Kamulaştırmasız El Atma Davası: Fiili ve Hukuki El Atmada Bedel, Görevli Yargı ve Faiz

Bir sabah tarlanızın ortasından asfalt bir yolun geçtiğini, bahçenizin bir bölümünün parka dönüştüğünü ya da tapunuzda hâlâ sizin adınıza kayıtlı taşınmazın imar planında yıllardır "okul alanı" olarak bekletildiğini fark edebilirsiniz. Bu üç durumun ortak adı kamulaştırmasız el atmadır: idare, Anayasa ve Kamulaştırma Kanunu'nun öngördüğü usulü işletmeden özel mülkiyetteki bir taşınmazı fiilen kullanmakta ya da malikin tasarruf yetkisini hukuken kilitlemektedir. Bu yazı, fiili ve hukuki el atma ayrımını, hangi davanın hangi mahkemede açılacağını, bedelin nasıl hesaplandığını, faiz, harç ve vekâlet ücreti gibi para kalemlerini ve idarelerin dosyalarda en sık ileri sürdüğü savunmaları, Yargıtay ve Uyuşmazlık Mahkemesi'nin 2025-2026 tarihli kararları ışığında anlatır.

Kamulaştırmasız El Atma Nedir?

Anayasa'nın 46. maddesi, özel mülkiyetteki taşınmazın ancak kamu yararı gerektirdiğinde ve gerçek karşılığı peşin ödenmek koşuluyla kamulaştırılabileceğini söyler. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu bu güvenceyi bir usule bağlar: idare önce kıymet takdir komisyonu kurup taşınmazı pazarlıkla satın almayı dener (m.8); anlaşma sağlanamazsa taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar (m.10); malik, kamulaştırma işlemine karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal davası açabilir (m.14). Bu zincirin herhangi bir halkası atlanıp taşınmaz kullanılmaya başlanmışsa, ortada kamulaştırma değil kamulaştırmasız el atma vardır.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu'nun 11.02.1959 tarihli ve 1958/17 E., 1959/15 K. sayılı kararı, kurumun hukuki niteliğini bugün de geçerli biçimde koyar: kamulaştırma kanununa uygun hareket etmeden bireyin malını elinden alan idare "kanunsuz bir harekette bulunmuş" durumdadır; dava, Medeni Kanun'a giren mülkiyete tecavüzün önlenmesi ya da haksız fiilden doğan zararın tazmini davasıdır ve adliye mahkemesinin görevine girer. Anayasa Mahkemesi de 2022 ve 2025 tarihli iptal kararlarında aynı noktayı vurgular: idarenin fiilen el atması Anayasa'ya açıkça aykırı bir eylemdir ve tazminat davası, kamulaştırmanın yerine geçebilecek meşru bir yol değildir.

Uygulamada el atma iki görünümde ortaya çıkar. Fiili el atma, taşınmazın somut olarak kullanılmasıdır: üzerinden yol geçirilmesi, park ya da okul yapılması, enerji nakil hattı veya su borusu geçirilmesi, baraj gölü altında bırakılması gibi. Hukuki el atma ise taşınmaza fiziksel bir müdahale olmaksızın, uygulama imar planında umumi hizmete ya da resmî kurum alanına ayrılmak suretiyle malikin yapılaşma ve tasarruf yetkisinin uzun süre kısıtlanması, buna karşın kamulaştırmanın yapılmamasıdır. İki görünümün bedel hesabı büyük ölçüde aynı kurallara bağlıdır; ancak görevli yargı yolu, faiz ve vekâlet ücreti gibi başlıklarda ayrışırlar.

Fiili El Atma: İdarenin Taşınmazı Kullanmaya Başlaması

Fiili el atmada idare, kamulaştırma kararı almadan ya da kararı aldığı hâlde bedelini ödeyip tescil ettirmeden taşınmazı kamu hizmetine tahsis etmiştir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 20.05.2026 tarihli ve 2025/15198 E., 2026/9504 K. sayılı kararına konu dosyada taşınmaza "genişletme şeklinde" yol yapılmıştı; mahkeme, taşınmaza yönelik rızai terk bulunmadığını ve kamulaştırma işlemi de yapılmadığını saptayarak bedelin idarelerden tahsiline hükmetmiş, Yargıtay bu hükmü onamıştır. Aynı kararda idarenin ileri sürdüğü zamanaşımı ve hak düşürücü süre savunmaları ile "görevli mahkeme idari yargıdır" itirazı sonuç vermemiştir.

Fiili el atmada malikin önünde iki seçenek vardır ve bunlar birbirinin alternatifidir:

• Bedel davası: Malik, taşınmazın dava tarihindeki değerini ister; mahkeme bedele hükmederken taşınmazın tapu kaydının iptali ile idare adına tesciline de karar verir. Bu yol, kamu hizmetine fiilen tahsis edilmiş ve geri alınması artık mümkün olmayan taşınmazlar için tek gerçekçi seçenektir.
• El atmanın önlenmesi ve eski hâle getirme: Malik, mülkiyetini korumak istiyorsa müdahalenin men'i ve yapılan tesisin kaldırılmasını (kal) talep edebilir. Kamu hizmetine tahsis edilmiş bir yolun ya da okulun yıkımı fiilen mümkün olmadığından, uygulamada bu yol daha çok geçici veya küçük ölçekli müdahalelerde işe yarar.

Her iki yolun yanında, taşınmazın kullanıldığı dönem için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) de istenebilir. Ecrimisilin şartları, hesabı ve dava tarihinden geriye doğru beş yılla sınırlı talep dönemi ecrimisil davası yazısında ayrıntılı anlatılmıştır; kamulaştırmasız el atmada da aynı çerçeve işler.

Hukuki El Atma: İmar Planında Bekletilen Taşınmaz

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 10. maddesine göre belediyeler, imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç üç ay içinde beş yıllık imar programı hazırlar ve program sınırları içinde kalan kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş yerleri ilgili kamu kuruluşları bu süre içinde kamulaştırır. Kamulaştırma Kanunu'na 2016 yılında eklenen ek 1. madde aynı yükümlülüğü daha somut bir dille tekrarlar: uygulama imar planında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu kısıtlanan taşınmazlar, planın yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde ya kamulaştırılır ya da kısıtlılığı kaldıracak bir plan değişikliği yapılır.

Bu süre geçtiği hâlde ne kamulaştırma ne plan değişikliği yapılmışsa, malik "hukuki el atma" nedeniyle taşınmaz bedelini isteyebilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 20.05.2026 tarihli ve 2025/17762 E., 2026/9496 K. sayılı kararına konu taşınmaz, 1994 yılında tescil edilen imar uygulamasıyla "kısmen trafo alanı, kısmen eğitim tesisleri alanı" olarak ayrılmış, otuz yıl boyunca ne kamulaştırılmış ne de kısıtlılık kaldırılmıştı. Daire, fen bilirkişi raporuna göre taşınmaza fiilen el atılmadığını saptamakla birlikte, taşınmazın uzun yıllardan beri kamu hizmetine tahsis edilmiş olması ve mülkiyet hakkının süresi belirsiz şekilde kısıtlanması nedeniyle kamulaştırmasız el atma olgusunun gerçekleştiğini kabul etmiş ve bedelin Millî Eğitim Bakanlığı'ndan tahsiline ilişkin hükmü, faiz kalemi düzeltilerek onamıştır.

Her plan kısıtı hukuki el atma sayılmaz. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 20.05.2026 tarihli ve 2025/18027 E., 2026/9419 K. sayılı kararında aynı davacının iki parselinden biri için bedele hükmedilirken, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bulunmayan, yalnızca 1/5000 ölçekli planda "tarımsal niteliği korunacak alan" olarak gösterilen ve fiilen el atılmayan diğer parsel yönünden dava dilekçesinin görev yönünden reddi doğru bulunmuştur; bu parsel için uyuşmazlık idari yargıdadır. Benzer şekilde Uyuşmazlık Mahkemesi'nin 04.05.2026 tarihli ve 2026/199 E., 2026/230 K. sayılı kararı, taşınmazın birinci derece arkeolojik sit alanı ilan edilmesinden doğan tazminat isteminin Kamulaştırma Kanunu ek 1. maddesi kapsamında olmadığını, kısıtlamanın 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu'ndan kaynaklandığını ve davanın idari yargıda tam yargı davası olarak görülmesi gerektiğini belirtmiştir.

Görevli Yargı Yolu: Adli mi, İdari mi?

Kamulaştırmasız el atma davalarında en çok zaman ve hak kaybına yol açan konu, davanın yanlış yargı kolunda açılmasıdır. Yargı yolunun caiz olmaması bir dava şartıdır (HMK m.114/1-b); yanlış kolda açılan dava usulden reddedilir, çoğu zaman yıllar sonra. Aşağıdaki tablo bugünkü durumu özetler.

El atmanın türü	Görevli yargı yolu	Dayanak
Fiili el atma (yol, park, tesis, irtifak)	Adli yargı: taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi	1959 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı; Yargıtay 5. HD'nin yerleşik uygulaması
Hukuki el atma (uygulama imar planında umumi hizmet alanı, beş yıl geçmiş)	Adli yargı; ancak bu başlık için aşağıdaki geçiş dönemi açıklamasına bakılmalı	2942 s.K. ek m.1, 7421 s.K. ile eklenen cümle; Uyuşmazlık Mahkemesi 2025/126 E., 2025/639 K.
Uygulama imar planı bulunmayan, yalnız üst ölçekli planla kısıtlanan taşınmaz	İdari yargı: tam yargı davası	Yargıtay 5. HD 2025/18027 E., 2026/9419 K.
Sit alanı, içme suyu havzası gibi özel kanun kısıtları	İdari yargı: tam yargı davası	Uyuşmazlık Mahkemesi 2026/199 E., 2026/230 K.

Hukuki el atma satırının arkasında hareketli bir mevzuat tarihi vardır ve dava açmadan önce bilinmesi gerekir. Kamulaştırma Kanunu'na 2013 yılında eklenen ve hukuki el atma davalarını idari yargıya yönlendiren geçici 6. madde hükmü, Anayasa Mahkemesi'nin 13.11.2014 tarihli ve E.2013/95, K.2014/176 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. 2016 yılında eklenen ek 1. maddenin "idari yargıda dava açılabilir" cümlesi de Anayasa Mahkemesi'nin 20.12.2018 tarihli ve E.2016/181, K.2018/111 sayılı kararıyla iptal edilmiştir; Aynı kararla maddenin geçici 6. maddeye atıf yapan ikinci, üçüncü ve dördüncü fıkraları da iptal edilmiştir. Bunun üzerine 26.11.2022 tarihinde yürürlüğe giren 7421 sayılı Kanun, ek 1. maddeye "bu süre içinde belirtilen işlemlerin yapılmaması hâlinde taşınmazların malikleri tarafından mülkiyet hakkından kaynaklı bedele ilişkin açılacak davalar adlî yargıda görülür" cümlesini eklemiştir.

Bu cümle de Anayasa Mahkemesi'nin 16.01.2025 tarihli ve E.2024/135, K.2025/20 sayılı kararıyla iptal edilmiş; iptal hükmü 30.04.2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanmış ve dokuz ay sonra, 30 Ocak 2026'da yürürlüğe girmiştir. Mahkemenin gerekçesi yargı yoluna değil, kuralın kamulaştırmasız el atmayı olağanlaştırmasına yöneliktir: dava açma külfeti malike yüklenmekte, hükmedilen bedelin peşin ödenmesini sağlayacak bir güvence bulunmamaktadır. Uyuşmazlık Mahkemesi, 13.10.2025 tarihli ve 2025/126 E., 2025/639 K. sayılı kararında tam bu noktadan hareketle, iptal kararının "kuralın taşınmaz maliklerinin adli yargıda dava açabileceğine ilişkin bölümünün Anayasa'ya aykırılığı yönünde herhangi bir belirleme" içermediğini, dolayısıyla yargı yolunun değişmediğini belirtmiş ve imar planında yol ve yeşil alan olarak ayrılan taşınmaz için açılan bedel davasında adli yargıyı görevli saymıştır. Uyuşmazlık Mahkemesi aynı kararda Danıştay 6. Dairesinin 2025 tarihli iki kararının da bu yönde olduğunu not etmiştir. İptal hükmünün yürürlüğe girmesinden sonra verilen 04.05.2026 tarihli ve 2026/199 E., 2026/230 K. sayılı kararda ise Mahkeme, kısıt 2863 sayılı Kanun'dan kaynaklandığı için ek 1. maddenin o dosyada uygulama yeri bulunmadığını söylemekle yetinmiş, salt imar planı kısıtına dayanan ve 30 Ocak 2026'dan sonra açılan bir davada görev sorusunu henüz cevaplamamıştır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi de Mayıs 2026'da hukuki el atma davalarını esastan incelemeye devam etmektedir.

Buna karşın iptal edilen cümle artık yürürlükte olmadığı için, 30 Ocak 2026'dan sonra açılan hukuki el atma davalarında idarelerin "görevli yargı idari yargıdır" itirazını yeniden gündeme getirmesi beklenmelidir. Yasa koyucu yeni bir düzenleme yapana ya da Uyuşmazlık Mahkemesi çizgisini açıkça değiştirene kadar adli yargıda dava açmak mevcut içtihada uygundur; ancak dava dilekçesinde her iki yargı kolunun içtihadına yer vermek ve görevsizlik ihtimaline karşı süreleri korumak gerekir. İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 9. maddesi bu ihtimal için bir emniyet supabı sunar: adli yargıda açılan davanın görev yönünden reddi hâlinde, kararın kesinleşmesini izleyen günden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir ve ilk davanın açıldığı tarih süre yönünden korunur. İdari yargıda tam yargı davası için ise idareye önce yazılı başvuru yapılması ve İYUK m.12-13'teki başvuru ve dava sürelerine uyulması gerekir; idari yargı pratiği ve süreleri konusunda idari dava süreçleri sayfası yol gösterir.

Görevli yargı kolu ne olursa olsun yetkili mahkeme, taşınmazın aynından doğan davalarda kesin yetki kuralı gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m.12). Davalı, taşınmazı fiilen kullanan ya da imar planını yapan ve kamulaştırmayla yükümlü olan idaredir; büyükşehir sınırları içinde büyükşehir belediyesi ile ilçe belediyesinin, okul alanlarında Millî Eğitim Bakanlığı ile belediyenin sorumluluğu sıkça karışır. Yanlış idareye yöneltilen dava "pasif husumet yokluğundan" reddedilir; Yargıtay'ın 2026/9496 K. sayılı kararında da davalılardan biri yönünden bu gerekçeyle ret hükmü kurulmuştur.

1956-1983 Dönemi El Koymaları: Geçici 6. Madde ve Uzlaşma Şartı

Kamulaştırma Kanunu'nun geçici 6. maddesi, 9.10.1956 ile 4.11.1983 tarihleri arasında fiilen kamu hizmetine ayrılan taşınmazlar için ayrı bir rejim kurar. Bu dönemdeki el koymalarda malikin bedel talebi, önce uzlaşma usulünden geçmek zorundadır; madde lafzıyla "uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır". Süreç şöyle işler:

1. Malik idareye başvurur ya da idare maliki davet eder. Kıymet takdir komisyonu, taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri esas alınarak ve Kanun'un 11-12. maddelerine göre hesaplanan tahmini değeri tespit eder.
2. Uzlaşma komisyonu, başvurudan itibaren en geç altı ay içinde, tahmini değeri bildirmeksizin maliki görüşmeye davet eder. Görüşmeler davete icabetten itibaren altı ay içinde sonuçlandırılır ve tutanağa bağlanır; tutanak ve görüşme belgeleri açılacak davada taraflar aleyhine delil olamaz.
3. Uzlaşma nakdi bedel dışında idareye ait taşınmazla trampa, sınırlı ayni hak ya da başka bir yerde imar hakkı kullandırılması şeklinde de olabilir; uzlaşılan bedel sonraki yıllara sâri taksitlerle ödenebilir ve taksit süresince kanuni faiz işler.
4. Uzlaşma sağlanamazsa, uzlaşmazlık tutanağından itibaren üç ay içinde malik ya da idare bedel tespiti davası açabilir. Mahkeme, taşınmazın dava tarihindeki değerini bilirkişi incelemesiyle tespit eder ve idare adına tescile hükmeder.

Bu maddede açılan davalarda mahkeme ve icra harçları ile vekâlet ücreti maktudur; idarelerin bu ödemeler için bütçelerinde pay ayırması ve kesinleşen alacakların ödeneği aşması hâlinde taksitle, garameten ödeme yapılması öngörülmüştür. 2013 yılında yapılan değişiklikle bu rejimi 4.11.1983 sonrası el atmalara ve hukuki el atmaya yayan on ikinci ve on üçüncü fıkralar, yukarıda anılan 2014 tarihli Anayasa Mahkemesi kararıyla iptal edilmiştir. Dolayısıyla 1983 sonrası el atmalarda uzlaşma başvurusu dava şartı değildir; malik doğrudan dava açabilir. İdareler dilekçelerinde geçici 6. maddeye atıfla uzlaşma şartını ileri sürmeye devam etmektedir; el atma tarihi 1983 sonrasıysa bu savunmanın dayanağı yoktur.

Tarih çizgisinin en eski ucu için 2026 yazında yeni bir kural geldi. 2.7.2026 tarihli 7588 sayılı Kanun'la eklenen ve 11.7.2026'da yürürlüğe giren geçici 20. madde, mülga 6830 sayılı İstimlak Kanunu'nun yürürlüğe girdiği 8.10.1956 tarihine kadar kamulaştırma işlemine dayanmaksızın fiilen kamu hizmetine tahsis edilmiş taşınmazları, tahsis tarihinde ilgili idare adına kamulaştırılmış saymaktadır; taşınmazda hizmetin niteliğine uygun tesis ya da yapının inşa edilmiş olması fiilen tahsis kabul edilir. Bu taşınmazlar için 12.1.1963 tarihinden sonra ileri sürülen bedel talepleri kabul edilmez ve bu hüküm görülmekte olan davalara da uygulanır; madde kapsamındaki davalarda harç ve vekâlet ücreti maktudur. Dolayısıyla bir okul, yol ya da karakol 1956'dan önce yapılmışsa bedel davasının önü fiilen kapanmıştır; uygulamada tartışmanın tahsis tarihinin ispatına kayması beklenir.

Bedel Nasıl Hesaplanır?

Kamulaştırmasız el atma bedeli, Kamulaştırma Kanunu'nun bedel tespitine ilişkin 11. ve 12. maddeleri kıyasen uygulanarak, dava tarihindeki değer üzerinden hesaplanır. Yargıtay'ın 2026/9419 K. sayılı kararında bölge adliye mahkemesinin "kamulaştırmasız el atma davalarında değerlendirme dava tarihine göre yapıldığından bedelin tamamına dava tarihinden faiz yürütülmesinde isabetsizlik bulunmadığı" yönündeki gerekçesi onanmıştır. El atma tarihi değil dava tarihi esas alındığı için, taşınmazın yıllar önce kullanılmaya başlanmış olması bedeli düşürmez; aksine, bugünkü değer üzerinden hesap yapılır.

Değerleme yöntemi taşınmazın niteliğine göre değişir:

• Arsa niteliğindeki taşınmazlar (uygulama imar planı içinde, belediye hizmetlerinden yararlanan yerler): Kanun'un 11/1-g bendi uyarınca, dava tarihinden önceki özel amacı olmayan emsal satışlar esas alınır; bilirkişi kurulu emsalin üstün ve eksik yönlerini karşılaştırarak birim değere ulaşır. Yargıtay'ın 2026/9504 ve 2026/9496 K. sayılı kararlarında bu yöntemle yapılan tespitler onanmıştır.
• Arazi niteliğindeki taşınmazlar: 11/1-f bendine göre, taşınmazın mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir esas alınır; münavebe ürünleri, verim ve masraf kalemleri il tarım müdürlüğü verileriyle hesaplanır, kapitalizasyon faizi uygulanır.
• Yapılar: resmî birim fiyatları, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı üzerinden değerlenir (11/1-h).
• İrtifak hakkı (enerji nakil hattı, boru hattı gibi kısmi kullanımlar): Bedel, mülkiyet değeri değil, irtifak nedeniyle taşınmazda meydana gelen kıymet düşüklüğüdür (m.11/son).

Kanun'un 11. maddesinin ikinci fıkrası önemli bir sınır çizer: kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr hesaba katılmaz. Yani yolun kendisinin taşınmaza kattığı değer bedele eklenmez. Taşınmazın yalnızca bir bölümüne el atılmışsa 12. madde uygulanır: kalan kısımda değer düşüklüğü varsa eklenir, değer artışı varsa bedelin yüzde ellisini geçmemek üzere indirilir. Bilirkişi kurulu en az üç kişiden oluşur ve üyelerden birinin taşınmaz geliştirme alanında lisansüstü eğitim almış ya da Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı olması zorunludur (m.15).

İdareler bedel hesabında iki savunmayı sıkça ileri sürer. Birincisi düzenleme ortaklık payıdır: İmar Kanunu m.18 uyarınca parselasyon sırasında düzenlemeye giren arsaların önceki yüzölçümünün en fazla yüzde kırk beşi umumi hizmet alanları için bedelsiz kesilebilir; idare, el atılan kısmın bu pay içinde kaldığını ve bedel ödenmeyeceğini savunur. Bu savunmanın geçerli olması için usulüne uygun bir parselasyon işlemi bulunmalı ve kesintinin fiilen yapılıp yapılmadığı tapu ve düzenleme dosyasından araştırılmalıdır. İkincisi rızai terktir: malikin ya da öncekilerin taşınmazın bir kısmını yol için bedelsiz terk ettiği iddiası. Terk, tapuda işlem gerektirir; sözlü ya da zımni terk iddiaları tapu kaydıyla doğrulanmadıkça bedel talebini engellemez.

Faiz, Harç, Vekâlet Ücreti ve Tescil

Bedel davasını kazanmak kadar, hangi faizle ve hangi masraf yüküyle kazanıldığı da sonucu belirler.

• Faiz başlangıcı: Bedel dava tarihindeki değer olduğu için faiz de dava tarihinden işletilir. Bilirkişi raporundan sonra talep artırılsa bile faiz, artırılan kısım için de dava tarihinden hesaplanır; Yargıtay'ın 2026/9496 K. sayılı kararında idarenin "faiz ıslah tarihinden başlamalı" itirazı kabul görmemiştir.
• Faiz oranı: Fiili el atma davalarında uygulama yasal faizdir (2026/9504 K.). Hukuki el atma davasına ilişkin 2026/9496 K. sayılı kararda ise Daire, Anayasa'nın 46. maddesinin son fıkrasına dayanarak, bunu talep eden davacılar için dava tarihinden itibaren kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faize hükmedilmesi gerektiğini belirtmiş ve hükmü bu yönde düzelterek onamıştır; talep etmeyen davacılar için yasal faiz korunmuştur. Dolayısıyla dilekçede faiz türünün açıkça talep edilmesi, yıllar süren yargılamada ödenecek tutarı ciddi biçimde değiştirir.
• Karar ve ilam harcı: 1956-1983 dönemi el koymalarda harç maktudur. 1983 sonrası el atmalarda ise karar harcı nispi hesaplanır; 2026/9504 K. sayılı kararda bölge adliye mahkemesinin bu yöndeki düzeltmesi onanmıştır. Bununla birlikte Anayasa Mahkemesi, 8.9.2022 tarihli ve E.2022/61, K.2022/101 sayılı kararıyla (RG 6.10.2022), Harçlar Kanunu'nun nispi harcın dörtte birinin peşin ödenmesini ve harç ödenmedikçe sonraki işlemlerin yapılamamasını öngören kurallarını, davalısı harçtan muaf olan kamulaştırmasız el atma davaları yönünden iptal etmiştir. Davalı idare harçtan muafsa (Hazine ve genel bütçeli idareler gibi), malik davayı peşin nispi harç yatırmadan yürütebilir.
• Vekâlet ücreti: Hukuki el atma davalarında vekâlet ücreti maktu olarak belirlenmektedir (2026/9496 K.). Aynı taşınmaz için açılıp birleştirilen davalarda tek bir hukuki nedene dayanıldığından tek vekâlet ücretine hükmedilir.
• Ödeme ve icra: Kanun'un ek 4. maddesine göre hükmedilen bedel, vekâlet ücreti ve yargılama giderleri, davacının bildireceği banka hesabına otuz gün içinde yatırılır; yatırılmazsa genel hükümlere göre icra edilir. İdarenin icranın geri bırakılmasını teminatsız isteyebilmesine imkân veren fıkra, Anayasa Mahkemesi'nin 13.05.2026 tarihli ve E.2026/24, K.2026/106 sayılı kararıyla kamulaştırmasız el atma tazminat davaları yönünden iptal edilmiştir; iptal 7 Ağustos 2026 itibarıyla yürürlüktedir. Yani bu davalardan doğan icra takiplerinde idare, icranın geri bırakılmasını ancak teminat göstererek isteyebilir.
• Tescil: Bedele hükmeden mahkeme, taşınmazın idare adına tesciline de karar verir. Anayasa Mahkemesi 2025/20 sayılı kararında, bedel ödenmeden tescile karar verilmesinin Anayasa'nın 46. maddesindeki "gerçek karşılığın peşin ödenmesi" ilkesiyle bağdaşmadığını vurgulamıştır; uygulamada tescil hükmünün infazı bedelin ödenmesine bağlanmalıdır. Kanun'un 11.06.2026 tarihli 7584 sayılı Kanun'la değiştirilen 29. maddesi, kamulaştırmasız el koyma davaları sonucunda tescile ilişkin kesinleşen kararların infazında ve uzlaşma tutanağının uygulanmasında doğan tapu harçlarının idarece ödeneceğini açıkça yazmıştır; bu harcın malikten istenmesi artık mümkün değildir.

Zamanaşımı ve Süreler

Kamulaştırmasız el atma bedel davası mülkiyet hakkına dayanır ve mülkiyet hakkı zamanaşımına uğramaz. Yargıtay'ın yerleşik uygulaması, el atmanın üzerinden ne kadar süre geçmiş olursa olsun bedel davasının açılabileceği yönündedir; 2026/9504 K. sayılı kararda idarenin zamanaşımı ve hak düşürücü süre savunmalarına rağmen verilen kabul hükmü onanmıştır. Geçici 6. maddenin dokuzuncu fıkrası da, daha önce "süre bakımından dava hakkının düştüğü" gerekçesiyle reddedilmiş 1956-1983 dönemi taleplerinin yeniden ileri sürülebileceğini söyleyerek aynı anlayışı yansıtır.

Süre sınırı olan kalemler şunlardır:

• Ecrimisil: Dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık dönem için istenebilir.
• Geçici 6. madde davaları: Uzlaşmazlık tutanağından itibaren üç ay.
• İdari yargıda tam yargı davası: Sit alanı gibi özel kanun kısıtlarında ya da uygulama imar planı bulunmayan taşınmazlarda dava idari yargıda açılacaksa, İYUK m.13 uyarınca zararın öğrenilmesinden itibaren bir yıl ve her hâlde beş yıl içinde idareye başvurulmalı, başvurunun reddi ya da altmış gün içinde cevapsız kalması üzerine dava süresi içinde dava açılmalıdır.
• Görevsizlik sonrası: Adli yargıdaki görev ret kararının kesinleşmesinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılırsa süreler korunur (İYUK m.9).

Mülkiyet hakkının ihlali iddiası iç hukuk yolları tükendikten sonra Anayasa Mahkemesi'ne bireysel başvuruya da konu olabilir; Mahkeme, uzun süre kamulaştırılmayan imar planı kısıtlamalarını mülkiyet hakkı yönünden incelemektedir. Başvurunun şartları ve süresi Anayasa Mahkemesi'ne bireysel başvuru sayfasında anlatılmıştır.

İdarenin Sık Savunmaları ve Dosyada Sık Yapılan Hatalar

Yargıtay kararlarına yansıyan dosyalarda idarelerin ileri sürdüğü savunmalar ve maliklerin düştüğü hatalar birkaç başlıkta toplanır:

• "Taşınmaza el atılmadı, tesis geçici": Fiili el atmanın varlığı keşifte fen bilirkişisinin ölçümüyle saptanır; yolun, hattın ya da tesisin parsel sınırları içindeki alanı krokiye işlenir. Aplikasyon krokisi ve ölçüm masrafı yargılama giderine girer.
• Düzenleme ortaklık payı ve rızai terk: Yukarıda anlatıldığı gibi tapu ve parselasyon dosyasıyla çürütülür ya da doğrulanır; dosya istenmeden bilirkişi raporuna geçilmesi bozma sebebidir.
• Husumet: Yol büyükşehir belediyesinin sorumluluğundaysa ilçe belediyesine, okul alanı Bakanlığın kamulaştırma yükümlülüğündeyse belediyeye açılan dava reddedilir. Birden fazla idarenin sorumluluğu ihtimalinde hepsine birlikte dava açılıp sorumluluk bilirkişi raporuyla ayrıştırılır.
• Paydaşlar ve kat malikleri: Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı için dava açabilir; ancak kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda arsa payına el atılması hâlinde davanın kat malikleriyle birlikte açılması gerektiği savunması gündeme gelir. Hisse oranları ve mirasçılık belgeleri dilekçeyle birlikte sunulmalıdır.
• Emsal seçimi: İdare, davacının gösterdiği emsalin "değer yükseltmek için yüksek gösterilmiş satış" olduğunu ileri sürer. Emsallerin tapu satış bedelleri, konumu, imar durumu ve satış tarihi karşılaştırılarak raporlanmalı, çelişkili raporlar arasında ek rapor alınmalıdır.
• Kısmi dava ve talep artırımı: Dava, fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak kısmi dava olarak açılır; bilirkişi raporundan sonra talep artırılır. Talep artırımı dilekçesinde faiz türü ve başlangıcının yeniden yazılması unutulmamalıdır.
• Yanlış yargı kolu: Uygulama imar planı olmayan, yalnız üst ölçekli planla ya da sit kararıyla kısıtlanan taşınmazlarda adli yargıda açılan dava görev yönünden reddedilir; dilekçe hazırlanmadan önce planın ölçeği ve kısıtın hukuki kaynağı belediyeden yazıyla sorulmalıdır.
• Kesinlik sınırı: Her paydaş için hükmedilen tutar temyiz kesinlik sınırının altında kalıyorsa karar bölge adliye mahkemesinde kesinleşir; 2026/9504 K. sayılı kararda davalılardan birinin temyizi bu gerekçeyle reddedilmiştir. Paydaş sayısının fazla olduğu dosyalarda bu sınır dava stratejisini etkiler.

Dava Süreci Adım Adım

1. Belge toplama: Güncel tapu kaydı ve takyidat belgesi, çaplı kroki, taşınmazın bulunduğu bölgenin 1/1000 ve 1/5000 ölçekli imar planı örnekleri, plan notları, imar programı, varsa parselasyon ve düzenleme dosyası, el atmayı gösteren fotoğraf ve uydu görüntüleri, emsal satış kayıtları.
2. El atmanın nitelendirilmesi: Fiili mi, hukuki mi; el atma tarihi 1983 öncesi mi sonrası mı; kısıt uygulama imar planından mı, özel kanundan mı kaynaklanıyor. Bu üç soru görevli yargı yolunu, dava şartlarını ve harç rejimini belirler.
3. Dava dilekçesi: Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde, doğru idareye karşı, kısmi dava olarak; bedelle birlikte tescil, faiz türü ve başlangıcı, gerekiyorsa ecrimisil talep edilir.
4. Keşif ve bilirkişi: Mahkeme heyeti ve üç kişilik bilirkişi kurulu taşınmazda keşif yapar; fen bilirkişisi el atılan alanı ölçer, değerleme bilirkişileri emsal ya da gelir yöntemiyle bedeli hesaplar. Rapora itiraz ve ek rapor aşaması dosyanın en belirleyici evresidir.
5. Talep artırımı ve hüküm: Rapor sonrasında talep artırılır; mahkeme bedele, faize, tescile ve yargılama giderlerine hükmeder.
6. Kanun yolu ve infaz: İstinaf ve temyiz aşamaları tutar sınırlarına bağlıdır. Kesinleşen bedel ek 4. madde uyarınca otuz gün içinde ödenmezse icra takibi başlatılır.

Kamulaştırmasız el atma davaları çoğu zaman tapu kaydındaki mülkiyet uyuşmazlıklarıyla iç içe geçer; taşınmazın bir bölümü kamulaştırma kapsamında kalıyorsa o bölüm için tapu iptali ve tescil hükmü kurulamaz, yalnızca mülkiyetin tespiti mümkündür. Bu ilişki tapu iptali ve tescil davası yazısında ele alınmıştır. Yalova ve çevresindeki yol, park ve okul alanı uyuşmazlıklarında büromuzun gayrimenkul davalarındaki çalışma biçimi için Yalova gayrimenkul avukatı sayfasına bakılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kamulaştırmasız el atma davası hangi mahkemede açılır?

Fiili el atmada taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Uygulama imar planında umumi hizmete ayrılıp beş yıl içinde kamulaştırılmayan taşınmazlarda da Uyuşmazlık Mahkemesi'nin Ekim 2025 tarihli kararı uyarınca adli yargı görevlidir; ancak Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararı 30 Ocak 2026'da yürürlüğe girdiğinden bu davalarda görev itirazı yeniden tartışılmaktadır. Sit alanı gibi özel kanun kısıtlarında ve uygulama imar planı bulunmayan taşınmazlarda idari yargıda tam yargı davası açılır.

Bedel hangi tarihe göre hesaplanır?

Dava tarihindeki değere göre. El atma yıllar önce gerçekleşmiş olsa bile taşınmazın bugünkü niteliği ve değeri esas alınır; faiz de dava tarihinden işler.

Uzlaşma başvurusu yapmadan dava açabilir miyim?

El atma 4.11.1983'ten sonra gerçekleşmişse evet. Uzlaşma yalnızca 9.10.1956-4.11.1983 dönemi el koymaları için dava şartıdır; bu rejimi sonraki el atmalara yayan hüküm Anayasa Mahkemesi'nce iptal edilmiştir.

Kamulaştırmasız el atma davası zamanaşımına uğrar mı?

Bedel davası mülkiyet hakkına dayandığından zamanaşımına tabi değildir. Ecrimisil talebi ise dava tarihinden geriye doğru beş yılla sınırlıdır; idari yargıda açılacak tam yargı davalarında İYUK'un başvuru ve dava süreleri işler.

Hukuki el atma için beş yılın dolması şart mı?

Kamulaştırma Kanunu ek 1. maddesi idareye, uygulama imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde kamulaştırma ya da plan değişikliği yükümlülüğü verir. Bedel talebi bu sürenin sonuçsuz geçmesine dayanır; süre dolmadan açılan davada idarenin yükümlülüğünün henüz doğmadığı savunması gündeme gelir.

Faiz olarak ne talep etmeliyim?

Fiili el atmada uygulama yasal faizdir. Hukuki el atmada Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, talep hâlinde dava tarihinden itibaren kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faize hükmedilmesi gerektiğini kabul etmiştir; talep edilmezse yasal faizle yetinilir.

Harcı peşin yatırmam gerekir mi?

Davalı idare harçtan muafsa Anayasa Mahkemesi'nin 2022 tarihli iptal kararı gereği nispi harcın peşin yatırılması şartı aranmaz. Davalı harçtan muaf değilse harç rejimi genel kurallara göre işler; 1983 sonrası el atmalarda karar harcı nispi olarak hesaplanır.

İmar planında yol olarak görünen ama fiilen kullanılmayan arsam için ne yapabilirim?

Planın uygulama imar planı olup olmadığı ve yürürlük tarihi belediyeden sorulur. Beş yıl geçmişse hukuki el atma nedeniyle bedel davası açılabilir; plan yalnızca üst ölçekliyse ya da kısıt sit, havza gibi özel bir kanundan geliyorsa yol idari yargıdır. Bedel yerine plan değişikliği istenecekse öncelikle idareye başvurulup ret hâlinde idari yargıda iptal davası düşünülür.

Sonuç

Kamulaştırmasız el atma, idarenin Anayasa'nın 46. maddesindeki usulü atlayarak özel mülkiyete müdahale etmesidir ve hukuk düzeni bu müdahaleyi meşrulaştırmaz; Anayasa Mahkemesi'nin 2014, 2018, 2022, 2025 ve 2026 tarihli kararlarının ortak mesajı budur. Malik için sonuç, taşınmazın dava tarihindeki gerçek değerinin faiziyle birlikte tahsili ve mülkiyetin bedel karşılığında idareye geçmesidir. Dosyanın kaderini üç ön soru belirler: el atma fiili mi hukuki mi, tarihi 1983 öncesi mi sonrası mı, kısıt uygulama imar planından mı özel bir kanundan mı doğuyor. Bu sorulara verilen cevap görevli yargı yolunu, dava şartlarını, faiz türünü ve harç yükünü değiştirir. Hukuki el atmada görevli yargı yolu 30 Ocak 2026 sonrası için yeniden tartışmaya açıldığından, dava açmadan önce güncel Uyuşmazlık Mahkemesi ve Yargıtay uygulamasının kontrol edilmesi ve görevsizlik ihtimaline karşı İYUK m.9'daki otuz günlük sürenin akılda tutulması gerekir.