Türkiye'de taşınmaz almak isteyen yabancı uyruklu bir kişinin karşısına iki ayrı soru çıkar: bu hakkı hukuken taşıyıp taşımadığı ve taşıyorsa tapu müdürlüğünde hangi belgelerle, hangi sırayla işlem yapacağı. İlk sorunun cevabı 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesinde saklıdır; ikincisinin cevabı ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü genelgeleri, döviz mevzuatı ve harç kurallarından oluşan bir uygulama katmanıdır. Bu yazı yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinme şartlarını, kanunun koyduğu miktar ve alan sınırlarını, tapu işleminin adımlarını, satış vaadi ve ön ödeme aşamasındaki riskleri, vergi ve masrafları, miras yoluyla edinimi ve sınırlamalara aykırı edinimin sonuçlarını bir arada ele alır. Yalova'daki uygulama, askerî bölge sorgusu ve yerel tapu pratiği için Yalova yabancılar hukuku sayfası ayrıca okunabilir; bu yazının konusu ülke genelinde geçerli kurallardır.
Yasal Çerçeve: Tapu Kanunu m.35 ve 2012 Değişikliği
Yabancıların taşınmaz edinimi Türkiye'de uzun süre karşılıklılık ilkesine bağlı kaldı: bir ülkenin vatandaşı Türkiye'de ancak o ülke Türk vatandaşlarına aynı hakkı tanıyorsa taşınmaz alabiliyordu. 18 Mayıs 2012'de yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun bu yapıyı değiştirdi. Tapu Kanunu m.35'in bugünkü metni karşılıklılık şartını içermez; onun yerine, kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler ve ülke menfaatleri gözetilerek Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinebileceğini söyler. Maddenin ilk hâlinde bu yetki Bakanlar Kurulu'na aitti; 2018'de Cumhurbaşkanlığı hükûmet sistemine geçişle birlikte 700 sayılı Kanun Hükmünde Kararname aynı yetkiyi Cumhurbaşkanı'na taşıdı. Bugün maddeyi "Bakanlar Kurulu" ifadesiyle anlatan metinler güncel değildir.
Uygulamada bu sistem bir ülke listesi olarak işler. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün yayınlarına göre yüz seksenden fazla ülkenin vatandaşı Türkiye'de taşınmaz edinebilir; bazı ülke vatandaşları için edinim hiç açık değildir, bazıları içinse yalnız belirli koşullarla ya da belirli taşınmaz türleriyle sınırlıdır. Listenin kendisi ve koşulları kamuya açık bir kanun metni değil, idarî karar ve genelgelerle yürütülen bir uygulamadır; bu yüzden alıcının uyruğuna göre edinimin açık olup olmadığı, satış vaadi ya da kapora aşamasından önce tapu müdürlüğünden sorulmalıdır. Çifte vatandaşlığı olan ve vatandaşlıklarından biri Türk olan kişiler bu listeye tabi değildir; Türk vatandaşı olarak işlem görürler.
Madde 35 yalnız bir izin hükmü değildir. Aynı madde Cumhurbaşkanı'na, ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde yabancı gerçek kişilerin ve yabancı ülkelerde kurulmuş ticaret şirketlerinin taşınmaz edinimlerini ülke, kişi, coğrafî bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçümü ve miktar olarak belirleme, sınırlama, kısmen ya da tamamen durdurma ve yasaklama yetkisi verir. Yani bugün açık olan bir edinim yolu bir kararla daraltılabilir; bu ihtimal özellikle uzun vadeli yatırım planlarında ve satış vaadi sözleşmelerinde göz önünde tutulmalıdır.
Kimler Alabilir: Gerçek Kişi, Yabancı Şirket ve Yabancı Sermayeli Türk Şirketi
Madde 35 üç ayrı özneyi farklı rejimlere bağlar. Yabancı uyruklu gerçek kişiler yukarıda anlatılan ülke listesi ve kanunî sınırlamalar çerçevesinde taşınmaz ve bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı aynî hak (üst hakkı, kaynak hakkı gibi) edinebilir. Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ise yalnız özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz edinebilir; Turizmi Teşvik Kanunu, Petrol Kanunu ve Endüstri Bölgeleri Kanunu bu özel kanunların başlıcalarıdır. Bu ticaret şirketleri dışında kalan yabancı tüzel kişiler (dernek, vakıf, kooperatif ve benzeri) Türkiye'de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı aynî hak kurulamaz. Öte yandan hem yabancı gerçek kişiler hem de yabancı ticaret şirketleri lehine taşınmaz rehni kurulmasında maddedeki sınırlamalar uygulanmaz; yani yabancı bir banka ya da alacaklı lehine ipotek tesisi ülke listesine ve miktar sınırına takılmaz.
Türkiye'de kurulmuş ancak yabancı sermayeli şirketler ayrı bir maddeye, Tapu Kanunu m.36'ya tabidir. Yabancı yatırımcıların yüzde elli ya da daha fazla oranda hissesine sahip olduğu ya da yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabildiği Türk şirketleri, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz edinebilir; bu edinim, taşınmazın bulunduğu ildeki valilik bünyesindeki komisyon değerlendirmesinden geçer. Uygulamada yabancı bir kişinin taşınmazı doğrudan kendi adına mı yoksa Türkiye'de kuracağı şirket üzerinden mi alacağı, vergi ve süreklilik açısından baştan tartılması gereken bir tercihtir; şirket yolu ülke listesi sorununu aşabilir ama m.36 prosedürünü ve kurumlar vergisi rejimini beraberinde getirir.
Bir de kanunun yabancı saymadığı grup vardır. 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.28 uyarınca doğumla Türk vatandaşı olup çıkma izni alarak vatandaşlığı kaybedenler ve onlarla birlikte işlem gören çocukları, taşınmaz edinimi, ferağ ve miras konularında yabancılara uygulanan kısıtlayıcı hükümlere tabi olmaksızın Türk vatandaşları gibi işlem görür. Bu hakkın belgesi Mavi Kart'tır. Yurt dışında yaşayan ve Türk vatandaşlığından izinle çıkmış kişilerin tapu işlemlerinde Mavi Kart ibrazı, değerleme raporu ve döviz alım belgesi gibi yabancıya özgü ön şartların hiçbirini gerektirmez.
Miktar, Alan ve Bölge Sınırları
Ülke listesinde yer alan bir yabancı gerçek kişi için kanun üç ayrı sınır çizer. Kişi başına ülke geneli sınırı: bir yabancı gerçek kişinin Türkiye genelinde edindiği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı aynî hakların toplam alanı otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı bu miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir. Tapu müdürlükleri bu sınırı sistem üzerinden sorgular ve resmî senede, edinilen taşınmazların toplamının otuz hektarı geçmediğine, aksi tespit edilirse fazla kısmın tasfiye edilerek bedele çevrilmesini kabul ettiğine dair alıcı taahhüdü yazılır. Konut ya da şehir içi arsa alan bir yabancı için otuz hektar pratikte uzak bir sınırdır; tarım arazisi, çiftlik ya da büyük parsel alımlarında ise ilk kontrol edilecek eşiktir.
İlçe bazlı sınır: yabancı gerçek kişilerin bir ilçede edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı aynî hakların toplam alanı, o ilçenin özel mülkiyete konu yüzölçümünün yüzde onunu geçemez. Özel mülkiyete konu yüzölçümü, ilçenin toplam alanından kamu alanlarının (Devlete, belediyeye, köye ait taşınmazlar; ormanlar, meralar, yaylak ve kışlaklar; yollar, meydanlar, mezarlıklar ve benzeri) çıkarılmasıyla hesaplanır ve Genel Müdürlük tarafından takip edilir. Bu sınır kişiye değil ilçeye aittir: yabancı alımının yoğun olduğu bir ilçede yüzde on dolmuşsa, başka hiçbir engeli olmayan alıcı da o ilçede tescil yaptıramaz. Bu ihtimal ender olsa da, yabancı yoğunluğu yüksek sahil ilçelerinde işlem öncesi sorgulanmalıdır.
Bölge sınırı: 2565 sayılı Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu m.28, askerî yasak bölgelere yakınlığı ya da diğer stratejik nedenlerle tespit edilecek bölgelerde yabancıların taşınmaz edinemeyeceğine ve izin alınmadıkça kiralayamayacağına karar verilmesine imkân tanır. Ayrıca kamu yararı ve ülke güvenliği gerekçesiyle yabancı edinimine kapatılmış alanlar vardır. Askerî yasak bölge, askerî güvenlik bölgesi ve stratejik bölgelere ait harita ve koordinat verileri Millî Savunma Bakanlığı, özel güvenlik bölgelerine ait veriler İçişleri Bakanlığı tarafından tapu idaresine bildirilir; tapu müdürlüğü işlem öncesinde taşınmazın bu alanlarda kalıp kalmadığını sorgular. Uygulamada bu sorgu illerin büyük kısmında sistem üzerinden anında sonuçlanırken, hariç tutulan bazı ilçelerde ilgili komutanlıkla yazışma gerekir ve süreç haftalar alabilir. Yalova gibi kıyı ve askerî tesis yoğunluğu olan illerde bu adımın süresi, satış vaadi sözleşmesindeki teslim ve tapu devir tarihleri belirlenirken hesaba katılmalıdır.
Kanunun sık gözden kaçan bir hükmü de yapısız taşınmazlara ilişkindir. Yabancı gerçek kişi ya da yabancı ticaret şirketi, satın aldığı yapısız taşınmazda (arsa, tarla, bağ, bahçe) geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Bakanlık başlama ve bitirme sürelerini belirleyerek projeyi onaylar; onaylı proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir ve gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği takip edilir. Süresinde başvurulmayan ya da süresinde gerçekleştirilmeyen projeler tasfiye sebebidir. Boş arsa ya da tarla alan yabancı alıcı için bu yükümlülük, alım kararının bir parçası olmalıdır; "ileride değerlenir diye tutarım" yaklaşımı bu maddeyle bağdaşmaz.
Tapu İşlemi Adım Adım: Kimlik, Değerleme Raporu, Döviz Alım Belgesi ve Tescil
Ülke listesi, miktar ve bölge kontrolleri olumlu sonuçlandıysa işlem tapu müdürlüğünde şu belgeler ve adımlarla yürür. Belgelerin bir kısmı Türk alıcıdan da istenen genel belgelerdir; değerleme raporu ve döviz alım belgesi ise yabancı alıcıya özgüdür.
- Kimlik ve vergi numarası. Yabancı alıcı pasaportu ya da ülkesinin kimlik belgesiyle işlem yapar; pasaportun noter onaylı Türkçe tercümesi istenir. Türkiye'de ikamet izni olan yabancının yabancı kimlik numarası, olmayanın ise vergi dairesinden alacağı potansiyel vergi kimlik numarası tapu sisteminde kayıt anahtarıdır. Ad ve soyadın pasaport ile vergi kaydında birebir aynı yazılması, sonraki tescil ve satış işlemlerinde kimlik uyuşmazlığı çıkmaması için önemlidir.
- Değerleme raporu. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 2019/1 sayılı genelgesiyle 4 Mart 2019'dan itibaren yabancıların alıcı ya da satıcı olduğu tüm satış işlemlerinde, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş değerleme kuruluşlarınca hazırlanmış ve taşınmazın piyasa değerini gösteren bir değerleme raporu zorunludur. Rapor düzenlendiği tarihten itibaren üç ay geçerlidir; bu süre içinde değeri etkileyen bir değişiklik olursa yeni rapor gerekir. Raporun amacı yabancı alıcının düşük bedel beyanıyla harç kaybına ya da fahiş fiyatla mağduriyete uğramasını önlemektir; ancak rapor bir alım fiyatı garantisi değildir, satış bedeli taraflarca serbestçe kararlaştırılır.
- Döviz alım belgesi. 24 Ocak 2022'den itibaren yabancı gerçek kişilerin alıcı olduğu satış işlemlerinde, satış bedelinin Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın Sermaye Hareketleri Genelgesi m.13 kapsamında bir banka aracılığıyla Merkez Bankası'na satılması ve bankanın düzenlediği döviz alım belgesinin tapu müdürlüğüne sunulması gerekir. Belgede dövizi bozduran kişinin adı, pasaport ya da yabancı kimlik numarası, bozdurulan tutarın ABD doları ve Türk lirası karşılığı ile işlemin bu kapsamda yapıldığı ibaresi bulunur. Döviz alım belgesindeki Türk lirası tutarı resmî senede harca esas satış bedeli olarak yansıtılır. Bedelin kısmen daha önce ödendiği işlemlerde ve vatandaşlık amaçlı alımlarda ayrıca alıcıdan satıcıya yapılan havalenin banka dekontu istenir. Bu belge, satış bedelini "elden" ya da yurt dışındaki hesaplar arasında ödeyerek tapuya gelmeyi fiilen imkânsız kılar; ödeme planı en baştan buna göre kurulmalıdır.
- Zorunlu deprem sigortası (DASK). Konut ve işyeri niteliğindeki bağımsız bölümlerde tescil için DASK poliçesi aranır; poliçe satıcıya ait olabilir, alıcı adına yenilenmesi tescil sonrasına bırakılabilir.
- Tercüman ve vekâletname. Türkçe bilmeyen alıcı için tapu müdürlüğünde yeminli tercüman bulundurulur; tercüman resmî senedi imzalar. Alıcı Türkiye'ye gelmeyecekse işlem vekâletnameyle yürütülür. Yurt dışında düzenlenen vekâletnamenin Türk konsolosluğunda ya da apostil şerhli yabancı noterde düzenlenmesi, taşınmaz satın alma yetkisini açıkça içermesi ve fotoğraflı olması gerekir; ayrıntı yurt dışından vekâletname yazısında anlatılmıştır.
- Başvuru, harç ve tescil. Başvuru satıcı ya da vekili tarafından tapu randevu sistemi üzerinden yapılır; belgeler incelenir, gerekiyorsa askerî bölge sorgusu tamamlanır, tapu harcı ve döner sermaye ücreti yatırılır, resmî senet düzenlenip imzalanır ve tescil yapılır. Tapu senedi işlemin sonunda alıcıya verilir; e-Devlet üzerinden de görülebilir.
Bu adımların sırası önemlidir. Değerleme raporu üç ay, döviz alım belgesi ise belirli bir satış işlemi için düzenlendiğinden, ikisi de tapu randevusuna yakın tarihte alınmalıdır. Askerî sorgunun uzayabildiği ilçelerde ise önce sorgu tamamlanır, sonra döviz bozdurulur; aksi hâlde bozdurulan döviz, tescil yapılamayan bir işlem için bekler.
Satış Vaadi, Kapora ve İnşaat Hâlindeki Konut: Alıcının Korunması
Yabancı alıcıların uğradığı kayıpların büyük kısmı tapu müdürlüğünde değil, tapu öncesi aşamada doğar: emlak ofisinde imzalanan "rezervasyon formu", kapora makbuzu ya da bir müteahhitle yapılan adi yazılı sözleşme. Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin devrini borçlandıran sözleşmeler resmî şekle bağlıdır; Türk Medenî Kanunu m.706 ve Türk Borçlar Kanunu m.237 uyarınca taşınmaz satış sözleşmesi tapu müdürlüğünde, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise Noterlik Kanunu m.60 gereği noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçersizdir. Adi yazılı bir "ön sözleşme" satıcıyı tapuyu devretmeye zorlamaz; verilen para yalnız sebepsiz zenginleşme hükümleriyle geri istenebilir ve bu da bir dava demektir.
Alıcıyı koruyan araç, noterde düzenlenen ve tapuya şerh edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Şerh, sözleşmenin sonraki alıcılara ve alacaklılara karşı ileri sürülmesini sağlar; satıcı taşınmazı başkasına devrederse vaat alacaklısı şerhe dayanarak tapu iptali ve tescil isteyebilir. Şerhin süresi ve etkileri, sözleşmede bulunması gereken kayıtlar ve ödeme takvimiyle bağlantısı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve tapuya şerhi yazısında ayrıntılı anlatılmıştır. Yabancı alıcı açısından satış vaadinin iki ek işlevi vardır: ülke listesi ve askerî sorgu gibi tapu öncesi kontrollerin sonucunu beklerken bedelin tamamını ödemeden taşınmazı bağlamak ve vatandaşlık amaçlı alımlarda yönetmeliğin kabul ettiği "noterde düzenlenmiş satış vaadi" yolunu kullanmak. Ancak satış vaadi de noterde ancak edinim yolu açık olan bir yabancı için anlamlıdır; ülke listesinde olmayan alıcıyla yapılan vaat, tapuda tescile dönüşemez.
İnşaat hâlindeki konutlarda (projeden satış) risk artar. Tapuda henüz kat irtifakı kurulmamışsa satılan şey bir arsa payından ibarettir; alıcı ödeme yaparken karşılığında bağımsız bölümü değil ileride oluşacak bir hakkı satın alır. Kat irtifakı kurulmuş projede ise bağımsız bölüm tapusu devredilebilir ve döviz alım belgesi, değerleme raporu bu tapuya göre düzenlenir. Alıcının sözleşmede teslim tarihi, gecikme cezası, kat mülkiyetine geçiş yükümlülüğü ve iskân (yapı kullanma izni) alınmaması hâlindeki sonuçları açıkça yazdırması gerekir. Tüketici sıfatı taşıyan yabancı alıcı için Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'daki ön ödemeli konut satışı hükümleri de uygulanır; bu hükümler cayma hakkı, teminat ve teslim süresi gibi koruyucu kurallar içerir.
Bedelin para birimi ayrı bir sorudur. Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar ve ilgili tebliğ, Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki gayrimenkul satış sözleşmelerinde bedelin döviz cinsinden kararlaştırılmasını yasaklar; ancak Türkiye ile vatandaşlık bağı bulunmayan kişilerin alıcı olduğu gayrimenkul satış sözleşmeleri bu yasaktan istisna tutulmuştur. Yani yabancı alıcıyla bedel avro ya da dolar üzerinden kararlaştırılabilir. Buna karşılık tapuda harca esas değer, döviz alım belgesindeki Türk lirası karşılığıdır; sözleşmedeki döviz tutarı ile tapudaki TL tutarı arasındaki kur farkının kimin lehine ya da aleyhine olacağı sözleşmede düzenlenmelidir.
Vergi ve Masraflar: Tapu Harcı, Döner Sermaye, KDV ve Sonraki Yükümlülükler
Tapu devrinde en büyük kalem tapu harcıdır. 492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarifenin 20/a bendi uyarınca taşınmaz satışında, beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında harç alınır; toplam yük satış bedelinin yüzde dördüne karşılık gelir. Beyan edilen bedel taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olamaz ve yabancı alıcının işleminde döviz alım belgesindeki Türk lirası tutarı harca esas değer olarak yazıldığından, düşük bedel beyanıyla harçtan tasarruf yolu fiilen kapalıdır. Sözleşmede harcın tamamını alıcının üstlenmesi mümkündür; ancak bu kayıt yalnız taraflar arasında geçerlidir, vergi dairesine karşı her iki taraf kendi payından sorumludur. Harca ek olarak tapu müdürlüğü döner sermaye hizmet bedeli alır; yabancı işlemleri için ayrı bir hizmet bedeli de uygulanabilir. Bu tutarlar her yıl yeniden belirlenir ve harca göre küçüktür.
Katma değer vergisi, taşınmazın satıcısına ve niteliğine bağlıdır. İkinci el konutun gerçek kişiden alımında KDV yoktur; müteahhitten ya da ticarî işletmeden ilk teslimde ise konutun büyüklüğüne ve arsa değerine göre değişen oranlarda KDV doğar. Katma Değer Vergisi Kanunu m.13/i, Türkiye'de yerleşik olmayan yabancı gerçek kişilere yapılan konut ve işyeri ilk teslimlerini, bedelin döviz olarak Türkiye'ye getirilmesi ve taşınmazın belirli bir süre elden çıkarılmaması şartıyla KDV'den istisna tutar. Şartlar ve süre kanun değişiklikleriyle güncellendiğinden, istisnadan yararlanmayı planlayan alıcının işlemden önce güncel metni ve satıcının uygulama yeteneğini teyit etmesi gerekir; istisna şartlarının sonradan ihlali, vergi ve cezanın alıcıdan aranması sonucunu doğurur.
Tapu sonrası yükümlülükler de vardır. Alıcı, Emlak Vergisi Kanunu m.23 uyarınca edinimin gerçekleştiği yıl içinde (edinim yılın son üç ayında olmuşsa üç ay içinde) belediyeye emlak vergisi bildirimi verir ve izleyen yıldan başlayarak her yıl iki taksitte emlak vergisi öder; bildirimin verilmemesi vergi ziyaı cezasına yol açar. Taşınmaz kiraya verilirse kira geliri Türkiye'de vergilendirilir; dar mükellef yabancı kişi yalnız Türkiye'de elde ettiği gelir üzerinden beyanname verir. Taşınmazın edinim tarihinden itibaren beş yıl içinde satılması hâlinde, Gelir Vergisi Kanunu'nun değer artışı kazancı hükümleri uyarınca alış ve satış bedeli arasındaki enflasyon düzeltmeli fark vergiye tabidir; beş yıl geçtikten sonra satışta bu vergi doğmaz. Bu süre, taşınmazın yatırım amacıyla alındığı hâllerde çıkış zamanlamasını belirleyen başlıca vergi kuralıdır.
Miras Yoluyla Edinim ve Ölüme Bağlı Tasarruflar
Yabancıların satın alma yoluyla edinimi ile miras yoluyla edinimi aynı kurallara tabi değildir. Tapu Kanunu m.35, kanunî miras yoluyla edinilen taşınmazlar bakımından ülke listesi ve alan sınırlarını doğrudan bir engel olarak koymaz; ancak maddenin son fıkrası, birinci fıkradaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmaz ve sınırlı aynî hakların, Hazine ve Maliye Bakanlığı'nca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde idarece tasfiye edilerek bedele çevrileceğini ve bedelin hak sahibine ödeneceğini öngörür. Yani edinimi kapalı bir ülke vatandaşı olan mirasçı ya da otuz hektar sınırını aşan miras payı, mirası kaybetmez; taşınmaz kendisine intikal eder, ancak belirli süre içinde satması gerekir, satmazsa idare satar ve bedelini öder. Ölüme bağlı tasarruflarla (vasiyet, miras sözleşmesi) edinim ise kanunî mirastan farklı değerlendirilir; uygulamada ve öğretide bu yol hukukî işlemle edinime benzetilir ve ülke listesi ile alan sınırlarına tabi tutulur.
Miras yoluyla edinimde uyuşmazlık çoğu zaman intikalin hangi hukuka göre yapılacağı ve murisin öldüğü tarihte yürürlükte olan karşılıklılık kurallarıdır; çünkü 2012 öncesi ölümlerde karşılıklılık şartı hâlâ tartışılmaktadır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 2025/149 E., 2025/5365 K. sayılı ve 26.11.2025 tarihli kararına konu olayda, Yunanistan uyruklu bir murisin İstanbul'daki taşınmazı, mirasçısı bulunmadığı gerekçesiyle alınan veraset ilamına dayanılarak Hazine adına tescil edilmiş; mirasçılar veraset ilamını iptal ettirdikten sonra yolsuz tescile dayalı tapu iptali ve tescil davası açmıştır. Hazine, Türkiye ile Yunanistan arasında taşınmazların miras yoluyla intikali bakımından fiilî karşılıklılık bulunmadığını ve Tapu Kanunu m.35 uyarınca bu hususun araştırılması gerektiğini savunmuştur. Bölge adliye mahkemesi, miras yoluyla taşınmaz edinimine malın bulunduğu ülke hukukunun uygulanacağı yönündeki Adalet Bakanlığı görüşüne dayanarak ve yolsuz tescile dayalı tapu iptali davasının zamanaşımına ya da hak düşürücü süreye tabi olmadığını belirterek Hazine'nin istinaf başvurusunu esastan reddetmiş; Yargıtay bu kararı onamıştır. Karar, yabancı mirasçıların Türkiye'deki taşınmaz üzerindeki hakkının Hazine karşısında da korunduğunu ve yolsuz tescilin süre geçmekle sağlamlaşmadığını gösterir; ancak her miras dosyasının uyruk, ölüm tarihi ve intikal yolu ayrı ayrı incelenmelidir.
Yurt dışında yaşayan mirasçının Türkiye'deki miras işlemleri için önce Türk mahkemesinden ya da noterden mirasçılık belgesi alınır; yabancı mahkemeden alınmış veraset kararının Türkiye'de kullanılması tanıma davası gerektirir. İntikal tescili, mirasçılar arasında paylaşım ya da ortaklığın giderilmesi ve satış aşamaları çoğunlukla vekâletnameyle yürütülür; bu sürecin bütünü için yurt dışından avukat sayfasında anlatılan uzaktan yürütme düzeni uygulanır. Yabancı mirasçıya intikal eden taşınmazın sonradan satışı da yabancı satıcı işlemi olduğundan değerleme raporu şartına tabidir.
Vatandaşlık Amaçlı Taşınmaz Alımı: Kısaca
Yabancıların Türkiye'de taşınmaz edinimi ile taşınmaz yoluyla Türk vatandaşlığı kazanılması birbirine bağlı ama ayrı iki konudur. Türk Vatandaşlığı Kanunu m.12 uyarınca istisnaî yoldan vatandaşlık Cumhurbaşkanı kararıyla verilir; kanunun uygulama yönetmeliği m.20/2-b, en az 400.000 ABD doları ya da karşılığı döviz tutarında taşınmazı, tapu kayıtlarına üç yıl satılmayacağı şerhi konulmak şartıyla satın alan ya da aynı tutarı peşin ödeyerek noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesini üç yıl devretmeme taahhüdüyle tapuya şerh ettiren yabancıyı bu kapsama alır. Tutar 2018'de 250.000 dolar iken 13 Haziran 2022'de yürürlüğe giren değişiklikle 400.000 dolara çıkarılmıştır; 12 Aralık 2023'te yapılan bir başka değişiklikle vatandaşlığa esas taşınmazın kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş bir bağımsız bölüm ya da üzerinde yapı bulunan bir taşınmaz olması şartı getirilmiş, boş arsa ve tarla bu yoldan çıkarılmıştır.
Vatandaşlık amaçlı alımda bu yazıda anlatılan tüm şartlar (ülke listesi, alan sınırları, askerî sorgu, değerleme raporu, döviz alım belgesi) aynen geçerlidir; bunlara ek olarak değerleme raporundaki değerin eşiği karşılaması, bedelin alıcıdan satıcıya banka yoluyla ödendiğinin dekontla belgelenmesi, üç yıllık şerh ve Genel Müdürlük'ten uygunluk belgesi alınması gerekir. Başvuru süreci, eş ve çocukların durumu ve Yalova'daki taşınmazın bu amaçla kullanılması Yalova yabancılar hukuku sayfasında ele alınmıştır; yatırım yoluyla vatandaşlığın diğer yolları (sermaye yatırımı, mevduat, istihdam) ayrı bir yazının konusudur.
Sınırlamalara Aykırı Edinim: Tasfiye, Tapu İptali ve Kiralama Serbestisi
Madde 35'in yaptırımı tasfiyedir. Madde hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili bakanlık ve idarelerce tespit edilen, yapısız taşınmazda süresi içinde projesi sunulmayan ya da gerçekleştirilmeyen taşınmazlar, Hazine ve Maliye Bakanlığı'nca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmezse idarece tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir. Tasfiye bir el koyma değildir; malik parasını alır, ancak taşınmazı elinde tutamaz ve satış zamanını ve fiyatını kendisi belirleyemez. Alıcının resmî senette verdiği otuz hektar taahhüdü de aynı sonuca bağlanmıştır.
Ülke listesinde olmayan bir yabancı adına yanlışlıkla ya da yanıltıcı beyanla yapılmış tescil ise yolsuz tescildir; Hazine ya da ilgili idare tapu iptali ve tescil davası açabilir, tapu müdürlüğü işlemi kendiliğinden düzeltemez. Buna karşılık yabancı alıcının, satıcının ya da üçüncü kişilerin hilesi nedeniyle uğradığı zararlarda başvuracağı yol da aynı davadır; sahte vekâletname, mükerrer satış ya da bedel ödendiği hâlde devredilmeyen taşınmazda izlenecek yol tapu iptali ve tescil davası yazısında anlatılmıştır. Bu davalar taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür; yurt dışında yaşayan davacının Türkiye'de teminat gösterme yükümlülüğü (Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun m.48) ve tebligatın yurt dışına yapılmasının süreye etkisi baştan hesaba katılmalıdır.
Son olarak, edinim yasağı kiralamayı kapsamaz. Ülke listesinde bulunmayan ya da alan sınırını aşan bir yabancı Türkiye'de konut ya da işyeri kiralayabilir; yalnız 2565 sayılı Kanun m.28 kapsamındaki bölgelerde kiralama izne bağlıdır. Uzun süreli kira, üst hakkı ya da intifa hakkı gibi araçlar edinim yasağını aşmanın değil, edinim yasağı olmayan bir yabancının mülkiyet dışı kullanım ihtiyacını karşılamanın yollarıdır; bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı aynî haklar da alan sınırlarına dâhil edildiğinden, üst hakkı yoluyla otuz hektar sınırı aşılamaz.
Sık Sorulan Sorular
Yabancı uyruklu bir kişi Türkiye'de tapu alabilir mi?
Evet, Tapu Kanunu m.35 uyarınca Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşları, kanunî sınırlamalara uymak kaydıyla Türkiye'de taşınmaz edinebilir. Uygulamada yüz seksenden fazla ülkenin vatandaşı için edinim açıktır; bazı ülkeler için kapalı ya da koşulludur. Alıcının uyruğuna göre durum işlemden önce tapu müdürlüğünden sorulmalıdır.
Karşılıklılık şartı hâlâ geçerli mi?
Satın alma yoluyla edinimde hayır. 2012'de yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun karşılıklılık şartını kaldırmış, yerine Cumhurbaşkanı'nın belirlediği ülke listesi sistemini getirmiştir. 2012 öncesi ölümlere dayanan miras intikallerinde karşılıklılık tartışması hâlâ gündeme gelebilir.
Bir yabancı Türkiye'de en fazla ne kadar taşınmaz alabilir?
Kişi başına ülke genelinde toplam otuz hektar; Cumhurbaşkanı bu miktarı iki katına çıkarabilir. Ayrıca yabancıların bir ilçede edindiği taşınmazların toplamı, o ilçenin özel mülkiyete konu yüzölçümünün yüzde onunu geçemez. Konut alımlarında bu sınırlar pratikte aşılmaz; tarım arazisi ve büyük parsellerde ilk kontrol edilecek eşiktir.
Değerleme raporu ne zaman ve neden zorunlu?
4 Mart 2019'dan beri yabancıların alıcı ya da satıcı olduğu her satış işleminde, SPK tarafından yetkilendirilmiş kuruluşun hazırladığı değerleme raporu gerekir. Rapor üç ay geçerlidir. Amaç düşük bedel beyanını ve fahiş fiyatı önlemektir; satış bedelini bağlamaz.
Döviz alım belgesi olmadan tapu alınabilir mi?
Hayır. 24 Ocak 2022'den itibaren yabancı gerçek kişi alıcının satış bedelini banka aracılığıyla Merkez Bankası'na bozdurması ve döviz alım belgesini tapuya sunması zorunludur. Belgedeki Türk lirası tutarı resmî senede harca esas bedel olarak yazılır. Bedelin elden ya da yurt dışı hesaplar arasında ödenmesi tescili engeller.
Tapu harcı ne kadar ve kim öder?
Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife 20/a uyarınca satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 20, toplam yüzde dört harç öder. Sözleşmeyle harcın tamamı alıcıya yüklenebilir; bu kayıt taraflar arasında geçerlidir, idareye karşı her taraf kendi payından sorumludur. Döner sermaye ücreti ayrıca alınır.
Boş arsa ya da tarla alan yabancının ek yükümlülüğü var mı?
Evet. Yapısız taşınmazda geliştirilecek proje iki yıl içinde ilgili bakanlığın onayına sunulmalıdır; onaylı proje tapuya beyan olarak işlenir ve süresinde gerçekleştirilmesi takip edilir. Başvurulmayan ya da gerçekleştirilmeyen projelerde taşınmaz tasfiyeye konu olur.
Emlakçıyla imzalanan rezervasyon formu ya da adi yazılı sözleşme alıcıyı korur mu?
Hayır. Taşınmaz satışını borçlandıran sözleşmeler resmî şekle bağlıdır; adi yazılı belge satıcıyı devre zorlamaz, ödenen para ancak dava yoluyla geri alınabilir. Alıcıyı koruyan araç noterde düzenlenip tapuya şerh edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir.
Yabancı mirasçı Türkiye'deki taşınmazı miras yoluyla alabilir mi?
Kanunî miras yoluyla intikal gerçekleşir. Ancak mirasçı edinimi kapalı bir ülke vatandaşıysa ya da alan sınırlarını aşıyorsa, taşınmazı Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın vereceği bir yılı geçmeyen süre içinde satması gerekir; satmazsa idare tasfiye edip bedelini öder. Vasiyet ve miras sözleşmesiyle edinim ise uygulamada hukukî işlemle edinim gibi sınırlamalara tabi tutulur.
Türkiye'ye gelmeden taşınmaz alınabilir mi?
Evet. Yurt dışında Türk konsolosluğunda ya da apostil şerhli yabancı noterde düzenlenen, taşınmaz satın alma yetkisini açıkça içeren fotoğraflı vekâletnameyle işlem Türkiye'deki vekil tarafından yürütülür. Değerleme raporu, döviz bozdurma ve tapu randevusu da vekil eliyle tamamlanabilir; bu düzen online avukat hizmetiyle uzaktan planlanabilir.
Sonuç
Yabancıların Türkiye'de taşınmaz edinmesi, 2012'den bu yana karşılıklılığa değil Cumhurbaşkanı'nın belirlediği ülke listesine ve Tapu Kanunu m.35'teki üç sınıra bağlıdır: kişi başına otuz hektar, ilçe yüzölçümünün yüzde onu ve askerî ya da stratejik bölge yasağı. Bu çerçevede edinim açık olan bir yabancı için tapu işlemi, 2019'dan beri zorunlu değerleme raporu ve 2022'den beri zorunlu döviz alım belgesi olmak üzere iki yabancıya özgü belgeyle, alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 tapu harcıyla ve gerekirse askerî sorgu beklenerek tamamlanır. Kayıpların çoğu tapuda değil öncesinde, adi yazılı ön sözleşmelerde ve ön ödemelerde doğar; noterde düzenlenip tapuya şerh edilen satış vaadi sözleşmesi bu aşamanın tek güvenli aracıdır. Yapısız taşınmazda iki yıllık proje yükümlülüğü, miras yoluyla edinimde bir yıllık tasfiye süresi ve vatandaşlık amaçlı alımda üç yıllık şerh, işlemden sonra da devam eden ve ihmal edilince taşınmazın elden çıkmasına yol açan sürelerdir. Uyruk sorgusu, bölge kontrolü, ödeme planı ve sözleşme şekli baştan doğru kurulduğunda süreç öngörülebilir bir tapu işlemidir; eksik kurulduğunda ise tapu iptali davasına ya da idarî tasfiyeye dönüşür.
