El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men'i) Davası: Tapu Maliki, Paydaş ve Yıkım Talebi

Yıllardır gitmediği köydeki arsasına dönen malik, komşu parselin bahçe duvarının kendi sınırının birkaç metre içine çekildiğini, duvarın dibine de briketten bir depo yapıldığını görür. Komşu, yerin “eskiden beri böyle kullanıldığını” söyler. Malikin aklındaki sorular bellidir: Aradan bu kadar zaman geçtikten sonra dava açılabilir mi, duvar ve depo yıkılır mı, arsada payı olan kardeşlerin de davaya katılması gerekir mi?

Bu soruların cevabı, Türk Medeni Kanunu'nun malike tanıdığı en eski korumalardan biri olan el atmanın önlenmesi davasında, uygulamadaki adıyla müdahalenin men'i davasında yatar. Dava basit görünür; tapu kaydı ortadadır, el atma da gözle görülür. Uygulamada sorun, davanın ne zaman açılacağından çok kimin, kime karşı, hangi mahkemede ve hangi taleple açacağında çıkar. Paydaşlar arasındaki el atma, iyiniyetle yapılmış bir yapının yıkımı ve zilyetlik davalarıyla karıştırılma, hükmün bozulmasına sık yol açan başlıklardır.

El atmanın önlenmesi davası mülkiyeti korur, kullanımın bedelini değil

Dayanak TMK m.683/2'dir: “Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.” Hüküm iki ayrı davayı birlikte anar. İstihkak davası, malın zilyetliğini tamamen kaybetmiş malikin malı geri istemesidir; el atmanın önlenmesi davası ise malikin mülkiyetini kullanmasını engelleyen her türlü haksız müdahalenin sona erdirilmesini hedefler. Taşınmazlarda iki talep çoğu dosyada iç içe geçer ve tek dava içinde ileri sürülür.

“Haksız el atma” geniş bir kavramdır. Arsanın bir kısmına duvar, çit ya da yapı kurulması, tarlanın izinsiz ekilmesi, bahçeye malzeme yığılması, taşınmazın içinden yol açılması, bir dairenin kilidinin değiştirilerek malikin içeri girmesinin engellenmesi bu kapsamdadır. Ölçüt, müdahalenin malikin rızasına ya da bir hukuki sebebe dayanıp dayanmadığıdır. Kira sözleşmesi, intifa hakkı, irtifak hakkı ya da geçerli bir kullanım anlaşması varsa el atma haksız değildir; ilişki o sözleşmenin veya hakkın kurallarıyla çözülür.

Davanın konusu müdahalenin geleceğe dönük olarak sona erdirilmesidir. Haksız kullanımın geçmişteki karşılığı ayrı bir taleptir ve ecrimisil davası kurallarına tabidir; iki talep aynı dava dilekçesinde birlikte ileri sürülebilir. El atan idare olduğunda, yani taşınmaz kamulaştırma yapılmadan yol, okul ya da altyapı için kullanılmaya başlandığında, uyuşmazlık kamulaştırmasız el atma davası çerçevesinde değerlendirilir. Özel kişinin el atmasında ise uyuşmazlık doğrudan TMK m.683/2'ye dayanır.

Dava zamanaşımına bağlı değildir, yanındaki yolların ise süresi vardır

Mülkiyet hakkı kullanılmamakla sona ermez; bu hakkı koruyan dava da süreye bağlanmamıştır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, kadastro tutanağının kesinleşmesinden itibaren on yıllık hak düşürücü süre geçtiği gerekçesiyle reddedilen bir el atmanın önlenmesi ve yıkım davasında hükmü bozarken bu kuralı açıkça yazmıştır: “Haksız eylem niteliğindeki elatmanın önlenmesi davaları hak düşürücü süre ve zamanaşımına tabi değildir.” (E. 2015/5679, K. 2017/7298, 13 Aralık 2017). Daire aynı kararda, taşkın yapıya ilişkin TMK m.725'in gündeme geldiği durumlarda da hak düşürücü süre ve zamanaşımından söz edilemeyeceğini belirtmiştir.

Bu kural, el atma sürdüğü müddetçe malikin dava hakkının ayakta kaldığı anlamına gelir. Ancak kuralın sınırları vardır ve bunlar dava öncesinde ayrıca incelenmelidir:

• Ecrimisil talebi süreye bağlıdır. Geçmiş kullanımın bedeli, yargısal uygulamada dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıl için istenebilir. Para talebi, el atma ne kadar eski olursa olsun bu sınırla karşılaşır.
• Zilyetlik davaları süreye bağlıdır. Gasp ve saldırıdan doğan dava hakkı, TMK m.984 uyarınca zilyedin fiili ve failini öğrenmesinden başlayarak iki ay ve fiilin üzerinden bir yıl geçmekle düşer.
• İdari koruma süreye bağlıdır. 3091 sayılı Kanun'a göre valilik ya da kaymakamlığa başvuru, tecavüzün öğrenilmesinden itibaren altmış gün içinde yapılmalıdır; tecavüzün üzerinden bir yıl geçtikten sonra bu yola başvurulamaz.
• Karşı tarafın mülkiyet kazanması ayrı bir sorudur. Tapu kütüğüne geçerli bir hukuki sebep olmadan malik olarak yazılan ve taşınmazı on yıl boyunca davasız, aralıksız ve iyiniyetle zilyetliğinde bulunduran kişinin kazanımına TMK m.712 uyarınca itiraz edilemez. Tapusuz taşınmazlarda TMK m.713'teki yirmi yıllık olağanüstü zamanaşımı, davacının malik sıfatını baştan tartışmalı hâle getirebilir.

Uygulamada en sık karşılaştığımız yanılgı, “sesimizi çıkarmazsak yer onların olur” düşüncesiyle aceleyle yanlış yola başvurulması ya da tersine, “mülkiyet zamanaşımına uğramaz” düşüncesiyle yıllarca beklenmesidir. Tapulu bir taşınmazda komşunun yalnızca zilyetliğe dayanarak mülkiyet kazanması kural olarak mümkün değildir; ancak beklemek ecrimisil döneminin kısalmasına, delillerin kaybolmasına ve iyiniyet tartışmalarının karşı taraf lehine dönmesine yol açabilir.

Mülkiyet davası ile zilyetlik davası ayrı mahkemelerde, ayrı ispatla görülür

El atmayı sona erdirmenin üç ayrı yolu vardır ve her biri farklı bir hakkı korur. Mülkiyete dayalı el atmanın önlenmesi davası, tapu malikinin hakkını korur ve genel görevli asliye hukuk mahkemesinde (HMK m.2) görülür. Zilyetlik davaları, kim malik olursa olsun fiilî hâkimiyeti korur; HMK m.4/1-c uyarınca “taşınır ve taşınmaz mallarda, sadece zilyetliğin korunmasına yönelik olan davalar” sulh hukuk mahkemesinin görevindedir. 3091 sayılı Kanun ise mahkeme dışında, mülki amir eliyle işleyen hızlı bir idari korumadır.

Yol	Korunan	Merci	Süre
El atmanın önlenmesi (TMK m.683/2)	Mülkiyet hakkı	Asliye hukuk mahkemesi	El atma sürdükçe süreye bağlı değil
Gasp ve saldırı davası (TMK m.982-983)	Zilyetlik	Sulh hukuk mahkemesi	Öğrenmeden itibaren 2 ay, fiilden itibaren 1 yıl
3091 sayılı Kanun başvurusu	Zilyetlik	Vali ya da kaymakam	Öğrenmeden itibaren 60 gün, fiilden itibaren 1 yıl

Ayrımın pratik sonucu ispat yükündedir. Zilyetlik davasında davacı, taşınmazın fiilen kendi hâkimiyetinde olduğunu ve bu hâkimiyete saldırıldığını gösterir; TMK m.983'e göre saldırıda bulunan kişi şey üzerinde bir hak iddia etse bile dava açılabilir. Mülkiyet davasında ise davacı malik olduğunu tapu kaydıyla, davalının el attığını keşif ve bilirkişi raporuyla ispatlar; taşınmazın o güne kadar kimin kullanımında olduğu belirleyici değildir. Kiracı ya da tapusuz bir yeri yıllardır kullanan kişi malik olmadığından mülkiyete dayalı dava açamaz, ancak zilyetlik yollarına başvurabilir.

3091 sayılı Kanun'a göre verilen kararlar idari yargı yolu açık olmak üzere kesindir ve Kanun'un 7. maddesi gereği, taşınmaz üzerinde üstün bir hakkı olduğunu iddia edenlerin yargı yoluna başvurması gerektiği kararda belirtilir. Kaymakamlığın verdiği karar mülkiyet uyuşmazlığını çözmez; yalnız mevcut zilyetliği korur. Malik ile el atan arasındaki asıl uyuşmazlık, idari karardan sonra da el atmanın önlenmesi davasıyla mahkemede çözülür.

Davayı tapu maliki açar; paylı ve elbirliği mülkiyette tek ortak yeterlidir

Davacı, el atılan taşınmazın tapu kütüğündeki malikidir. Taşınmaz birden fazla kişiye aitse, paylı mülkiyette (TMK m.688) ya da elbirliği mülkiyetinde (TMK m.701) bütün ortakların birlikte dava açması gerekmez. TMK m.693/3, paydaşlardan her birinin “bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen” sağlayabileceğini; TMK m.702/4 de elbirliği ortaklarından her birinin topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabileceğini ve bu korumadan bütün ortakların yararlanacağını öngörür. Mirasçılar arasında paylaşma yapılmamış bir taşınmaza üçüncü kişi el attığında, mirasçılardan biri tek başına dava açabilir.

Davalı, el atmayı fiilen gerçekleştiren ve sürdüren kişidir. Duvarı yapan komşu taşınmazı başkasına devrettiyse, el atmayı artık yeni malik sürdürmektedir; davanın yöneltileceği kişi tapu ve keşif birlikte okunarak belirlenir. Müdahale bir şirketin işletmesi üzerinden yapılıyorsa, fiilî kullanıcı ile kayıtlı malikin ayrışıp ayrışmadığı ayrıca araştırılmalıdır.

Malikin rızasıyla başlayan kullanım, rıza geri alındığı anda haksız hâle gelebilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin onadığı bir dosyada malik, taşınmazını davalıların kullanmasına muvafakat ettiğini, ancak bu muvafakati ihtarnameyle geri aldığını belirterek dava açmıştır (E. 2024/4633, K. 2025/2445, 6 Mayıs 2025). Davalılar taşınmazı haricen satın aldıklarını ve üzerine ev yaptıklarını savunmuştur. Tapulu taşınmazın resmî şekle uyulmadan yapılan satışı mülkiyeti geçirmez; ilk derece mahkemesi “el atmanın önlenmesi davalarında mülkiyet hakkına üstünlük tanınacağı” gerekçesiyle davayı kabul etmiş, ancak dosyanın önceki bozma aşamasında işaret edilen 10 Temmuz 1940 tarihli içtihadı birleştirme kararı uyarınca, ödenen bedel iade edilinceye kadar davalılara hapis hakkı tanımıştır. Harici satışa dayanan kullanıcı, bedeli geri alıncaya kadar taşınmazı teslim etmekten kaçınabilir; el atmanın önlenmesi hükmü bu hakkı gözeterek kurulur.

Paydaşlar arasındaki el atmada hüküm davacının payıyla sınırlı kurulur

Paylı taşınmazı paydaşlardan birinin tek başına kullanması kendiliğinden haksız el atma sayılmaz. TMK m.693/1'e göre her paydaş, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir. Paydaşlar arasında el atmadan söz edilebilmesi için davalı paydaşın kullanımının diğer paydaşların yararlanmasını engellemesi gerekir. Ecrimisil bakımından bu engel, yerleşik içtihatta intifadan men koşulu olarak aranır; koşulun içeriği, istisnaları ve ihtarnamenin rolü intifadan men koşuluna ilişkin Yargıtay kararı incelemesinde ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Paydaşlar arasındaki davada en sık bozma sebebi hükmün kapsamıdır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, kardeşler arasında görülen ve fındıklık, tarla nitelikli birden çok parseli kapsayan bir müdahalenin men'i ve ecrimisil davasında, el atma olgusunun kabulünü yerinde bulmuş, ancak hükmün kuruluş biçimini bozma sebebi saymıştır (E. 2024/4741, K. 2025/3864, 25 Eylül 2025). Daireye göre mahkemenin, “davacının payı oranında el atmanın önlenmesine karar verilmesi gerekirken” taşınmazın tamamının kullanımına engel olma anlamına gelecek biçimde mutlak el atmanın önlenmesine hükmetmesi TMK m.688'e aykırıdır. Davalı da paydaştır; onu taşınmazdan tümüyle uzaklaştıran bir hüküm, kendi payından doğan yararlanma hakkını ortadan kaldırır.

Payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir yer bulunan paydaşın durumu farklıdır. Böyle bir paydaş, payından az yer kullandığını ileri sürse bile sorunun çözümü el atmanın önlenmesi değil, kullanım düzeninin TMK m.693/2 uyarınca hâkimce belirlenmesi ya da ortaklığın giderilmesi davasıdır. Paydaşlardan birinin paylı taşınmaz üzerine yaptığı ev, ahır ya da diktiği ağaçlar söz konusu olduğunda, yapının kime ait sayılacağı sorusu ayrıca doğar; bu soru muhdesat aidiyetinin tespiti davası ile çözülür ve el atmanın önlenmesi talebinin sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Yıkım talebi kanunun öngördüğü karşı haklarla birlikte değerlendirilir

El atma bir yapı, duvar ya da tesis ile gerçekleşmişse, el atmanın önlenmesi talebiyle birlikte yapının kaldırılması (kal) da istenir. Kal istenmeden yalnız el atmanın önlenmesine hükmedilirse, yapı yerinde kaldığı sürece hüküm fiilen uygulanamaz; kal talebinin bu yüzden dava dilekçesinde açıkça yer alması gerekir. TMK m.722/3, arazi malikinin rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebileceğini öngörür.

Kanun, yapı sahibine de bazı karşı haklar tanır. Bunların en önemlisi TMK m.724'teki temlik talebidir: “Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.” Bu hüküm el atmanın önlenmesi kuralının istisnasıdır: şartları gerçekleşirse yapı yıkılmaz, arazinin mülkiyeti bedel karşılığında yapı sahibine geçer. Temlik talebi, uygulamada karşı dava ya da ayrı bir tapu iptali ve tescil davası yoluyla ileri sürülür; ayrı açılan dava çoğu zaman el atma davasıyla birleştirilerek incelenir.

Temlik talebinin ilk eşiği iyiniyettir. 7. Hukuk Dairesinin 6 Mayıs 2025 tarihli onama kararına konu dosyada, yapı sahiplerinin TMK m.724'e dayanan tescil talebi reddedilmiştir. İlk derece mahkemesi, davalıların cevap dilekçesi, ihtarname cevabı ve dava dilekçesi içeriğinden yapıyı yaptıkları yerin mülkiyetinin başkasına ait olduğunu bildiklerini tespit etmiş ve “temliken tescil talebinde iyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmadığı” sonucuna varmıştır. TMK m.3/2'ye göre durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse de iyiniyet iddiasında bulunamaz; tapusu başkasına ait bir yere bilerek yapı yapan kişinin bu yola dayanma olanağı dardır.

Sınırı aşan yapılar için TMK m.725 ayrı bir rejim öngörür. Bir yapının komşu araziye taşan kısmı bakımından, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmemişse ve durum ile koşullar da haklı gösteriyorsa, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kişi uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını ya da bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir. Malik bakımından buradan çıkan sonuç somuttur: komşunun inşaatının sınırı aştığı fark edildiğinde itiraz gecikmeden ve ispatlanabilir biçimde, örneğin noter ihtarnamesiyle yapılmalıdır.

Kal talebinde mahkeme ayrıca TMK m.2'deki hakkın kötüye kullanılması yasağını gözetir. Birkaç santimetrelik bir taşkınlık için çok katlı bir yapının yıkımının istendiği dosyalarda bu tartışma kaçınılmaz olarak gündeme gelir. Taşkınlığın boyutu, yapının değeri, davacının uğradığı gerçek zarar ve bedel ödenerek çözüm imkânı, keşif ve bilirkişi raporunda ayrı ayrı ortaya konulmalıdır.

Komşuluk hukukuna dayanan el atmada ölçüt hoşgörü sınırıdır

Müdahale yalnız sınırın fiziken aşılması biçiminde gerçekleşmez. Komşunun kendi parseli içinde yaptığı bir yapı ışığı, havayı ya da kullanımı ağır biçimde engelleyebilir, koku veya gürültü yayabilir. TMK m.737, herkesin taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerini kullanırken komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlü olduğunu; TMK m.730 da bu kısıtlamalara aykırı kullanım sonucunda zarar gören kişinin durumun eski hâline getirilmesini ve zararın giderilmesini dava edebileceğini öngörür.

Bu tür davalarda ölçüt, mülkiyetin sınırının aşılması değil, katlanma sınırının aşılmasıdır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, dükkânların önüne yapılan sundurma ve iki parsel arasına yapılan tuvalet nedeniyle açılan bir davada, mahkemenin yalnız mülkiyet yönünden değerlendirme yapmasını eksik inceleme saymıştır (E. 2021/1924, K. 2022/239, 10 Ocak 2022). Daireye göre normal bir insanın hoşgörü ve tahammül sınırlarını aşan bir el atma bulunup bulunmadığı objektif ölçütlerle tespit edilmeli; “davalının yaptığı veya diktiği şeylerin yıkılması veya sökülmesi, yaptığı tesis ve işletmelerin kapatılması, yasaklanması veya başka yere taşınması son çare olarak düşünülmelidir.”

Aynı kararda Daire, bir yapının yalnız ruhsatsız ya da imara aykırı olduğu ileri sürülerek TMK m.737'ye dayanılarak yıkım istenemeyeceğini, imara aykırılık yanında bir zararın doğmasının da şart olduğunu belirtmiştir: “Salt imara aykırılık, idari mercileri ve idare mahkemelerini ilgilendiren bir husustur.” Komşusunun kaçak yapısından rahatsız olan malikin önünde iki ayrı yol vardır: belediyeye imar mevzuatı kapsamında başvuru ve kendi taşınmazında doğan somut zararın komşuluk hukukuna dayanan davayla giderilmesi.

Dava sürerken taşınmaz el değiştirirse ya da el atma sona ererse yargılama yeni duruma uyarlanır

Bu davalar keşif, bilirkişi incelemesi ve itirazlarla birkaç yıl sürebilir; bu sürede taşınmazın ya da el atan yapının sahibi değişebilir. HMK m.125/1'e göre davalı taraf dava konusunu üçüncü bir kişiye devrederse davacı iki yoldan birini seçer: devreden tarafla olan davasından vazgeçerek davaya devralan kişiye karşı devam eder ya da davasını devreden taraf hakkında tazminat davasına dönüştürür. Birinci yol seçilir ve dava davacı lehine sonuçlanırsa, devreden ve devralan yargılama giderlerinden müteselsilen sorumlu olur.

Davacı tarafta devir de mümkündür. HMK m.125/2 uyarınca dava konusu davacı tarafından devredilirse devralan kişi görülmekte olan davada davacının yerine geçer ve dava kaldığı yerden devam eder. 1. Hukuk Dairesinin 13 Aralık 2017 tarihli kararına konu dosyada da davacılardan biri payını devretmiş, yeni malik davaya devam etmiştir. Aynı dosyada davalının yargılama sırasında ölmesi üzerine mirasçıları davaya dahil edilmiştir. Kal ya da ecrimisil talebi bulunmayan bir davada ise sonuç farklı olabilir: 6 Mayıs 2025 tarihli onama kararına konu dosyada ilk derece mahkemesi, davalının dava sırasında ölmesi hâlinde ecrimisil ya da kal talebi yoksa el atmanın önlenmesi isteminin konusuz kalacağını belirtmiştir.

El atan kişi dava açıldıktan sonra duvarı söker, yapıyı kaldırır ya da taşınmazı boşaltırsa el atmanın önlenmesi talebi konusuz kalır. Bu durumda mahkeme esas hakkında karar vermez; HMK m.331/1 uyarınca yargılama giderlerini davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre takdir eder. Davalının dava açıldıktan sonra el atmayı sona erdirmesi, dava açılırken haklı olan davacının yargılama giderlerine katlanması sonucunu doğurmaz. Aynı dosyada istenen ecrimisil ise geçmişe ilişkin bir alacak olduğundan bu gelişmeden etkilenmez ve yargılama o talep yönünden sürer.

Görevli mahkeme asliye hukuk, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdir

Mülkiyete dayalı el atmanın önlenmesi ve kal davası asliye hukuk mahkemesinde görülür. Yetki bakımından HMK m.12/1 açıktır: taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalar ile taşınmazın zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kesin yetki tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. İstanbul'da yaşayan malik, Yalova'daki arsasına yapılan el atma için davayı Yalova'da açar; dava birden çok taşınmaza ilişkinse HMK m.12/3 uyarınca taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir.

Arabuluculuk bakımından tablo ayrıntılıdır. 6325 sayılı Kanun m.18/B, kira ilişkisinden, ortaklığın giderilmesinden, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı sayar. Mülkiyete dayalı el atmanın önlenmesi davası bu sayımda ayrıca yer almaz. Ancak el atma bir kat mülkiyeti binasının ortak yerlerinde gerçekleşmişse ya da uyuşmazlık TMK m.737 gibi komşu hakkı hükümlerine dayanıyorsa, arabuluculuk şartı gündeme gelir. Uyuşmazlığın hangi gruba girdiği dava dilekçesindeki anlatıma göre de değerlendirildiğinden, bu nitelendirme dava açılmadan önce yapılmalıdır.

Keşif, fen bilirkişisi ve kroki hükmün uygulanabilirliğini belirler

Davanın merkezinde keşif vardır. Mahkeme taşınmazın başında, fen bilirkişisi (harita mühendisi ya da kadastro teknisyeni) eşliğinde tapu kaydını ve paftayı zemine uygular; el atılan bölümün yerini ve yüzölçümünü krokiyle gösterir. Yapı varsa inşaat bilirkişisi yapının değerini ve yıkım maliyetini, tarım arazisinde ziraat bilirkişisi ürünün ve ağaçların durumunu belirler. Ecrimisil de istenmişse, emsal kira değerleri aynı keşifte toplanır.

Hüküm, krokiye atıf yaparak kurulmalıdır. Aynı 6 Mayıs 2025 tarihli onama kararına konu dosyada mahkeme, el atmanın önlenmesine fen bilirkişisinin krokisinde (A) harfiyle gösterilen ve metrekaresi belirtilen kısım için hükmetmiştir. Krokisiz ya da yüzölçümü belirsiz bir hüküm icra aşamasında yeni bir uyuşmazlık doğurur; icra memuru neyin teslim edileceğini, hangi duvarın yıkılacağını hükümden okuyamaz.

Hükmün ne zaman icraya konulabileceği de önemlidir. HMK m.350/2 ve m.367/2 uyarınca taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, davalıların inançlı temlik iddiasıyla mülkiyet savunmasında bulunduğu bir el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davasında verilen ilamın kesinleşmeden takibe konulmasını hatalı bulmuş ve “dava gayrimenkulün aynına ilişkin olduğundan, ilam kesinleşmeden ilamlı icra takibine konu edilemez” demiştir (E. 2024/2747, K. 2024/8026, 2 Ekim 2024). Mülkiyetin tartışıldığı dosyalarda yıkım ve teslim, istinaf ve temyiz aşamaları tamamlanmadan gerçekleşmez; bu sürede yapının durumunu korumak için ihtiyati tedbir ayrıca önem kazanır.

Dava değeri el atılan yerin değeriyle belirlenir, tedbir dava öncesinde de istenebilir

Dava nispi harca tabidir. 25 Eylül 2025 tarihli kararında Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 16. maddesi uyarınca el atmanın önlenmesi ve ecrimisil istemli davalarda dava değerinin ve alınacak harcın, el atılan yerin değeri ile talep edilen ecrimisil bedelinin toplamından oluşacağını belirtmiştir. Karşı taraf vekâlet ücreti de bu toplam değer üzerinden hesaplanır; paydaşlar arasındaki davalarda değer, davacının payıyla orantılı olarak belirlenir.

Bu kural dava açılmadan önce yapılacak hesabı doğrudan etkiler. Değeri 2.000.000 TL olan bir arsanın 50 metrekarelik bölümüne el atılmışsa, dava değeri bütün arsanın değeri değil, el atılan bölümün değeridir. Dava dilekçesinde bu değer yaklaşık olarak gösterilir; keşifte belirlenen gerçek değere göre harç tamamlanır. Değerin baştan çok düşük gösterilmesi harç eksikliği nedeniyle yargılamanın uzamasına, çok yüksek gösterilmesi ise davanın kısmen reddinde karşı taraf vekâlet ücretinin büyümesine yol açar.

İnşaat sürerken açılan davalarda en etkili araç ihtiyati tedbirdir. HMK m.389 uyarınca mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından endişe edilmesi hâlinde tedbir kararı verilebilir; mahkeme HMK m.391 uyarınca “bir şeyin yapılması veya yapılmaması gibi” her türlü tedbire, örneğin inşaatın durdurulmasına hükmedebilir. Tedbir isteyen, HMK m.392 uyarınca kural olarak teminat gösterir. Dava açılmadan önce alınan tedbir kararının uygulanmasından itibaren iki hafta içinde esas hakkındaki dava açılmazsa, tedbir HMK m.397 uyarınca kendiliğinden kalkar.

Sık Sorulan Sorular

Arsasına yıllar önce izinsiz yapı yapılan malik hâlâ dava açabilir mi?

Mülkiyete dayalı el atmanın önlenmesi ve yıkım davası, el atma sürdüğü müddetçe zamanaşımına ve hak düşürücü süreye bağlı değildir. Yapının yıllar önce yapılmış olması dava hakkını ortadan kaldırmaz; ancak geçmiş kullanım için istenecek ecrimisil dava tarihinden geriye doğru beş yılla sınırlıdır. Yapı sahibinin iyiniyet ve temlik savunması da sürenin uzunluğuna göre farklı değerlendirilebilir.

Miras kalan tarlayı tek başına eken kardeşe karşı el atmanın önlenmesi istenebilir mi?

Paydaşın paylı taşınmazı kullanması tek başına haksız el atma sayılmaz; davalı paydaşın diğer paydaşların yararlanmasını engellemesi gerekir. Engel ispatlanırsa mahkeme el atmanın önlenmesine davacının payı oranında hükmeder, kardeşi taşınmazdan tümüyle uzaklaştırmaz. Kalıcı çözüm çoğu dosyada kullanım düzeninin hâkimce belirlenmesi ya da ortaklığın giderilmesidir.

Komşunun duvarı arsaya birkaç metre girmişse duvar yıkılır mı?

Mahkeme fen bilirkişisiyle sınırı zemine uygular ve taşan kısmı krokide gösterir; taşkınlık sabitse el atmanın önlenmesi ile birlikte duvarın taşan kısmının kaldırılmasına hükmedilebilir. Komşu, taşmayı öğrenen malikin on beş gün içinde itiraz etmediğini ve iyiniyetli olduğunu ileri sürerek TMK m.725'e dayanabilir. Bu savunmanın şartları kanunda sayılıdır ve ispat yükü onu ileri sürendedir.

El atmanın önlenmesi davası hangi mahkemede açılır?

Mülkiyete dayalı dava asliye hukuk mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yerde açılır; bu yetki kesindir. Yalnız zilyetliğin korunması isteniyorsa görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve TMK m.984'teki iki aylık ve bir yıllık süreler uygulanır. Kat mülkiyeti ya da komşu hakkı kaynaklı uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk şartı ayrıca değerlendirilmelidir.

Mahkeme kararı çıktıktan hemen sonra yıkım yapılabilir mi?

Taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararlar HMK m.350/2 ve m.367/2 uyarınca kesinleşmedikçe yerine getirilemez. Davalının mülkiyet savunmasında bulunduğu bir dosyada Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, el atmanın önlenmesi ilamının kesinleşmeden icra takibine konulamayacağını kabul etmiştir. Kesinleşme beklenirken yapının genişletilmesini önlemek için ihtiyati tedbir istenebilir.

Harici satışla alınıp üzerine ev yapılan yer için el atmanın önlenmesi davası açılırsa ne olur?

Tapulu taşınmazın resmî şekle uyulmadan yapılan satışı mülkiyeti geçirmez ve malikin el atmanın önlenmesi talebi kural olarak kabul edilir. Ödenen satış bedeli için alıcıya, bedel iade edilinceye kadar taşınmazı alıkoyma imkânı veren hapis hakkı tanınabilir. TMK m.724'e dayanan temlik talebi ise yapının değerinin arazinin değerini açıkça aşmasına ve yapı sahibinin iyiniyetli olmasına bağlıdır.

Arsasına el atılan malikin dava öncesinde toplaması gereken belgeler

Davanın sonucunu çoğu zaman dava açılmadan önceki birkaç hafta belirler. Malik güncel tapu kaydını ve takyidat belgesini, kadastro paftasını ve varsa aplikasyon krokisini almalı; el atmanın durumunu tarihli fotoğraflarla, gerekirse sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti isteyerek belgelemelidir. Yapı sürüyorsa itirazın noter ihtarnamesiyle yapılması, hem TMK m.725'teki on beş günlük itiraz bakımından hem de karşı tarafın iyiniyet iddiasına karşı en güçlü delildir. Paydaş varsa mirasçılık belgesi çıkarılmalı ve paydaşlar arasında bir kullanım anlaşması ya da fiilî taksim bulunup bulunmadığı tespit edilmelidir.

Dava dilekçesinde el atmanın önlenmesi, yapının kaldırılması ve ecrimisil talepleri birbirinden ayrılarak yazılmalı, el atılan bölümün yaklaşık değeri harç hesabı için gösterilmeli, inşaat sürüyorsa ihtiyati tedbir talebi gerekçesiyle birlikte eklenmelidir. Görev, kesin yetki ve arabuluculuk şartı dilekçe yazılmadan önce kontrol edilmelidir. Yalova'daki taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda yerel tapu ve kadastro uygulaması bakımından Yalova gayrimenkul avukatı sayfasındaki açıklamalar da yol gösterici olabilir.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi olgularıyla değerlendirilir.