Zorunlu Geçit Hakkı Davası (TMK 747): Yolu Olmayan Arsa, Güzergâh Seçimi ve Bedel

Babadan kalan tarla miras paylaşımında ikiye ayrılır; yola bakan ön parsel bir kardeşe, arkadaki parsel öbürüne düşer. Yıllarca kimse sorun etmez, arka parselin sahibi traktörünü ön tarladan geçirir. Ön parsel satılıp yeni malik sınırına tel çektiğinde arka parselin sahibi, tapusu elinde olduğu hâlde arazisine ulaşamaz hâle gelir. Belediye yolu olmayan parsele yapı ruhsatı vermez, banka bu taşınmazı teminat olarak değerlendirmekte zorlanır, alıcı ise “yolu yok” diyerek fiyat kırar.

Türk Medeni Kanunu bu düğümü komşuluk hukukunun içinde çözer. TMK m.747, genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malike, tam bir bedel karşılığında komşularından geçit hakkı tanınmasını isteme imkânı verir. Hakkın kim aleyhine, hangi güzergâhtan ve hangi bedelle kurulacağı ise kanunun üç fıkrasında ve Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin yerleşik içtihadında ayrıntılı ölçütlere bağlanmıştır.

TMK m.747 yalnız yolu hiç olmayan taşınmazı değil, yolu yetersiz kalanı da korur

Kanunun lafzı şöyledir: “Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.” Maddenin anahtar sözcüğü “yeterli”dir. Bir patika, yaya geçişine elverişli dar bir şerit ya da yalnız kuru mevsimde kullanılabilen bir dere yatağı, taşınmazın niteliğine göre yeterli sayılmayabilir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi bu ayrımı iki kavramla ifade eder. Genel yola hiç bağlantısı olmayan taşınmazın durumu uygulamada ve doktrinde “mutlak geçit ihtiyacı” ya da “geçit yoksunluğu”, yolu bulunduğu hâlde bu yolla ihtiyacı karşılanamayan taşınmazın durumu ise “nispi geçit ihtiyacı” ya da “geçit yetersizliği” olarak adlandırılmaktadır (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2026/2329, K. 2026/2795, 18 Mayıs 2026). Her iki hâlde de dava açılabilir; fark, ispat yükünün yoğunlaştığı noktadadır. Yetersizlik iddiasında mevcut yolun neden yeterli olmadığı keşifte somut verilerle gösterilmelidir.

Yeterlilik, taşınmazın kullanım amacına göre ölçülür. Tarım arazisi için traktör ve hasat aracının geçebileceği bir yol aranırken, konut alanında yapı ruhsatı, itfaiye ve ambulans erişimi gündeme gelir. Bilirkişi incelemesine konu dosyalarda üç metre genişliğinde geçit kurulması sık görülen bir çözümdür; Daire, iki ayrı parsel üzerinden üç metre genişliğinde zorunlu geçit kurulmasına ilişkin kararı onamıştır (E. 2025/6391, K. 2026/911, 19 Şubat 2026). Genişlik yine de sabit bir ölçü değildir; taşınmazın niteliği ve ihtiyacın türü belirleyicidir.

İhtiyaç davacının isteğine göre değil, nesnel ölçütlerle belirlenir

Bu davalarda en çok tartışılan konu, davacının gerçekten zorunlu bir ihtiyacının bulunup bulunmadığıdır. Yargıtay'ın ölçüsü açıktır: “Geçit ihtiyacının nedeni, taşınmazın niteliği ile bu ihtiyacın nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı davacının sübjektif arzularına göre değil, objektif esaslara uygun olarak belirlenmeli” dir (E. 2026/2329, K. 2026/2795). Daha kısa bir yol isteyen, mevcut yolunu konforsuz bulan ya da komşusunun bahçesinden geçmeyi pratik gören malik, bu ölçüt karşısında talebini haklı kılacak nesnel bir ihtiyaç göstermek durumundadır.

İhtiyacın dava sırasında ortadan kalkması da sonucu değiştirir. Arazi toplulaştırması, imar uygulaması ya da kamulaştırma yoluyla taşınmaz genel yola kavuşmuşsa zorunluluk artık yoktur. Daire, toplulaştırma çalışmaları sonucunda zeminde oluşan yol nedeniyle taşınmazın geçit imkânına sahip olduğu tespit edilerek geçit talebi hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmeden yerel mahkeme kararını onamıştır (E. 2026/1357, K. 2026/1572, 25 Mart 2026). Keşif tarihi itibarıyla zeminin gerçek durumu belirleyicidir.

Buna karşılık ihtiyacın ileride giderilebileceği ihtimali, tek başına davanın reddini gerektirmez. Belediyenin ileride İmar Kanunu m.18 uygulaması yapılacağını bildirdiği bir dosyada davalı, davacının bu yolla yola kavuşacağını ileri sürmüş; Daire bu itirazı yerinde görmeyerek kararı yalnız bedel yönünden bozmuştur (E. 2026/2329, K. 2026/2795). Planlanmış ama açılmamış bir yol, bugünkü zorunluluğu karşılamaz.

İhtiyacı malikin kendi eyleminin yarattığı durumlar ayrıca değerlendirilir. Yola cepheli kısmı satıp arka parseli elinde tutan ya da ifrazı kendi talebiyle yolsuz bırakacak biçimde yaptıran malik için kanunun ilk cevabı TMK m.747/2'dedir: geçit önce “önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşu”dan istenir. Doktrinde, zorunluluğu bilerek yaratan malikin bu yolla ilgisiz üçüncü kişilere yük bindirmesinin dürüstlük kuralıyla (TMK m.2) bağdaşmayacağı görüşü savunulmaktadır. Bu itiraz, davalı tarafın taşınmazın geçmiş mülkiyet zincirini tapu kayıtlarıyla ortaya koymasını gerektirir.

Güzergâh önce eski yol düzenine, sonra en az zarar ilkesine göre seçilir

TMK m.747/2 sıralı bir kural koyar: “Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır.” Üçüncü fıkra ise zorunlu geçidin “iki tarafın menfaati gözetilerek” belirleneceğini söyler. Miras ya da satış yoluyla bölünen bir arazide geçidin önce bölünmeden önce yolu sağlayan parselden istenmesi, bu sıralamanın doğal sonucudur.

Daire, geçit hakkının taşınmaz mülkiyetini sınırlayan bir irtifak hakkı olmakla birlikte özünü komşuluk hukukundan aldığını, bu yüzden yol saptanırken komşuluk hukuku ilkelerinin ve “fedakârlığın denkleştirilmesi” ilkesinin gözetilmesi gerektiğini vurgular (E. 2026/2329, K. 2026/2795; aynı gerekçe E. 2021/2911, K. 2021/2555, 1 Kasım 2021). Fedakârlığın denkleştirilmesi, yükün tek bir malikin sırtına bırakılmaması ve geçidin yükü en kolay taşıyabilecek taşınmazdan geçirilmesi anlamına gelir. E. 2026/1357 sayılı dosyada Dairenin önceki bozma kararında, çevrede yola ulaşımı sağlayacak daha büyük taşınmazlar bulunduğu hâlde alternatifler değerlendirilmeden küçük bir parsel üzerinden geçit kurulması isabetli görülmemiştir (aktaran: E. 2026/1357, K. 2026/1572).

Taşınmazı ikiye bölen güzergâh gerekçe ister

Güzergâh seçiminde ikinci ölçüt, yüklü taşınmazın bütünlüğüdür. Daire, aleyhine geçit kurulan taşınmazın bölünerek kullanım şekli ve bütünlüğünün bozulmaması gerektiğini, başka türlü geçit kurmak mümkün değilse bunun gerekçesinin kararda açıkça gösterilmesi gerektiğini belirtir (18 Mayıs 2026 tarihli karar). Bir başka dosyada ilk derece mahkemesinin davalı taşınmazını ikiye bölerek ekonomik kullanım bütünlüğünü bozan kararı bu gerekçeyle bozulmuş, bozmaya uyularak parsel sınırları boyunca kurulan geçit ise onanmıştır (E. 2025/6391, K. 2026/911).

Geçit genel yola kesintisiz bağlanmalıdır

Kurulan yolun davacının taşınmazından genel yola kadar kesintisiz uzanması gerekir. Davacının birden fazla parseli varsa ve geçit bunlardan biri üzerinden diğerine ulaşıyorsa, kendi parselleri arasında da irtifak kurulmalıdır; TMK m.782 malikin kendisine ait iki taşınmazdan biri üzerinde diğerinin lehine irtifak kurabileceğini düzenler. Davacının bir parseli lehine diğer parseli üzerinden akdi irtifak kurulmadan verilen hüküm “kesintisizlik ilkesine aykırı” bulunmuştur (aktaran: E. 2026/1357, K. 2026/1572).

Can ve mal güvenliği de güzergâhın parçasıdır. Karayolları bölge müdürlüğünün, bilirkişi raporundaki bütün güzergâhların karayoluna bağlanmasını trafik güvenliği yönünden uygun bulmadığı bir dosyada, yeni alternatifler araştırılmadan karar verilmesi eksik inceleme sayılmış; bozmadan sonra mahkeme alternatifleri genişliği, güvenliği ve arazi yapısının yol yapımına elverişliliği yönünden yeniden tartarak karar vermiştir (E. 2026/2329, K. 2026/2795).

Tam bedel bilirkişiyle belirlenir, hükümden önce depo ettirilir ve güncel olmalıdır

Kanun bedelsiz bir geçit tanımaz. TMK m.747/1 “tam bir bedel” şartı koyar ve bu bedel, yüklü taşınmaz malikinin mülkiyetindeki kısıtlamanın karşılığıdır. Yargıtay'a göre bedel “taşınmazın niteliği gözetilerek uzman bilirkişiler aracılığı ile objektif kıstaslar esas alınarak” belirlenir ve “Bu bedel de hükümden önce depo ettirilmelidir.” (E. 2026/2329, K. 2026/2795). Tarım arazilerinde ziraat bilirkişisi, arsalarda inşaat ya da gayrimenkul değerleme bilirkişisi değer tespitini yapar; fen bilirkişisi ise geçidin yerini ve yüzölçümünü krokiyle gösterir.

Keşif ile hüküm arasında geçen süre bedeli eskitir

Dosyalarda gördüğümüz kadarıyla bedel tartışmasının önemli kısmı, değer tespiti ile hüküm arasında geçen süreden doğar. Bedelin belirlenmesinden sonra uzunca bir süre geçmişse ya da yörede değeri artıran değişiklikler olmuşsa, içtihadın ifadesiyle “hüküm tarihine yakın yeni bir değer tespiti yapılmalıdır”. Somut bir dosyada aynı şerit için keşif tarihinde 77.600 TL, dava tarihinde ise 4.420,74 TL değer belirlenmiş; mahkemenin dava tarihindeki değeri esas alması bozma sebebi olmuştur (E. 2026/2329, K. 2026/2795). Bedelin karar tarihine en yakın tarihte hesaplanması için ek rapor alınması gerektiği aynı Dairenin daha önceki kararında da yer alır (E. 2021/2911, K. 2021/2555).

Değer düşüklüğü ve paylı mülkiyette dağıtım

Bedel yalnız geçidin kapladığı alanın değerinden ibaret değildir. Yol taşınmazı ikiye bölüyorsa kalan kısımda değer azalması olup olmadığı bilirkişi raporunda ayrıca değerlendirilmeli ve azalma varsa bedele eklenmelidir (E. 2026/2329, K. 2026/2795). Güzergâh üzerindeki ağaçlar, sulama düzeni ve kot farkı gibi unsurlar da değeri etkiler.

Yüklü taşınmaz paylı ya da elbirliği mülkiyetindeyse bedelin hangi malike ne oranda ödeneceği hükümde gösterilmelidir. Daire, depo edilen bedelin eksik kalan kısmı hakkında karar verilmemesini ve bedelin aleyhine geçit kurulan maliklere nasıl ödeneceğinin hükümde gösterilmemesini bozma sebebi saymış; bozmaya uyulduktan sonra bedelin tapudaki payları oranında davalılara ödenmesine hükmedilmiştir (E. 2021/2911, K. 2021/2555).

Geçit davası açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır

Uygulamada en sık rastlanan usul hatası, doğrudan mahkemeye gidilmesidir. 7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen m.18/B, “Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar” için dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı yapmıştır; hüküm 1 Eylül 2023'te yürürlüğe girmiştir. 7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Kanun'a eklenen geçici m.3, o tarihte görülmekte olan davaları bu şartın dışında bırakmıştır. Zorunlu geçit, TMK'nın “Komşu hakkı” başlıklı bölümünde düzenlenir ve Yargıtay geçit davalarını bu kapsamda değerlendirmektedir.

Daire, arabuluculuk dava şartı yerine getirilmeden açılan geçit davasının usulden reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararlarını onamıştır (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2026/842, K. 2026/1365, 11 Mart 2026; E. 2026/2980, K. 2026/2627, 11 Mayıs 2026). İkinci dosyada ilk derece mahkemesi, arabuluculuk faaliyeti gerçekleştirilmeden davanın açıldığını tespit etmiş ve bu eksikliğin sonradan tamamlanabilecek bir usul işlemi olmadığını belirtmiştir; davacının sonradan sunduğu arabuluculuk son tutanağı sonucu değiştirmemiş, karar onanmıştır. Arabulucuya dava açılmadan önce başvurulmuş, yalnız son tutanak dava dilekçesine eklenmemişse durum farklıdır: mahkeme, tutanağın bir haftalık kesin süre içinde sunulmasını ihtar eder; usulden ret, ihtarın gereği yerine getirilmezse ya da arabulucuya hiç başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa verilir (6325 sayılı Kanun m.18/A-2).

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalar gözetilerek düzenlenir ve icra edilebilirlik şerhi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (6325 sayılı Kanun m.18/B-2, 3). 7531 sayılı Kanunla eklenen m.18/B-5'e göre taşınmaz üzerinde sınırlı aynî hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgesinin taraflarından biri, icra edilebilirlik şerhi verildikten sonra tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir; tapu müdürlüğü gerekli incelemeyi yaptıktan sonra resmî senet düzenlemeden tescili yapar. Zorunlu geçit de sınırlı bir aynî hak olduğundan, anlaşmayla sonuçlanan arabuluculuk dava açmadan tapuya ulaşan bir yol hâline gelmiştir. Bunun için anlaşma belgesinde geçidin yeri, genişliği ve yüzölçümü krokiyle, bedel ve ödeme biçimi ise açıkça gösterilmelidir.

Süreç kısadır: arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (6325 sayılı Kanun m.18/A-9). Geçerli mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, son tutanakta belirtilir ve davada kısmen ya da tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur (m.18/A-11). Talebe muhatap olan komşu malik bakımından da ilk toplantıya katılmak, sonradan doğacak masraf yükü yönünden önem taşır.

Dava taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde, güzergâhtaki bütün maliklere karşı açılır

Görevli mahkeme, malvarlığı haklarına ilişkin davalarda genel görevli olan asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2). Sulh hukuk mahkemesinin görev alanını sayan HMK m.4 geçit davasını kapsamaz. Yetki ise kesindir: “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.” (HMK m.12/1). İrtifak haklarına ilişkin davalar, üzerinde irtifak kurulan taşınmazın bulunduğu yerde açılır; dava birden fazla taşınmazı ilgilendiriyorsa taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir (HMK m.12/2, 3).

Taraf teşkili: tapudaki her malik davada yer almalıdır

Kurulacak irtifak yüklü taşınmazın mülkiyetini sınırlar; bu yüzden aleyhine geçit kurulacak taşınmazın tapudaki bütün malikleri davalı olarak gösterilmelidir. Paylı mülkiyette paydaşların tamamı, elbirliği mülkiyetinde mirasçıların tamamı davada yer alır. Ölen davalının mirasçıları mirasçılık belgesiyle dosyaya alınarak taraf teşkili sağlanır (E. 2021/2911, K. 2021/2555). Davacının taşınmazı dava sırasında el değiştirirse devralan kişi davacının yerine geçer ve dava kaldığı yerden sürer (HMK m.125/2); devralan yönünden taraf teşkili sağlanmadan hüküm kurulması bozma gerekçeleri arasında sayılmıştır (aktaran: E. 2025/6391, K. 2026/911). Yüklü taşınmaz davalı tarafından devredilirse davacı, davaya devralana karşı devam etmek ya da davasını devreden hakkında tazminat davasına dönüştürmek arasında seçim yapar (HMK m.125/1).

Keşifte ortaya çıkan alternatif güzergâhların malikleri de yargılamaya dahil edilir. Alternatifler arasında tercih yapılabilmesi, her güzergâhın malikinin savunmasının alınmasına bağlıdır. Sık görülen yöntem, bilirkişinin önerdiği alternatif parsellerin maliklerinin dahili davalı olarak davaya katılmasıdır; sonunda geçit kurulmayan taşınmazların malikleri hakkında dava reddedilir. Daire bu yapıda kurulan hükmü esas yönünden bozmamış, bozmayı bedele özgülemiştir (E. 2026/2329, K. 2026/2795).

Dava değeri ve kanun yolu

Dava değeri, geçit bedeli üzerinden belirlenir. Bedel küçük kaldığında karar istinaf sınırının altında kalabilir: bir dosyada 3.885,60 TL'lik dava değeri, karar tarihindeki istinaf sınırının altında kaldığından bölge adliye mahkemesi istinaf başvurusunu usulden reddetmiş, Daire de bu kararı onamıştır (E. 2025/2792, K. 2025/3250, 25 Haziran 2025). İstinaf ve temyiz sınırları her yıl yeniden değerleme oranında güncellendiğinden, sınırın karar tarihindeki tutarı ayrıca kontrol edilmelidir.

Keşif ve bilirkişi raporu davanın ağırlık merkezidir

Bu uyuşmazlıklar dilekçeyle değil, arazide çözülür. Mahkeme mahallinde keşif yapar; fen bilirkişisi yararlanan taşınmazın genel yolla ilişkisini, mevcut yolların durumunu ve olası güzergâhları ölçer, her alternatifi ayrı harf ya da renkle işaretlenmiş bir krokiyle gösterir. Ziraat ya da inşaat bilirkişisi her alternatif için geçidin kaplayacağı alanın değerini ve yüklü taşınmazdaki değer kaybını hesaplar. İncelenen dosyalarda beş alternatife kadar uzanan raporlar ve birden çok keşif görülmektedir.

Raporun karşılaştırmalı olması gerekir. Hangi alternatifin kaç parselden geçtiği, kaç metrekare tuttuğu, taşınmazları bölüp bölmediği, kot farkı nedeniyle ek yapım gideri gerektirip gerektirmediği ve can güvenliği bakımından taşıdığı risk tek tabloda görülmelidir. Bir dosyada mahkeme, birinci alternatifi küçüklüğü, ikincisini can ve mal güvenliğine uygun olmaması, üçüncü ve dördüncüsünü arazi yapısı nedeniyle ekonomik olmaması gerekçesiyle elemiş ve beşinci alternatiften geçit kurmuştur. Bu tür bir eleme gerekçesi, kararın denetlenebilir olmasının ön koşuludur.

Taraflar rapora itiraz hakkını somut kullanmalıdır. Eksik değerlendirilen ağaçlar, sulu tarım niteliği, geçidin genişliğinin raporda açıkça yazılmaması ya da güzergâhın taşınmazı bölmesi, itiraz dilekçesinde başlık başlık gösterilmelidir. Bilirkişiye sorulacak sorular keşiften önce ara kararla belirlenirse rapor bu sorulara cevap vermek zorunda kalır; aksi hâlde ek rapor süreci yargılamayı uzatır ve bedelin güncelliği yeniden tartışma konusu olur.

Geçit hakkı mahkeme kararıyla, sözleşmeyle ya da doğrudan kanunla doğar ve kalıcı olanı tapuya işlenir

Zorunlu geçit, kanunun verdiği bir talep hakkının mahkeme kararıyla irtifaka dönüşmesidir. Kararın hüküm fıkrası, yararlanan ve yüklü taşınmazları ada-parsel numarasıyla, geçidin yerini fen bilirkişisi krokisine atıfla, yüzölçümünü ve genişliğini, depo edilen bedelin kime ne oranda ödeneceğini göstermelidir. Onanan bir kararda geçit hakkının TMK m.748/3 ve TMK m.1012 ile Tapu Sicil Tüzüğü uyarınca tapu kütüğüne işlenmesine hükmedilmiştir (E. 2025/6391, K. 2026/911).

Mahkeme kararıyla kazanılan aynî haklarda hak, tescilden önce doğar; ancak tasarruf işlemi yapılabilmesi tescile bağlıdır (TMK m.705/2; irtifaklarda TMK m.780/2 yollamasıyla). Kararın kesinleşmesinden sonra tapu müdürlüğüne başvurularak geçidin kütüğe işlenmesi, ileride yüklü taşınmazın el değiştirmesi hâlinde yeni malike karşı da hakkın korunması bakımından önemlidir.

Geçit hakkının doğduğu üç yol

Kaynak	Dayanak	Doğumu	Bedel
Zorunlu geçit davası	TMK m.747	Mahkeme kararıyla; tapuya işlenir	Tam bedel, hükümden önce depo
Sözleşme ya da arabuluculuk anlaşması	TMK m.780, m.781; 6325 s.K. m.18/B-5	Tescille	Tarafların anlaşmasına göre
Doğrudan kanundan doğan geçitler	TMK m.748	Tescilsiz; süreklileri beyanlar sütununda	Özel kanun ya da yerel âdete göre

Geçit sözleşmeyle de kurulabilir

Taraflar anlaşırsa dava yoluna gidilmeden geçit irtifakı kurulabilir. İrtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşme resmî şekilde düzenlenmelidir (TMK m.781) ve hak, tapu kütüğüne tescille doğar (TMK m.780/1). Resmî şekle uyulmadan, örneğin haricen yazılmış bir “yol izni” aynî hak doğurmaz; yüklü taşınmaz satıldığında yeni malike karşı ileri sürülemeyebilir. Uygulamada sık karşılaştığımız durum, yıllarca sözlü izinle kullanılan yolun komşu parselin satışıyla birlikte kapanmasıdır.

Geçit kurulduktan sonra hak sınırlı kullanılır, yarar kalmazsa terkin istenebilir

İrtifak sahibi, hakkını yüklü taşınmazın malikine en az zarar verecek biçimde kullanmak zorundadır; yüklü taşınmazın maliki de irtifakın kullanılmasını engelleyecek ya da zorlaştıracak davranışlarda bulunamaz (TMK m.786). Yolun ağzına kapı ya da zincir konulması, geçidin üzerine malzeme yığılması bu yasağın tipik örnekleridir ve el atmanın önlenmesi davasına konu olabilir.

Yararlanan taşınmazın ihtiyaçlarındaki değişiklik, yüklü taşınmazın irtifaktan doğan yükünü ağırlaştıramaz (TMK m.788). Tarım arazisi için kurulan geçidin, taşınmaz sonradan bir depoya ya da toplu konuta dönüştürüldüğünde ağır taşıt trafiğine açılması bu hükümle sınırlanır. İrtifakın kapsamı öncelikle tescile, tescilden anlaşılamıyorsa kazanılma sebebine ya da uzun süreli davasız ve iyiniyetli kullanılış biçimine göre belirlenir (TMK m.787).

Koşullar değişip yararlanan taşınmaz genel yola kavuşursa, yüklü taşınmazın maliki TMK m.785 uyarınca hakkın terkinini isteyebilir: “Lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiç bir yarar kalmamışsa, yüklü taşınmazın maliki bu hakkın terkinini isteyebilir.” Yüküne oranla çok az yarar sağlayan bir irtifakın bedel karşılığında kısmen ya da tamamen terkini de istenebilir. Kanun, mecralar için yer değiştirme talebini ayrıca düzenlemiştir (TMK m.746); geçit irtifakında ise güzergâh değişikliği, tarafların resmî şekilde anlaşıp tescil ettirmesiyle ya da mevcut hakkın terkinini izleyen yeni bir talep sürecinde gündeme gelir.

Tarla yolu ve geçici girme hakkı ayrı kurallara bağlıdır

Her geçit TMK m.747 kapsamında değildir. Malikin taşınmazını işletme, iyileştirme ya da üzerinde yapı yapma amacıyla komşu taşınmaza geçici olarak girme hakkı ile “tarla yolu, hayvan sulama yolu, kış geçidi, tomruk kaydırma yolu ve oluğu ve bunlara benzer diğer geçitler” özel kanun hükümlerine, özel hüküm yoksa yerel âdete tabidir (TMK m.748/1, 2). Doğrudan kanundan kaynaklanan bu geçit hakları tescil edilmeksizin doğar; sürekli nitelikte olanlar beyanlar sütununda gösterilir (TMK m.748/3).

Ayrım pratik bir sonuç doğurur. İnşaat için iskele kurmak ya da hasat döneminde komşu tarladan geçmek gibi geçici ihtiyaçlarda kalıcı irtifak davası yerine m.748 ve yerel âdet çerçevesinde çözüm aranır. Kalıcı ve genel yola bağlantıyı sağlayan bir yol isteniyorsa dava m.747'ye dayanır ve bedel, keşif, tescil süreci işler. Tarla yolu, araba geçidi gibi hakların kapsamını belirlemede taraflar arasındaki anlaşma ya da özel kanun hükümleri, bunlar yoksa yerel âdet uygulanır (TMK m.789).

Ortaklığın giderilmesi, tapu iptali ve kamu müdahalesi geçit ihtiyacını doğurabilir

Yol sorunu çoğu zaman başka bir gayrimenkul uyuşmazlığının yan ürünüdür. Ortaklığın giderilmesi davası aynen taksimle sonuçlandığında, bölünen parsellerden birinin yola cephesi kalmayabilir; bu durumda TMK m.747/2'deki “önceki mülkiyet ve yol durumu” ölçütü, geçidin öncelikle eski ortak taşınmazdan ayrılan parsellerden istenmesini gündeme getirir. Paylı mal birden çok parsele hizmet eden ortak bir geçit olarak sürekli bir amaca özgülenmişse, o geçidin paylaşılması da istenemez.

Tapu kaydındaki mülkiyetin kendisi tartışmalıysa önce o uyuşmazlığın çözülmesi gerekir; geçit davasında davacı sıfatı tapu malikine aittir. Yolsuz tescil, muvazaa ya da vekâletin kötüye kullanılması iddiaları tapu iptali ve tescil davası içinde ileri sürülür ve bu davanın sonucu, geçit davasındaki taraf sıfatını doğrudan etkiler.

İhtiyacın kaynağı bir kamu müdahalesiyse yol farklıdır. İdarenin mevcut yolu kamulaştırma yapmadan kapatması ya da imar planıyla yol olarak ayırdığı alanı fiilen kullanması, komşudan geçit istemekten önce idareye karşı kamulaştırmasız el atma davası açılıp açılamayacağı sorusunu doğurur. Bu davalarda görevli yargı yeri ve bedelin hesap tarihi farklı kurallara bağlıdır.

Yalova'nın köy ve mahalle sınırlarında kadastro sonrası yolsuz kalan zeytinlik ve tarla parselleri, geçit uyuşmazlıklarının sık görüldüğü taşınmaz türleridir. Bölgedeki taşınmaz uyuşmazlıklarının genel çerçevesi Yalova gayrimenkul avukatı sayfasında ele alınmıştır.

Sık Sorulan Sorular

Geçit hakkı davası açmak için önce arabulucuya gitmek gerekir mi?

Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023'ten beri dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B-1-ç). Yargıtay, arabuluculuğa başvurulmadan açılan geçit davalarının usulden reddine ilişkin kararları onamaktadır. Arabulucuya dava açıldıktan sonra başvurulması bu eksikliği gidermez; dava öncesinde başvurulmuş ama son tutanak dilekçeye eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir.

Geçit hakkının bedelini kim öder ve ne zaman ödenir?

Bedeli geçit isteyen davacı öder; TMK m.747 hakkı “tam bir bedel karşılığında” tanır. Bedel bilirkişi incelemesiyle belirlenir ve hükümden önce mahkeme veznesine depo ettirilir. Keşif ile hüküm arasında uzun süre geçmişse karar tarihine yakın yeni bir değer tespiti yapılması gerekir.

Mevcut bir patika ya da dar yol varken geçit hakkı istenebilir mi?

Kanun “yeterli geçit” ölçüsünü kullandığı için mevcut yolun varlığı davayı tek başına engellemez. Yolun taşınmazın niteliğine ve kullanım amacına göre yetersiz kaldığı keşifte gösterilirse nispi geçit ihtiyacı kabul edilebilir. Ölçü davacının konforu değil, nesnel ihtiyaçtır.

Komşu, bedel ödenmesine rağmen geçidi kapatırsa ne yapılabilir?

Yüklü taşınmazın maliki irtifakın kullanılmasını engelleyecek ya da zorlaştıracak davranışlarda bulunamaz (TMK m.786/2). Kapı, zincir ya da yığınla kapatılan geçit için el atmanın önlenmesi davası açılabilir ve geçidin tapuya işlenmiş olması ispatı kolaylaştırır. Hak henüz tescil edilmemişse önce kesinleşen kararın tapu müdürlüğünde işlenmesi sağlanmalıdır.

Yola kavuşan taşınmaz üzerindeki geçit hakkı kalıcı mıdır?

Tescil edilen irtifak kalıcıdır; yararlanan taşınmaz için hiçbir yarar kalmamışsa yüklü taşınmazın maliki terkin isteyebilir (TMK m.785/1). Az yarar sağlayan bir geçidin bedel karşılığında kısmen ya da tamamen terkini de mümkündür. İmar uygulaması ya da toplulaştırmayla açılan yeni yol, terkin talebinin tipik dayanağıdır.

Paylı mülkiyetteki bir parselden geçit istenirse kimler davalı olur?

Aleyhine geçit kurulacak taşınmazın tapudaki bütün paydaşları davalı olarak gösterilir; elbirliği mülkiyetinde bu kural bütün mirasçılar için geçerlidir. Ölen paydaşın mirasçıları mirasçılık belgesiyle davaya katılmadan hüküm kurulamaz. Bedel de hükümde paylar oranında dağıtılır.

Yolu olmayan parsel için dava öncesinde toplanacak belgeler

Davanın sonucu büyük ölçüde keşif gününe hazırlıkla belirlenir. Dava öncesinde yararlanacak taşınmazın ve çevresindeki parsellerin güncel tapu kayıtları, kadastro paftası ya da çap belgesi, belediyeden ya da il özel idaresinden alınacak imar durum belgesi toplanmalıdır. Taşınmaz bir miras paylaşımı, ifraz ya da satış sonucunda yolsuz kalmışsa bölünmeden önceki parselin tapu geçmişi, m.747/2'deki öncelikli komşunun belirlenmesi için gereklidir.

Arabuluculuk başvurusunda karşı taraf olarak, aleyhine geçit istenmesi düşünülen bütün parsellerin bütün malikleri gösterilmelidir; bir malikin eksik bırakılması, sonradan o taşınmaz üzerinden geçit istenmesini usul tartışmasına açar. Mevcut kullanım düzeni, yıllardır kullanılan yolun izleri, yola bağlanan noktadaki kot farkı ve karayolu bağlantısı varsa ilgili idarenin görüşü, güzergâh tartışmasının temel verileridir.

Bedel bakımından, değer tespitinin hüküm tarihine yakın olması gerektiği ve taşınmazın bölünmesinden doğan değer düşüklüğünün ayrıca hesaplanacağı baştan hesaba katılmalıdır. Güzergâhın taşınmazı ikiye bölmeden, parsel sınırı boyunca kurulabildiği alternatifler hem bedeli düşürür hem de Yargıtay'ın bütünlük ölçütüne uygun düşer.

Aleyhine geçit istenen komşu malik bakımından hazırlık aynı ölçüde belgeye dayanır. Davacının taşınmazının başka bir yoldan genel yola bağlandığını gösteren pafta ve fotoğraflar, ihtiyacın satış ya da ifraz yoluyla davacının kendi eylemiyle doğduğunu gösteren tapu geçmişi, önerilen güzergâhın taşınmazı bölüp bölmediğini ve üzerindeki ağaç, kuyu ya da yapıları gösteren kayıtlar savunmanın omurgasını oluşturur. Daha az zarar verecek bir alternatif güzergâh varsa bunun keşifte bilirkişiye gösterilmesi ve o güzergâhın maliklerinin de davaya katılmasının istenmesi, fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesinin işlemesini sağlar. Bedel yönünden ise hüküm tarihine yakın güncel bir değer tespitinin ve bölünmeden doğan değer kaybının hesaba katılmasının istenmesi, Daire'nin yerleşik ölçütleriyle örtüşür.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi olgularıyla değerlendirilir.