Muhdesat Aidiyetinin Tespiti Davası: Başkasının Arsasındaki Bina ve Ağaç Kime Ait?

Babadan kalan bir tarla üç kardeşin paylı mülkiyetindedir. Kardeşlerden biri yirmi yıl önce tarlanın bir köşesine kendi parasıyla iki katlı bir ev yapmış, çevresine zeytin fidanı dikmiş; diğer ikisi o gün itiraz etmemiştir. Yıllar sonra kardeşlerden biri ortaklığın giderilmesi davası açar ve taşınmazın satışı gündeme gelir. Ev ve zeytinlik de arsayla birlikte satılacak, bedel tapudaki paylara göre üçe bölünecekse evi yapan kardeşin emeği ve parası nereye gider?

Bu sorunun hukuktaki adı muhdesattır: bir arazi üzerinde sonradan meydana getirilen kalıcı yapı, tesis ve ağaçlar. Kanun, arazi üzerindeki yapıyı ve ağacı arazinin parçası sayar; muhdesatın arsa malikinden başka birine ait olduğunun ileri sürülebilmesi ise belirli koşullara bağlıdır. Bu koşulların en sık başvurulan aracı muhdesat aidiyetinin tespiti davasıdır; Yargıtay uygulamasında bu davanın sınırları oldukça dar çizilmiştir.

Muhdesat arazinin bütünleyici parçasıdır; kural bu, istisna dar

Türk Medeni Kanunu m.684/1'e göre bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Maddenin ikinci fıkrası bütünleyici parçayı, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılamayan parça olarak tanımlar. Taşınmazlar bakımından TMK m.718/2 aynı sonucu açıkça söyler: arazi mülkiyetinin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.

Bu iki hükmün birlikte anlamı şudur: tapuda arsa kimin adına kayıtlıysa, üzerindeki bina ve ağaç da kural olarak onundur. Paylı mülkiyette ise yapı bütün paydaşların paylı mülkiyetine girer; evi yapan paydaş, tapudaki payı ne ise evde de o paya sahip görünür. Kavram, bu sonucun hakkaniyete aykırı düştüğü hâllerde, yapıyı ya da ağacı kimin meydana getirdiğini hukuken görünür kılmak için kullanılır.

Kanun bazı yapıları bu kuralın dışında tutar. TMK m.728'e göre başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar, bunların malikine aittir; taşınır mal hükümlerine tabidir ve tapu kütüğünde gösterilmez. Sökülüp götürülebilen konteyner, prefabrik büfe ya da geçici sera iskeleti bu nedenle muhdesat tartışmasının değil, taşınır mülkiyetinin konusudur. Hukuki anlamda muhdesat denildiğinde kalıcı yapı ve tesisler ile bağ ve bahçe şeklinde dikilen ağaçlar anlaşılır.

Muhdesat sahibinin hakkı mülkiyet değil, şahsi bir haktır

Uygulamadaki en yaygın yanlış anlama, muhdesatın tespitiyle evin mülkiyetinin ayrıca kazanılacağı düşüncesidir. Bu noktayı açıkça ortaya koyan karar, Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin E. 2025/2257, K. 2025/2855, 27 Mayıs 2025 tarihli kararıdır: Daireye göre muhdesat, TMK m.722, m.724 ve m.729 çerçevesinde şahsi bir haktır ve sahibine arazi mülkiyetinden ayrı, bağımsız bir mülkiyet ya da sınırlı ayni hak sağlamaz. Kararda bu ilkeden şu sonuç çıkarılmıştır: “kural olarak muhdesatın arz malikinden başkasına aidiyetinin tespiti istenemez.”

Kural böyle konulunca, muhdesat aidiyetinin tespiti davası bir istisna olarak kalır. Davanın sonunda verilen karar, muhdesat sahibini tapuda evin maliki yapmaz; yapının ya da ağaçların davacı tarafından meydana getirildiğini belirler. Bu tespitin değeri, taşınmaz satıldığında, kamulaştırıldığında ya da bir dönüşüm uygulamasına girdiğinde ortaya çıkar: bedelin muhdesata isabet eden kısmı, onu meydana getirene ayrılır.

Kadastro çalışmaları sırasında da benzer bir kayıt yapılabilir. 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.19/2'ye göre taşınmaz mal üzerinde malikinden başka bir kimseye veya paydaşlarından birine ait muhdesat mevcutsa, bunun sahibi, cinsi, ihdas tarihi ve iktisap sebebi belirtilerek tutanağın ve kütüğün beyanlar hanesinde gösterilir. Beyanlar hanesindeki bu kayıt da muhdesat sahibine mülkiyet vermez; ancak ileride satış bedelinin dağıtımında, diğer paydaşların itirazını baştan zayıflatan güçlü bir belge işlevi görür.

Paydaşın yaptığı yapı ile yabancının yaptığı yapı aynı değerlendirilmez

Kadastro Kanunu m.19/2, muhdesatın malikten başka bir kimseye ya da paydaşlardan birine ait olabileceğini ayrı ayrı anar. Uygulamadaki dosyaların büyük çoğunluğu ikinci gruptadır: paylı ya da elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmazda paydaşlardan biri ev, ahır, depo yapmış ya da bahçe tesis etmiştir. Bu durumda yapıyı meydana getiren kişi zaten arsanın paydaşıdır; tespitin amacı, yapının değerinin bütün paydaşlar arasında pay oranında değil, onu meydana getirene ayrılarak dağıtılmasını sağlamaktır.

Arsada hiç payı olmayan birinin, örneğin taşınmazı uzun süre kullanan bir akrabanın, kiracının ya da komşunun yaptığı yapıda tablo farklıdır. Burada yapı sahibi ile arsa maliki arasındaki ilişki, TMK m.722-724'te düzenlenen söküm, tazminat ve temlik talepleriyle çözülür; muhdesat tespiti ancak taşınmazın satışı, kamulaştırılması ya da dönüşümü gibi bedelin paylaşılmasını gündeme getiren bir süreç varsa anlam kazanır. Yabancının yaptığı yapıda asıl soru çoğu zaman bedelin kime ve ne ölçüde ödeneceğidir.

Tespit davası ancak güncel bir hukuki yarar varsa görülür

Dava, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m.106'da düzenlenen tespit davasının bir türüdür. Maddenin ikinci fıkrası, tespit davası açanın kanunlarda belirtilen istisnai durumlar dışında hukuken korunmaya değer güncel bir yararı bulunmasını şart koşar; üçüncü fıkra da maddi vakıaların tek başına tespit davasının konusu olamayacağını belirtir. Hukuki yarar HMK m.114/1-h uyarınca bir dava şartıdır ve mahkeme bunu yargılamanın her aşamasında kendiliğinden gözetir; yokluğu hâlinde dava HMK m.115 gereğince usulden reddedilir.

Bu şartın muhdesat bakımından içeriğini Yargıtay belirlemiştir. Yukarıda anılan 27 Mayıs 2025 tarihli kararda Daire, öğretide ve Yargıtay'ın devamlılık gösteren uygulamalarında, taşınmaz hakkında derdest bir ortaklığın giderilmesi davasının, kentsel dönüşüm uygulamasının ya da kamulaştırma işleminin bulunması gibi istisnai durumlarda güncel hukuki yararın kabul edildiğini belirtmiştir. Aynı kararda, eda davası açılabilen hâllerde tespit davası açılmasında hukuki yarar bulunmadığı da vurgulanmıştır.

Uygulamada bu şartın en çok şu durumda sorun çıkardığını görüyoruz: paydaş, ortada hiçbir satış, kamulaştırma ya da dönüşüm süreci yokken “ileride lazım olur” düşüncesiyle dava açar. Böyle bir davada mahkemenin esasa girmeden hukuki yarar yokluğundan ret kararı vermesi beklenir; yargılama giderleri ve karşı tarafın vekâlet ücreti de davacıya yüklenir. Somut uyuşmazlığın doğmasını beklemek, çoğu dosyada zaman kaybı değil, doğru sıralamadır.

Kentsel dönüşüm ve kamulaştırma hâllerinde güncel yararın kaynağı, taşınmazın değerinin kısa süre içinde paraya ya da yeni bir hak paylaşımına dönüşecek olmasıdır. Dönüşüm uygulamasında hak sahipliği ve yeni bağımsız bölümlerin paylaşımı arsa payı üzerinden yürüdüğünden, üzerindeki eski yapıyı kimin meydana getirdiği paylaşım müzakeresinde doğrudan önem kazanır. Kamulaştırmada ise bina ve ağaç bedelinin kime ödeneceği, tespit edilmiş bir aidiyet olmadan belirlenemez.

Kat irtifakı kurulu taşınmazda farklı bir yol izlenir

Hukuki yarar şartının sınırını gösteren bir başka dosyada, kat irtifakı kurulu bir binada paydaşı bulunduğu bağımsız bölümlere eklentiler yapan kişi, bunların kendisine ait olduğunun tespitini istemiştir. İlk derece mahkemesi, kat irtifakı kurulu taşınmazlar hakkında muhdesat aidiyeti davası açılmasında hukuki yarar bulunmadığını, yapılan harcamalar için sebepsiz zenginleşmeye dayalı bir eda davası açılması gerektiğini belirterek davayı dava şartı yokluğundan reddetmiştir. Davacı temyizde, paydaşlığın giderilmesi davasının hâlâ derdest olduğunu da ileri sürmüştür; Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/1931, K. 2025/547, 6 Şubat 2025 tarihli kararıyla bölge adliye mahkemesi kararını onamıştır.

Bu karar, muhdesat davasının her yapı ya da tadilat için açılabilecek genel bir araç olmadığını gösterir. Bağımsız bölüm düzenine geçilmiş bir binada yapılan iyileştirme, kural olarak harcamanın iadesi talebiyle, yani para alacağı olarak ileri sürülür.

Ortaklığın giderilmesi davasında muhdesat iddiası bekletici mesele yapılır

Muhdesat davaları çoğunlukla bir ortaklığın giderilmesi dosyasının içinden doğar. Ortaklığın giderilmesi davaları HMK m.4/1-b uyarınca sulh hukuk mahkemesinde görülür; muhdesat aidiyetinin tespiti davası ise genel görevli mahkeme olan asliye hukuk mahkemesinin (HMK m.2) görevindedir. Sulh hukuk mahkemesi, paydaşlardan birinin muhdesat iddiasını kendi dosyasında karara bağlamaz; iddia sahibine asliye hukuk mahkemesinde dava açması için süre verir.

Bu usulün dayanağı HMK m.165/2'dir: bir davanın sonuçlandırılması başka bir davanın çözümüne bağlıysa mahkeme ilgili tarafa görevli mahkemeye başvurması için uygun bir süre verir ve bu süre içinde başvurulmazsa taraf bu husustaki iddiasından vazgeçmiş sayılarak esas dava hakkında karar verilir. Aynı kural, Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin E. 2021/7371, K. 2022/6131, 24 Ekim 2022 tarihli kararında ortaklığın giderilmesine uygulanmıştır. Daire, mahkemenin tüm taraflara muhdesat konusundaki iddia ve itirazlarını sorması, paydaşların ittifak etmemesi hâlinde iddia sahibine süre vermesi, dava açılırsa sonucunu beklemesi, açılmazsa “o konuda uyuşmazlık yokmuş gibi davaya devam edilmesi gerekir” demiştir.

Aynı kararda Daire, muhdesat konusunda davacının duruşmalar arasında çelişkili beyanlarda bulunduğunu, bilirkişi raporunda muhdesat iddiasında bulunmayan bir paydaş için muhdesat bedeli hesaplandığını ve ölü tapu kayıt maliki adına hüküm kurulduğunu tespit ederek hükmü bozmuştur. Bu bozma gerekçeleri, muhdesat iddiasının ortaklığın giderilmesi dosyasında açık, tutarlı ve kişi bazında ileri sürülmesi gerektiğini gösterir.

Arabulucuya başvurulması, ortaklığın giderilmesi davası bakımından 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B-1-b uyarınca dava şartıdır. Maddenin sayımında muhdesat tespiti ayrıca anılmaz; ancak arabuluculuk görüşmesi, muhdesat iddiasının diğer paydaşlarca kabul edilip edilmeyeceğinin ilk kez netleştiği yer olabilir. Tüm paydaşların muhdesat konusunda ittifak ettiği bir anlaşma, ayrı bir tespit davasına gerek bırakmayabilir.

Davanın tarafları: iddiayı kabul etmeyen bütün paydaşlar davalıdır

Davacı, muhdesatı meydana getiren kişidir. Yapıyı ya da ağaçları meydana getiren kişi ölmüşse dava mirasçıları tarafından açılabilir. Bu yöndeki bir dosyada Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/4367, K. 2026/2651, 12 Mayıs 2026 tarihli kararıyla, dört parseldeki fıstık ve zeytin ağaçlarının davacıların murisi tarafından dikildiğinin tespitine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararını onamıştır. Bu dosyada tespit, ağaçları diken kişi adına, yani murisin meydana getirdiği muhdesat olarak kurulmuştur.

Davalı tarafta, muhdesatın davacıya ait olduğunu kayıtsız şartsız kabul etmeyen paydaşların tamamı yer almalıdır. Tespit kararı satış bedelinin dağıtımını doğrudan etkilediğinden, bir paydaşın davada yer almaması kararın o paydaşa karşı ileri sürülebilmesini tartışmalı hâle getirir. Tapu kaydında ölü görünen bir malik varsa, davanın onun mirasçılarına yöneltilmesi gerekir; mirasçılık belgesi bu nedenle dava dilekçesinden önce hazırlanmalıdır.

Dava dilekçesinde muhdesatın cinsi (ev, ahır, depo, kuyu, zeytin ağacı), yeri, adedi ve yapılış ya da dikiliş tarihi mümkün olduğunca ayrıntılı gösterilmelidir. “Taşınmaz üzerindeki bütün muhdesat” gibi belirsiz bir talep, keşifte hangi yapı ve ağacın dava konusu olduğunun tartışılmasına yol açar ve hükmün infazını zorlaştırır.

İspat: yapıyı kimin, ne zaman ve hangi parayla meydana getirdiği

Davanın esası, iddia edilen yapı ya da ağacın davacı tarafından meydana getirildiğinin ispatıdır. İspat yükü, genel kural gereği iddiayı ileri süren davacıdadır. 27 Mayıs 2025 tarihli kararda aktarılan önceki bozma kararında Daire, kamulaştırma alanında kalan ağaçlar bakımından mahkemenin keşif yapıp tanık dinleyerek muhdesatın niteliğini, davacı tarafından meydana getirilip getirilmediğini ve tesis tarihini birlikte araştırması gerektiğini belirtmişti.

Bu araştırmada başvurulan başlıca deliller şunlardır:

• Taşınmaz başında keşif ve bu keşifte dinlenen, olayı yakından bilen tanıklar (komşu parsel sahipleri, muhtar, yapıyı yapan usta);
• İnşaat bilirkişisi raporu: yapının niteliği, yaşı, yapım tekniği ve dava tarihindeki değeri;
• Ziraat bilirkişisi raporu: ağaçların türü, adedi, yaşı ve değeri;
• Fen bilirkişisi raporu: muhdesatın parsel içindeki konumu, parsel sınırını aşıp aşmadığı;
• Yapı ruhsatı, iskân belgesi, belediye ve elektrik-su abonelik kayıtları, malzeme faturaları, banka havaleleri;
• Eski tarihli hava fotoğrafları ve uydu görüntüleri, yapının ya da bahçenin hangi yıldan itibaren var olduğunu göstermek için.

Bilirkişi raporuna itiraz iki haftalık süreye bağlıdır

Keşiften sonra düzenlenen raporlar dosyanın sonucunu büyük ölçüde belirler. HMK m.281/1'e göre taraflar, bilirkişi raporunun kendilerine tebliği tarihinden itibaren iki hafta içinde raporda eksik gördükleri hususların tamamlattırılmasını, belirsiz noktalar hakkında açıklama yapılmasını ya da yeni bilirkişi atanmasını talep edebilir. Bu dosyalarda itirazın en sık konusu, yapının yaşının ve yapım tarihinin hangi verilere dayanılarak belirlendiği, ağaçların tek tek sayılıp sayılmadığı ve fen bilirkişisinin muhdesatı parsel üzerinde doğru konumlandırıp konumlandırmadığıdır.

Rapor, muhdesatın değerini dava tarihi itibarıyla göstermelidir; Yargıtay'ın oran yöntemine ilişkin kararında da değerlerin dava tarihine göre belirlenmesi aranmaktadır. Yapının bugünkü yıpranma payı, kullanılan malzemenin kalitesi ve ruhsata aykırı kısımların varlığı da değerlemeyi etkileyen unsurlardır; bu noktaların raporda açıklanmamış olması, iki haftalık süre içinde ileri sürülecek itirazın dayanağı olabilir.

Ağaç yaşı dosyaların sık tartışma konusudur. 12 Mayıs 2026 tarihli kararın temyiz dilekçesinde davalılar, tanıkların ağaçların dikildiği tarihte çocuk yaşta olduğunu, bazı zeytin ağaçlarının çok daha genç olduğunu ve ağaç yaşının bilimsel yöntemle belirlenmesi gerektiğini ileri sürmüştür; Daire bu itirazları bozma sebebi saymamış ve kararı onamıştır. Dosyalarda gördüğümüz kadarıyla, keşiften önce muhdesatın fotoğraflanıp listelenmesi ve tanıkların hangi yapıyı ya da ağacı hangi yıl gördüklerini somut olarak anlatabilmeleri, bilirkişi raporunun tartışılmasını da kolaylaştırır.

Satış bedeli arsa ve muhdesat değerinin oranına göre bölünür

Tespitin pratik karşılığı, ortaklığın giderilmesi sonunda satış bedelinin nasıl dağıtılacağıdır. Dairenin 24 Ekim 2022 tarihli kararı bu yöntemi ayrıntılı biçimde açıklar. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde muhdesat arzla birlikte satılır. Muhdesatın bir kısım paydaşlara ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa ya da bütün paydaşlar bu konuda ittifak ediyorsa ve muhdesat arzın değerinde artış meydana getiriyorsa, dava tarihi itibarıyla arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı belirlenir. Bu iki değerin toplamı taşınmazın tüm değeridir; toplam değerin ne kadarının arza, ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzde oranı olarak hesaplanır.

Satıştan elde edilen bedel bu oranlara göre bölünür: muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa ödenir, geri kalan bedel ise tapu kaydındaki ve mirasçılık belgesindeki payları oranında bütün paydaşlara dağıtılır. Yapıyı meydana getiren paydaş, arsa payından da kendi payı oranında pay alır.

Somut bir hesapla gösterelim. Üç kardeşin eşit paylarla malik olduğu tarlada bilirkişi, dava tarihi itibarıyla arsa değerini 2.000.000 TL, bir kardeşin yaptığı evin değerini 1.000.000 TL olarak belirlemiş olsun. Toplam değer 3.000.000 TL'dir; arzın oranı yüzde 66,67, muhdesatın oranı yüzde 33,33'tür. Taşınmaz ihalede 2.700.000 TL'ye satılırsa bedelin 900.000 TL'si evi yapan kardeşe ayrılır; kalan 1.800.000 TL üç kardeşe 600.000 TL olarak bölünür. Evi yapan kardeşin toplam payı 1.500.000 TL'ye, diğer iki kardeşinki 600.000 TL'ye ulaşır. Muhdesat tespit edilmemiş olsaydı her kardeş 900.000 TL alacaktı.

Kalem	Muhdesat tespit edilmişse	Muhdesat tespit edilmemişse
Satış bedeli	2.700.000 TL	2.700.000 TL
Muhdesata ayrılan (%33,33)	900.000 TL	Ayrılmaz
Pay oranında dağıtılan	1.800.000 TL	2.700.000 TL
Evi yapan kardeşin toplam alacağı	1.500.000 TL	900.000 TL
Diğer kardeşlerin her birinin alacağı	600.000 TL	900.000 TL

Bu tablo, bilirkişi raporunda arsa ve muhdesat değerinin ayrı ayrı takdir edilmesinin neden önemli olduğunu da gösterir. Değerlerin tek kalemde verildiği bir raporla oran kurulamaz; raporun bu yönden eksik olduğu, itiraz süresi içinde ileri sürülmelidir. Ortaklığın giderilmesi davasının genel işleyişi, satış süreci ve maliyet kalemleri ortaklığın giderilmesi davası rehberinde ayrıntılı olarak anlatılmıştır.

Dava değeri, muhdesat bedelinden davacının kendi payı düşülerek bulunur

Harç, vekâlet ücreti ve kanun yolu sınırları bakımından dava değerinin doğru belirlenmesi gerekir. 12 Mayıs 2026 tarihli kararda onanan bölge adliye mahkemesi kararına göre, muhdesatın aidiyetinin tespiti davalarında davanın kabulü hâlinde dava değeri, muhdesat bedelinden davacıların payına denk gelen kısım düşüldükten sonra kalan kısımdır. İlk derece mahkemesinin toplam muhdesat bedeli üzerinden harç alması bu nedenle hatalı bulunmuştur.

Önceki örnekte evin değeri 1.000.000 TL ve davacı kardeşin tapudaki payı üçte bir ise, davacı evin üçte birine zaten paydaş sıfatıyla sahiptir; tespitten elde edeceği gerçek yarar, diğer iki kardeşin payına düşen 666.667 TL'lik kısımdır. Dava değeri bu tutar üzerinden hesaplanır. Aynı kararda bölge adliye mahkemesi, davalıların harç, yargılama gideri ve vekâlet ücretinden tapudaki hisseleri oranında sorumlu tutulmaları gerektiğini, müştereken ve müteselsilen sorumluluğa hükmedilmesinin hatalı olduğunu da belirtmiştir.

Yüksek değerli muhdesatta harç ve giderler önemli bir tutara ulaşabildiğinden, dava açılmadan önce muhdesatın yaklaşık değeri bir ön ekspertizle belirlenmelidir. Bu ön değerleme, arabuluculuk ya da sulh görüşmelerinde de gerçekçi bir zemin sağlar.

Kamulaştırma ve devlet arazisinde muhdesatın akıbeti

Kamulaştırma, muhdesat tespitinin güncel hukuki yarar doğurduğu hâllerden biridir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.19'un 5177 sayılı Kanunla eklenen son fıkrasına göre başkası adına tapulu, sahipsiz ve/veya zilyedi tarafından iktisap edilmemiş yerin kamulaştırmasında binaların asgari levazım bedeli, ağaçların ise Kanunun 11. maddesi çerçevesinde takdir olunan bedeli zilyedine ödenir. Bedelin ödenebilmesi için muhdesatın kim tarafından meydana getirildiğinin ve zilyetliğin kimde olduğunun belirlenmesi gerekir; tespit davası bu belirlemenin yoludur.

Bu imkânın sınırını Dairenin 27 Mayıs 2025 tarihli kararı çizmiştir. Dosyada davacı, demiryolu inşaatı için kamulaştırma alanında kalan ve orman vasfıyla Hazine adına kayıtlı bir parseldeki kavak, ceviz, kayısı ağaçlarının kendisine ait olduğunun tespitini istemiş, ilk derece mahkemesi davayı kabul etmişti. Daire, oy çokluğuyla verdiği kararda, zilyetlikle kazanılabilen ve imar-ihyaya elverişli yerlerdeki muhdesat için şartları varsa tespit davası açılabileceğini; buna karşılık mera, yaylak, kışlak, orman ve aktif dere yatağı gibi özel mülkiyete konu olamayan yerlerdeki muhdesat hakkında açılan davaların reddedilmesi gerektiğini belirterek hükmü bozmuştur.

Kadastro sırasında orman sınırları dışına çıkarılan ve Hazine adına tescil edilen yerlerde ise 3402 sayılı Kanunun Ek Madde 4'ü, varsa üzerindeki muhdesatın kime ait olduğunun ve kim tarafından ne zamandan beri kullanıldığının kadastro tutanağının beyanlar hanesinde gösterilmesini öngörür. Bu beyan da mülkiyet değil, kullanımın ve muhdesatın kaydıdır.

Haksız yapı ve temlik davaları muhdesat tespitinden ayrıdır

Aidiyet tespiti, arazi ile üzerindeki yapının farklı kişilere ait olduğu her uyuşmazlığın çözüm aracı değildir. Türk Medeni Kanunu, başkasının arazisine yapılan yapılar için ayrı talepler öngörür ve bunların her biri kendi şartlarına tabidir:

• Söküm talebi (TMK m.722): başkasının arazisindeki yapıda kullanılan malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, arazi maliki rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.
• Tazminat (TMK m.723): malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat öder. Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.
• Temlik talebi (TMK m.724): yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.
• Taşkın yapı (TMK m.725): komşu araziye taşan yapıda, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmemişse ve durum haklı gösteriyorsa, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kişi bedel karşılığında irtifak hakkı ya da taşan kısmın mülkiyetini isteyebilir.

TMK m.729, başkasının arazisine dikilen fidanlar için de aynı hükümlerin uygulanacağını belirtir; ağaçlar ve ormanlar üst hakkına konu olamaz. Bu talepler söküm, para ödenmesi ya da mülkiyette değişiklik gibi bir sonuç doğurur. Tespit davası ise yalnız aidiyeti belirler.

Ayrım görev bakımından da önem taşır. Kadastro Kanunu m.25'in son fıkrası, muhdesata bağlı olarak taşınmaz mal iktisabı, muhdesatın yıkılıp kaldırılması ve benzeri nitelikte olan ve mahkemeden yenilik doğurucu hüküm almayı gerektiren davaları kadastro mahkemesinin görevi dışında tutar. Arazi üzerindeki yapının mülkiyetinin devri amaçlanıyorsa, tapu kaydının değiştirilmesine yönelik davaların işleyişi tapu iptali ve tescil davası yazısında ayrıca ele alınmıştır.

Sık Sorulan Sorular

Muhdesat aidiyetinin tespiti davası bir süreye bağlı mıdır?

Kanun bu dava için ayrı bir dava açma süresi öngörmez; ancak dava, güncel hukuki yarar şartına bağlıdır. Mahkemenin ortaklığın giderilmesi dosyasında HMK m.165/2 uyarınca verdiği süre ise kesin bir usul süresi gibi işler: bu süre içinde dava açılmazsa paydaş muhdesat iddiasından vazgeçmiş sayılır ve satış bedeli pay oranında dağıtılır.

Tapuda muhdesat şerhi varsa ayrıca dava açmak gerekir mi?

24 Ekim 2022 tarihli Yargıtay kararına göre, muhdesatın bir kısım paydaşlara ait olduğu konusunda tapuda şerh bulunması ya da bütün paydaşların bu konuda ittifak etmesi, satış bedelinin oran yöntemiyle dağıtılması için yeterlidir. Şerhin kapsamı ya da muhdesatın bugünkü niteliği tartışmalıysa, mahkeme bu uyuşmazlığın ayrıca çözülmesini isteyebilir.

Kat irtifakı kurulmuş bir binadaki eklenti için muhdesat davası açılabilir mi?

6 Şubat 2025 tarihli Yargıtay onama kararına konu dosyada, kat irtifakı kurulu taşınmazda bağımsız bölümlere yapılan eklentiler için açılan tespit davası hukuki yarar yokluğundan reddedilmiştir. İlk derece mahkemesi, bu harcamaların sebepsiz zenginleşmeye dayalı bir eda davasıyla istenmesi gerektiğini belirtmiş; derdest bir paydaşlığın giderilmesi davasının bulunması da sonucu değiştirmemiştir.

Muhdesat aidiyetinin tespiti davasına hangi mahkeme bakar?

Tespit davası, genel görevli mahkeme olan asliye hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.2). Ortaklığın giderilmesi davasına bakan sulh hukuk mahkemesi (HMK m.4/1-b) muhdesat uyuşmazlığını kendi dosyasında karara bağlamaz; iddia sahibine asliye hukuk mahkemesinde dava açması için süre verir ve o davanın sonucunu bekler.

Konteyner, çardak ya da sökülebilir bir büfe için de muhdesat davası açılır mı?

TMK m.728, başkasının arazisinde kalıcı olması amaçlanmadan yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapıları malikine ait sayar ve bunları taşınır mal hükümlerine tabi tutar. Bu tür yapılar arazinin bütünleyici parçası olmadığından, sahibi bakımından muhdesat tespitine gerek yoktur; uyuşmazlık taşınır mülkiyeti ve zilyetlik kuralları çerçevesinde çözülür.

Muhdesatı meydana getiren kişi öldüyse dava kim tarafından açılır?

Dava mirasçılar tarafından açılabilir ve tespit, muhdesatın murisin meydana getirdiği şeklinde kurulur. 12 Mayıs 2026 tarihli Yargıtay onama kararına konu dosyada fıstık ve zeytin ağaçlarının davacıların murisi tarafından dikildiği bu şekilde tespit edilmiştir.

Muhdesat tespiti kira veya ecrimisil talebine dayanak olur mu?

Tespit kararı yalnız aidiyeti belirler; kendiliğinden kira, ecrimisil ya da tazminat alacağı doğurmaz. Paydaşlar arasındaki kullanım bedeli uyuşmazlıkları, paylı mülkiyet hükümleri ve haksız işgale ilişkin kurallar çerçevesinde ayrı bir eda davasıyla ileri sürülür.

Kentsel dönüşüm uygulamasında muhdesat sahibinin durumu nedir?

Yargıtay, taşınmazın kentsel dönüşüm uygulamasına girmesini güncel hukuki yarar doğuran istisnai durumlar arasında saymaktadır. Dönüşüm sürecinde muhdesatın değeri ayrıca gözetilecekse, aidiyetin mahkeme kararıyla tespit ettirilmesi ya da bütün paydaşların yazılı mutabakatının sağlanması, paylaşım aşamasındaki tartışmayı daraltır.

Yapı ya da ağaç iddiası olan paydaşın dosyada izleyeceği sıra

Yapı ya da ağaç üzerindeki aidiyet iddiası, hazırlığı en çok zaman alan ama sonuca en doğrudan etki eden iddialardandır. Paydaşın ilk işi, yapıyı ya da ağaçları kendisinin meydana getirdiğini gösteren belgeleri, fotoğrafları ve tanıkları bir araya getirmek; tapu kaydında ölü malik varsa mirasçılık belgesini çıkarmaktır. Ortaklığın giderilmesi için arabuluculuk süreci başladığında muhdesat iddiası orada açıkça dile getirilmeli ve diğer paydaşların kabul edip etmediği tutanağa geçirilmelidir.

Dava açıldığında iddia ilk duruşmadan itibaren tutarlı biçimde ileri sürülmeli, mahkemenin verdiği süre içinde asliye hukuk mahkemesinde tespit davası açılmalı ve açıldığı ortaklığın giderilmesi dosyasına bildirilmelidir. Tespit dosyasında bilirkişi raporunun arsa ve muhdesat değerini ayrı ayrı göstermesi, satış aşamasında oran hesabının doğru kurulmasının ön şartıdır. Yalova ve çevresindeki taşınmaz uyuşmazlıklarında izlenen genel çerçeve Yalova gayrimenkul hukuku sayfasında özetlenmiştir.

Muhdesat iddiasına karşı çıkan paydaş bakımından da aynı sıra geçerlidir. Yapının ortak parayla, murisin gelirleriyle ya da bütün paydaşların katkısıyla yapıldığı ileri sürülecekse, bu savunmayı destekleyen belge ve tanıklar tespit davasının cevap süresi içinde bildirilmelidir. Anılan kat irtifakı dosyasında davalı tarafın savunması da eklentilerin tarafların babasına ait fırının geliriyle yapıldığı yönündeydi; aidiyet uyuşmazlığının özü çoğu zaman yapının kimin emeği ve parasıyla meydana geldiği sorusuna iner.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi olgularıyla değerlendirilir.