Kat Mülkiyetinde Ortak Gider (Aidat) Alacağı ve İcra Takibi

On iki daireli bir apartmanda iki malik sekiz aydır aidat ödemiyor; asansör bakımı ertelenmiş, kalorifer yakıtı için diğer malikler ikinci kez avans toplamış. Yönetici bir yandan "ihtar çeksem mi, doğrudan icraya mı versem" diye soruyor, öte tarafta borçlu malik "dairede oturmuyorum, kaloriferi de kullanmıyorum" savunmasını hazırlıyor. Ortak gider uyuşmazlıklarının büyük bölümü bu iki cümlenin arasında geçer. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) bu sorunun cevabını hem borcun kaynağı hem de tahsil yolu bakımından ayrıntılı düzenlemiştir: aidat kanundan doğan bir borçtur, yöneticinin ve her kat malikinin takip yetkisi vardır, gecikme tazminatı aylık yüzde beştir ve tekrar eden borçluya karşı kanuni ipotekten bağımsız bölümün devrine kadar uzanan bir yaptırım basamağı işler.

Aidat borcu sözleşmeden değil kanundan doğar ve kullanmayan malik de öder

KMK m.20, kat maliklerinin anagayrimenkulün genel giderlerine katılma yükümlülüğünü düzenler. Maddeye göre kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; anagayrimenkulün sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise kendi arsa payı oranında katılır. Uygulamada "aidat" denilen tutar, bu iki kalemin işletme projesinde aylık dilimlere bölünmüş hâlidir.

Maddenin en sık tartışılan hükmü (c) bendidir. Kat maliki, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini ya da kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Kanun koyucu "oturmuyorum", "kaloriferi kapattım", "zemin katta olduğum için asansöre binmiyorum" savunmalarını açıkça dışlamıştır. Borcun kaynağı bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyettir; kullanma olgusu borcu doğurmadığı gibi kullanmama olgusu da borcu düşürmez.

"Aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" ibaresi yönetim planına işaret eder. Yönetim planı, KMK m.28 uyarınca bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir ve kat maliklerinin külli ve cüzi haleflerini de bağlar. Giderlerin arsa payı yerine bağımsız bölüm sayısına göre bölüşüleceği, dükkânların kalorifer giderine katılmayacağı ya da gecikme hâlinde kanundakinden farklı bir oran uygulanacağı yazılmışsa takip o hükme göre hazırlanır. Yönetim planının değiştirilmesi bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu gerektirdiğinden, bu belge çoğu apartmanda kuruluştan beri değişmeden durur ve tapu müdürlüğünden örneği alınabilir.

Giderin türü de takibi etkiler. Madde, (a) bendindeki personel giderlerini eşit, (b) bendindeki bakım, onarım, sigorta ve işletme giderlerini arsa payı oranında bölüştürür. Yönetim planında aksine hüküm yoksa yöneticinin bütün kalemleri eşit bölerek düzenlediği aidat listesi, arsa payı yüksek malikler aleyhine eksik, düşük malikler aleyhine fazla talep içerir ve itiraz hâlinde mahkeme bu ayrımı yapar.

Gecikme tazminatı aylık yüzde beştir ve başlangıç tarihi uyuşmazlığın asıl konusudur

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, m.20/2 uyarınca diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir. Aynı fıkranın ikinci cümlesine göre gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran 14 Kasım 2007 tarihli 5711 sayılı Kanun ile yüzde ondan yüzde beşe indirilmiştir; kanun bir üst sınır öngörmemiştir.

Bu tutarın adı kanunda "gecikme tazminatı"dır, faiz değildir. Yıllık karşılığı yüzde altmışa ulaşan bu oran, kanun koyucunun apartman yönetiminin nakit akışını koruma tercihidir; borçlu malik bu oranın yüksekliğini tek başına bir savunma olarak ileri süremez, çünkü oran kanun lafzından gelir. Takip talebinde "asıl alacağa KMK m.20 uyarınca aylık yüzde beş gecikme tazminatı" ibaresinin açıkça yazılması gerekir; takip talebinde istenmeyen tazminat sonradan ödeme emrine eklenemez.

Uygulamada en çok uyuşmazlık çıkaran nokta oranın kendisi değil, tazminatın hangi tarihten işletileceğidir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E. 2019/3030, K. 2019/5878, 15 Ekim 2019 tarihli kararında, çatı onarım giderine ilişkin bir itirazın iptali davasında bu soruyu doğrudan cevaplamıştır: "Dava konusu ortak giderin dayanağını oluşturan kat malikleri kurulu kararına davalı katılmışsa karar tarihi, kararın alındığı toplantıya katılmamışsa bu kararın veya işletme projesinin kendisine tebliğ edildiği veyahut başka bir biçimde borcunu öğrendiği tarih esas alınmalıdır." Daire, davalının duruşmada toplantılara katıldığını beyan etmesi karşısında gecikme tazminatının karar tarihinden itibaren hükmedilmesinde hukuka aykırılık görmemiş ve kanun yararına bozma talebini reddetmiştir.

Bu kural yöneticinin işini de tarif eder. Kat malikleri kurulu kararı ya da işletme projesi borçlu malike tebliğ edilmemişse ve malik toplantıya da katılmamışsa, gecikme tazminatı ancak borcun öğrenildiği tarihten, çoğu zaman da ödeme emrinin tebliğinden itibaren işler. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E. 2023/6389, K. 2023/7629, 21 Eylül 2023 tarihli kararında, borçlunun aidat borcunu takipten önce öğrenmediğinin ileri sürüldüğü bir dosyada gecikme tazminatının ödeme emrinin tebliğinden itibaren hesaplanacağını ve mahkemenin "takibin devamına" şeklindeki hükmünün takip talebinde istenen gecikme tazminatının tahsili için yeterli olduğunu belirtmiştir. Sekiz aylık bir borçta hiçbir bildirim yapılmamışsa takip öncesi dönem için gecikme tazminatı istenemez; tazminat ödeme emrinin tebliğinden sonraki günler için işler.

İşletme projesi ve kurul kararı takibin belgesidir

İşletme projesini düzenleyen m.37, 7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun ile 22 Mayıs 2026'dan itibaren yürürlükte olan yeni hâlinde bu belgenin nasıl kesinleşeceğini yeniden tarif etmiştir. Maddeye göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar. Projede anagayrimenkulün bir yıllık tahmini gelir ve gider tutarları, her kat malikine m.20 esaslarına göre düşecek tahmini miktar ve her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı gösterilir.

Proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurul kararı alınır.

7579 sayılı Kanun'un getirdiği bir diğer kural, geçici işletme projesinin sınırıdır. Mevcut bir işletme projesi varsa, geçici proje için öngörülen bedel, yürürlükteki proje bedelinin bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranından fazla olmayacak şekilde artırılmış hâlini aşamaz. Yöneticinin genel kurul onayı olmadan aidatı iki katına çıkardığı dosyalarda borçlu malik bu sınırı savunma olarak kullanabilir.

Takip bakımından maddenin dördüncü fıkrası belirleyicidir: kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.68/1'de belirtilen belgelerden sayılır. Bu hüküm, aidat alacağını sıradan bir ilamsız takipten ayırır. Borçlu ödeme emrine itiraz ettiğinde alacaklı yönetim, alacağın varlığını genel mahkemede ispat etmek zorunda kalmadan, kesinleşmiş işletme projesine ya da kurul kararına dayanarak icra mahkemesinden itirazın kesin olarak kaldırılmasını isteyebilir.

Belgenin bu gücü, kesinleşmenin usulüne uygun yapılmasına bağlıdır. Dosyalarda sık gördüğümüz eksiklik, işletme projesinin apartman girişine asılmakla yetinilmesi ve hiçbir malike imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla bildirilmemesidir. Bildirim yoksa kesinleşme yoktur; kesinleşme yoksa proje m.68 belgesi değildir ve alacaklı bir yıllık itirazın iptali davasına mecbur kalır. Kat malikleri kurulu kararlarının KMK m.32 uyarınca noter tasdikli karar defterine yazılıp toplantıda bulunan maliklerce imzalanması da aynı nedenle şekil değil, belge niteliğinin koşuludur.

Takibi yönetici ve her kat maliki açabilir, denetçi açamaz

Yöneticinin görevlerini sayan m.35, (i) bendinde kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılmasını ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesini açıkça anar. Yönetici bu yetkiyi ayrıca bir kurul kararı almadan kullanır; yönetim planında aksine hüküm yoksa görev kanundan doğar. Alacaklı olarak anagayrimenkulün yönetimi, temsilci olarak yönetici gösterilir ve yöneticinin atanmasına ilişkin kurul kararı ile karar defteri örneği dosyaya eklenir.

Ödemeyen malike karşı takip yetkisi m.20/2 uyarınca kat maliklerinden her birine de tanınmıştır. Yönetici pasif kalıyorsa ya da hiç yönetici yoksa, kendi payından fazlasını ödemiş bir kat maliki ödemeyen malike karşı doğrudan takip başlatabilir. Kanun bu yetkiyi denetçiye vermemiştir; denetçinin görevi hesapları denetlemek ve kurula rapor vermektir, takip açmak değildir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan anagayrimenkulde yönetici atanması m.34 uyarınca zorunludur; kat malikleri anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa taşınmazın bulunduğu yer sulh mahkemesi, bir kat malikinin başvurusu üzerine yönetici atar ve bu yönetici de aynı takip yetkisine sahiptir.

Yönetici, m.38 gereği kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. Aidat borçlarını yıllarca takipsiz bırakan, zamanaşımına uğratan ya da tazminat talebini takip talebine yazmayı ihmal eden yönetici, bu ihmalinden doğan zarardan diğer kat maliklerine karşı sorumlu tutulabilir. Yetki bu yüzden aynı zamanda bir yükümlülüktür.

İlamsız takipte borçlunun yedi günü vardır ve kısmi itiraz tutarını göstermelidir

Aidat alacağı için başvurulan yol, İİK'deki genel haciz yoluyla ilamsız takiptir. Takip talebi m.58 uyarınca icra dairesine yazılı, sözlü ya da elektronik ortamda yapılır; talepte alacağın Türk parasıyla tutarı, gecikme tazminatının oranı ve işlemeye başladığı gün, borcun sebebi ve dayanak belge gösterilir. Alacak belgeye dayanıyorsa belgenin aslı veya onaylı örneğinin borçlu sayısından bir fazla nüshasının takip talebiyle birlikte icra dairesine verilmesi gerekir. İşletme projesi, kurul kararı, yönetim planı ve borç dökümü bu aşamada dosyaya girer.

İcra müdürü ödeme emri düzenler ve borçluya tebliğ eder. Ödeme emrinde borcun ve masrafların yedi gün içinde ödenmesi, itiraz varsa aynı sürede bildirilmesi ihtarı yer alır. İİK m.62 uyarınca itiraz etmek isteyen borçlu, itirazını ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren yedi gün içinde dilekçeyle veya sözlü olarak icra dairesine bildirmek zorundadır. Süresinde itiraz edilmezse takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilir. Süresinde itiraz edilirse takip durur; alacaklının önünde itirazı hükümden düşürmek için iki yol açılır.

Aidat takiplerinde sık yapılan usul hatası kısmi itirazdır. Borçlu malik çoğu zaman asıl alacağı kabul edip yalnızca gecikme tazminatına ya da belirli aylara itiraz etmek ister. İİK m.62/4, borcun bir kısmına itiraz eden borçlunun o kısmın cihet ve miktarını açıkça göstermesini arar; aksi hâlde itiraz edilmemiş sayılır. "Aidat borcumu kabul ediyorum, faize itiraz ediyorum" biçiminde tutar belirtilmeyen bir itiraz, icra dairesince itiraz edilmemiş sayılarak takibin kesinleşmesine yol açabilir. İtiraz dilekçesinde hangi aya, hangi kaleme ve hangi tutara itiraz edildiği ayrı ayrı yazılmalıdır. İtirazın genel usulü, imzaya itiraz ve gecikmiş itiraz gibi konular icra takibine itiraz yazısında ayrıntılı ele alınmıştır; aidat özelinde önemli olan, itirazın kaldırılması aşamasında yönetimin elinde m.68 belgesi bulunup bulunmadığıdır.

İtiraz üzerine iki yol vardır: icra mahkemesinde kaldırma ya da sulh hukukta iptal

Birinci yol İİK m.68'deki itirazın kesin kaldırılmasıdır. Alacaklının takibi, imzası ikrar veya noterlikçe tasdik edilen borç ikrarını içeren bir senede yahut resmî dairelerin veya yetkili makamların usulüne göre verdikleri bir belgeye dayanıyorsa, alacaklı itirazın kendisine tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Kesinleşmiş işletme projesi ve kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları KMK m.37/4 ile bu belgelerden sayıldığından, aidat alacaklısı bu yola girebilir. İcra mahkemesi dar yetkili bir mahkemedir; borçlu itirazını haklı gösterecek bir belge sunamazsa itiraz kaldırılır, sunarsa talep reddedilir ve alacaklı genel mahkemeye yönlendirilir. Altı aylık süre içinde itirazın kaldırılması istenmezse aynı alacak için yeniden ilamsız takip yapılamaz; alacaklıya yalnızca dava yolu kalır.

Bu yolun yaptırımı ağırdır. İtirazın kaldırılması talebi esasa ilişkin nedenlerle kabul edilirse borçlu, aynı nedenlerle reddedilirse alacaklı, diğer tarafın talebi üzerine yüzde yirmiden aşağı olmamak üzere tazminata mahkûm edilir. İşletme projesine göre tebliğ edilmiş ve kurulda kabul edilmiş bir aidata "ödemedim, ödemeyeceğim" diyerek itiraz eden malik, asıl borcun yanında yüzde yirmi tazminatı ve yargılama giderlerini de üstlenir.

İkinci yol İİK m.67'deki itirazın iptali davasıdır. Takip talebine itiraz edilen alacaklı, itirazın tebliği tarihinden itibaren bir yıl içinde mahkemeye başvurarak genel hükümler dairesinde alacağının varlığını ispat suretiyle itirazın iptalini dava edebilir. KMK Ek m.1, bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh mahkemelerinde çözümleneceğini öngördüğünden, ortak gider alacağına ilişkin itirazın iptali davası anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Her iki Yargıtay kararı da sulh hukuk mahkemesince verilen hükümlere ilişkindir. Bu davada mahkeme alacağın varlığını, tutarını ve gecikme tazminatının başlangıcını tam yargılamayla belirler; kesinleşmemiş işletme projesi, bildirimi yapılmamış kurul kararı ya da yalnız yönetici defterine dayanan alacaklar için doğru yol budur.

İtirazın iptali davasında da m.67/2 uyarınca borçlunun itirazının haksızlığına karar verilirse borçlu, takibinde haksız ve kötü niyetli görülürse alacaklı, diğer tarafın talebi üzerine hükmolunan meblağın yüzde yirmisinden az olmamak üzere tazminata mahkûm edilir. Uygulamada icra inkâr tazminatı denilen bu kalem, dava dilekçesinde açıkça talep edilmelidir; mahkeme kendiliğinden hükmetmez. Bir yıllık süreyi geçiren alacaklının genel hükümlere göre alacak davası açma hakkı saklıdır, ancak bu davada itirazın iptali ve icra inkâr tazminatı istenemez.

Hangi yolun seçileceği belgeye göre belirlenir. Elde kesinleşmiş işletme projesi ya da usulüne uygun kurul kararı varsa altı aylık süre içinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması hem hızlı hem düşük giderlidir. Belge tartışmalıysa, aidatın hesabı yönetim planındaki bölüşüm kuralına aykırıysa ya da gecikme tazminatının başlangıcı tebliğ eksikliği nedeniyle belirsizse sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılmalıdır; icra mahkemesinde reddedilen bir talep hem altı ayı hem yüzde yirmi tazminatı kaybettirir.

Kiracı ve daireden yararlanan herkes borçtan müteselsilen sorumludur

Bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde yararlananlar, m.22/1 uyarınca kat malikinin m.20 kapsamında payına düşen gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından malikle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Yönetim, aidatı ödemeyen malikin kiracısına doğrudan ödeme emri gönderebilir; kiracı "ben malik değilim" savunmasıyla borçtan kurtulamaz.

Bu sorumluluğun sınırı aynı fıkrada çizilmiştir: kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Aylık kirası yirmi bin lira olan bir kiracıdan, malikin altmış bin liralık birikmiş aidat borcunun tamamı bir defada istenemez; kiracı o ay için en çok kira tutarı kadar sorumludur ve yönetime ödediği tutarı kiraya mahsup ederek malike karşı ifa etmiş sayılır. Kira sözleşmesinde aidatın kiracıya ait olduğu yazılmışsa bu hüküm malik ile kiracı arasındaki iç ilişkiyi düzenler; yönetimin malike karşı alacağı bundan etkilenmez.

Kiracının takibi, malikin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Sorumluluk müteselsil olduğundan yönetim isterse yalnız malike, isterse yalnız kiracıya, isterse her ikisine birlikte başvurabilir. Uygulamada malikin adresi bilinmiyor ya da yurt dışındaysa kiracıya yöneltilen takip, tahsilatın tek hızlı yolu olarak öne çıkar.

Kanuni ipotek ve öncelikli alacak, borcun tapuya işlenmesini sağlar

Borç kiracı yoluyla da alınamazsa, m.22/2 uyarınca mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Fıkranın son cümlesi Türk Medenî Kanunu m.893'ün son fıkrasına atıf yapar. Hüküm iki koşul içerir: borç mahkemece tespit edilmiş olmalı ve tescil istemi yazılı olarak tapu müdürlüğüne yöneltilmelidir. Kanun lafzı "mahkemece tespit edilen borç" dediğinden, itirazsız kesinleşmiş bir icra takibi tek başına yeterli görülmeyebilir; güvenli yol itirazın iptali davasında ya da alacak davasında alınan hükümdür.

İpoteğin pratik sonucu, borçlu malikin bağımsız bölümünü satmasının ya da üzerine yeni ipotek koydurmasının güçleşmesidir. Alıcı, tapu kaydında diğer kat malikleri lehine ipotek gördüğünde ya borcun kapatılmasını ister ya da satış bedelinden düşer. Aynı maddenin üçüncü fıkrası ayrıca kat maliklerinin gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacaklarının öncelikli olduğunu belirtir. Bağımsız bölümün cebrî icrayla satışında sıra cetveli düzenlenirken bu öncelik gözetilir.

Yöneticinin m.35/i uyarınca kanuni ipotek hakkının kütüğe tescilini sağlaması bir görevdir. Mahkeme hükmü alınmasına karşın tescil istenmeyen ve bu arada bağımsız bölümün üçüncü kişiye devredildiği dosyalarda, alacak yeni malike karşı ileri sürülemez; borç eski malikin şahsında kalır ve tahsil kabiliyeti düşer. Tapu kaydına şerh, dava kazanmanın değil tahsilatın güvencesidir.

Hâkimin müdahalesi ve idari para cezası, tekrar eden ihlalde devreye girer

Hâkimin müdahalesi m.33'te düzenlenmiştir: kat maliklerinden birinin ya da bağımsız bölümden devamlı surette yararlanan kimsenin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra bu Kanuna, yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve kararın belirleyeceği kısa süre içinde yerine getirilmesi gereğini ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

Aynı maddenin üçüncü fıkrası, tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere aynı mahkemece iki yüz elli Türk lirasından iki bin Türk lirasına kadar idari para cezası verileceğini öngörür ve m.25 hükmünü saklı tutar. Kanun metnindeki tutarlar 2007 tarihlidir; hükmün asıl işlevi, ihlalin sulh mahkemesi kararıyla belgelenmesi ve m.25/3-b'deki bir yıllık ısrar süresinin başlatılmasıdır.

Aynı madde kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davasını da düzenler. Kurul toplantısına katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir; kararın yok ya da mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hâllerde süre koşulu aranmaz. Aidat artışına ya da olağanüstü gider kararına karşı çıkan malikin doğru yolu takibe itiraz değil, süresi içinde bu davadır. Süresi geçmiş bir kurul kararına dayanan aidat, itirazın iptali davasında artık tartışılamaz.

İki takvim yılında üç takip, bağımsız bölümün devrine kadar gidebilir

Devir mecburiyetini düzenleyen m.25'e göre, kat maliklerinden biri bu Kanuna göre kendisine düşen borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, diğer malikler o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir. Maddenin üçüncü fıkrası çekilmezliğin her hâlde mevcut sayılacağı üç durumu sayar ve bunların ilki doğrudan aidat borcuna ilişkindir: ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması.

Karinenin amacı, borcunu her seferinde takibe bıraktıran maliki yakalamaktır; bu yüzden üç takibin ayrı borç dönemlerine ilişkin ve haklı olması beklenir. Haksızlığı mahkemece saptanmış bir takibin sayıma katılması karinenin amacıyla bağdaşmaz. "İki takvim yılı" ifadesi 1 Ocak ile 31 Aralık arasındaki ardışık iki yılı anlatır; üç takibin bu pencereye sığması aranır. Yöneticinin her ayı ayrı takibe koyması, sırf sayıyı doldurmak amacıyla yapılmışsa mahkemece hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir.

Dava usulü ağırdır ve bilinçli olarak öyle kurulmuştur. Maddenin ikinci fıkrasına göre devir davasının açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen bazı malikler davayı açmak istemezse davayı öteki kat malikleri açar. Hâkim, hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara uygun bir süre verir. Bedel, bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değeridir; davanın kabulü hâlinde bağımsız bölümün mülkiyeti davayı açan kat maliklerine arsa payları oranında devredilir ve devir bedeli işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenir.

Uygulamada bu dava, tahsil aracı olmaktan çok en ağır yaptırımın varlığını hatırlatan bir baskı aracıdır; davacı maliklerin daire bedelini peşinen bankaya yatırmaları gerektiğinden nadiren sonuna kadar götürülür. Aidat uyuşmazlığında asıl yol icra takibi ve kanuni ipotektir; m.25 kronik borçlu için son basamaktır.

Zamanaşımı ve borçlu malikin elindeki savunmalar

Ortak gider alacağının hangi sürede zamanaşımına uğrayacağı KMK'da ayrıca düzenlenmemiştir. Aidat, her ay yenilenen ve tutarı önceden belli olan bir edim olduğundan, Türk Borçlar Kanunu m.147/1'deki "kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi diğer dönemsel edimler" için öngörülen beş yıllık zamanaşımı gündeme gelir. Her aylık aidat kendi vadesinden itibaren ayrı bir süreye tabidir; on yıl önceki aidatlar için başlatılan bir takipte borçlu malikin zamanaşımı def'ini itiraz dilekçesinde açıkça ileri sürmesi gerekir, çünkü zamanaşımı icra dairesince ve mahkemece kendiliğinden gözetilmez.

Borçlu malikin gerçekten kullanabileceği savunmalar sınırlıdır ve hepsi belgeye dayanır. Ödeme belgesi ilk sıradadır; banka dekontu ya da yöneticinin imzalı makbuzu, ilgili ayın borcunu düşürür. İkinci savunma bölüşüm kuralına aykırılıktır: yönetim planında arsa payı oranı öngörülmüşken eşit bölünmüş, ya da dükkânların muaf tutulduğu kalorifer gideri dükkâna yansıtılmışsa fazla kısım için itiraz haklıdır. Üçüncü savunma kesinleşmemiş işletme projesidir; tebliğ edilmemiş ve kurulda kabul edilmemiş bir projeye dayanan aidat için gecikme tazminatı ancak ödeme emrinin tebliğinden itibaren işler. Dördüncü savunma KMK m.37/5'tir, yani 7579 sayılı Kanun ile eklenen son fıkra: mevcut proje varken yeniden değerleme oranını aşan geçici proje artışı bağlayıcı değildir.

Buna karşılık "kullanmıyorum", "yönetici hesap vermiyor", "diğer malikler de ödemiyor" ve "aidat çok yüksek" savunmaları takibi durdurmaz. İlkini m.20/c açıkça dışlar; ikincisi m.41'deki denetim mekanizmasının ve yönetici aleyhine hesap davasının konusudur; üçüncüsü borcu ortadan kaldırmaz; dördüncüsü ancak süresi içinde m.33 uyarınca kurul kararının iptali davasında ileri sürülebilir. Kanun, aidat borcunu yöneticinin hesap verme yükümlülüğünden bağımsız düzenlemiştir; yöneticiden hesap sormanın yolu m.41'deki denetim ve kurul kararlarıdır.

Site ve toplu yapılarda bu kurallar aynen uygulanır; fark, işletme projesinin ve yönetim planının toplu yapı temsilciler kurulu düzeyinde alınmasındadır. 7579 sayılı Kanun, toplu yapı yönetim planının değiştirilmesi için aranan çoğunluğu beşte dörtten üçte ikiye indirmiş ve yönetim planlarının m.70'e aykırı hükümlerinin uygulanmayacağını eklemiştir. Devremülk sistemindeki aidat, kullanım hakkı karşılığı bir bedel olduğundan ayrı bir rejime tabidir ve devremülk hukuku sayfasında ele alınmıştır. Tapu, kat irtifakı ve ortak alan uyuşmazlıklarının bütününe ilişkin bilgi gayrimenkul hukuku sayfasında yer alır.

Sık Sorulan Sorular

Dairede oturmayan ya da kaloriferi kullanmayan kat maliki aidat öder mi?

Boş duran daire için de tam aidat ödenir; m.20/c, kat malikinin ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini ya da bunlardan faydalanmaya lüzum bulunmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını açıkça düzenler. Yönetim planında belirli bağımsız bölümler için muafiyet öngörülmüşse yalnız o hüküm uygulanır.

Aidat gecikme tazminatı hangi tarihten itibaren işler?

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 15 Ekim 2019 tarihli kararına göre, borçlu malik ortak gidere ilişkin kurul toplantısına katılmışsa karar tarihinden, katılmamışsa kararın veya işletme projesinin kendisine tebliğ edildiği ya da borcunu başka biçimde öğrendiği tarihten itibaren aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler. Hiçbir bildirim yapılmamışsa başlangıç çoğu dosyada ödeme emrinin tebliğ tarihidir. Yöneticinin işletme projesini imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla bildirmesi bu yüzden belirleyicidir.

Yönetici kurul kararı olmadan icra takibi başlatabilir mi?

Yöneticinin kanuni görevleri arasında, m.35/i uyarınca, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması da vardır; yönetim planında aksine hüküm yoksa ayrıca kurul kararı aranmaz. Dosyaya yöneticinin atanmasına ilişkin karar defteri örneği eklenir. Bu yetki m.20/2 uyarınca her kat malikine de tanınmıştır.

Aidat borcu için kiracıya icra takibi yapılabilir mi?

Bağımsız bölümde kira sözleşmesine dayanarak devamlı şekilde yararlanan kiracı, m.22/1 uyarınca malikin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından malikle birlikte müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yönetime yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Yönetim, malike ve kiracıya aynı anda ya da ayrı ayrı takip yöneltebilir.

İşletme projesine dayanan takipte itiraz nasıl kaldırılır?

Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları, KMK m.37/4 uyarınca İİK m.68/1'deki belgelerden sayılır. Alacaklı yönetim, itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kesin olarak kaldırılmasını isteyebilir; borçlu itirazını haklı gösteren bir belge sunamazsa itiraz kaldırılır ve yüzde yirmiden az olmamak üzere tazminata hükmedilir. Projenin usulüne uygun bildirilip kurulda kabul edilmemiş olması bu yolu kapatır ve alacaklıyı bir yıllık itirazın iptali davasına yöneltir.

Aidatını ödemeyen kat malikinin dairesi elinden alınabilir mi?

Ortak gider borcu yüzünden iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine sebep olan kat maliki bakımından m.25, çekilmezliğin her hâlde mevcut sayılacağını düzenler ve diğer maliklere bağımsız bölümün mülkiyetinin kendilerine devrini hâkimden isteme yetkisi verir. Dava, diğer maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar almasına ve dairenin hükme en yakın tarihteki değerinin bankaya yatırılmasına bağlıdır. Ağır koşulları nedeniyle bu yol kronik borçlu için son basamaktır; asıl tahsil aracı icra takibi ve kanuni ipotektir.

Aidat alacağı kaç yılda zamanaşımına uğrar?

KMK'da özel bir süre bulunmadığından, aylık ve tutarı belli bir edim olan aidat için Türk Borçlar Kanunu m.147/1'deki dönemsel edimlere ilişkin beş yıllık zamanaşımı gündeme gelir. Her ayın aidatı kendi vadesinden itibaren ayrı süreye tabidir. Zamanaşımı kendiliğinden gözetilmediğinden borçlu malikin bu savunmayı itiraz dilekçesinde açıkça ileri sürmesi gerekir.

Sekiz aylık aidat borcunda yöneticinin izleyeceği sıra

Girişteki apartmana dönülürse yol haritası bellidir. Yönetici önce belgeyi sağlamlaştırır: yönetim planı örneği tapudan alınır, işletme projesinin imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla bildirildiği ve genel kurulda kabul edildiği karar defterinden doğrulanır, borç dökümü ay ay ve bölüşüm kuralına uygun düzenlenir. Bildirim yapılmamışsa takipten önce borçlu malike işletme projesi ve borç dökümü taahhütlü mektupla gönderilir; bu adım gecikme tazminatının başlangıcını öne çeker ve itiraz hâlinde m.68 yolunu açar.

Takip talebi, asıl alacak ile birlikte KMK m.20 uyarınca aylık yüzde beş gecikme tazminatını ve tazminatın işlemeye başladığı tarihi açıkça içermelidir. Malikin adresi belirsiz ya da yurt dışındaysa ödeme emri m.22 uyarınca kiracıya da yöneltilir. Yedi günlük süre itirazsız geçerse haciz aşamasına geçilir. İtiraz gelirse, elde kesinleşmiş işletme projesi varsa altı ay içinde icra mahkemesinde itirazın kesin kaldırılması, belge tartışmalıysa bir yıl içinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılır ve her iki yolda da yüzde yirmi tazminat talep edilir. Hüküm kesinleştiğinde borç mahkemece tespit edilmiş sayılır ve kanuni ipoteğin tapuya tescili yazılı olarak istenir. Aynı malik iki takvim yılı içinde üçüncü kez takibe konu olursa m.25 yolu, kurul kararıyla ve bedelin bankaya yatırılması koşuluyla gündeme gelir.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi olgularıyla değerlendirilir.