işlemleri, yıkım ve yapıma ilişkin izin ve ruhsat işleri ve diğer kurumlar nezdinde maliklerin tamamının muvafakatiyle yürütülmesi gereken işlemler de artık hisseleri oranında salt çoğunlukla alınan karara dayanılarak yapılabilir. İdareye kararın varlığını göstermek için anlaşan maliklerce imzalanmış karar tutanağı ya da anlaşan maliklere ait vekâletname veya sözleşme örnekleri sunulabilir.
Katılmayan maliklere teklif bildirilir ve on beş gün beklenir
Çoğunluk kararı alındıktan sonra, alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif ya da teklifin incelenebileceği yer, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün ilan edilerek bildirilir. Muhtarlıkta ilan yoluyla yapılan bildirimde ilanın son günü bildirim tarihi sayılır. Bildirimde, bu tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi hâlinde arsa paylarının Kanun kapsamında satılacağı da belirtilir.
Katılmayan malik bakımından bu on beş gün, teklifi inceleyip müzakereye açık noktaları belirleyebileceği son dönemdir. Teklifte bağımsız bölümlerin konumu, metrekaresi, kira yardımının kimden ve ne kadar süreyle ödeneceği, teslim tarihi, gecikme cezası ve teminatlar yer almalıdır. Bu unsurları taşımayan bir teklif, sonradan satış işleminin hukuka uygunluğu tartışılırken de önem kazanır.
Anlaşmaya katılmayan malikin arsa payı rayiç değerden aşağı olmamak üzere açık artırmayla satılır
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayanların arsa payları, m.6/1 uyarınca Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Satışı yürüten, paydaşların kendisi değil idaredir; çoğunluk yalnızca satışın zeminini hazırlar. Katılmayan malik bu aşamada mülkiyetini, arsa payının karşılığı olan satış bedeline karşılık yitirir.
Paydaşlara satış gerçekleştirilemezse iki farklı sonuç doğar. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında paylar, tespit edilen rayiç bedel ödenerek dönüşüm projesini yürüten Başkanlık, idare veya TOKİ tarafından satın alınır. Tek bir riskli yapıda ise satış, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara ya da çoğunluğun kararıyla yapılan anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar tekrarlanır. Karara katılmayan malik payını satış sürecinden önce üçüncü bir kişiye satarsa, alıcının tapuda tescil için elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur.
Paydaki ipotek ve haciz satış bedeline geçer
Açık artırmayla satılacak payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satıştan sonra satış bedeli üzerinde devam eder; tapu kaydındaki haklar ve şerhler Başkanlığın talebi üzerine re'sen terkin edilir. Konut kredisi ipoteği bulunan bir malikin payı satıldığında banka alacağı için satış bedeline yönelir. Bina yıkılıp arsa hâline geldikten sonra kurulacak yeni kat irtifakında da haklar ve şerhler, m.6/1 uyarınca yalnızca bu haklardan yükümlü olan malike düşen bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir.
Satışın iptali hâlinde sonuç iptal gerekçesine göre değişir
Satış işleminin yargı kararıyla iptal edilmesi iki ayrı hâle ayrılır. Satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi dışındaki bir sebeple iptal edilen satışta, pay üçüncü bir kişiye devredilmemiş ve eski malik adına tescili hukuken veya fiilen imkânsız hâle getiren bir uygulamaya konu olmamışsa, Başkanlığın bildirimiyle pay re'sen eski malik adına tescil edilir; satış bedeli iade edilene kadar alıcı lehine kanuni ipotek kurulur. İptal gerekçesi bedelin eksik hesaplanmasıysa pay geri dönmez; payı satın alan malik, satış bedeli ile mahkeme kararında belirtilen bedel arasındaki farkı eski malike öder.
Bu ayrım, katılmayan malikin dava stratejisini doğrudan etkiler. Malikin asıl amacı binada kalmaksa, iptal talebinin usul ve esasa ilişkin sebeplere dayandırılması gerekir; yalnızca değerleme itiraz edilirse sonuç, fark bedelinin ödenmesiyle sınırlı kalır. Tapu sicilinin düzeltilmesine ilişkin genel yollar için tapu iptali ve tescil davası incelenebilir; ancak 6306 sayılı Kanun kapsamındaki satış, idarenin yürüttüğü bir işlem olduğundan uyuşmazlığın yargı yolu ve süresi bu özel kanuna göre belirlenir.
Bu Kanun'a dayanan idari işlemlere karşı dava süresi tebliğden itibaren otuz gündür
6306 sayılı Kanun m.6/9 uyarınca, bu Kanun'a dayanılarak tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'na göre dava açılabilir. Tespite yapılan itiraz üzerine verilen teknik heyet kararı, tahliye ve yıktırma işlemleri ve arsa payının satışı bu kapsamda değerlendirilen işlemlerdir. Otuz günlük süre, İYUK'taki altmış günlük genel dava açma süresinden kısadır ve özel hüküm olarak onun önüne geçer.
Tebliğ tarihinin nasıl belirlendiği, sürenin hesabında belirleyicidir. Kanun'un tespit, tahliye ve satış aşamalarında öngördüğü ilan yoluyla tebliğde muhtarlıktaki ilanın son günü tebliğ tarihi sayılır; tapuya elektronik tebligat adresi bildiren maliklere ise tebligat bu adres üzerinden yapılır. Malikin şahsen haberdar olduğu tarih değil, kanunun tebliğ saydığı tarih esas alınır.
Dava açmak satışı ya da yıkımı kendiliğinden durdurmaz
İdari yargıda genel kural, İYUK m.27/1 uyarınca dava açılmasının idari işlemin yürütülmesini durdurmamasıdır. Yıkımın ya da satışın dava sürerken tamamlanmasını önlemek için yürütmenin durdurulması istenmesi gerekir. İYUK m.27/2 bu kararı, işlemin uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte gerçekleşmesine bağlar. Yıkımdan sonra verilen bir iptal kararı binayı geri getirmeyeceğinden, yürütmenin durdurulması talebinin dava dilekçesiyle birlikte ve gerekçeli biçimde ileri sürülmesi önem taşır.
Ortaklığın giderilmesi davası çoğunluk kararını engellemez
Yıkım sonrasında arsa hâline gelen taşınmazda paydaşlardan biri, Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre ortaklığın giderilmesi davası açabilir. 7471 sayılı Kanun'la eklenen m.6/16 hükmü, böyle bir davanın açılmış olmasının hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmediğini açıkça düzenler. Arsanın satışını isteyen paydaş ile dönüşümü sürdürmek isteyen çoğunluk arasındaki çatışmada Kanun, dönüşüm sürecinin devamını tercih etmiştir. Ortaklığın giderilmesi davasının istinaf aşamasına ilişkin ayrıntılar ortaklığın giderilmesi kararına karşı istinaf sayfasında ele alınmıştır.
Yıkımdan sonra da anlaşma sağlanamazsa idare acele kamulaştırmaya başvurabilir
Üzerindeki bina yıkılmış olan arsa bakımından m.6/2 hükmü, arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamaması hâlinde, Başkanlık, TOKİ veya idarenin acele kamulaştırma yoluna da gidebileceğini öngörür. Bu kamulaştırmalar 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun m.3/2 hükmündeki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır ve ilk taksit, o fıkraya göre belirlenen tutarların beşte biri oranında ödenir.
Kamulaştırma yolu, idarenin taşınmazı bir kamulaştırma işlemi ve bedel tespitiyle almasıdır. İdarenin kamulaştırma işlemi yapmadan taşınmaza fiilen el atması ise farklı bir uyuşmazlık türü doğurur; o hâlde bedel ve görevli yargı yeri başka kurallara tabidir. Bu ayrım için kamulaştırmasız el atma davası yazısına bakılabilir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kamulaştırmada mirasçısı belli olmayan, kayyım atanmış ya da üzerinde sınırlı ayni hak bulunan taşınmazlar da aynı hükümlere tabidir ve idare tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir.
Kira yardımı ve geçici konut malik, kiracı ve ikamet eden sınırlı ayni hak sahibine tanınabilir
Kanun'un m.5/1 hükmüne göre anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir. Lafızdaki iki unsur dikkat çekicidir. İlki, yardımın "anlaşma ile tahliye edilen" yapılara bağlanmasıdır; ikincisi, "yapılabilir" ifadesiyle yardımın idarenin takdirine bırakılmasıdır. m.5/2 ise uygulamanın gerektirmesi hâlinde bu kişiler dışında kalıp Kanun kapsamındaki yapıları kullanan kişilere de aynı yardımların yapılabileceğini öngörür.
Kira yardımının tutarı, süresi ve malik ile kiracı arasında nasıl farklılaştığı Kanun'da değil, Uygulama Yönetmeliği ve Başkanlığın dönemsel belirlemelerinde düzenlenir. Tutar il ve yıla göre güncellendiğinden, başvuru anında Başkanlığın ya da ilgili il müdürlüğünün güncel duyurusu esas alınmalıdır. Kanun lafzı yardımı anlaşmayla gerçekleşen tahliyeye bağladığından, tahliyenin hangi yolla gerçekleştiği başvuruda belirleyici olabilir; tahliyeye ilişkin tutanak ve yazışmalar bu yüzden saklanmalıdır.
Müteahhidin ödediği kira yardımı devlet yardımından ayrıdır
Kat karşılığı sözleşmelerde müteahhit çoğu zaman inşaat süresince maliklere ayrıca kira yardımı öder. Bu ödeme 6306 sayılı Kanun'dan değil, taraflar arasındaki sözleşmeden doğar; tutarı, süresi ve gecikme hâlinde nasıl artacağı sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Kanun'un m.6/14 hükmü, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle sözleşmenin feshedilmesi hâlinde, fesih tarihine kadar müteahhidin hak sahiplerine yaptığı kira yardımı ödemelerinin hak sahiplerinden geri talep edilemeyeceğini düzenler.
Kiracı için en az bir yıllık ikamet ek imkânlar doğurur
Ek imkânları düzenleyen m.6/3 hükmü, anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği ya da işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, arsa, kredi veya konut sertifikası verilebileceğini öngörür. Kiracının bu imkânlardan yararlanabilmesi için bir yıllık ikametin belgelenmesi gerekir; kira sözleşmesi, adres kaydı ve abonelik belgeleri bu amaçla kullanılabilecek kayıtlardır. Kira ilişkisinin sona ermesi ve tahliyeye ilişkin genel kurallar ise Türk Borçlar Kanunu'na tabidir; bu konudaki genel çerçeve tahliye davasının nedenleri ve süreci yazısında anlatılmıştır.
Hak sahipliği yeni binada anlaşmanın şartlarına, re'sen uygulamada değer karşılaştırmasına dayanır
"Hak sahipliği", dönüşüm sonunda yeni yapıda kime hangi bağımsız bölümün düşeceğini belirleyen hukuki konumdur. Malikler arasında anlaşmayla yürüyen dönüşümde hak sahipliğinin içeriğini, çoğunluk kararıyla müteahhitle yapılan sözleşme belirler. Bina yıkılıp arsa hâline geldikten sonra kat irtifakı veya kat mülkiyeti, m.6/1 uyarınca Başkanlığın talebi üzerine re'sen terkin edilir ve taşınmaz, önceki vasfıyla değerlemede bulunularak ya da malikle yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir.
Anlaşmaya dayalı dönüşümün sözleşme ekseni kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşmede bağımsız bölümlerin paylaştırılması, teslim süresi, gecikme tazminatı ve müteahhidin temerrüdü gibi konular genel hükümlere tabidir; ayrıntılar için kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazısına bakılabilir. 6306 sayılı Kanun bu genel çerçeveye maliki koruyan bazı özel kurallar ekler.
Kanun'un maliki koruyan özel kuralları
- Yapım işini üstlenen müteahhit, yapı ruhsatı alınmadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak ya da Başkanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlamak zorundadır (m.8/6).
- Müteahhidin payına düşen bağımsız birimler, inşaatın tamamlanma oranına göre ve idarenin izniyle satılabilir; idare, tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satışa izin verir, bu oranın üstündeki satış için bütün maliklerin muvafakati gerekir (m.6/13).
- Taşınmaz müteahhide devredilmişse, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları dışında müteahhidin üçüncü kişilere borçları için bu taşınmazlara haciz ve tedbir uygulanamaz; yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa bu koruma sona erer (m.6/10).
- Kanun kapsamındaki ilk satış, devir, tescil ve ipotek işlemlerinin önemli bir kısmı noter harcı, tapu harcı, belediye harç ve ücretleri ile damga vergisinden istisnadır (m.7/9).
Müteahhit işe başlamazsa sözleşme çoğunlukla feshedilebilir
Uygulamada en uzun süren uyuşmazlıklar, binası yıkıldığı hâlde inşaatı başlamayan ya da yarıda kalan dönüşümlerde çıkar. Bu durum için m.6/14 hükmü özel bir fesih yolu öngörür. Anlaşmadan veya çoğunluk kararından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmamışsa ya da iş belirli bir seviyede durup en az altı aydır projeyi bitirecek düzeyde ekip ve ekipmanla sürdürülmüyorsa, malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla sözleşmenin feshine karar alabilir.
Karar ile birlikte Başkanlığa başvurulur. Başkanlık durumu tespit ederse müteahhide otuz gün süre vererek işe başlamasını ya da devam etmesini ihtar eder; bu süre sonunda iş başlamamışsa inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler ayrıca ihtara gerek kalmaksızın re'sen feshedilmiş sayılır ve tapudaki şerhler terkin edilir. Fesih tarihine kadar yapılan işler, devredilen hisseler ve ödemeler için genel hukuk hükümleri uygulanır. Uygulamada sık karşılaştığımız bir güçlük, maliklerin gecikmeyi belgelemeden bu yola başvurmasıdır; şantiyenin durumunu gösteren tespitler ve yapı denetim kayıtları başvurudan önce toplanmalıdır.
Yıkılacak derecede riskli yapılarda Başkanlık dönüşümü maliklerin muvafakati olmadan yürütebilir
Kanun'un m.6/A hükmü, yıkılacak derecede riskli yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken ya da heyelan, su baskını, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamalarının maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlıkça re'sen yapılabileceğini düzenler. Bu model, çoğunluk kararı ve açık artırma kurgusunun tamamen dışında işler.
Re'sen uygulamada alandaki taşınmazlar Başkanlığın talebiyle Hazine adına tescil edilir; yeni yapıların inşaat ruhsatı Hazine adına düzenlenir ve hak sahiplerine bağımsız bölümleri devredilinceye kadar kat irtifakı ve kat mülkiyeti Hazine adına kurulur. Alanda daha önce imzalanmış inşaat sözleşmeleri, uygulamanın Başkanlıkça yürütülmesinin uygun görüldüğü tarih itibarıyla feshedilmiş sayılır. Taşınmaz bu sözleşmelere dayanarak tapuda müteahhide devredilmişse, yeni taşınmazlar hak sahipliği çalışmaları gözetilerek eski malikler adına re'sen tescil olunur.
Re'sen uygulamada hak sahipliği değer karşılaştırmasıyla belirlenir
m.6/A/7 uyarınca hak sahipliği çalışmaları, hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda kendisine verilecek konut veya işyerinin değeri gözetilerek, Başkanlıkça karar alınması hâlinde kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usullerle yürütülür. Yeni bağımsız bölümün değeri eski taşınmazın değerini aşıyorsa hak sahibi borçlandırılır; borçlanma bedeli üzerinden sözleşme yapılır ve bedelin tamamı ödenmeden tapuda ferağ verilmez.
Bu modelde gözden kaçan bir sonuç, teslim almamanın yaptırımıdır. Hak sahibi kendisine düşen bağımsız bölümü Başkanlıkça belirlenen süre içinde teslim almazsa, o bağımsız bölüm üzerindeki hakkı sona erer; dönüşümden önceki taşınmazının değeri güncellenerek adına açılacak vadeli bir hesaba yatırılır ve eski tapu kaydındaki ipotek, haciz gibi haklar bu bedel üzerinde devam eder. Teslim bildirimleri bu yüzden yakından izlenmeli, teslim süresi içinde bağımsız bölüm teslim alınmalıdır.
Anlaşmaya katılmayan malik için sürelerin sırası: on beş, on beş, otuz ve doksan gün
6306 sayılı Kanun'un dönüşümü hızlandırmak için kurduğu yapı, kısa ve birbirine bağlı sürelerden oluşur. Bir malikin hak kaybına uğramadan sürece katılabilmesi ya da karşı çıkabilmesi, bu sürelerin hangi işlemle başladığını bilmesine bağlıdır.
| Aşama | Süre | Başlangıç | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Riskli yapı tespitine itiraz | 15 gün | Muhtarlık ilanının son günü | 6306 s. K. m.3/1-2 |
| Yıkılacak derecede riskli yapıda itiraz | 2 gün | Kapıya asma ve iki günlük ilan | 6306 s. K. m.6/A/2 |
| Çoğunluk teklifinin incelenmesi ve kabulü | 15 gün | Noter bildirimi ya da muhtarlık ilanının son günü | 6306 s. K. m.6/1 |
| İdari işleme karşı iptal davası | 30 gün | Tebliğ tarihi | 6306 s. K. m.6/9 |
| Malike verilen yıktırma süresi | En çok 90 gün | İdarenin süre veren bildirimi | 6306 s. K. m.5/3 |
| Yıkılmış arsada anlaşma aranması | 30 gün | Maliklere yapılan tebligat | 6306 s. K. m.6/2 |
Tablo, anlaşmazlığın hangi aşamada hangi araçla yönetileceğini de gösterir. Teknik bir itiraz ancak tespit aşamasında anlam taşır; paylaştırmaya ilişkin itiraz teklif aşamasında müzakereyle, satışın hukuka uygunluğuna ilişkin itiraz ise otuz günlük dava süresi içinde ve gerekirse yürütmenin durdurulması talebiyle ileri sürülür. Aşamalardan biri kaçırıldığında bir sonraki aşamada aynı itirazın dinlenmesi güçleşir.
Yalova'daki taşınmazlara ilişkin kentsel dönüşüm ve diğer gayrimenkul uyuşmazlıklarının genel çerçevesi Yalova gayrimenkul hukuku sayfasında yer almaktadır.
Sık Sorulan Sorular
Kentsel dönüşümde bir malik imza vermezse dönüşüm durur mu?
Dönüşüm kararı riskli yapılarda arsa payları oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır; tek bir malikin ya da azınlığın imza vermemesi süreci durdurmaz. Karara katılmayan malike teklif bildirilir ve on beş gün içinde kabul etmezse arsa payı, Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılır. Malik bu satışa karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde dava açabilir.
Salt çoğunluk daire sayısına göre mi hesaplanır?
Salt çoğunluk kişi ya da daire sayısına göre değil, maliklerin arsadaki hisseleri oranında hesaplanır. Büyük arsa payı taşıyan bağımsız bölümlerin bulunduğu binalarda daha az sayıda malik çoğunluğu sağlayabilir. Hesap güncel tapu kaydındaki arsa paylarına göre yapılmalıdır.
Kiracı kentsel dönüşümde kira yardımı alabilir mi?
Kanun, anlaşma ile tahliye edilen yapıların kiracılarına da geçici konut, işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabileceğini öngörür. Yardım idarenin takdirindedir ve tutarı ile süresi yönetmelik ve Başkanlığın dönemsel belirlemeleriyle düzenlenir. Yapıda en az bir yıldır ikamet eden kiracıya ayrıca kredi veya konut sertifikası gibi imkânlar da tanınabilir.
Riskli yapı raporuna itiraz süresi kaçırılırsa ne olur?
On beş günlük itiraz süresi muhtarlıktaki ilanın son gününden işlemeye başlar ve bu süre geçtikten sonra teknik heyete yapılan itiraz incelenmez. Teknik heyet kararına ya da tespit işlemine karşı dava yolu otuz günlük süreyle ayrıca düzenlenmiştir. Süre kaçırıldıktan sonra binanın risk durumunu tartışmak güçleşir; tartışma çoğunlukla paylaştırma ve satış bedeli üzerinden sürer.
Müteahhit inşaatı yarıda bırakırsa malikler ne yapabilir?
Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmamışsa ya da iş en az altı aydır yeterli ekip ve ekipmanla sürdürülmüyorsa, malikler arsa payları oranında salt çoğunlukla fesih kararı alıp Başkanlığa başvurabilir. Başkanlık müteahhide otuz gün süre verir; bu sürede işe devam edilmezse sözleşme re'sen feshedilmiş sayılır. Fesih tarihine kadar yapılan kira yardımı ödemeleri maliklerden geri istenemez.
Payı satılan malik sonradan payını geri alabilir mi?
Satış, bedelin eksik hesaplanması dışındaki bir sebeple yargı kararıyla iptal edilirse ve pay bu arada üçüncü bir kişiye devredilmemişse, pay eski malik adına re'sen tescil edilir. İptal sebebi yalnızca bedelin eksik hesaplanmasıysa pay geri dönmez; payı satın alan malik aradaki farkı eski malike öder. Bu nedenle dava dilekçesinde hangi sebebe dayanıldığı sonucu doğrudan belirler.
Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi olgularıyla değerlendirilir.
