Komşuluk Hukuku (TMK 737): Gürültü, Koku, Su Sızıntısı ve Taşkın Kullanıma Karşı Dava

Banyonun tavanında önce küçük, sarımsı bir halka belirir; birkaç hafta sonra boya kabarır, alçı dökülmeye başlar. Üst kattaki komşu, sızıntının kendi dairesinden gelmediğini söyler. Aynı apartmanın başka bir dairesinde sorun sudan değil sesten kaynaklanır: her gece yarısından sonra çalışan bir çamaşır makinesi, hafta sonları sabaha kadar süren müzik ya da zemin katta açılan bir atölyenin kompresörü. Bahçeli evlerde ise mesele komşu parseldeki ahırın kokusu, sınırın dibine kurulan bir jeneratör ya da kazı sırasında çatlayan bir istinat duvarıdır.

Bütün bu uyuşmazlıkların arkasında aynı soru vardır: Malik kendi taşınmazında dilediğini yapamaz mı? Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 683 malike "hukuk düzeninin sınırları içinde" dilediği gibi kullanma yetkisi tanır; o sınırlardan biri de komşuluk hukukudur. TMK m. 737 taşkın kullanımı yasaklar, TMK m. 730 bu yasağa aykırılıkta önleme, eski hâle getirme ve tazminat yolunu açar. Komşular aynı apartmanda oturuyorsa tabloya 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) eklenir; dava açmadan önce de 1 Eylül 2023'ten beri arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Mülkiyet hakkının sınırı komşunun katlanma eşiğinde çizilir

Taşkınlık yasağının çekirdeği TMK m. 737/1'dedir: herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Maddenin ikinci fıkrası, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermeyi yasaklar. Sayımın başında yer alan "özellikle" sözcüğü listenin sınırlı olmadığını gösterir; su sızıntısı, rutubet, ışık yansıması ya da titreşim de aynı ölçütle değerlendirilir.

Kanun her rahatsızlığı yasaklamaz. Bir şehirde yaşayan herkes merdivende ayak sesine, öğle saatlerinde çocuk sesine, akşam yemeği kokusuna katlanır; bunlar olağan komşuluk etkileridir. Yasak, katlanılması gereken ölçünün aşıldığı yerde başlar. Ölçü belirlenirken komşunun kişisel hassasiyeti değil, taşınmazın bulunduğu çevrede ortalama bir kişinin katlanabileceği düzey esas alınmaktadır. Sanayi bölgesindeki bir parselde olağan sayılan makine sesi, konut alanındaki bir apartmanda taşkınlık oluşturabilir; köydeki ahır kokusu ile site içindeki ahır kokusu aynı değerlendirmeye tabi tutulmaz.

Zaman, süreklilik ve yoğunluk ölçütün parçasıdır

Aynı ses gündüz olağan, gece taşkın sayılabilir. Bir defalık tadilat gürültüsü ile aylardır her gece tekrarlanan bir ses, aynı yoğunlukta olsa da farklı sonuç doğurur. Bilirkişi incelemesinde bu yüzden yalnız ölçülen desibel değeri değil, etkinin hangi saatlerde, ne sıklıkla ve ne kadar süreyle ortaya çıktığı da sorulur. Yapı izni ya da işyeri açma ruhsatı bulunması tek başına yeterli kabul edilmemektedir; idari izin kamu hukuku bakımından bir değerlendirmedir, komşunun özel hukuktan doğan katlanma sınırını ortadan kaldırmaz.

Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıkta denkleştirme

Bazı taşkınlıklar önlenemez. Bir köydeki hasat makinesinin sesi ya da kamuya açık bir inşaatın tozu yerel âdete uygun ve kaçınılmaz olabilir. TMK m. 737/3 bu tür taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin hakları saklı tutar; TMK m. 730/2 de hâkimin bu zararların "uygun bir bedelle denkleştirilmesine" karar verebileceğini öngörür. Bu durumda faaliyet durdurulmaz, ancak komşunun katlandığı zarar parasal olarak karşılanır.

Kazı ve yapılar ayrı bir hükme bağlanmıştır

Kazı ve yapı faaliyetinde TMK m. 738, malikin kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazların topraklarını sarsmaktan, onları tehlikeye düşürmekten ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemekten kaçınmasını ister; komşuluk hukukuna aykırı yapılar hakkında taşkın yapı hükümleri uygulanır. Sınırın dibine yapılan ve komşunun ışığını, havasını ya da manzarasını etkileyen yapılarda Yargıtay'ın nasıl bir değerlendirme yaptığı, sınıra bakan pencerelere ilişkin emsal karar incelemesinde ayrıntılı olarak ele alınmıştır. Komşunun yapısının fiilen sınırı aşması ise komşuluk hukukundan çok mülkiyete doğrudan müdahaledir; o durumda yol el atmanın önlenmesi davasıdır.

Zarar gören komşu önleme, eski hâle getirme ve tazminat isteyebilir

Dava hakkının dayanağı TMK m. 730/1'dir; bu hükme göre bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören ya da zarar tehlikesiyle karşılaşan kimse, durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir. Hükümde üç ayrı talep vardır ve bunlar aynı dava dilekçesinde birlikte ileri sürülebilir. İlki taşkınlığın geleceğe dönük olarak durdurulmasıdır: gürültü yapan cihazın yerinin değiştirilmesi, ses yalıtımı yapılması, kokuyu yayan faaliyetin önlem alınarak sürdürülmesi ya da durdurulması. İkincisi, zarar görmüş olan durumun eski hâline getirilmesidir; üçüncüsü ise parasal zararın tazminidir.

Maddenin lafzı zararın gerçekleşmesini beklemeyi şart koşmaz; "zarar tehlikesi ile karşılaşan" komşu da dava açabilir. Komşu parselde yapılan bir kazının istinat duvarını tehdit ettiği ya da üst kattaki tesisatın sürekli nem ürettiği durumlarda, hasar büyümeden tehlikenin giderilmesi istenebilir.

Sorumluluk için kusur aranmaz

Komşuluk hukukundan doğan sorumluluk, haksız fiil sorumluluğundan farklı olarak kusura bağlı değildir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin incelediği bir dosyada (E. 2022/2342, K. 2022/6107, 20 Ekim 2022), komşu parseldeki istinat duvarının drenaj borularından sızan suların davacıların evinde çatlaklara yol açtığı ileri sürülmüştü. İlk derece mahkemesinin uyduğu bozma kararında, TMK m. 730 ve 737'den doğan "sorumluluk kusura bağlı bir sorumluluk olmadığından, davalının kusursuz olması tazminat miktarının düşürülmesinde etkili olamaz" denilmiş; buna karşılık zarar görenin zararın artmasına katkısı varsa tazminatın Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 52 uyarınca indirilebileceği belirtilmişti. Aynı bozma kararında, zararın önlenmesi için alınması gereken önlemlerin uzman bilirkişilere açıklatılarak "denetim ve infaza elverişli" biçimde belirlenmesi istenmişti. Daire, bozmaya uyularak verilen hükmü vekâlet ücreti yönünden düzelterek onamıştır.

Bu karardan çıkan pratik sonuç şudur: Komşunun "sızıntıdan haberim yoktu" ya da "tesisatı usta yaptı" savunması sorumluluğu ortadan kaldırmaz. Zarar görenin kendi yapısındaki yapım hatası ya da zemin özellikleri ise tazminatın kapsamını daraltabilir; bilirkişiye zararın hangi kısmının taşkınlıktan, hangi kısmının başka etkenlerden kaynaklandığı ayrıca sorulmalıdır.

Hükmün infaz edilebilir olması dava dilekçesinde başlar

"Gürültünün önlenmesine" ya da "sızıntının giderilmesine" diye kurulan bir hüküm, icra aşamasında neyin yapılacağını göstermediği için uygulanamayabilir. Uygulamada sık karşılaştığımız güçlük, önleme talebinin dilekçede soyut bırakılmasıdır. Talep, bilirkişi raporuyla belirlenen somut işe bağlanmalıdır: hangi borunun değiştirileceği, hangi duvara hangi yalıtımın yapılacağı, cihazın nereye taşınacağı. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi de apartmandaki bir eski hâle getirme davasında (E. 2025/15443, K. 2026/10541, 8 Haziran 2026) bir işin yapılmasına ilişkin kararların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 30'da gösterilen biçimde yerine getirileceğini hatırlatmış; mahkemenin eski hâle getirmeye ve uygun bir süreye hükmetmekle yetinmesi gerektiğini belirtmiştir. Daire, süre içinde yerine getirilmezse işin masrafı davalıdan karşılanarak davacı tarafından icra yoluyla yaptırılacağına ilişkin cümleleri hükümden çıkararak kararı düzeltip onamıştır.

Apartmanda komşuluk uyuşmazlığı KMK ile birlikte okunur

Aynı anagayrimenkulde oturan kat malikleri arasındaki ilişki, TMK'nın genel komşuluk hükümlerinin yanında KMK'nın özel kurallarına tabidir. KMK m. 18/1 kat maliklerini, gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken "doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla" karşılıklı olarak yükümlü tutar. Bu hüküm, apartman içindeki gürültü, koku ve kullanım uyuşmazlıklarının temel dayanağıdır. Yönetim planında yer alan sessizlik saatleri, evcil hayvan ya da ortak alan kullanım kuralları da aynı yükümlülüğün parçası olarak kat maliklerini bağlar.

Yapının fiziki bütünlüğünü ise KMK m. 19 korur. Malik, kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz; tavan, taban ya da duvarla birbirine bağlı bölümlerde, bağlantılı yerlerdeki değişiklik ancak o bölüm maliklerinin ortak rızasıyla yapılabilir. Maddenin son fıkrası, her kat malikinin anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere "kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı" sorumlu olduğunu düzenler. KMK'daki bu sorumluluk kusura bağlıdır; TMK m. 730'daki komşuluk sorumluluğu ise kusur aramaz. Davacı her iki dayanağı birlikte ileri sürebilir; hangi hükmün uygulanacağını olgulara göre mahkeme belirler.

Sızıntının kaynağı ortak yer mi, bağımsız bölüm mü

Su sızıntısında sorumlunun kim olduğu, suyun hangi tesisattan geldiğine bağlıdır. Kanun, her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesislerini ortak yer sayar (KMK m. 4/1-b); aynı maddenin (a) bendi bağımsız bölümleri ayıran tavan ve tabanları da ortak yerler arasında gösterir. Üst kattaki dairenin banyosundaki bir rakor ya da çamaşır makinesi hortumu o bağımsız bölümün tesisatıdır ve sorumluluk o bölümün malikine ya da kullanıcısına yönelir. Binanın ana kolon hattından ya da çatıdan gelen su ise ortak yer sorunudur; muhatap yönetim ve kat malikleri kuruludur, onarım gideri de KMK m. 20 uyarınca kat maliklerince paylaşılır. Ortak giderin tahsili ayrı bir konudur ve kat mülkiyetinde ortak gider ve aidat alacağı başlığı altında incelenmiştir.

Kaynağı bulmak için çoğu zaman üst kattaki daireye girmek gerekir. Bir bağımsız bölümdeki hasarın onarımı için başka bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki ya da orada başka sıfatla oturanlar giriş izni vermeye ve gerekli işlere katlanmaya mecburdur (KMK m. 23); izin verenlerin bu nedenle uğrayacakları zararı ise lehine izin verilen bölümün maliki derhal ödemekle yükümlüdür. Giriş izni verilmezse, hâkimin müdahalesi istenebilir.

Hâkimin müdahalesi ve son çare olarak devir davası

KMK m. 33/1, kat maliklerinden birinin ya da onun bölümünden kira sözleşmesi, oturma hakkı veya başka bir sebeple sürekli yararlanan kişinin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat malikinin, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebileceğini düzenler. Hâkim ilgilileri dinledikten sonra kanuna, yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyete göre kararını verir ve kısa bir süre içinde yerine getirilmesini ister. Belirlenen sürede karara uymayana aynı mahkemece idari para cezası verilir.

Daha ağır hâllerde KMK m. 25 devreye girer. Bir kat maliki yükümlerini yerine getirmeyerek diğerlerinin haklarını onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, diğer kat malikleri o bağımsız bölümün mülkiyetinin kendilerine devrini hâkimden isteyebilir. Kanun, sulh hâkiminin KMK m. 33 uyarınca verdiği emre rağmen yükümlerin yerine getirilmemesinde bir yıl ısrar edilmesini çekilmezliğin varsayıldığı hâller arasında sayar. Devir davası kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınacak karara bağlıdır ve kanunda öngörülen hak düşürücü süreler içinde açılmalıdır; komşuluk uyuşmazlıklarında istisnai bir yol olarak kalır.

Su sızıntısında dava, kaynağı gösteren delille başlar

Sızıntı davalarının çoğu, suyun nereden geldiği sorusunda düğümlenir. Tavandaki leke kurur, tesisat onarılır, tadilat yapılır ve birkaç ay sonra yapılan keşifte zararın kaynağını göstermek güçleşir. Bu nedenle ilk iş, delilin kaybolmadan tespit edilmesidir.

Taraflardan her biri, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 400 uyarınca ileride açacağı davada ileri süreceği bir vakıanın tespiti amacıyla keşif yapılmasını, bilirkişi incelemesi yaptırılmasını ya da tanık ifadesi alınmasını talep edebilir. Delilin hemen tespit edilmemesi hâlinde kaybolacağı ya da ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ihtimali varsa hukuki yarar var sayılır. Dava henüz açılmamışsa tespit, esas hakkındaki davaya bakacak mahkemeden ya da keşif yapılacak taşınmazın bulunduğu yer sulh mahkemesinden istenir (HMK m. 401/1). Talep dilekçesinde tespiti istenen vakıa, bilirkişiye sorulacak sorular ve delilin kaybolacağı kuşkusunu uyandıran sebepler gösterilir (HMK m. 402/1). Acele hâllerde tespit karşı tarafa tebligat yapılmadan da yapılabilir; karşı taraf tebliğden itibaren bir hafta içinde itiraz edebilir (HMK m. 403/1).

Bilirkişiye sorulacak sorular dosyanın yönünü belirler

Tespit dilekçesindeki soru listesi, sonraki davanın iskeletini oluşturur. Sızıntı dosyalarında bilirkişiden öncelikle şu hususların açıklanması istenir: suyun kaynağı ve geliş yolu, kaynağın bağımsız bölüm tesisatı mı ortak tesisat mı olduğu, hasarın kapsamı ve onarım bedeli, sızıntının sürüp sürmediği, tekrarını önlemek için yapılması gereken somut işler ve zararın bir kısmının davacının kendi bölümündeki bir eksiklikten kaynaklanıp kaynaklanmadığı. Kaynağın ortak tesisat çıkması durumunda, davanın kat maliki komşuya değil yönetime ya da kat maliklerine yöneltilmesi gerekebilir; bu ayrımın dava açılmadan önce yapılması, husumet yönünden ret riskini azaltır.

Mahkeme yoluna gitmeden önce oluşturulabilecek belgeler de değer taşır. Noterlerin vakıa tespitine ilişkin hükümler HMK m. 401/2 ile saklı tutulmuştur. Yöneticinin düzenlediği tutanak, tesisatçının yazılı tespiti, sigorta eksperinin raporu, tarihli fotoğraf ve videolar ile komşuya gönderilen yazılı bildirimler, sızıntının ne zaman fark edildiğini ve karşı tarafın ne zaman haberdar olduğunu gösterir. Bu belgeler bilirkişi raporunun yerini tutmaz, ancak raporun dayanacağı olgusal zemini oluşturur.

Gürültüde ispat, tekrar eden olayların kaydıyla kurulur

Gürültü uyuşmazlığının ispatı sızıntıdan daha zordur, çünkü ses iz bırakmaz. Keşif günü gürültü kaynağı susabilir; mahkemenin belirlediği saatte ölçülen değer, gece yarısı yaşanan durumu yansıtmayabilir. Bu yüzden dosyada tek bir olay değil, tekrar eden bir örüntü gösterilmelidir: hangi gün ve saatlerde, ne kadar süreyle, hangi kaynaktan.

Bu örüntüyü kuran deliller arasında aynı binada ya da çevrede oturan tanıkların beyanları, yöneticiye yapılan yazılı şikâyetler, kolluk ya da zabıta tarafından tutulan tutanaklar ve sürekli çalışan cihazlar bakımından teknik ölçüm raporları yer alır. Sabit bir kaynaktan, örneğin bir klima dış ünitesinden, jeneratörden ya da havalandırma motorundan gelen seste bilirkişi ölçümü genellikle belirleyicidir. İnsan davranışından kaynaklanan seste ise tanık ve tutanaklar ağırlık kazanır.

İdari yol ayrı, özel hukuk yolu ayrıdır

5326 sayılı Kabahatler Kanunu m. 36, başkalarının huzur ve sükûnunu bozacak şekilde gürültüye neden olan kişiye idari para cezası verilmesini öngörür. Bu yaptırım kamu düzenini korur; komşunun zararını karşılamaz ve taşkınlığı kalıcı olarak durdurma yükümlülüğü doğurmaz. Bununla birlikte idari süreçte tutulan tutanaklar, özel hukuk davasında gürültünün tekrar ettiğini gösteren delil olarak kullanılabilir. Bir işyerinden kaynaklanan gürültüde belediyenin ruhsat denetimi de ayrı bir başvuru konusudur.

Tapudaki kat mülkiyeti kütüğünde mesken olarak gösterilen bir bağımsız bölümde kahvehane, bar, lokanta, fırın, imalathane ve benzeri yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilir (KMK m. 24). Meskende izinsiz işletilen bir atölye ya da eğlence yerinden kaynaklanan gürültüde uyuşmazlık, taşkınlığın ötesinde kullanım amacına aykırılık sorununa dönüşür ve hâkimin müdahalesi bu dayanakla da istenebilir.

Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B, 7445 sayılı Kanunla eklenmiş ve 1 Eylül 2023'te yürürlüğe girmiştir. Maddenin birinci fıkrası, KMK'dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda (c bendi) ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ç bendi) dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı sayar. Apartman içindeki gürültü ve sızıntı uyuşmazlıkları ilk bende, ayrı parseller arasındaki taşkınlık uyuşmazlıkları ikinci bende girer; iki durumda da doğrudan dava açma yolu kapalıdır.

Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa, mahkeme herhangi bir işlem yapmaksızın davayı dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddeder (6325 sayılı Kanun m. 18/A-2). Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (m. 18/A-9). Büroya başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (m. 18/A-15). Geçerli bir mazeret göstermeden ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve bu taraf lehine vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir (m. 18/A-11).

Anlaşma sağlanırsa, anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunludur; taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (m. 18/B-3). Anlaşma metninin de mahkeme kararı gibi somut olması gerekir: hangi tadilatın kim tarafından, hangi tarihe kadar yapılacağı ve gecikme hâlinde ne olacağı açıkça yazılmalıdır. Arabuluculuk sürecinin işleyişi ve ücret kuralları arabuluculuk sayfasında ayrıca anlatılmıştır.

Acil durumda tespit ve tedbir arabuluculuğu beklemez

Dava şartı arabuluculuk, "dava açılmadan önce" başvuruyu şart koşar. Delil tespiti ise HMK m. 400 uyarınca ileride açılacak bir dava için istenen geçici bir hukuki korumadır ve arabuluculuk sürecinin tamamlanmasını beklemeden talep edilebilir. İhtiyati tedbir de benzer biçimde, mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da gecikme sebebiyle ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâlinde istenebilir (HMK m. 389/1). 6325 sayılı Kanun m. 18/A-16 de dava açılmadan önce ihtiyati tedbir kararı verilmesi hâlinde, HMK m. 397/1'deki dava açma süresinin arabuluculuk süreci boyunca işlemeyeceğini düzenleyerek bu sıralamayı açıkça öngörür. Sürekli akan bir sızıntıda ya da yapıyı tehdit eden bir kazıda, önce tespit ve tedbir, ardından arabuluculuk ve dava sırası izlenebilir.

Görevli mahkeme komşular arasındaki hukuki ilişkiye göre değişir

Komşuluk uyuşmazlıklarında görev sorusu, tarafların aynı anagayrimenkulde kat maliki olup olmadığına göre ayrılır. HMK m. 2/1 uyarınca malvarlığı haklarına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir. Ayrı parsellerdeki komşular arasındaki TMK m. 730 ve 737'ye dayalı davalar bu genel kurala tabidir; Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin yukarıda anılan kararına konu dava da asliye hukuk mahkemesinde görülmüştür.

Kat mülkiyetinde ise özel bir hüküm vardır. KMK Ek m. 1, "Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir" hükmünü içerir. Hâkimin müdahalesi de KMK m. 33'te anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine bırakılmıştır. Bir binada yapılan tadilat nedeniyle kat malikleri arasında açılan itirazın iptali davasına ilişkin yargı yeri belirleme kararında Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (E. 2024/13102, K. 2025/4397, 7 Nisan 2025), KMK m. 33'teki yer kuralının dava taşınmazın aynına ilişkin olmasa da kamu düzeniyle ilgili olduğu için emredici nitelikte bulunduğunu belirtmiş ve uyuşmazlığın anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesince görülmesine karar vermiştir. Sulh hukuk mahkemelerinin görevine giren davalarda basit yargılama usulü uygulanır (HMK m. 316/1-a).

Uyuşmazlığın tarafları	Dayanak	Görevli mahkeme
Ayrı parsellerdeki komşular (bahçeli ev, bitişik bina, işletme)	TMK m. 730, 737, 738	Asliye hukuk mahkemesi (HMK m. 2)
Aynı apartmanda kat malikleri ve bölümden sürekli yararlananlar	KMK m. 18, 19, 33; TMK m. 737	Anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi (KMK Ek m. 1, m. 33)
Kiracı ile kiraya veren arasında, komşulara saygı borcu nedeniyle	TBK m. 316	Sulh hukuk mahkemesi (HMK m. 4/1-a)
Yalnız fiilî kullanımın korunması	Zilyetlik hükümleri	Sulh hukuk mahkemesi (HMK m. 4/1-c)

Kat malikleri kurulunun aldığı bir karar uyuşmazlığın kaynağıysa, örneğin ortak alana bir cihaz konulmasına ya da sessizlik saatlerinin değiştirilmesine karar verilmişse, yol kararın iptali davasıdır ve KMK m. 33'teki süreye tabidir. Bu davanın koşulları kat malikleri kurulu kararının iptali davası incelemesinde açıklanmıştır.

Kiracı hem taşkınlığın kaynağı hem zarar gören olabilir

Taşkınlıktan kaçınma yükümlülüğü TMK m. 737'de "herkes" için konmuştur; yalnız malikleri değil, taşınmazı kullanan kiracıları ve diğer zilyetleri de kapsar. KMK m. 18/2 de kanundaki kat maliki borçlarının bağımsız bölümdeki kiracılara, oturma hakkı sahiplerine ve bölümden herhangi bir suretle sürekli yararlananlara da uygulanacağını, bu borçları yerine getirmeyenlerin kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumlu olacağını öngörür. Gürültü yapan kişi kiracı ise zarar gören komşu, hem kiracıya hem de kiraya veren kat malikine karşı başvurabilir.

Kiraya verenin de kira sözleşmesinden doğan bir aracı vardır. TBK m. 316/1 kiracıyı, kiralananı özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlü tutar. Bu yükümlülüğe aykırılıkta kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder. Kiracının davranışının aynı taşınmazda oturanlar ya da komşular bakımından çekilmez olması hâlinde ise kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir (TBK m. 316/3). Komşunun kiraya veren malike yazılı bildirim yapması, malikin bu yola başvurmasının da dayanağını oluşturur.

Zarar gören taraf kiracı olduğunda da durum değişmez. Dava hakkı da TMK m. 730'da zarar gören "kimse"ye tanınmıştır; mülkiyet sıfatı aranmaz. Üst kattan gelen su nedeniyle eşyası zarar gören kiracı, kendi zararı için taşkınlığın kaynağına karşı dava açabilir. Binanın kendisinde oluşan hasar ise malikin zararıdır ve onun tarafından istenir; kiracı ile malik aynı dosyada birlikte davacı olabilir. Kurul kararına karşı dava hakkı ise kat maliki sıfatına bağlıdır ve kiracıya tanınmamıştır.

Sık Sorulan Sorular

Üst kattan gelen su sızıntısı için kime ve nereye başvurulur?

Sızıntının kaynağı belirleyicidir: Üst kattaki dairenin kendi tesisatından gelen suda muhatap o bölümün maliki ve kullanıcısıdır; ana kolon hattı, çatı ya da ortak tesisattan gelen suda muhatap yönetim ve kat malikleri kuruludur. Aynı apartmandaki kat malikleri arasındaki uyuşmazlık, arabuluculuk aşamasından sonra anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kaynak tartışmalıysa, delil tespitiyle önce suyun geliş yolunun belirlenmesi husumet hatasını önler.

Komşunun gürültüsü için polis tutanağı dava açmak için yeterli midir?

Tek bir tutanak, taşkınlığın tekrar ettiğini göstermek için çoğu zaman yeterli görülmez. Kabahatler Kanunu m. 36 kapsamında tutulan tutanak idari yaptırımın dayanağıdır; özel hukuk davasında ise tanık beyanları, yöneticiye yapılan yazılı şikâyetler ve gerektiğinde bilirkişi ölçümüyle birlikte değerlendirilir. Birden fazla tarihte tutulmuş tutanaklar, gürültünün süreklilik taşıdığını gösteren güçlü bir dayanak oluşturur.

Komşu kusursuz olduğunu ispat ederse tazminattan kurtulur mu?

Komşuluk hukukundan doğan sorumluluk (TMK m. 730 ve 737) kusura bağlı olmadığından, komşunun özen gösterdiğini ispat etmesi sorumluluğu ortadan kaldırmaz. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin incelediği dosyadaki bozma kararında da kusursuzluğun tazminat miktarını düşürmeyeceği vurgulanmıştır. Zarar görenin zararın doğmasına ya da artmasına katkısı varsa, tazminat TBK m. 52 uyarınca indirilebilir.

Arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açılırsa ne olur?

Dava, herhangi bir işlem yapılmaksızın dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir. Bu kural 1 Eylül 2023'ten beri hem KMK'dan hem komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda uygulanmaktadır. Delil tespiti ve ihtiyati tedbir talepleri ise dava niteliği taşımadığından arabuluculuk tamamlanmadan da istenebilir.

Kiracının yarattığı rahatsızlık için ev sahibine başvurulabilir mi?

Kat mülkiyetinde kiracı, KMK m. 18/2 uyarınca kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur ve KMK m. 33 kapsamında bölümden kira sözleşmesiyle yararlanan kişinin yükümlerini ihlal etmesi de hâkimin müdahalesini gerektiren hâller arasında sayılmıştır. Kiraya veren ise TBK m. 316 uyarınca kiracıya ihtar çekebilir ve çekilmezlik hâlinde sözleşmeyi feshedebilir. Komşunun kiraya verene yazılı bildirim yapması, bu sürecin başlangıcı olarak belgelenmelidir.

Yapı ruhsatı ya da işyeri izni olan bir faaliyet taşkın sayılabilir mi?

İdari izin, faaliyetin kamu hukuku bakımından uygunluğunu gösterir; komşunun özel hukuktan doğan katlanma sınırını belirlemez. Ruhsatlı bir işletmenin gürültüsü, kokusu ya da titreşimi de TMK m. 737/2'deki hoş görülebilecek dereceyi aşıyorsa taşkın kullanım oluşturabilir. Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz bir taşkınlık söz konusuysa, faaliyet durdurulmasa da zararın denkleştirilmesi istenebilir.

Tavanda leke ya da gece gürültüsüyle karşılaşan komşu için izlenecek sıra

Komşuluk uyuşmazlıklarında hukuki yolların sırası, sonucun kendisi kadar önem taşır. İlk adım, taşkınlığın kaynağını ve kapsamını belgelemektir: tarihli fotoğraflar, yönetici tutanağı, komşuya ve gerekiyorsa kiraya veren malike yazılı bildirim. Sızıntının sürdüğü ya da delilin kaybolma tehlikesinin bulunduğu durumlarda HMK m. 400 uyarınca delil tespiti istenmeli, bilirkişiye kaynağın bağımsız bölüm tesisatı mı ortak tesisat mı olduğu açıkça sorulmalıdır.

İkinci adım, uyuşmazlığın hangi ilişkiye dayandığının belirlenmesidir. Aynı apartmandaki kat malikleri arasında KMK hükümleri ve sulh hukuk mahkemesi, ayrı parseller arasında TMK m. 730 ve 737 ile asliye hukuk mahkemesi devreye girer. Ortak tesisattan kaynaklanan zararda muhatap yönetimdir; kurul kararından doğan uyuşmazlıkta ise iptal davasının süresi gözetilmelidir.

Üçüncü adım arabuluculuktur. Görüşmede önleme talebi somut işlere bağlanırsa, anlaşma belgesi icra edilebilir bir içerik kazanır; anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir. Davada istenecek önlemler, bilirkişi raporuyla belirlenen ve icra aşamasında uygulanabilecek işler olarak yazılmalıdır. Yalova ve çevresindeki taşınmaz uyuşmazlıklarında büromuzun çalışma alanları gayrimenkul hukuku sayfasında açıklanmıştır.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi olgularıyla değerlendirilir.