Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali (KMK 33): Bir Aylık Süre, Toplantıya Katılmayan Malik ve Sulh Hukuk

On iki daireli bir apartmanda ocak ayı toplantısı yapılır; dış cephe yenilemesi, bahçedeki iki park yerinin zemin kat maliklerine bırakılması ve yöneticinin aylığı aynı oturumda karara bağlanır. Toplantıya gidemeyen malik karar defterini mart ayında, aidat bildirimi kapısına bırakıldığında görür. İlk sorusu her dosyada aynıdır: bu kararlara karşı çıkmak için hâlâ zaman var mı, varsa hangi mahkemeye ve kime karşı gidilir?

Cevap 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 33. maddesinde, ama tek cümlelik bir süre kuralı olarak değil, birbirini tamamlayan üç ayrı ölçüt hâlinde durur: malikin toplantıdaki konumu, kararın ağırlığı ve kararın hangi tür hukuka aykırılık taşıdığı. Aynı toplantıda alınan üç karar, bu üç ölçüte göre üç ayrı sonuca bağlanabilir. Bir karar bir ay sonra kesinleşmiş gibi uygulanırken diğeri yıllar sonra bile geçersizliği ileri sürülebilecek hâlde kalabilir.

Kurul kararı bütün malikleri bağlar; itirazın yolu karar defterinden başlar

Kanunun 27. maddesine göre ana gayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla bu kurulca kararlaştırılır. Kanun koyucu kurulun yetkisini emredici hükümlerle sınırlamış, bu sınırı da ilk maddede açıkça yazmıştır. İtirazın hukuki temeli tam olarak bu sınırdır: kurul, kanunun ve yönetim planının çizdiği alanın içinde çoğunlukla karar verir; alanın dışına çıktığında kararı mahkemeye taşınabilir.

Kararların bağlayıcılığı m.32'de düzenlenmiştir: madde bütün kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri kurul kararlarına uymakla yükümlü tutar. Daireyi kararın alınmasından sonra satın alan kişi de bu kapsamdadır; önceki malikin katıldığı ve itiraz etmediği karar, yeni malik bakımından da kural olarak bağlayıcıdır. Kararlar sayfa numaraları noterce tasdikli bir deftere yazılır ve toplantıda bulunan bütün maliklerce imzalanır. Karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyar.

Bu son kural usul bakımından küçük, ispat bakımından büyük bir ayrıntıdır. Toplantıya katılıp karşı oy kullanan malikin iptal davası açabilmesi, aykırı oyunun dosyada görünmesine bağlıdır. Uygulamada sık karşılaştığımız sorun, malikin toplantıda sözlü olarak itiraz edip deftere "katıldı" diye imza atması ve aylar sonra karşı oy verdiğini ispat etmekte zorlanmasıdır. Aykırı oyun sebebiyle birlikte deftere geçirilmesi, açılacak davanın ilk delilidir.

Geçerli bir karar için önce çağrı ve yeter sayı sınanır

Hukuka uygunluk denetimi, kararın içeriğinden önce toplantının kendisiyle başlar. Toplantı zamanını düzenleyen m.29, kurulun yılda en az bir kez, yönetim planında gösterilen zamanda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanacağını öngörür. Toplu yapılarda bu süre en geç iki yılda birdir. Önemli bir sebep çıktığında yöneticinin, denetçinin ya da kat maliklerinin üçte birinin istemiyle kurul "her zaman toplanabilir". Bu olağanüstü toplantı için çağrı, toplantı tarihinden en az on beş gün önce bütün maliklere imzalatılarak ya da taahhütlü mektupla ve toplantı sebebi bildirilerek yapılır.

İlk çağrıda, yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir; iki toplantı arasındaki süre yedi günden az olamaz. KMK m.30'a göre kurul, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantı yeter sayı sağlanamadığı için yapılamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Aynı maddenin son fıkrası, kanunda ayrıca konulmuş yeter sayı hükümlerini saklı tutar; ikinci toplantının kolaylaştırılmış nisabı, kanunun özel çoğunluk aradığı işlere uygulanmaz.

Oy hakkı KMK m.31'de düzenlenmiştir. Her kat maliki arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır, ancak oy sayısı bütün oyların üçte birini aşamaz. Bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Kararın doğrudan ilgilendirdiği malik görüşmelerde bulunabilir ama oya katılamaz. Park yerinin kendisine bırakılmasını oylayan zemin kat maliki, bu kuralın tipik örneğidir.

İşin niteliğine göre değişen çoğunluklar

Bir kararın hangi çoğunlukla alınması gerektiği, iptal davasında ilk incelenen noktadır. Kanun her işi aynı terazide tartmaz:

Karar konusu	Kanunun aradığı çoğunluk	KMK maddesi
Olağan yönetim işleri (bütçe, bakım, temizlik)	Sayı ve arsa payı yarısından fazlasıyla toplantı, oy çokluğu; ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu	m.30
Yönetici atanması	Kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu	m.34/4
Ortak yerlerde faydalı yenilik ve ilaveler	Sayı ve arsa payı çoğunluğu	m.42/1
Isı yalıtımı, yakıt dönüşümü, ısıtma sistemi dönüşümü	Sayı ve arsa payı çoğunluğu; 2.000 m² ve üzeri binada merkeziden ferdiye geçişte oybirliği	m.42/4
Ortak yerde inşaat, onarım, tesis, farklı renkte dış boya	Bütün maliklerin beşte dördünün yazılı rızası	m.19/2
Yönetim planının değiştirilmesi	Bütün maliklerin beşte dördü	m.28/3
Meskende kahvehane, lokanta, dükkân gibi kullanım	Kurulun oybirliği	m.24/2
Kat ilavesi, çekme katın tam kata çevrilmesi	Kurulun oybirliği ve arsa paylarının oybirliğiyle yeniden tespiti	m.44
Temliki tasarruf, dış duvar ya da çatının reklam için kiralanması	Bütün maliklerin oybirliği	m.45

Tablo, ikinci toplantıda yarım düzine malikle alınan bir kararın neden her konuda aynı ağırlıkta olmadığını gösterir. Bütçe onayı için yeterli olan katılanların salt çoğunluğu, dış cephenin farklı renge boyanmasına ya da çatının reklam panosu için kiraya verilmesine yetmez. Kanunun özel çoğunluk aradığı işte bu çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı, karara karşı hangi yolun ve hangi süreyle açık olduğunu da belirler.

Bir ay, bir ay ve altı ay: KMK m.33 süreleri malikin konumuna göre işler

Maddenin birinci fıkrası, 5711 sayılı Kanunla 2007'de yeniden yazılan hâliyle, iptal davası açabilecek iki grubu ve her biri için ayrı süre başlangıcını sayar. Toplantıya katılan ancak m.32 gereğince aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve "her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde" anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; zamanaşımı gibi karşı tarafın savunmasına bağlı değildir ve yargılamanın her aşamasında mahkemece kendiliğinden gözetilir.

Sürelerin birbirine etkisi bir örnekle somutlaşır. 15 Ocak 2026'da alınan bir kararda karşı oy kullanan malikin süresi 15 Şubat 2026'da dolar. Toplantıya katılmayan ve kararı 20 Mart 2026'da aidat bildirimiyle öğrenen malikin süresi 20 Nisan 2026'da biter. Kararı 1 Ağustos 2026'da öğrenen malik ise artık bir aylık süreden yararlanamaz, çünkü altı aylık üst sınır 15 Temmuz 2026'da dolmuştur. Öğrenme tarihi ne kadar geç olursa olsun, altı aylık sınır karar tarihinden itibaren işlemeye devam eder.

Öğrenme tarihinin ispatı, toplantıya katılmayan malikin davasında çoğu zaman uyuşmazlığın kendisinden önce tartışılır. Yönetimin kararı imza karşılığı tebliğ etmesi, taahhütlü mektupla göndermesi ya da malikin karara dayanan bir ödeme yapması öğrenme tarihini belgeleyen olgulardır. Davalı taraf öğrenmenin daha erken gerçekleştiğini ileri sürüyorsa bunu ispatlaması gerekir. Malik açısından ise kararı öğrendiği belgenin tarihi, dava dilekçesinde açıkça gösterilmelidir.

Davayı kim açabilir

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 11 Şubat 2026 tarihli ve E. 2025/377, K. 2026/57 sayılı kararında m.33'ün çizdiği çerçeveyi şöyle özetlemiştir: "kat malikleri kurulu kararının iptalini isteyebilmek için, kat malikleri kurulunca alınmış bir karar bulunması, davayı açacak kişi ya da kişilerin ana taşınmazda kat maliki olması, davacı kat maliki ya da maliklerinin davaya konu edilen karara aykırı oy kullanmış veya toplantıya katılmamış olması gerekmektedir". Genel Kurul aynı kararda, davacının kat maliki sıfatının ve dava açmakta hukuki yararının araştırılmadan hüküm kurulmasını eksik inceleme saymış ve direnme kararını bozmuştur.

Bu çerçevenin iki pratik sonucu vardır. Toplantıda karar lehine oy kullanan malik, sonradan fikrini değiştirdiği için m.33'teki iptal davasını açamaz; kanun bu yolu yalnız karşı oy verene ve toplantıya katılmayana tanımıştır. Kiracı, oturma hakkı sahibi ya da bağımsız bölümde fiilen oturan aile bireyi de kat maliki sıfatı taşımadığından iptal davasının davacısı olamaz. Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, KMK m.31/3 uyarınca kurulda içlerinden vekâlet verecekleri biri tarafından temsil edilirler; bu temsilin kurulmadığı hâllerde paydaşların toplantıya katılmış sayılıp sayılmayacağı, süre hesabını doğrudan etkiler.

Yok, batıl ya da iptal edilebilir: süresiz itiraz istisnadır

Aynı fıkranın son kısmı, sürelerin istisnasını kanun metnine yazmıştır: "kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz." Bu cümle, uygulamada en çok yanlış okunan hükümdür. Her hukuka aykırı karar yok ya da batıl değildir; kanun koyucu süresiz itirazı, hukuka aykırılığın ağırlığına bağlamıştır. Ayrım üç basamaklıdır ve her basamağın sonucu farklıdır.

Yokluk, kararın hukuken hiç doğmadığı hâldir. Hiç toplanmamış bir kurul adına deftere yazılmış karar ya da kat maliki olmayan kişilerin oluşturduğu bir toplulukça alınan karar bu grubun tipik örnekleridir. Mutlak butlan, kararın doğmuş ama kanunun emredici bir hükmüne aykırı olduğu için baştan hükümsüz sayıldığı hâldir. Kanunun açıkça oybirliği aradığı işlerde (m.24/2, m.44, m.45) çoğunlukla alınan kararlar, öğretide ve uygulamada çoğunlukla bu kapsamda değerlendirilir. İptal edilebilirlik ise kararın geçerli doğduğu, ancak usul ya da esas yönünden kusurlu olduğu için süresi içinde dava açılırsa ortadan kaldırılabildiği hâldir.

Çağrı usulüne aykırılık, iki toplantı arasında yedi günlük sürenin bırakılmaması, gündemde yer almayan bir konunun karara bağlanması ya da yönetim planındaki bir usul kuralının çiğnenmesi kural olarak üçüncü gruptadır. Bu kusurlar süresinde dava açılarak ileri sürülmezse, karar bağlayıcılığını korur. "Yönetim planına aykırı her karar iptal edilebilir" ya da "kanuna aykırı her karar süresiz itiraza açıktır" biçimindeki genellemeler, ayrımı tek kurala indirgediği için yanıltıcıdır. Hangi kusurun hangi gruba girdiği, kararın konusu ve aykırılığın niteliğiyle birlikte değerlendirilir.

Ortak yerin bir malike özgülenmesi

Girişteki örnekte bahçedeki park yerlerinin zemin kat maliklerine bırakılması, bu ayrımın en sık tartışıldığı karar türüdür. Kanunun 16. maddesi uyarınca kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur ve bu yerlerde kullanma hakkına sahiptir. Bir ya da birkaç malike özgülenmesi, diğer maliklerin bu yerden yararlanma hakkını rızaları dışında daraltır. Yargıtay uygulamasında bu tür özgülemeler, çoğunluk kararıyla yapılabilecek olağan yönetim işlerinden sayılmamakta; yönetim planında buna izin veren bir hüküm bulunup bulunmadığı ve gerekli çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı birlikte incelenmektedir.

Ortak yeri kendi kullanımına geçiren malik bakımından ayrı bir yol da açıktır. Dayanak karar yok ya da batıl sayılıyorsa, ortak yere yapılan müdahale bir mülkiyet uyuşmazlığına dönüşür ve el atmanın önlenmesi davası gündeme gelir. İki dava birbirinin yerine geçmez: biri kararın geçerliliğini, diğeri fiilî kullanımın hukuka uygunluğunu konu alır. Dosyanın hangi davayla başlayacağı, kararın tutanaktaki hâline ve müdahalenin fiilen gerçekleşip gerçekleşmediğine göre belirlenir.

Görevli mahkeme sulh hukuk; davalı taraf yönetici üzerinden kurulabilir

Kanun iptal davasını anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine bırakmıştır; bu hüküm hem görevi hem yetkiyi belirler. Davanın asliye hukuk mahkemesinde açılması görev yönünden ret sonucunu doğurur. Hukuk Genel Kurulunun yukarıda anılan kararına konu dosyada da yargılama, birden fazla parsel üzerine kurulu ve toplu yapı hükümlerine geçmemiş bir sitede önce sulh hukuk mahkemesinde başlamış, görevsizlikle asliye hukuk mahkemesine gitmiş ve yıllarca husumet tartışmasıyla sürmüştür. Sitenin hukuki niteliğinin, dava açılmadan önce tapu kayıtlarından ve yönetim planından belirlenmesi bu tür gecikmeleri önler.

Davalı tarafın kimler olacağı konusunda KMK m.38/2 bir kolaylık getirir. Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu ya da toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir. Yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur. Kararın iptali hâlinde yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır. Bu hüküm, kalabalık bir apartmanda her maliki tek tek davalı göstermenin yükünü kaldırır; dava, kararı savunan maliklerin tamamına karşı da açılabilir.

Hukuk Genel Kurulunun aynı kararı, toplu yapı hükümlerine tabi olmayan çok parselli sitelerde husumetin nasıl kurulacağına da ışık tutar. Genel Kurul, Özel Dairenin bozma gerekçesini benimseyerek mahkemenin önce davacının kat maliki olup olmadığını araştırması, ardından site yönetim planının birlikte yönetime ilişkin birbirini bağlayıcı hükümleri bulunup bulunmadığını değerlendirerek pasif husumet konusunda karar vermesi gerektiğini belirtmiştir. Yani bu tür sitelerde davalının kim olacağı, kanundan değil yönetim planının içeriğinden çıkarılır.

Bölge adliye mahkemesi kararı çoğu dosyada kesindir

Bu davalarda kanun yolu sınırlıdır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m.362/1-b, 634 sayılı Kanundan doğup taşınmazın aynına ilişkin olan davalar hariç olmak üzere, özel kanunlarda sulh hukuk mahkemesinin görevine girdiği belirtilen davalarla ilgili kararları temyiz edilemeyen kararlar arasında sayar. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 1 Haziran 2026 tarihli ve E. 2025/10834, K. 2026/10113 sayılı kararında kat malikleri kurulu kararının iptali davasında talebin taşınmazın aynına ilişkin olmadığını belirterek temyiz dilekçesini reddetmiştir. İlk derece mahkemesinde ve istinafta kurulan dosya, çoğu uyuşmazlıkta son incelemedir; delillerin ilk derecede eksiksiz sunulması bu yüzden önem taşır.

Dava açmadan önce arabulucuya başvurulur; süre bu arada işlemez

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK) m.18/B, 7445 sayılı Kanunla eklenmiş ve 1 Eylül 2023'te yürürlüğe girmiştir. Maddenin birinci fıkrasının (c) bendi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı olarak öngörür. Kanun lafzı, KMK'dan doğan uyuşmazlıklar arasında kurul kararının iptali davasını ayrıca dışarıda bırakmamıştır. Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa HUAK m.18/A/2 uyarınca dava, herhangi bir işlem yapılmaksızın dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir.

Bir aylık hak düşürücü sürenin arabuluculuk aşamasında tükenip tükenmeyeceği, malikin ilk endişesidir. HUAK m.18/A/15 bu soruyu açıkça cevaplar: arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (HUAK m.18/A/9). Son tutanağın aslı ya da arabulucunun onayladığı örneği dava dilekçesine eklenir.

Arabuluculuk aşaması, iptal davasında sanıldığından daha işlevseldir. Uyuşmazlığa konu karar çoğu zaman bir bütçe kalemi, bir kullanım düzeni ya da bir onarım tercihidir ve yönetimin yeni bir toplantıda kararı değiştirmesiyle uyuşmazlık sona erebilir. Kurul kararının iptali isteminin tarafların serbestçe tasarruf edebileceği bir konu olup olmadığı, HUAK m.1/2 karşısında öğretide tartışılmaktadır. Bu tartışma, başvurunun yapılmamasını haklı kılan bir sebep olarak değil, arabuluculuk görüşmesinde varılacak anlaşmanın kapsamını belirleyen bir sınır olarak okunmalıdır. Zorunlu arabuluculuğun genel işleyişi arabuluculuk sayfasında ayrıca anlatılmıştır.

Mahkeme kararı iptal eder; yerine yönetim kararı kurmaz

Madde 33 iki ayrı kurumu aynı başlık altında toplar ve ikisi sıklıkla karıştırılır. Birincisi, buraya kadar anlatılan iptal davasıdır: mahkeme kurul kararının hukuka uygunluğunu denetler ve aykırılık bulursa kararı iptal eder. Mahkemenin verdiği iptal hükmü, kurulun yerine geçerek yeni bir bütçe, yeni bir yönetici ya da yeni bir kullanım düzeni belirlemek anlamına gelmez. Karar iptal edildikten sonra konunun yeniden düzenlenmesi, kanuna uygun biçimde toplanacak kurulun işidir.

İkincisi, maddenin birinci fıkrasının son cümlesinde ve devamındaki fıkralarda düzenlenen hâkimin müdahalesidir. Kat maliklerinden birinin ya da bağımsız bölümden kira, oturma hakkı veya başka bir sebeple devamlı yararlanan kişinin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören malik, sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim ilgilileri dinledikten sonra kanuna ve yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kurallarına göre derhal kararını verir ve tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesini ilgiliye tefhim ya da tebliğ eder. Bu süre içinde kararı yerine getirmeyenlere aynı mahkemece 250 TL'den 2.000 TL'ye kadar idari para cezası verilir (KMK m.33/3).

Kurulun hiç toplanamadığı ya da yönetici atayamadığı apartmanlarda ise m.34 ayrı bir çıkış yolu tanır: kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh mahkemesi ana gayrimenkule yönetici atar. Mahkemece atanan yönetici, atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kurulca değiştirilemez; haklı bir sebep çıkarsa atamayı yapan mahkeme değişikliğe izin verebilir. Bu yol, iptal davasından sonra kurulun yeniden toplanamadığı dosyalarda tamamlayıcı işlev görür.

Karar uygulanmadan önce durdurulabilir mi

Dava açılması, kurul kararının uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Dış cephe yenilemesi için müteahhitle sözleşme imzalanması ya da ortak bir alanın kapatılması gibi geri dönüşü güç işlerde, karar dava sonuçlanmadan uygulanabilir. HMK m.389'daki şartlar oluşmuşsa, yani mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da gecikme sebebiyle ciddi bir zarar doğacağından endişe ediliyorsa, kararın uygulanmasının durdurulması için ihtiyati tedbir istenebilir. Tedbir kural olarak teminat karşılığında verilir (HMK m.392). Dava açılmadan önce tedbir kararı alınmışsa, HUAK m.18/A/16 uyarınca HMK m.397/1'deki dava açma süresi arabuluculuk sürecinde işlemez.

İşletme projesine itiraz 7579 sayılı Kanunla kurul kararına taşındı

Aidat artışına karşı çıkan malikin eski yolu, yöneticinin hazırladığı işletme projesine tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz etmekti; itiraz edilmeyen proje kesinleşirdi. 7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanunun 4. maddesi KMK m.37'yi yeniden düzenlemiş, üçüncü fıkranın bu yedi günlük itiraz rejimini taşıyan ikinci cümlesini yürürlükten kaldırmıştır. Kanun 22 Mayıs 2026'da Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Yeni metne göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar. Proje maliklere ya da bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır. Mevcut bir işletme projesi varken hazırlanan geçici projedeki bedel, yürürlükteki proje bedelinin bir önceki yıl için Vergi Usul Kanunu mükerrer m.298 uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz.

Bu değişikliğin iptal davasına yansıması doğrudandır. İşletme projesi artık yöneticinin tek taraflı belgesi olarak itiraz süresinin geçmesiyle değil, kurulun onay kararıyla kesinleşir. Projeye karşı çıkan malikin başvuracağı yol da yöneticiye yazılı itiraz değil, onay kararına karşı m.33'teki iptal davasıdır ve süreler yukarıda anlatılan bir ay ve altı aylık sınırlara bağlıdır. Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları İcra ve İflas Kanunu m.68/1'de sayılan belgelerden sayıldığından, süresinde iptal davasına konu edilmeyen bir onay kararı, ilerideki aidat takibinde itirazın kaldırılmasının dayanağı olur. Aidat takibinin aşamaları ortak gider ve aidat alacağı yazısında ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Dava dilekçesi kararın kendisini ve aykırılığın türünü göstermelidir

Davanın konusu, tek tek her kurul kararıdır. Aynı toplantıda alınan beş karardan yalnız ikisine karşı çıkılıyorsa, dilekçede bu iki kararın tutanaktaki sırası ve metni ayrı ayrı gösterilmelidir. "Toplantının ve alınan bütün kararların iptali" biçimindeki genel talepler, mahkemeyi her karar için ayrı inceleme yapmaya zorlar ve bir kararın süresinde, diğerinin süresi geçmiş olarak dava konusu edildiği karışık dosyalar doğurur. Toplantının tamamını etkileyen bir çağrı kusuru ileri sürülüyorsa da bu kusurun hangi kararları hangi yönüyle etkilediği açıklanmalıdır.

Delil bakımından üç belge öne çıkar: noterce tasdikli karar defterinin ilgili sayfaları, toplantı çağrısının bütün maliklere ulaştığını gösteren imza listesi ya da taahhütlü mektup kayıtları ve hazirun cetveli. Bu belgeler çoğunlukla yönetimin elindedir; KMK m.36 yöneticiyi kurul kararlarını, ihtar ve tebligatın özetini deftere yazmak ve belgeleri saklamakla yükümlü tutar. Belgelerin mahkemece yönetimden istenmesi talep edilebilir. Arsa payı çoğunluğunun hesaplanması gereken dosyalarda tapu kayıtları da getirtilerek karara katılan maliklerin arsa payları toplamı ayrıca hesaplanmalıdır.

Kentsel dönüşüm kararları ayrı bir rejime tabidir

Riskli yapı tespit edilen binalarda alınan yeniden yapım kararları, görünüşte bir kat malikleri toplantısında alınsa da KMK m.33'ün değil, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun kendi çoğunluk ve itiraz kurallarının konusudur. Bu kararlar KMK'daki oybirliği ya da beşte dört çoğunlukları yerine 6306 sayılı Kanunun öngördüğü paydaş çoğunluğuna bağlanmıştır; karara katılmayan paydaşlar hakkında izlenecek yol da o Kanunda düzenlenmiştir.

Ayrımın pratik önemi, sürelerin ve görevli yargı yerinin farklılaşmasındadır. Riskli yapıda alınan bir dönüşüm kararına karşı KMK m.33 süresini esas alarak hareket eden malik, kendi Kanunundaki yolu kaçırabilir. Hak sahipliği, anlaşma sağlanamayan paydaşın durumu ve satış süreci kentsel dönüşümde hak sahipliği yazısında ayrıca incelenmiştir. Aynı binada hem olağan yönetim kararları hem dönüşüm kararları alınmışsa, her kararın hangi Kanuna dayandığı ayrı ayrı belirlenmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Toplantıda karara olumlu oy veren malik sonradan iptal davası açabilir mi?

İptal davası KMK m.33/1'de yalnız karşı oy kullanan ve toplantıya katılmayan maliklere tanınmıştır. Hukuk Genel Kurulunun 2026 tarihli kararı da davacının karara aykırı oy kullanmış veya toplantıya katılmamış olmasını dava şartları arasında saymıştır. Lehte oy veren malik için açık kalan alan, kararın yok ya da mutlak butlanla hükümsüz olduğunun ileri sürülmesidir; bu da kararın ağır bir aykırılık taşımasına bağlıdır.

Kararı hiç öğrenmeyen malik için süre işler mi?

Toplantıya katılmayan malik bakımından bir aylık süre öğrenme tarihinden başlar, ancak kanun ayrıca karar tarihinden itibaren altı aylık bir üst sınır koymuştur. Altı ay geçtikten sonra öğrenme gerçekleşmişse, iptal edilebilir nitelikteki kusurlar artık ileri sürülemez. Kararın yok ya da batıl olduğu hâller bu sınırın dışındadır.

Kiracı, apartman toplantısında alınan karara karşı dava açabilir mi?

Kurul kararına karşı dava hakkı kat maliki sıfatına bağlıdır; kiracı bu davanın davacısı olamaz. Kiracının kurul kararından etkilendiği hâllerde ilişkisi kiraya verenle olan kira sözleşmesi üzerinden yürür. Kiracının yükümlerine aykırı davranışı ise KMK m.33'teki hâkimin müdahalesi yoluyla diğer maliklerce mahkemeye taşınabilir.

Yönetici davalı gösterilirse diğer malikler davadan nasıl haberdar olur?

Yöneticiye yöneltilen iptal davasında KMK m.38/2 yöneticiyi davayı bütün kat maliklerine duyurmakla yükümlü tutar. Duyurunun yapıldığının belgelenmesi, ileride kararın sonuçlarına katlanacak maliklerin savunma hakkı bakımından önem taşır. Karar iptal edilirse yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

Arabuluculuk görüşmesi bir aylık süreyi tüketir mi?

HUAK m.18/A/15, arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar hak düşürücü sürenin işlemeyeceğini öngörür. Süre başvuru tarihinde durur ve son tutanak tarihinden itibaren kaldığı yerden işlemeye devam eder. Başvurunun bir aylık süre dolmadan yapılmış olması gerekir; süre dolduktan sonra yapılan başvuru, kaybedilmiş süreyi geri getirmez.

7579 sayılı Kanundan önce kesinleşmiş işletme projeleri ne olacak?

7579 sayılı Kanun yayımı tarihinde, 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe girmiştir ve bu tarihten önce eski m.37 uyarınca kesinleşmiş projeler hakkında geriye yürüyen bir hüküm içermez. Yeni dönemde hazırlanan geçici projeler ise üç ay içinde kurul onayına sunulmak zorundadır. Geçiş dönemindeki tek tek uyuşmazlıklarda, projenin hangi tarihte ve hangi usulle bildirildiği belirleyicidir.

Karar tutanağı ele geçtiğinde hesaplanacak iki tarih

Karara karşı çıkmak isteyen malikin ilk işi, iki tarihi kâğıda dökmektir: karar tarihi ve kendi öğrenme tarihi. Toplantıya katılıp karşı oy kullandıysa bir aylık süre karar tarihinden; katılmadıysa öğrenme tarihinden işler ve her iki durumda karar tarihinden itibaren altı ay dolmamış olmalıdır. Arabuluculuk başvurusu bu süre içinde yapılırsa süre durur, son tutanaktan sonra kaldığı yerden devam eder. Dava, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde, yönetici ya da kararı savunan malikler davalı gösterilerek açılır.

İkinci adım, kararın hangi tür aykırılık taşıdığını belirlemektir. Çağrıdaki ya da gündemdeki bir kusur süreye bağlı bir iptal sebebidir; oybirliği gerektiren bir işin çoğunlukla karara bağlanması ise süresiz geçersizlik tartışmasının konusudur. Bu ayrım dava dilekçesinde açıkça kurulmazsa, süresi geçmiş bir dava butlan iddiasının ağırlığıyla kurtarılamayabilir; süresinde açılmış bir davada da hâkim yalnız ileri sürülen sebepler üzerinden inceleme yapar. Yalova'daki apartman ve site uyuşmazlıklarında izlenen yol Yalova gayrimenkul hukuku sayfasında ayrıca anlatılmıştır.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi olgularıyla değerlendirilir.