Özet
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 17 Mayıs 2022 tarihli kararında, köy sınırları içinde bulunan paylı bir taşınmazdaki ortaklığın giderilmesi davasında satış kararından önce kat mülkiyeti kurularak aynen paylaşma imkânının araştırılması gerektiğine hükmetti. Çanakkale'nin Saraycık köyündeki parselde zemin ve iki normal kattan oluşan, her katında bir daire bulunan kargir bir yapı ve üç paydaş vardı. Paydaşlardan biri satış istedi; diğer ikisi payların ivazla denkleştirilerek aynen taksimini savundu. Sulh hukuk mahkemesi satışa karar verdi ve Özel Daire bozmasına karşı, taşınmazın belediye sınırı dışında, Köy Kanunu'na tabi olduğu için kat mülkiyeti kurulamayacağı gerekçesiyle direndi. Genel Kurul, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile 442 sayılı Köy Kanunu'nda köydeki taşınmazlarda kat mülkiyeti kurulmasını yasaklayan bir düzenleme bulunmadığını belirtti. Paydaşlardan biri bu yolu isterse, yapının kat mülkiyetine elverişli olup olmadığı, eksik proje ve yapı kullanma izni gibi belgelerin belediye ya da il özel idaresinden tamamlattırılıp tamamlattırılamayacağı araştırılmalıdır. Direnme kararı oy birliğiyle bozuldu. Karar, aynen taksim isteyen davalı paydaşlar lehine, satış isteyen davacı aleyhinedir; koşullar araştırmaya rağmen oluşmazsa satış yolu açık kalır.
İnceleme
Köy sınırındaki kargir bina da kat mülkiyetiyle paylaştırılabilir
Çanakkale'nin bir köyündeki üç daireli binada üç paydaş vardı; mahkeme, köyde kat mülkiyeti kurulamayacağını düşünerek binanın satışına karar verdi. Ortaklığın giderilmesinde ilk soru malın bölünüp bölünemeyeceğidir ve satış, aynen paylaşma imkânı bulunmadığında başvurulan yoldur. Satış paydaşların taşınmazla bağını tümüyle koparır; uygulamada ihale bedelinin paydaşların beklediği değerin altında kaldığı da sık karşılaşılan bir durumdur. Üzerinde birden fazla dairesi olan bir binada bu soru, kat mülkiyeti kurularak her paydaşa ayrı bir bağımsız bölüm verilip verilemeyeceği sorusuna dönüşür.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 17 Mayıs 2022 tarihli kararında (E. 2019/228, K. 2022/655) bu soruyu belediye sınırı dışında, köyde bulunan bir yapı için cevapladı. Yerel mahkeme, taşınmaz köy sınırları içinde olduğu için kat mülkiyeti kurulamayacağını ve satıştan başka yol kalmadığını kabul etmişti. Genel Kurul, ne 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ne de 442 sayılı Köy Kanunu'nda böyle bir yasak bulunduğunu belirterek bu gerekçeyi kabul etmedi. Davanın genel çerçevesi ortaklığın giderilmesi davası yazısında ele alınmıştır; karar ise o çerçevenin içindeki dar ama sık karşılaşılan bir düğümü çözüyor.
Saraycık'taki üç katlı yapıda üç paydaş ve birbirine zıt iki istem
Dava konusu, Çanakkale Merkez ilçesine bağlı Saraycık köyündeki bir parseldir. Taşınmaz üzerinde zemin ve iki normal kattan oluşan, her katında bir daire bulunan kargir bir yapı vardır; tapuda ise üç paydaş kayıtlıdır. Paydaşlardan biri, kullanımda anlaşamadıklarını ve taksimin mümkün olmadığını ileri sürerek ortaklığın satış yoluyla giderilmesini istedi. Diğer iki paydaş ise payların ivazla, yani bedel farkı ödenerek denkleştirilmesi suretiyle aynen taksim edilebileceğini savunarak satışa karşı çıktı.
Çanakkale Sulh Hukuk Mahkemesi, paydaş sayısı ve taşınmazın büyüklüğü karşısında ivaz eklense bile aynen taksimin mümkün olmadığı gerekçesiyle 29 Ocak 2014'te satışa karar verdi. Kapatılan Yargıtay 18. Hukuk Dairesi bu kararı 30 Nisan 2015'te bozdu: üç bağımsız bölüm ve üç paydaş bulunduğunu, yapının kargir olduğunu, bu nedenle kat mülkiyetine elverişlilik koşullarının araştırılması gerektiğini belirtti. Mahkeme 18 Ocak 2016'da önceki kararında direndi ve ek gerekçe olarak taşınmazın belediye sınırı dışında, Köy Kanunu'na tabi bir köyde bulunduğunu, bu yüzden kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulamayacağını gösterdi. Direnme kararını aynen taksim isteyen davalılardan biri temyiz etti.
Yasak öngörülmedikçe belediye dışı konum paylaşmanın önüne geçmez
Genel Kurul önce kanuni çerçeveyi kurdu. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 1, tamamlanmış bir yapının başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde bağımsız mülkiyet kurulmasına izin verir. Aynı Kanun'un 10. maddesinin yedinci fıkrası, ortaklığın giderilmesi davasında paydaşlardan biri isterse hâkime, taşınmazı m. 12'deki belgelere dayanarak kat mülkiyetine çevirme ve paylar denkleştirilerek bağımsız bölümleri ortaklara ayrı ayrı tahsis etme yetkisi verir. Kanun m. 12 onaylı mimari projeyi, yapı kullanma izin belgesini ve yönetim planını arar; m. 50/2 ise tümü kargir olmayan yapılarda kat mülkiyetini dışlar.
Bu hükümlerden Genel Kurul beş koşul çıkardı: paydaşlardan birinin bu yolu istemesi, yapının kat mülkiyetine elverişli olması, bağımsız bölümler içermesi, bölüm sayısının her paydaşa en az birini vermeye yetmesi ve belgelerin ibrazı. Somut dosyada istem vardı; bilirkişi raporu yapının kargir olduğunu, üç bağımsız bölüm içerdiğini ve her paydaşa bir bölüm düştüğünü ortaya koymuştu. Projeye uygunluk ve belgeler ise hiç araştırılmamıştı; tartışma, köyde bulunma olgusunun bu araştırmayı gereksiz kılıp kılmadığı üzerindeydi.
Kararın asıl ağırlığı, eksik belgeye ilişkin yerleşik içtihadı köy taşınmazlarına taşımasındadır. Proje ile fiilî durum arasında aykırılık bulunması ya da yapının imara uygun fakat projesiz yapılmış olması, hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucunu doğurmaz; eksiklik giderilebiliyorsa bunun isteyen tarafa tamamlattırılması gerekir. Genel Kurul, belgelerin ilgili belediye ya da il özel idaresinden alınabileceğini belirterek belediye dışı konumu araştırmayı gereksiz kılan bir engel olarak görmedi.
Direnme bozuldu, eksik belgeler tamamlatılmadan satışa geçilemez
Hukuk Genel Kurulu, Özel Daire bozma kararını benimseyerek direnme kararını oy birliğiyle bozdu. Karar, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) geçici m. 3 yollamasıyla uygulanan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu (HUMK) m. 429 uyarınca verildi. Bu sonuç, aynen taksim isteyen davalı paydaşlar lehine, satış isteyen davacı aleyhinedir.
Bozmanın yerel mahkemeye çizdiği yol ayrıntılıdır. Önce yapının onaylı projesi ve varsa tadilat projesi taraflara ve idareye sorulacak; proje yoksa yapının mevcut hâliyle imar mevzuatına uygun olup olmadığı ya da aykırılıklar giderilirse onay verilip verilemeyeceği öğrenilecektir. Ardından aykırılıklar giderilip fiilî durumu yansıtan proje onaylatılacak, yapı kullanma izin belgesi alınacak ve kat mülkiyeti isteyen tarafa bunun için yetki ve süre verilecektir. Bağımsız bölümlerin değeri ve arsa payı bilirkişiyle belirlenecek, fiilî taksim varsa ona, yoksa kuraya göre özgüleme yapılacak, bedel farkı ivazla denkleştirilecektir. Yönetim planını süreye rağmen imzalamayan paydaş, imzalamış sayılacaktır. Koşullar ancak bu araştırmadan sonra oluşmazsa satışa karar verilebilir.
Kat mülkiyeti istemi proje ve kullanma izninin izini sürmeyi gerektirir
Aynen taksim isteyen paydaş açısından ilk iş, yapının kat mülkiyetine elverişliliğini gösteren olguların dosyaya girmesidir: yapının kargir olduğu, bağımsız bölüm sayısının paydaş sayısını karşıladığı ve her bölümün başlı başına kullanılabildiği bilirkişi raporuyla belgelenmelidir. Genel Kurul bu istemin yargılamanın herhangi bir aşamasında ileri sürülebileceğini kabul etmiştir; yine de istemin cevap dilekçesinde açıkça yazılması, bilirkişi incelemesinin baştan bu yöne çevrilmesini sağlar.
Köyde ya da belediye sınırı dışında kalan yapılarda proje ve yapı kullanma izninin hangi idarede tutulduğu, il özel idaresi kayıtlarıyla birlikte erken araştırılmalıdır. Uygulamada sık gördüğümüz güçlük, projesiz yapılmış köy evlerinde fiilî durumun hiç çizilmemiş olmasıdır; bu durumda mimari projenin fiilî duruma göre hazırlattırılıp onaya sunulması için mahkemeden süre istenmesi gerekir. Satış kararına karşı istinaf aşamasında bu araştırma eksikliğinin somut olarak gösterilmesi beklenir; dilekçe yapısı ortaklığın giderilmesi istinaf sayfasında açıklanmıştır.
Köydeki ortak bina ve kat mülkiyeti hakkında sık sorulan sorular
Köy sınırındaki bir binada kat mülkiyeti kurulamaz mı?
Hukuk Genel Kurulu'na göre Kat Mülkiyeti Kanunu ve Köy Kanunu, köy sınırları içindeki taşınmazlarda kat mülkiyeti kurulmasını yasaklamamaktadır. Gerekli belgeler belediye yerine il özel idaresinden temin edilebilir. Bu nedenle köyde bulunma tek başına satış gerekçesi olarak kabul edilmemiştir.
Yapının projesi yoksa mahkeme doğrudan satışa karar verebilir mi?
Yerleşik içtihat, projesiz ya da projeye aykırı yapılarda eksikliğin giderilebilir olup olmadığının önce araştırılmasını ister. Eksiklik giderilebiliyorsa kat mülkiyeti isteyen tarafa yetki ve süre verilir. Satışa ancak bu yol kapanırsa geçilir.
Bağımsız bölümlerin değerleri farklıysa paylaşma nasıl yapılır?
Bilirkişi her bölümün konumunu, yüzölçümünü, kullanım amacını ve eklentilerini inceleyerek değerini ve buna göre arsa payını belirler. Değer farkı, fazla değerli bölümü alan paydaşın ödeyeceği ivazla denkleştirilir. Paydaşların süren bir fiilî kullanımı varsa özgülemede ona, yoksa kuraya başvurulur; paydaşlar arasındaki kullanım bedeli uyuşmazlıkları ise ecrimisil davası çerçevesinde ayrıca değerlendirilir.
Kararın tam metni
~9 dk okuma
Metin, Yargıtay Karar Arama resmî yayınından alınmıştır. Kaynakta açın
Hukuk Genel Kurulu 2019/228 E. , 2022/655 K.
**"İçtihat Metni"**MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
- Taraflar arasındaki “ortaklığın giderilmesi” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Çanakkale Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar, davalı ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
- Direnme kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.
- Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ Davacı İstemi: 4. Davacı asıl dava dilekçesinde; Çanakkale ili Merkez ilçesi Saraycık köyü, Köyiçi mevkiinde bulunan 1267 parsel sayılı taşınmazın taraflar adına tapuda tescilli olduğunu, bu taşınmazda hissedarlar olarak kullanımda anlaşamadıklarını, taksiminin de mümkün olmadığını ileri sürerek davaya konu taşınmazın satılması suretiyle ortaklığın giderilmesini talep etmiştir. Davalı Cevabı: 5. Davalılar ... ve ... cevap dilekçelerinde; davaya konu taşınmazın ivaz suretiyle payların eşitlenip taksiminin mümkün olduğunu, bu nedenle satış istemediklerini belirterek aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesini savunmuşlardır. Mahkeme Kararı: 6. Çanakkale Sulh Hukuk Mahkemesinin 29.01.2014 tarihli ve 2013/543 E. 2014/120 K. sayılı kararı ile; davaya konu taşınmazın hissedar sayısı ve miktarı gözönünde bulundurulduğunda aynen ya da ivaz ilavesiyle dahi taksiminin mümkün olmadığı, ortaklığın ancak satış sureti ile giderilebileceği gerekçesiyle davanın kabulü ile, Çanakkale ili, Merkez ilçesi, Saraycık köyü, Köyiçi mevkii, 1267 parsel sayılı taşınmazın üzerindeki şerh ve sınırlamalar ile birlikte ortaklığının satış yolu ile giderilmesine, satış bedelinin tapu maliklerine hisseleri oranında taksimine karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı: 7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 8. Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince 30.04.2015 tarihli ve 2014/18064 E. 2015/7221 K. sayılı kararı ile; “…Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir. Ancak; Davacı vekili dava dilekçesinde, Çanakkale İli, Merkez İlçesi, Saraycık Köyü 1267 parselde kayıtlı taşınmaz üzerindeki ortaklığın aynen taksim mümkün olmadığından satış suretiyle giderilmesini; davalılar ise paylar denkleştirilmek suretiyle aynen taksimin mümkün olduğundan bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesini istemiş, mahkemece satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir. Kat Mülkiyeti Yasası'nın 10. maddesinin son fıkrasına göre, kat mülkiyeti kurulmasına elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda hakim, Kat Mülkiyeti Yasası'ndaki yasal koşulların oluşması halinde ve 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir. Dosyada toplanan belge ve bilgiler ile özellikle 31/12/2013 tarihli bilirkişi raporundan; dava konusu taşınmaz üzerinde 5 numaralı yapı olarak belirtilen taşınmazın zemin ve iki normal katlı olup 3 bağımsız bölümden oluştuğu, her bir katta birer dairenin mevcut olduğu, tapu kaydına göre 3 paydaş bulunduğu, paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Yasası'nın 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolla giderilmesine karar verilebilecektir. Dava konusu taşınmazın üzerindeki yapı kargir olup paydaşlardan her birine en az bir bağımsız bölüm özgülenecek sayıda ve niteliktedir. Taşınmaz bu yönüyle üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına elverişli ise de, kat mülkiyetine geçiş için bunlar yeterli olmayıp, yukarıda açıklanan diğer tüm koşulların (12. maddede yazılı belgelerin) varlığını da aramak gerekir. Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Bu bakımdan somut olayda mahkemece; davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak yapı kullanma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Yasası'nın 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için (aynen taksim talebi de dahil) kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen taraflara yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten ve gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planının paydaşlar (tanınan süreye rağmen) tarafından imzalanmaktan kaçınılması halinde imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine, belirtilen koşulların oluşmaması halinde ise taşınmazın satışına karar verilmesi gerekirken açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir…” gerekçesi ile karar bozulmuştur. Direnme Kararı: 9. Çanakkale Sulh Hukuk Mahkemesinin 18.01.2016 tarihli ve 2015/893 E. 2016/45 K. sayılı kararı ile önceki gerekçeye ek olarak; davaya konu taşınmazın Çanakkale ili Merkez ilçesi Saraycık köyü sınırları dahilinde 442 sayılı Köy Kanunu’na tabi taşınmazlardan olduğu, taşınmazın Çanakkale Belediyesi sınırları içerisinde olmadığı, bu nedenle davaya konu taşınmaz ile ilgili olarak kat mülkiyeti kurulmasının veya kat irtifakı tesis edilmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir. Direnme Kararının Temyizi: 10. Direnme kararı süresi içinde davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK 11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olay yönünden dava konusu taşınmazda kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesi koşullarının araştırılmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE 12. Konunun açıklığa kavuşturulması için öncelikle yasal düzenlemeler üzerinde durulmasında yarar bulunmaktadır. 13. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 1. maddesinde; “…Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir…” şeklinde ifadeye yer verilmiştir. 14. Aynı Kanun’un 10. maddesinin 7. fıkrası ise kat mülkiyetinin doğrudan mahkeme kararı ile kurulması hükmünü içermektedir. Bu fıkra hükmü; “Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.” şeklindedir. 15. “Kat mülkiyetinin kurulması” ana başlığı altında, “İstem ve belgeler” alt başlığı ile yer alan 12. maddesi: “Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir: (Değişik Bent Kanun No: 7099/5) a) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi. b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.” hükmünü, 50. maddesinin 2. fıkrası ise “…Tümü kargir olmıyan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz…” hükmünü içermektedir. 16. Bu hükümler göstermektedir ki, ortaklığın giderilmesi davalarında, kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesini mirasçılar ya da ortak maliklerden birinin istemesi, taşınmazın üzerinde bulunan yapı veya yapıların kat mülkiyeti kurulmasına elverişli bulunması, bu yapı veya yapıların bağımsız bölümleri içermesi, bağımsız bölümlerin sayısının her paydaşa en az bir bağımsız bölüm tahsis edilmesine olanak vermesi ve KMK’nın 12. maddesinde belirtilen belgelerin ibrazı hâlinde, gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilerek payların denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verilmesi mümkündür. 17. Yargıtay uygulamalarında da istikrarlı bir şekilde kabul edildiği üzere tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hâle getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerekmektedir. 18. Eldeki davada alınan 31.12.2013 tarihli inşaat bilirkişi raporuna göre, dava konusu taşınmaz üzerinde 5 numaralı yapı olarak belirtilen taşınmaz zemin ve iki normal katlı olup 3 bağımsız bölümden oluştuğu, her bir katta birer dairenin mevcut olduğu belirtilmiş, tapu kaydına göre de 3 paydaş bulunduğu, paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının kargir olduğu anlaşılmıştır. 19. Her ne kadar mahkemece direnme kararında dava konusu taşınmazın köy sınırları dahilinde olduğu, bu nedenle kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilmesinin mümkün olmadığı belirtilmiş ise de, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 442 sayılı Köy Kanunu’nda köy sınırları içerisinde bulunan taşınmazlarda kat mülkiyeti kurulması veya kat irtifakı tesis edilmesini yasaklayan bir düzenleme bulunmamaktadır. Dolayısıyla maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda mahkemece, kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin yasal koşullara uygun hâle getirilmesinin mümkün olup olmadığı araştırılmalı, mümkün olması durumunda ilgili belediye veya il özel idaresinden kat mülkiyeti kurulmasını isteyen tarafa 12. maddede sayılan belgelerin (§15) tamamlattırılması yoluna gidilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir. 20. Hâl böyle olunca tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. 21. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
IV. SONUÇ: Açıklanan nedenlerle; Davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana iadesine, Aynı Kanunun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 17.05.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
Bu alandaki diğer kararlar
Kredi Bitti Ama Çek Riski Sürüyorsa Banka Üst Sınır İpoteğini Kaldırmak Zorunda mı?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 01.03.2023
Bina Yıkılınca Arsa Payının Düzeltilmesi İstemi Konusuz Kalır mı?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 10.09.2025
Tapusuz Taşınmazda 20 Yıllık Zilyetlik Mahkemede Nasıl İspatlanır?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 08.11.2023