Satın Alınan Evde Gizli Ayıp: İhbar, Bedel İndirimi ve Sözleşmeden Dönme

Tapu devrinden üç ay sonra gelen ilk sağanakta yatak odasının köşesinde kahverengi bir leke belirir; birkaç hafta içinde boya kabarır, dolabın arkası küf tutar. Satış görüşmesinde ev "yeni boyanmış, hiçbir sorunu yok" diye tanıtılmıştır. Alıcının aklındaki soru bellidir: Bu masrafı kim karşılar, ev geri verilebilir mi, yoksa tapu imzalandığı anda her şey alıcının üzerine mi kalmıştır?

Türk hukuku bu soruya tek bir cevap vermez; cevap önce satıcının kim olduğuna, sonra ayıbın niteliğine ve alıcının ne zaman, nasıl harekete geçtiğine göre değişir. Bir inşaat şirketinden konut alan kişi 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un (TKHK) korumasından yararlanırken, komşusundan ev alan kişinin ilişkisi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) satış hükümlerine tabidir. İki rejim arasında ihbar külfeti, ispat yükü ve zamanaşımı bakımından önemli farklar vardır.

Satıcı Ticari Amaçla Hareket Ediyorsa Tüketici Hukuku, Bireyler Arası Satışta Borçlar Kanunu Uygulanır

TKHK m. 3, satıcıyı ticari veya mesleki amaçlarla tüketiciye mal sunan kişi, tüketiciyi ise ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden kişi olarak tanımlar. Aynı maddedeki "mal" tanımı konut ve tatil amaçlı taşınmazları açıkça kapsar. Müteahhitten, inşaat şirketinden ya da konut projesi geliştiren bir firmadan oturmak için daire alan kişi bu nedenle tüketicidir; uyuşmazlık tüketici işlemi niteliği taşır ve TKHK m. 73 uyarınca tüketici mahkemesinde görülür.

Kendi oturduğu evi satan bir birey ise ticari amaçla hareket etmediğinden TKHK anlamında "satıcı" değildir. Bu satışta TBK m. 219 ve devamındaki ayıba karşı tekeffül hükümleri uygulanır; TBK m. 246 taşınır satışına ilişkin kuralların taşınmaz satışında kıyas yoluyla uygulanacağını öngörür, TBK m. 244 ise taşınmaza özgü yüzölçümü ve zamanaşımı kurallarını koyar. Satıcının şirket olması da tek başına belirleyici değildir: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin incelediği bir dosyada bölge adliye mahkemesi, emlak alım satımı faaliyeti bulunmayan ve kullanmak için aldığı daireyi satan bir şirketle yapılan satışı TKHK kapsamı dışında değerlendirmiştir (E. 2025/4094, K. 2026/1849, 2 Nisan 2026).

Konu	Tüketici satışı (TKHK)	Bireyler arası satış (TBK)
Ayıp tanımı	m. 8: sözleşmeye, ilana, reklama ve objektif beklentiye aykırılık	m. 219: bildirilen niteliklerin yokluğu ve maddi, hukuki, ekonomik ayıp
İhbar	Kanunda belirli bir ihbar süresi yok	m. 223: gözden geçirme ve uygun sürede, gizli ayıpta hemen bildirim
İspat kolaylığı	m. 10/1: teslimden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıp teslimde var sayılır	Genel ispat kuralı; ayıbı alıcı ispat eder
Zamanaşımı	m. 12/1: konutta teslimden itibaren beş yıl	m. 244/3: yapıda mülkiyetin geçmesinden itibaren beş yıl, ağır kusurda yirmi yıl
Görevli yer	Tüketici mahkemesi; parasal sınır altında tüketici hakem heyeti	Asliye hukuk mahkemesi

Taşınır mallarda (beyaz eşya, telefon, araç) tüketicinin seçimlik hakları ve hakem heyeti süreci ayıplı mal iadesi ve tüketicinin seçimlik hakları rehberinde ayrıca anlatılmıştır; aşağıdaki açıklamalar konut ve diğer taşınmazlara özgü noktalara odaklanır.

Konutta Ayıp Yalnız Rutubet Değildir: Maddi, Hukuki ve Ekonomik Eksiklikler

Borçlar Kanunu'nun 219. maddesi, satıcıyı alıcıya herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmamasından ve kullanım amacı bakımından değeri ya da alıcının beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıplardan sorumlu tutar. Maddenin ikinci fıkrası, satıcının bu ayıpların varlığını bilmese bile sorumlu olduğunu açıkça hükme bağlar. İlan ve reklamdaki bilgiler bakımından TKHK m. 8/2 ayrıca internet portalında, reklam ve ilanlarda yer alan özelliklerden birini taşımayan malı da ayıplı sayar; konut ilanında yazan "doğalgazlı", "otoparklı" ya da "deprem yönetmeliğine uygun" gibi nitelikler bu yolla sözleşmenin parçası hâline gelir.

Maddi ayıplar: su, ısı ve taşıyıcı sistem

Konut uyuşmazlıklarında en sık görülen maddi ayıplar çatı ve teras izolasyonu eksikliği, temel ve bodrum nemi, tesisat kaçakları, yetersiz ısı yalıtımı, pencere ve doğrama kusurları ile taşıyıcı sistemdeki çatlaklardır. Rutubet bu listenin başında gelir; uygulamada en sık karşılaştığımız tablo, nemin taze boya ve alçıyla örtüldüğü, ayıbın ilk kışta ortaya çıktığı dosyalardır. Taşıyıcı sistem kusurları ise çoğu zaman bir bilirkişi incelemesi olmadan anlaşılamaz ve tadilat yapılmadan önce tespit edilmesi gerekir.

Hukuki ayıplar: imar aykırılığı ve yapı kullanma izni

Hukuki ayıp, taşınmazın fiziki durumu kusursuz olsa bile hukuken beklenen biçimde kullanılamamasıdır. Projeye aykırı olarak daireye katılmış balkon ya da teras, kaçak kat, yapı kullanma izin belgesinin (iskân) bulunmaması, tapudaki niteliğin satışta söylenenden farklı olması ve yıkım kararı riski bu gruptadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yukarıda anılan kararına konu dosyada alıcı, ilanda ve pazarlıkta 170 m² olarak tanıtılan dairenin yasal alanının 70 m² olduğunu, aradaki farkın ruhsata aykırı tadilatla elde edildiğini ileri sürmüştür; bölge adliye mahkemesi bu durumu açık ve hukuki ayıp olarak nitelemiştir.

Eksik metrekare için ayrı kural

Aksine sözleşme olmadıkça satılan taşınmaz satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümünü karşılamıyorsa satıcı eksik için alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m. 244/1). Maddenin ikinci fıkrası önemli bir sınır koyar: taşınmaz resmî bir ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış yüzölçümünü içermiyorsa satıcı, bunu özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminatla yükümlü değildir. Tapudaki arsa payı ya da yüzölçümü ile ilandaki brüt ve net metrekare arasındaki farkın bu nedenle ayrı ayrı okunması gerekir; ilanda ve satış sözleşmesinde yazan alan, tüketici satışında TKHK m. 8/2 kapsamında da ayıp değerlendirmesine girer.

Ekonomik ayıp

Ekonomik ayıp, taşınmazın vaat edilen verimi ya da ekonomik faydayı sağlamamasıdır. Kiracılı satılan bir dairenin satışta bildirilen kira gelirini getirmemesi, ısınma sisteminin olağanın çok üzerinde enerji tüketmesi gibi hâller bu kapsamda tartışılır. Ekonomik ayıbın varlığı çoğu zaman satış sırasında verilen bilgilerin ve belgelerin içeriğine bağlıdır.

Gizli Ayıbı Açık Ayıptan Ayıran Ölçü Olağan Bir Gözden Geçirmedir

Satıcı, sözleşmenin kurulduğu sırada alıcının bildiği ayıplardan sorumlu değildir (TBK m. 222/1). İkinci fıkra bir adım ileri gider: alıcının satılanı yeterince gözden geçirmekle görebileceği ayıplardan satıcı, ancak böyle bir ayıbın bulunmadığını ayrıca üstlenmişse sorumlu olur. TKHK m. 10/2 de tüketici satışında benzer bir kural koyar; tüketicinin sözleşme tarihinde ayıptan haberdar olduğu veya haberdar olmasının kendisinden beklendiği hâllerde sözleşmeye aykırılıktan söz edilmez, bunun dışındaki ayıplara karşı seçimlik haklar saklıdır.

Gizli ayıp, makul bir alıcının evi gezerken, kapıları ve pencereleri açıp kapatırken, tesisatı çalıştırırken fark edemeyeceği kusurdur. Duvarın içindeki tesisat kaçağı, boyanın altındaki rutubet, yalnız yağmurlu havada su alan çatı, belediye kayıtlarına bakılmadan anlaşılamayacak imar aykırılığı tipik örneklerdir. Görünür bir çatlak, kırık cam ya da tavanda açıkça duran bir su lekesi ise kural olarak açık ayıptır ve satış anında itiraz edilmemişse sonradan ileri sürülmesi zorlaşır.

Gözden geçirmenin ölçüsü alıcının kişisel bilgisine göre değil, işlerin olağan akışına göre belirlenir. Bir inşaat mühendisinin fark edeceği her kusuru sıradan bir alıcının da görmesi beklenmez; buna karşılık tapu kaydı, imar durumu ve yapı kullanma izni gibi kamuya açık belgelerin incelenmesi, alım öncesinde makul bir özenin parçası sayılabilir. Satış öncesi ekspertiz raporu alınmışsa raporda yazan bir kusur, alıcının bildiği ayıp hâline gelir; bu nedenle rapordaki çekincelerin satış sözleşmesine nasıl yansıdığı önemlidir.

Ayıp Fark Edildiği Anda Satıcıya Bildirilmelidir; Bildirimin Şekli Serbest, İspatı Alıcıya Aittir

Kanun, alıcıya devraldığı satılanı işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz gözden geçirme ve satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse bunu uygun bir süre içinde bildirme külfeti yükler (TBK m. 223/1). Alıcı bu külfeti ihmal ederse satılanı kabul etmiş sayılır. Olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak gizli ayıplarda bu sonuç doğmaz; ancak maddenin son cümlesine göre böyle bir ayıp sonradan anlaşılırsa "hemen" satıcıya bildirilmelidir, bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır.

Bildirimin şekli

Kanun ayıp bildirimi için bir şekil öngörmez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, ayıp bildiriminin süresinde yapılıp yapılmadığını tanık beyanlarını değerlendirmeden belirleyen bölge adliye mahkemesi kararını, "Ayıp bildirimi için öngörülmüş bir şekil şartı olmadığına göre" tanık beyanlarının tartışılması gerektiği gerekçesiyle bozmuştur (E. 2025/4094, K. 2026/1849). Kararda alıcının satıştan kısa süre sonra satıcıyı arayıp yüzölçümü sorununu bildirdiğine ilişkin tanık anlatımları belirleyici görülmüştür.

Şekil serbestisi, ispat kolaylığı anlamına gelmez. Telefonla ya da yüz yüze yapılan bildirim yıllar sonra tanıkların hafızasına bağlı kalır. Dosyalarda gördüğümüz kadarıyla uyuşmazlığın en çok uzadığı nokta da bildirimin tarihi ve içeriği üzerindeki tartışmadır. Bildirimin noter ihtarnamesi, kayıtlı elektronik posta ya da en azından tarihli ve içerik gösteren yazılı bir mesajla yapılması, ayıbın ne olduğunu, ne zaman fark edildiğini ve hangi seçimlik hakkın kullanılacağını göstermesi ispat bakımından güvenli yoldur.

Ağır kusurlu ve profesyonel satıcıda ihbar savunması

Borçlar Kanunu'nun 225. maddesi, ağır kusurlu satıcının ayıbın kendisine süresinde bildirilmediğini ileri sürerek sorumluluktan kısmen de olsa kurtulamayacağını öngörür. Maddenin ikinci fıkrası aynı kuralı satıcılığı meslek edinmiş kişilerin bilmesi gereken ayıplara da uygular. Rutubeti boya ile kapatarak satan bir satıcı ya da yapıyı kendisi inşa eden bir müteahhit, gecikmiş ihbarı savunma olarak kullanmakta bu hüküm nedeniyle güçlük çeker.

Tüketici satışında ihbar ve altı aylık karine

6502 sayılı Kanun, tüketiciye ayıbı bildirmesi için belirli bir süre öngörmez; tüketici seçimlik haklarını m. 12'deki zamanaşımı süresi içinde kullanabilir. Kanunda hüküm bulunmayan hâllerde genel hükümlerin uygulanacağını belirten TKHK m. 83/1 karşısında TBK m. 223'ün tüketici işlemlerinde ne ölçüde işleyeceği tartışmalıdır; bu belirsizlik, tüketicinin de ayıbı öğrenir öğrenmez yazılı bildirimde bulunmasını ihtiyatlı kılar.

Tüketiciye tanınan en önemli ispat kolaylığı TKHK m. 10/1'deki karinedir: teslim tarihinden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların teslim tarihinde var olduğu kabul edilir ve malın ayıplı olmadığını ispat yükü satıcıya geçer. Karine, malın veya ayıbın niteliği ile bağdaşmıyorsa uygulanmaz. Konutta bu, teslimden sonraki ilk altı ayda beliren rutubet ya da tesisat kusurunun belgelenmesini ayrı bir önem taşır hâle getirir.

Alıcının Dört Seçimlik Hakkı Vardır, Ancak Dönme Talebi Orantılılık Denetimine Tabidir

TBK m. 227/1 ve TKHK m. 11/1, satıcının sorumlu olduğu ayıplarda alıcıya aynı dört hakkı tanır: satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme, satılanı alıkoyup ayıp oranında bedel indirimi isteme, aşırı masraf gerektirmiyorsa bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere ücretsiz onarım isteme ve imkân varsa ayıpsız benzeriyle değiştirme. Taşınmazın tekil niteliği nedeniyle dördüncü hak konutta çoğu zaman uygulanabilir değildir; uyuşmazlıklar genellikle dönme, bedel indirimi ve onarım ekseninde yürür.

Onarım: konutta altmış iş günü

Ücretsiz onarım seçildiğinde bu talep, satıcıya yöneltilmesinden itibaren konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda en geç altmış iş günü içinde yerine getirilmelidir (TKHK m. 11/4); aksi hâlde tüketici diğer seçimlik haklarını kullanmakta serbesttir. Onarımın satıcı için orantısız güçlük doğurması hâlinde ise m. 11/3 tüketiciye dönme ya da bedel indirimi yolunu bırakır. Onarım talebinin tarihli bir yazıyla yapılması, altmış iş gününün başlangıcını ispat etmek için gereklidir.

Sözleşmeden dönme ve hâkimin takdiri

Borçlar Kanunu'nun 227. maddesinin dördüncü fıkrası, dönme hakkının kullanılmasını durum haklı göstermiyorsa hâkimin satılanın onarılmasına veya bedelin indirilmesine karar verebileceğini öngörür. Beşinci fıkra ters yönde bir kural koyar: satılanın değerindeki eksiklik satış bedeline çok yakınsa alıcı yalnız dönme veya ayıpsız benzeriyle değiştirme haklarından birini kullanabilir. Değerini neredeyse tamamen yitirmiş bir yapıda bedel indirimi anlamsız kalacağından kanun bu hâlde dönmeyi öne çıkarır.

Tüketici satışında da dönme talebi sınırsız değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin onadığı bir dosyada, havuzdan sızan sular ve kalorifer sistemi nedeniyle rutubet oluştuğunu ileri süren alıcının dönme ve bedel iadesi talebi, ilk derece mahkemesince ayıpların giderilme bedelinin satış bedeli karşısında küçük kalması nedeniyle orantılılık ilkesine aykırı bulunmuş ve tazminat talebi kısmen kabul edilmiştir; bölge adliye mahkemesi TKHK m. 11/3'ü de gözeterek istinaf başvurusunu reddetmiş, Daire kararı onamıştır (E. 2025/4534, K. 2026/3850, 16 Haziran 2026). Aynı dosyada taraflar arasında daha önce imzalanan ihtiyari arabuluculuk anlaşmasının, anlaşma kapsamındaki ayıplar yönünden tarafları bağladığı kabul edilmiştir.

Dönmenin sonuçları

Sözleşmeden dönen alıcı satılanı ondan elde ettiği yararlarla birlikte geri vermekle yükümlüdür (TBK m. 229). Buna karşılık ödediği bedelin faiziyle iadesini, yargılama giderleri ile satılan için yaptığı giderlerin ödenmesini ve ayıplı maldan doğan doğrudan zararının giderilmesini isteyebilir. Satıcı kendisine hiçbir kusur yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe alıcının diğer zararlarını da gidermekle yükümlüdür. Taşınmazda dönme, tapu kaydının yeniden satıcıya geçirilmesini de gerektirir; alıcının konut kredisi için ipotek vermiş olması bu aşamayı karmaşıklaştırır ve dava dilekçesinde bedel iadesi ile tapu iadesinin birlikte, karşılıklı ifa esasına göre talep edilmesini gerekli kılar.

Bedel indiriminin hesabı

Ayıp oranında indirim, yerleşik içtihatta nispi (oransal) yöntemle hesaplanır: bilirkişi taşınmazın ayıpsız ve ayıplı değerini aynı tarih itibarıyla belirler, aradaki oran satış bedeline uygulanır. Örneğin 4.000.000 TL'ye satılan bir dairenin ayıpsız değeri 5.000.000 TL, ayıplı değeri 4.500.000 TL olarak belirlenirse değer kaybı yüzde 10'dur ve indirim 400.000 TL olur. Onarım bedeli bu hesabın yerine geçmez; ancak değer kaybının belirlenmesinde önemli bir veri olarak kullanılır. Her iki kanun da (TBK m. 227/2, TKHK m. 11/6) seçimlik haklarla birlikte genel hükümlere göre tazminat isteme hakkını ayrıca saklı tutar; ayıp yüzünden başka bir yerde kirada oturmak zorunda kalan alıcının kira gideri bu kapsamda değerlendirilebilir.

"Olduğu Gibi Satılmıştır" Kaydı Ağır Kusurlu Satıcıyı Korumaz

Satış sözleşmelerine ve tapu öncesi protokollere sıkça eklenen "taşınmaz görülerek, olduğu gibi satılmıştır" ya da "satıcı ayıptan sorumlu değildir" kayıtları bireyler arası satışta kural olarak geçerlidir. Geçerliliğin sınırını TBK m. 221 çizer: satıcı satılanı ayıplı olarak devretmekte ağır kusurluysa, ayıptan sorumluluğu kaldıran veya sınırlayan her anlaşma kesin olarak hükümsüzdür. Ayıbı bilerek gizleyen, rutubeti boyayla örten ya da imar aykırılığını soran alıcıya gerçeğe aykırı bilgi veren satıcı bu kayda dayanamaz.

Genel bir "olduğu gibi" kaydının, satıcının satışta özellikle vaat ettiği nitelikleri de ortadan kaldırıp kaldırmadığı ayrıca yorumlanır. Kanun bildirilen niteliklerin yokluğunu bağımsız bir sorumluluk sebebi olarak düzenlediğinden (TBK m. 219), "çatıda izolasyon yeni yapıldı" diyen satıcının sözleşmedeki genel kayıtla bu beyanın sonuçlarından kurtulması kolay değildir. Görünür ayıplar bakımından ise m. 222/2 satıcıya, böyle bir ayıbın bulunmadığını ayrıca üstlenmişse sorumluluk yükler.

Müteahhitten yapılan satışlarda tablo farklıdır. Müteahhidin hazırladığı standart sözleşmede yer alan ve tüketiciyle müzakere edilmemiş sorumsuzluk şartı, TKHK m. 5 anlamında haksız şart denetimine tabidir ve haksız şart kesin olarak hükümsüzdür. İkinci el konut satışında ise TKHK m. 12/2, satıcının ayıplı maldan sorumluluğunun konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda üç yıldan az olamayacağını öngörür; ayıba ilişkin açıklayıcı bilginin satış belgesinde açıkça gösterilmesine ilişkin m. 10/3 hükmü saklıdır.

Ayıp kasıtlı olarak gizlenmişse alıcının elinde ayıp hükümlerinden bağımsız bir yol daha vardır. Karşı tarafın aldatması sonucu sözleşme yapan taraf, yanılması esaslı olmasa bile sözleşmeyle bağlı değildir (TBK m. 36). Bu hak, m. 39 uyarınca aldatmanın öğrenildiği andan başlayarak bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olunmadığı bildirilerek kullanılmalıdır; bildirilmezse sözleşme onanmış sayılır, ancak tazminat hakkı saklı kalır.

Taşınmazda Zamanaşımı İki, Beş ya da Yirmi Yıldır; Süre Satıcının Kusuruna Göre Değişir

Ayıptan doğan davalarda zamanaşımı, ayıbın sonradan ortaya çıkmasını beklemez. Taşınır satışında TBK m. 231/1 sürenin, ayıp daha sonra ortaya çıksa bile satılanın alıcıya devrinden başlayarak iki yıl olduğunu düzenler. Taşınmazda ise TBK m. 244/3 özel bir kural koyar: bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Mülkiyet taşınmazda tapu siciline tescille geçtiğinden süre, anahtar teslimi değil tapu devri tarihinden başlar.

Konut ve tatil amaçlı taşınmazların tüketiciye satışında TKHK m. 12/1 süreyi teslim tarihinden itibaren beş yıl olarak belirler; kanunlarda veya sözleşmede daha uzun bir süre öngörülmüşse o süre uygulanır. Maddenin üçüncü fıkrası, ayıbın ağır kusur ya da hile ile gizlendiği hâllerde zamanaşımı hükümlerinin uygulanmayacağını öngörür. Yapı niteliği taşımayan bir arsanın ya da tarlanın bireyler arası satışında ise TBK m. 246 yollamasıyla m. 231'deki iki yıllık süre gündeme gelir; satıcı ağır kusurluysa m. 231/2 uyarınca bu kısa süreden yararlanamaz ve öğretide ağırlıklı görüş TBK m. 146'daki on yıllık genel sürenin uygulanacağı yönündedir.

Satış türü	Süre	Başlangıç	Dayanak
Bireyler arası yapı (konut, işyeri) satışı	5 yıl	Mülkiyetin geçmesi (tapu tescili)	TBK m. 244/3
Bireyler arası yapı satışı, satıcı ağır kusurlu	20 yıl	Mülkiyetin geçmesi	TBK m. 244/3
Tüketiciye konut veya tatil amaçlı taşınmaz satışı	5 yıl	Teslim	TKHK m. 12/1
Tüketici satışında ayıp ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse	Zamanaşımı hükümleri uygulanmaz	Yok	TKHK m. 12/3
İkinci el konutta sözleşmeyle kısaltılabilecek en kısa süre	3 yıl	Teslim	TKHK m. 12/2

Borçlar Kanunu'nun 231. maddesinin ilk fıkrasındaki son cümle bir ayrıntıyı daha korur: alıcının süre içinde bildirdiği ayıptan doğan def'i hakkı, sürenin geçmiş olmasıyla ortadan kalkmaz. Satış bedelinin bir kısmını henüz ödememiş alıcı, süresinde bildirdiği ayıbı satıcının bedel talebine karşı savunma olarak ileri sürebilir. Satıcının satış bedeli için başlattığı icra takibine karşı ayıp savunmasının ileri sürülmesi bu hükme dayanır.

Delil Tespiti Tadilattan Önce Yapılmalı, Dava Doğru Mahkemede Açılmalıdır

Ayıp davalarının kaderi çoğu zaman ilk haftalarda toplanan delille belirlenir. Rutubet onarılır, çatlak sıvanır, tesisat değiştirilir; bu işler yapıldıktan sonra ayıbın varlığını ve kapsamını ispatlamak güçleşir. HMK m. 400, taraflardan her birine ileride açacağı davada ileri süreceği bir vakıanın tespiti için keşif, bilirkişi incelemesi ve tanık dinlenmesi gibi işlemlerin yapılmasını talep etme imkânı tanır. Delilin hemen tespit edilmemesi hâlinde kaybolacağı ya da ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ihtimali varsa hukuki yarar var sayılır.

HMK m. 401/1'e göre dava açılmamışsa delil tespiti, esas davaya bakacak mahkemeden ya da keşif yapılacak taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden istenir. Tespit raporunda ayıbın türü, muhtemel nedeni, ortaya çıkış zamanına ilişkin teknik değerlendirme, onarım bedeli ve taşınmazın değerine etkisi yer almalıdır. Onarım zorunlu ve acilse, onarım öncesi durumun tespiti, fotoğraf ve video kaydı ile ustanın keşif ve fatura belgeleri birlikte saklanmalıdır.

Görevli mahkeme, hakem heyeti ve arabuluculuk

Tüketici işlemi niteliğindeki konut satışlarında dava tüketici mahkemesinde açılır (TKHK m. 73/1). 6502 sayılı Kanun'un 68. maddesi, yeniden değerleme oranında her yıl artırılan parasal sınırın altındaki uyuşmazlıklarda tüketici hakem heyetine başvuruyu zorunlu kılar ve bu sınırın üzerindeki uyuşmazlıklarda hakem heyetine başvurulamayacağını öngörür; konut uyuşmazlıklarının büyük bölümü bu sınırı aşar. Tüketici mahkemesinde görülecek uyuşmazlıklarda TKHK m. 73/A/1, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı sayar. Aynı fıkranın (d) bendi, tüketici işlemi niteliğindeki ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıkları bu şartın dışında tutar; bedel indirimi ve tazminat gibi para alacağına yönelik istemler ise kural olarak arabuluculuk şartına tabidir.

Bireyler arası satışta görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. 6325 sayılı Kanun'un m. 18/B maddesi taşınmaz uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuğu kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarla sınırlı tutmuştur; ayıplı satıştan doğan istemler bu sayımda yer almaz. Satıştan önceki aşamada yapılan vaat sözleşmesinin geçerliliği ve tapuya şerhi için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi rehberine, sözleşmeden dönme sonrasında tapu kaydının iadesi ya da hile ile yapılan devrin iptali gündeme geldiğinde izlenecek yol için tapu iptali ve tescil davası rehberine bakılabilir. Yalova ve çevresindeki taşınmaz uyuşmazlıklarında büromuzun çalışma alanları Yalova gayrimenkul avukatı sayfasında açıklanmıştır.

Sık Sorulan Sorular

Ev satın alındıktan iki yıl sonra ortaya çıkan rutubet için satıcıya başvurulabilir mi?

Bireyler arası yapı satışında TBK m. 244/3 beş yıllık süre öngördüğünden iki yıl sonra ortaya çıkan gizli ayıp için yol açıktır. Belirleyici olan, ayıbın fark edildiği anda satıcıya hemen bildirilmesi ve rutubetin kullanım hatasından değil yapının kendisinden kaynaklandığının teknik olarak gösterilmesidir. Müteahhitten alınan konutta da TKHK m. 12/1 teslimden itibaren beş yıllık süre tanır.

Tapuda yazan metrekare ile ilandaki metrekare farklıysa ne olur?

Resmî ölçüme dayanılarak tapuya yazılmış yüzölçümünün eksik çıkmasında satıcı, bunu özellikle üstlenmedikçe tazminatla yükümlü değildir (TBK m. 244/2). İlandaki ya da satış sözleşmesindeki metrekare tapudan farklıysa uyuşmazlık sözleşmede yazılı yüzölçümü ve bildirilen nitelik üzerinden değerlendirilir. İlanda yer alan özellik, tüketici satışında TKHK m. 8/2 gereği sözleşmenin parçası sayılır.

Satıcı ayıbı bilmiyorduysa yine sorumlu olur mu?

Satıcının ayıpların varlığını bilmese bile onlardan sorumlu olduğu Borçlar Kanunu'nun 219. maddesinin ikinci fıkrasında açıkça düzenlenmiştir. Satıcının bilgisi sorumluluğun varlığını değil kapsamını ve süresini etkiler: ağır kusurlu satıcı sorumsuzluk kaydına dayanamaz, gecikmiş ihbarı ileri süremez ve yapı satışında yirmi yıllık süreye tabi olur.

Ekspertiz raporu alınmış bir evde sonradan çıkan ayıp için hak kaybı olur mu?

Ekspertiz raporunda açıkça yazan bir kusur, alıcının satış sırasında bildiği ayıp sayılır ve TBK m. 222/1 uyarınca satıcının sorumluluğu dışında kalabilir. Raporda yer almayan ve olağan bir incelemeyle görülemeyecek bir kusur ise gizli ayıp niteliğini korur. Raporun kapsamı, inceleme yöntemi ve çekinceleri bu ayrımda belirleyicidir.

Ayıp nedeniyle evi iade etmek yerine yalnız onarım masrafı istenebilir mi?

Alıcı sözleşmeden dönmek yerine evi alıkoyup bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteyebilir. Onarımı satıcı yapmazsa ve alıcı kendisi yaptırırsa, onarım bedeli genel hükümlere göre tazminat ya da değer kaybının göstergesi olarak talep edilir. Onarım öncesinde delil tespiti yaptırılmamışsa masrafın ayıpla ilgisini ispat etmek güçleşir.

Satıcı onarım sözü verip işi yıllarca sürüncemede bırakırsa zamanaşımı ne olur?

Borçlunun borcu ikrar etmesi, özellikle kısmen ifada bulunması, TBK m. 154/1'de zamanaşımını kesen sebepler arasında sayılır. Satıcının ayıbı yazılı olarak kabul etmesi ya da onarıma başlaması bu kapsamda değerlendirilebilir ve kesilmeyle birlikte süre yeniden işlemeye başlar. Sözlü ve belgesiz kalan onarım vaatleri ise ispat güçlüğü doğurduğundan satıcının yazışmalarının ve onarım kayıtlarının saklanması gerekir.

Müteahhitten alınan dairede ortak alanlardaki ayıp için kim başvurur?

Çatı, cephe, temel ve otopark gibi ortak yerlerdeki ayıplar her bağımsız bölüm malikini birlikte etkiler. Her malik kendi satış sözleşmesine dayanarak satıcıya karşı seçimlik haklarını kullanabilir; ortak yerin onarımı ise kat malikleri kurulunun ve yöneticinin görev alanına da girer. Ortak alan ayıplarında maliklerin aynı delil tespitine dayanması, çelişen bilirkişi raporlarının önüne geçer.

Ayıp Fark Edildiği Hafta Yapılması Gereken Dört İş

Gizli ayıp uyuşmazlıklarında hakların çoğu, ilk günlerde atılan adımlarla korunur ya da kaybedilir. Birinci iş, satıcının kim olduğunu ve uygulanacak rejimi belirlemektir: ticari amaçla satan bir müteahhit mi, kendi evini satan bir birey mi? Bu cevap ihbar külfetini, ispat yükünü, zamanaşımını ve görevli mahkemeyi birlikte belirler.

İkinci iş, ayıbı tarihli ve içerik gösteren yazılı bir bildirimle satıcıya iletmektir; bildirimde ayıbın ne olduğu, ne zaman fark edildiği ve hangi seçimlik hakkın kullanılacağı yer almalıdır. Üçüncü iş, onarıma başlamadan önce sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istemek ya da en azından ayıbın fotoğraf, video ve uzman görüşüyle belgelenmesini sağlamaktır. Dördüncü iş ise süreyi hesaplamaktır: yapı satışında tapu tescil tarihi, tüketici satışında teslim tarihi esas alınarak beş yıllık sürenin ne zaman dolacağı takvime işlenmeli, ayıbın gizlendiğine ilişkin belirtiler varsa aldatma nedeniyle sözleşmeyle bağlı olmama hakkının bir yıllık süresi de ayrıca izlenmelidir.

Bu dört adım, sözleşmeden dönme, bedel indirimi ya da onarım arasında yapılacak seçimin sağlam bir zemine oturmasını sağlar. Hangi hakkın kullanılacağı, ayıbın ağırlığına, onarım bedelinin satış bedeline oranına ve alıcının taşınmazda kalmak isteyip istemediğine göre her dosyada ayrıca değerlendirilir.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi olgularıyla değerlendirilir.