İmar Para Cezası ve Yıkım Kararına İtiraz (3194 m.32, m.42): Mühürleme, Süreler ve İptal Davası

Bir sabah inşaat alanının girişine, kapıya ya da duvara asılmış imzalı bir tutanak bulunur: "yapı tatil zaptı". Aynı gün şantiyeye mühür vurulur, birkaç hafta sonra belediye encümeninin kararı gelir. Kararda iki şey birden yazar: metrekareye göre hesaplanmış bir idari para cezası ve "otuz gün içinde ruhsata uygun hâle getirilmezse yıkılmasına" hükmü. Yapı sahibinin aklındaki ilk soru çoğu zaman şudur: "İtiraz edersem yıkım durur mu, ceza düşer mi?"

Bu sorunun cevabı tek bir maddede değil, birbirine bağlı dört hukuki hatta saklıdır. 3194 sayılı İmar Kanunu m.32 tutanaktan itibaren işleyen bir aylık giderme süresini, m.42 ise encümenin on iş günü içinde vereceği idari yaptırımı düzenler. Encümen kararına karşı yol 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun (İYUK) dava açma ve yürütmeyi durdurma hükümleridir. Ceza yargılamasında ise Türk Ceza Kanunu (TCK) m.184 ayrı bir hat olarak işler. Hangi sürenin hangi belgeyle başladığı karıştırıldığında, yapı sahibi haklı olduğu bir uyuşmazlıkta bile süre engeline takılabilir.

Yapı tatil tutanağı yapıya asıldığı gün bir aylık giderme süresi işlemeye başlar

Kanunun m.32/1 hükmüne göre ruhsat alınmadan yapıya başlandığı, ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı ya da ruhsatsız yapılabilecek yapılarda projesine ve mevzuata aykırılık bulunduğu tespit edildiğinde belediye veya valilik o andaki inşaat durumunu tespit eder. Kanunun ifadesiyle "Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur." Tespit, idarenin kendi denetimiyle, fenni mesulün ihbarıyla ya da idarenin bu duruma herhangi bir şekilde muttali olmasıyla (öğrenmesiyle) başlayabilir.

Tespitin en çok gözden kaçan sonucu tebliğ biçimidir. m.32/2, durdurmanın "yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla" yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılacağını öngörür. Tutanağın bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası da Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne gönderilir. Belirleyici olan, yapı sahibinin tutanağı ne zaman gördüğü değil, tutanağın yapıya ne zaman asıldığıdır. Uygulamada sık karşılaştığımız sorun da budur: yapı sahibi başka şehirde yaşarken tutanak şantiyeye asılmış, bir aylık süre o gün işlemeye başlamış ve yapı sahibi durumu encümen kararı tebliğ edildiğinde öğrenmiştir.

Mühür ve tapu kaydına düşülen beyan

7221 sayılı Kanunla eklenen cümlelere göre yapının imar mevzuatına aykırı olduğu bilgisi, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere ilgili idarece en geç yedi gün içinde tapu müdürlüğüne yazılı olarak bildirilir. Aykırılığın giderildiğine dair idare bildirim yapmadan bu beyan kaldırılamaz. Beyan, taşınmazı satın almak isteyen üçüncü kişiyi uyaran bir kayıttır; satış ve kredi süreçlerinde doğrudan etki doğurur.

Mühür konulduktan sonra yapıda çalışmaya devam edilmesi ayrı bir sorumluluk alanı açar. TCK m.203, kanun veya yetkili makam emriyle konulan mührü kaldıran ya da konuluş amacına aykırı hareket eden kişi için altı aydan üç yıla kadar hapis veya adli para cezası öngörür. Buna karşılık m.42, yapının mevzuata uygun hâle getirilmesi için idarenin yazılı izni dâhilinde yapılan iş ve işlemlerin mühür bozma suçu oluşturmayacağını açıkça düzenler. Aykırılığı giderme çalışması yapılacaksa önce idareden yazılı izin alınması, bu iznin kapsamının da yazılı olarak belirlenmesi gerekir.

Bir ay içinde ruhsat almak ya da aykırılığı gidermek

m.32/3'e göre tutanağın tebliğinden itibaren "en çok bir ay içinde" yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hâle getirerek veya ruhsat alarak belediyeden ya da valilikten mührün kaldırılmasını ister. İdare inceleme sonunda aykırılığın giderildiğini veya ruhsat alındığını ve yapının bu ruhsata uygunluğunu tespit ederse mührü kaldırır, inşaatın devamına izin verir. Süre içinde başvuru yapılmaması ya da yapılan başvurunun aykırılığı karşılamaması hâlinde m.32/4 devreye girer.

Bir aylık süre, ruhsata bağlanabilecek aykırılıklar için anlamlıdır. Örneğin ruhsatlı bir binada onaylı projede olmayan bir balkon kapatması ya da çatı katında küçük bir tadilat, tadilat projesi onaylatılarak ruhsata bağlanabilir. Buna karşılık imar planında yol ya da park alanında kalan bir yapı için ruhsat almak hukuken mümkün değildir; bu durumda bir aylık süre yapı sahibine fiilî bir imkân tanımaz.

Ruhsata bağlanamayacak yapıda bir ay beklenmez

7153 sayılı Kanunla m.32'ye eklenen son fıkra bu ayrımı kanuna yazmıştır: idare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapıların ruhsatı, bir aylık süre beklenmeden iptal edilir ve aykırı imalatlar hakkında yıkım hükümleri uygulanır. Bu hâlde encümen kararının tutanaktan kısa süre sonra gelmesi usule aykırılık değildir. Ancak "ruhsata bağlanamaz" tespitinin kendisi de denetime açıktır; plan notları, emsal hesabı ve yapının konumu bu tespitin dayanağı olarak dava aşamasında incelenebilir.

Yıkım kararını encümen verir, yıkım masrafı yapı sahibinden tahsil edilir

m.32/4'e göre süre içinde aykırılık giderilmez ya da ruhsat alınmazsa ruhsat iptal edilir ve ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni ya da il idare kurulu kararını müteakip belediye veya valilikçe yıktırılır; masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. Yıkım kararını veren organ belediye başkanı ya da imar müdürlüğü değil, encümendir (belediye sınırları dışında il idare kurulu). Yetkisiz organ tarafından verilen yıkım kararı yetki yönünden hukuka aykırıdır ve dava dilekçesinde ilk denetlenecek noktalardan biridir.

Kanun, idarelerin yıkım kararı almakta ya da uygulamakta gecikmesine karşı da bir hüküm içerir. 7221 sayılı Kanunla eklenen cümlelere göre tutanaktan itibaren bir ay içinde aykırılığın giderilmediği tespit edildiği hâlde iki ay içinde yıkım kararı alınmayan yapılar ile yıkım kararı alınmasına rağmen altı ay içinde yıkılmayan yapılar, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca yıkılabilir veya yıktırılabilir. Bu durumda yıkım maliyeti yüzde 100 fazlasıyla ilgili idareden tahsil edilir. Hüküm, yapı sahibine değil idareye yöneliktir; idarenin hareketsiz kalması yapı sahibi lehine kazanılmış bir hak doğurmaz.

Yıkımın farklı bir hukuki temele dayandığı durumlar da vardır. Depreme dayanıksız olduğu için 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen binaların yıkımı imar aykırılığına değil afet riskine dayanır; hak sahipliği ve anlaşma süreçleri kentsel dönüşümde hak sahipliği başlığında ayrıca incelenmiştir. İdarenin bir taşınmaza kamulaştırma yapmadan fiilen el koyması ise yıkım değil tazminat sorunudur; bu yol kamulaştırmasız el atma davası çerçevesinde yürür.

İmar para cezası metrekare, yapı sınıfı ve artırım oranlarıyla hesaplanır

m.42/1, imar mevzuatına aykırı fiil ve hâllerin tespit edildiği tarihten itibaren "on iş günü içinde" ilgili idare encümenince sorumlular hakkında idari yaptırım uygulanacağını öngörür. Yaptırım, üstlenilen her bir sorumluluk için ayrı ayrı uygulanır. Uygulamada para cezası ile yıkım ya da süre verme hükmü çoğunlukla aynı encümen kararında yer alır.

Cezanın muhatabı kim olabilir

m.42/2'ye göre idari para cezası yapının sahibine, yapı müteahhidine ve aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesullere verilir. Bu kişilerin her biri ayrı ayrı sorumludur; yapı sahibine verilen ceza müteahhidin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Kiracı ya da işletmeci konumundaki kişinin yapı sahibi sayılıp sayılmayacağı somut olaya göre değişir. Danıştay 6. Daire'nin aşağıda ayrıntısı verilen kararında aktarılan önceki bozma kararında, ruhsata aykırı depo yapılmasına rıza göstererek aykırı eyleme iştirak ettiği anlaşılan davacı şirkete ceza verilmesinde hukuka aykırılık bulunmadığı belirtilmiştir.

Temel ceza: inşaat alanı ya da birim fiyat

Kanun iki hesap yolu öngörür. (a) bendine göre ceza, Bakanlıkça belirlenen yapı sınıfına ve grubuna göre mevzuata aykırılığın her bir metrekaresi için kanunda yazılı birim tutar üzerinden hesaplanır. Kanun metnindeki birim tutarlar 2009 değişikliğiyle belirlenmiş tabandır; her takvim yılı başından geçerli olmak üzere Vergi Usul Kanunu mükerrer m.298 uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır. Bu yüzden kanun metnindeki rakam ile encümen kararındaki birim tutar arasındaki fark tek başına hata göstergesi değildir; karar tarihindeki güncel tutarla karşılaştırma yapılmalıdır.

(b) bendi ise inşaat alanı üzerinden hesaplanması mümkün olmayan aykırılıklar içindir: yapının cephelerini ve diğer yapı elemanlarını değiştiren ya da yapı malzemesi için öngörülen gereklere aykırı uygulamalarda, Bakanlıkça yayımlanan ve imalatın tespit tarihinde yürürlükte bulunan birim fiyat listesine göre belirlenen bedelin yüzde 20'si kadar ceza verilir. 7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanunla (a) bendine eklenen cümleye göre Bakanlık yapı sınıflarına yeni grup eklerse, eklenen grup için ilgili sınıftaki mevcut en üst grup esas alınır.

Artırım oranları temel cezaya ayrı ayrı eklenir

(c) bendi, temel cezaya eklenecek on üç artırım hâli sayar. Her oran (a) veya (b) bendine göre bulunan temel ceza üzerinden ayrı ayrı hesaplanıp ilave edilir; birbirinin üzerine bileşik olarak eklenmez. Para cezasına konu alanın hesabında "aykırılıktan etkilenen alan" dikkate alınır.

Artırım hâli (m.42/2-c)	Temel cezaya eklenen oran
Hisseli parselde diğer maliklerin muvafakati alınmadan yapılmışsa	%30
Kamuya veya başkasına ait parselde yapılmışsa	%40
Planda kamu tesisi alanı veya umumi hizmet alanında yapılmışsa	%60
Can ve mal emniyetini tehdit ediyorsa	%100
Uygulama imar planı bulunan alanda yapılmışsa	%20
Yapılaşmaya yasaklanmış alanda yapılmışsa	%80
Özel kanunla belirlenmiş özel imar rejimine tabi alanda yapılmışsa	%50
Ruhsatsızsa	%180
Ruhsatı hükümsüz hâle geldiği hâlde inşaata devam ediliyorsa	%50
Yapı kullanma izni alınmış yapıda ruhsatsız yeni inşai faaliyet varsa	%100
İnşai faaliyet tamamlanmış ve kullanılmıyorsa	%10
İnşai faaliyet tamamlanmış ve kullanılıyorsa	%20
Çevre ve görüntü kirliliğine sebep oluyorsa	%20

Encümen kararlarında en sık rastlanan hesap hatası, olguya uymayan artırım bentlerinin kalıp hâlinde uygulanmasıdır. Ruhsatlı bir yapıdaki projeye aykırılığa "ruhsatsız" artırımının eklenmesi, tamamlanmamış bir inşaata "tamamlanmış ve kullanılıyor" artırımının uygulanması ya da can ve mal emniyetini tehdit ettiği hiçbir teknik tespite dayanmadan yüzde 100 artırım yapılması bu türdendir. Danıştay 6. Daire, aşağıda anılan kararında, cezanın temel ceza ve artırımlar yönünden ayrı ayrı incelenmesi gerektiğini belirten önceki bozma kararını hatırlatmıştır.

Emlak vergisi değerine bağlı ek ceza ve bir aylık giderme imkânı

7226 sayılı Kanunla eklenen (ç) bendine göre aykırılığa konu alan ile arsanın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin çarpımı kadar bir tutar, aykırılıktan sorumlu yapı sahibine ve yapı müteahhidine verilen cezaya ayrıca eklenir. Aynı bent önemli bir imkân tanır: cezanın tebliğinden itibaren bir ay içinde aykırılık giderilir ve yapı mevzuata uygun hâle getirilirse, bu bent uyarınca eklenen tutar tahsil edilmez. İmkân yalnız (ç) bendindeki ilave tutara ilişkindir; temel ceza ve (c) bendi artırımları bu yolla düşmez.

m.42'nin diğer fıkraları farklı yükümlülük ihlalleri için maktu cezalar öngörür: İmar Kanunu m.18, 28, 32 ve devamındaki yükümlülüklere aykırılık, afet veya yangın tehlikesine rağmen idarenin yazılı ikazına uymama, köy yerleşik alanında valilik onayı alınmadan yapılan konut gibi. Aynı fiil ve hâllerin yapının inşası ya da yangın güvenliği açısından kullanım süreci içinde tekrarı hâlinde cezalar bir kat artırılır. 7579 sayılı Kanunla eklenen yeni fıkra ise ruhsatsız yapılarda kullanılmak amacıyla hazır betonu piyasaya arz eden veya piyasada bulunduran kişiler için ayrı bir idari para cezası getirmiştir.

Bağımsız bölüm birleştirmede ölçüt yapının statiğidir

Hesap yönteminin pratikte nasıl tartışıldığını Danıştay 6. Daire'nin E. 2022/3343, K. 2023/4499, 8 Mayıs 2023 tarihli kararı gösterir. Olayda iki dükkân arasındaki duvar kaldırılarak dükkânlar birleştirilmiş, dükkânın altındaki yaklaşık 40 metrekarelik alan da depo olarak kullanıma katılmıştı. Belediye encümeni toplam alan üzerinden (a) bendine göre ceza vermiş, ilk derece mahkemesi bilirkişi raporuna dayanarak davayı reddetmişti.

Daire, bağımsız bölümlerin birleştirilmesine yönelik imalatlarda (iki bölüm arasındaki duvarın kaldırılması, kapı veya pencere açılması gibi) önce imalatın binanın statiğini etkileyip etkilemediğinin somut olarak ortaya konulması gerektiğini belirtmiştir. Statiği etkilemeyen imalatta ceza (b) bendine göre yapı maliyet birim fiyatları üzerinden, statiği etkileyen imalatta ise (a) bendine göre inşaat alanı üzerinden hesaplanacaktır. Kararın ikinci önemli yönü bilirkişi seçimidir: Daire, statik sorusu için inşaat mühendisi yerine yüksek mimar bilirkişi görevlendirilmesini uyuşmazlığın niteliğine uygun bulmamış ve kararı bozmuştur. Bu yaklaşım, dava dilekçesinde bilirkişinin uzmanlık alanına ilişkin talebin baştan açıkça yazılmasının önemini gösterir.

İmar para cezasına ve yıkım kararına itiraz idare mahkemesinde altmış gün içinde açılan iptal davasıyla yapılır

"İtiraz" kelimesi bu alanda yanıltıcıdır. Encümen kararına karşı kanunda düzenlenmiş bir idari itiraz mercii yoktur; hukuki yol, kararın iptali istemiyle idare mahkemesinde açılan iptal davasıdır. Belediyeye verilen bir dilekçe idareyi kararından dönmeye davet edebilir, ancak dava açma süresini kendiliğinden durdurduğu varsayılmamalıdır.

Neden sulh ceza hâkimliği değil idare mahkemesi

Kabahatler Kanunu m.27/1, idari para cezalarına karşı on beş gün içinde sulh ceza hâkimliğine başvurulmasını genel kural olarak öngörür; trafik cezalarına karşı izlenen yol budur ve trafik idari para cezasına itiraz başlığında ayrıca incelenmiştir. Ancak aynı Kanunun m.3/1-a hükmüne göre kanun yoluna ilişkin hükümler "diğer kanunlarda aksine hüküm bulunmaması halinde" uygulanır. m.27/8 ise idari yaptırım kararının verildiği işlem kapsamında aynı kişi hakkında idari yargının görev alanına giren kararlar da verilmişse, hukuka aykırılık iddialarının bu işlemin iptali talebiyle birlikte idari yargıda görüleceğini düzenler.

İmar para cezası çoğunlukla yıkım ya da süre verme hükmüyle aynı encümen kararında yer aldığından m.27/8 hükmü uygulanır. Yerleşik uygulamada encümence İmar Kanunu m.42 uyarınca verilen idari para cezaları da idari yargıda denetlenmektedir; Danıştay 6. Daire'nin yukarıda anılan 2023 tarihli kararı, para cezası ile yıkım hükmünü birlikte içeren encümen kararına karşı idare mahkemesinde açılan davaya ilişkindir. Sulh ceza hâkimliğine yapılan başvuru görev yönünden reddedilebileceği gibi bu arada idari yargıdaki dava açma süresi de işlemeye devam edebilir; yolun baştan doğru seçilmesi bu nedenle belirleyicidir.

Altmış günlük süre hangi tarihten başlar

İYUK m.7/1'e göre özel kanunlarda ayrı süre gösterilmeyen hâllerde idare mahkemelerinde dava açma süresi altmış gündür; süre idari uyuşmazlıklarda yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar (m.7/2-a, m.8/1). Bu davalar için 3194 sayılı Kanunda ayrı bir süre öngörülmemiştir. Tatil günleri süreye dâhildir; son gün tatile rastlarsa süre izleyen ilk iş gününün bitimine kadar uzar (m.8/2).

Burada iki ayrı tarih karıştırılmamalıdır. Yapı tatil tutanağının yapıya asıldığı tarih m.32'deki bir aylık giderme süresini başlatır; encümen kararının tebliğ tarihi ise altmış günlük dava açma süresini. Encümen kararı adrese tebliğ edildiyse tebliğ mazbatasındaki tarih, e-Devlet üzerinden elektronik tebligat yapıldıysa elektronik tebliğ tarihi esas alınır. Süre hesabında tebliğ belgesinin kendisi incelenmeli, belediyenin üst yazısındaki tarihe ya da kararın tarihine göre hesap yapılmamalıdır.

Yıkım kararı plan uygulamasıdır: dayanak plana da dava açılabilir

Yıkım kararının dayanağı çoğu zaman bir imar planı kararıdır: yapının yol, park ya da yeşil alanda kalması gibi. Danıştay 6. Daire'nin E. 2025/2245, K. 2025/7400, 25 Aralık 2025 tarihli kararı bu bağlantıyı açıkça kurar. Kararda, imar planlarının ilanı gereken genel düzenleyici işlem olduğu, plana dayalı olarak tesis edilen parselasyon, yapı ruhsatı verilmesi, ruhsat iptali ve yıkım gibi işlemlerin ise uygulama imar planlarının uygulanmasına yönelik işlemler olduğunda duraksama bulunmadığı belirtilmiştir.

Daire aynı kararda, uygulama işlemi üzerine altmış günlük dava açma süresi içinde uygulama işlemine karşı, uygulama işlemiyle birlikte ya da ayrıca dayanak imar planına karşı dava açılmasının mümkün olduğunu hatırlatmıştır. İYUK m.7/4 de düzenleyici işlemin iptal edilmemiş olmasının ona dayalı işlemin iptaline engel olmadığını öngörür. Planın tümüne yönelik genel iddialarla açılan davalarda ise Daire, davacının hangi kullanım kararının kendisini ne şekilde etkilediğini açıklaması gerektiğini, aksi hâlde planın tümü yönünden kişisel, meşru ve güncel menfaatin bulunmadığını vurgulamıştır. Dava dilekçesinde plan iddiaları, yapının bulunduğu parselin kullanım kararıyla sınırlı ve somut olarak yazılmalıdır.

Davada denetlenen başlıca noktalar

İdare mahkemesi iptal davasında işlemi yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönlerinden denetler (İYUK m.2/1-a). Para cezası ve yıkım davalarında bu denetim pratikte şu sorulara dönüşür:

• Kararı yetkili organ, yani belediye encümeni ya da il idare kurulu mu vermiştir?
• Yapı tatil tutanağı düzenlenmiş, yapı yerine asılmış ve tutanakta aykırılık ölçü ve yerleriyle somut olarak gösterilmiş midir?
• Aykırılık gerçekten ruhsatsız yapı mıdır, yoksa ruhsata bağlanabilecek bir projeye aykırılık mı? Bu ayrım hem bir aylık süreyi hem "ruhsatsız" artırımını etkiler.
• Cezaya esas alınan alan "aykırılıktan etkilenen alan" mıdır, yoksa yapının tamamı mı?
• Yapı sınıfı ve grubu doğru belirlenmiş, uygulanan birim tutar karar yılına ait midir?
• Uygulanan her artırım bendi olguya dayanmakta mıdır?
• Ceza, aykırılıkla ilgisi bulunmayan bir kişiye, örneğin yapıyı aykırılık gerçekleştikten sonra satın alan malike verilmiş midir?
• Yapı için yapı kayıt belgesi alınmış mıdır?

Bu soruların çoğu teknik niteliktedir ve keşif ile bilirkişi incelemesi gerektirir. Dava dilekçesinde keşif talebinin, bilirkişinin uzmanlık alanının (statik sorusu için inşaat mühendisi, proje uygunluğu için mimar, harita ve alan hesabı için harita mühendisi) ve incelenmesi istenen soruların açıkça belirtilmesi, bilirkişi incelemesinin uyuşmazlığa odaklanmasını sağlar.

Dava açmak yıkımı kendiliğinden durdurmaz; yürütmenin durdurulması ayrıca istenmelidir

Yapı sahipleri arasında yaygın bir kanı, dava açılınca yıkımın kendiliğinden duracağıdır. İYUK m.27/1 bunun tersini söyler: "Danıştayda veya idari mahkemelerde dava açılması dava edilen idari işlemin yürütülmesini durdurmaz." Yıkım kararı dava sürerken uygulanabilir; uygulandıktan sonra davada iptal kararı alınması yapıyı geri getirmez, uyuşmazlık tazminat sorununa dönüşür.

Bu kuralın bilinen istisnası, aynı maddenin dördüncü fıkrasındadır: vergi mahkemelerinde vergi uyuşmazlıklarından doğan davaların açılması, tarh edilen vergi, resim, harç ve benzeri mali yükümler ile bunların zam ve cezalarının dava konusu edilen bölümünün tahsilini durdurur. Bu istisna vergi davalarına özgüdür; idare mahkemesinde görülen imar para cezası ve yıkım davalarına uygulanmaz. Cezanın tahsilinin de durdurulması isteniyorsa, yürütmenin durdurulması talebinin para cezası yönünden de açıkça ileri sürülmesi gerekir.

m.27/2'ye göre mahkeme, idari işlemin uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi durumunda, davalı idarenin savunması alındıktan veya savunma süresi geçtikten sonra gerekçe göstererek yürütmenin durdurulmasına karar verebilir. Aynı fıkra, uygulanmakla etkisi tükenecek idari işlemlerin yürütülmesinin, savunma alındıktan sonra yeniden karar verilmek üzere idarenin savunması alınmaksızın da durdurulabileceğini öngörür. Yıkım, uygulandığında geri dönüşü olmayan bir işlem olduğundan, yıkım tarihi yakınsa bu imkânın dilekçede gerekçesiyle talep edilmesi önem taşır.

Yürütmenin durdurulması kararları kural olarak teminat karşılığında verilir; mahkeme durumun gereklerine göre teminat aramayabilir (m.27/6). Yürütmenin durdurulması istemi hakkındaki karara karşı tebliği izleyen günden itibaren yedi gün içinde, bir defaya mahsus olmak üzere bölge idare mahkemesine itiraz edilebilir; itiraz üzerine verilen karar kesindir (m.27/7).

İstinaf ve temyiz yolu parasal sınırlara ve dava türüne bağlıdır

İYUK m.45/1'e göre idare mahkemesi kararlarına karşı, kararın tebliğinden itibaren otuz gün içinde mahkemenin bulunduğu yargı çevresindeki bölge idare mahkemesine istinaf yoluna başvurulabilir. Aynı fıkra, konusu kanunda belirtilen parasal sınırı geçmeyen iptal ve tam yargı davalarında idare mahkemesi kararlarının kesin olduğunu düzenler. Süreç bölge idare mahkemesi istinaf rehberinde ayrıca anlatılmıştır.

Bölge idare mahkemesi kararlarına karşı Danıştay'da temyiz yolu ise İYUK m.46/1'de sayılan dava türleriyle sınırlıdır. Bunlar arasında düzenleyici işlemlere karşı açılan iptal davaları, konusu kanunda belirtilen parasal sınırı aşan davalar ve "imar planları, parselasyon işlemlerinden kaynaklanan davalar" yer alır. Yıkım kararı ve imar para cezası bu listede ayrıca sayılmamıştır; bu nedenle bölge idare mahkemesi kararının temyize açık olup olmadığı çoğu dosyada para cezasının tutarına ve davanın plan iptali istemi içerip içermediğine göre belirlenir. Temyiz süresi de kararın tebliğinden itibaren otuz gündür; dilekçenin yapısı Danıştay temyiz dilekçesi sayfasında incelenmiştir.

m.45 ve m.46'daki parasal sınırlar sabit değildir. İYUK Ek m.1'e göre bu sınırlar her yıl bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranında, takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılır. Kanun yolu değerlendirmesi, karar tarihinde yürürlükte olan güncel sınır üzerinden yapılmalıdır. 16 Temmuz 2026 tarihli 7589 sayılı Kanun m.45'in üçüncü ve beşinci fıkralarını değiştirmiş, m.46/1'e 7524 sayılı Kanunla eklenen (c) bendini de yürürlükten kaldırmıştır; m.46/1'deki parasal sınır bendi ile imar planı ve parselasyon bendi yürürlüktedir. Eski tarihli kaynaklardaki anlatımlar bu nedenle güncel metinle karşılaştırılmalıdır.

Yapı kayıt belgesi yıkım kararını ve tahsil edilmemiş cezayı ortadan kaldırır

2018'de "imar barışı" olarak bilinen düzenleme, İmar Kanunu'na eklenen geçici m.16'dır. Buna göre 31 Aralık 2017'den önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar için başvuru yapılması ve kayıt bedelinin ödenmesi hâlinde yapı kayıt belgesi verilebiliyordu. Kanunda başvuru süresi 31 Ekim 2018 olarak öngörülmüş, bu süre Cumhurbaşkanı kararlarıyla uzatılarak 2019 yılının ortasında sona ermiştir. Geçici m.16'daki başvuru dönemi kapandığından, yeni bir yasal düzenleme yapılmadıkça bugün bu yoldan belge alınamaz.

Belge alınmış yapılar için maddenin dördüncü fıkrası belirleyicidir: yapı kayıt belgesi verilen yapılarla ilgili olarak İmar Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir. Lafız iki sınır taşır. Birincisi, iptal yalnız "tahsil edilemeyen" cezalar içindir; daha önce ödenmiş cezanın iadesi bu hükümden doğmaz. İkincisi, belge yapının kullanım amacına yöneliktir ve yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir; yeniden yapımda yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır.

Madde, bazı yapıları kapsam dışında tutar. Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlardaki yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli arazilerdeki yapılar bu hükümden yararlandırılmaz. Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesindeki, İstanbul tarihi yarımadasındaki ve Gelibolu Tarihi Alanındaki belirli alanlarda da madde uygulanmaz. Yıkım davasında idare, belgenin bu sınırlar dışında kalan bir yapı için verildiğini ileri sürebilir; belgenin alındığı tarihteki beyanla yapının fiilî durumu arasındaki uyum da bu nedenle önem taşır. Belgeye rağmen yıkım kararının uygulanmak istendiği dosyalarda belge, dava dilekçesinin ve yürütmenin durdurulması talebinin merkezine konulmalıdır.

İmar kirliliği suçu ayrı bir yargılamadır ve mahkûmiyette ödenen ceza iade edilir

Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı, idari yaptırımın yanında suç da oluşturabilir. TCK m.184/1, yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişiye bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası öngörür. Hüküm, üçüncü fıkra dışında, yalnız belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde uygulanır (m.184/4). Bu yargılama asliye ceza mahkemesinde, idari yargıdaki davadan bağımsız olarak yürür.

İki yargılama arasındaki en önemli bağ m.184/5'tedir: kişi ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yaptığı veya yaptırdığı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hâle getirirse birinci ve ikinci fıkra bakımından kamu davası açılmaz, açılmış dava düşer, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar. Uygun hâle getirme hem ceza yargılamasını hem idari süreci etkileyen ortak bir çözümdür; ruhsata bağlanabilecek aykırılıklarda ilk değerlendirilecek yol budur.

İki yaptırımın üst üste binmesini sınırlayan hüküm ise m.42'dedir. Bu hükme göre m.42 uyarınca tahsil olunan idari para cezaları, aynı fiil nedeniyle TCK m.184'e göre mahkûm olanlara faizsiz olarak iade edilir. İade için mahkûmiyet hükmü ile idari para cezasının aynı fiile ilişkin olduğunun belgelenmesi gerekir. Ceza dosyasındaki karar ile encümen kararındaki parsel, alan ve aykırılık tanımının uyumu bu açıdan incelenmelidir.

Kıyı, orman ve sit alanlarında özel kanunların hükümleri de uygulanır

İmar Kanunu genel kanundur; bazı alanlarda yapılaşma ve yıkım, özel kanunların hükümleriyle birlikte ele alınır. Kıyı ve sahil şeridindeki yapılar 3621 sayılı Kıyı Kanunu'na, orman alanlarındaki yapılar 6831 sayılı Orman Kanunu'na, korunan alanlardaki yapılar 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu'na tabidir. Bu alanlarda yıkım ve yaptırım kararını veren idare, izlenecek usul ve yargı yolu İmar Kanunu'ndakinden farklı olabilir; orman alanındaki işgal ve faaliyetler gibi bazı hâllerde ayrıca ceza hükümleri devreye girer.

Bu alanlardaki aykırılık m.42'deki artırım oranlarıyla da ağırlaşır: özel kanunlarla belirlenmiş özel imar rejimine tabi alanda yapılan yapıya yüzde 50, yapılaşmaya yasaklanmış alanda yapılan yapıya yüzde 80 artırım uygulanır. Yapı kayıt belgesi bakımından da geçici m.16'nın kapsam dışı bıraktığı alanlar ayrıca gözetilmelidir. Bu tür dosyalarda ilk iş, taşınmazın hangi rejime tabi olduğunu tapu kaydı, plan durumu ve ilgili kurum yazılarıyla belgelemektir. Taşınmaz uyuşmazlıklarının genel çerçevesi Yalova gayrimenkul hukuku sayfasında yer alır.

Tutanağın asıldığı günden davaya kadar izlenecek sıra

Yapı tatil tutanağı ile encümen kararı arasındaki kısa süre, sonradan telafisi zor sonuçlar doğurabilir. Dosyalarda gördüğümüz kadarıyla en sık kayıp, bir aylık giderme süresinin tutanağın asıldığı günden değil, yapı sahibinin tutanağı öğrendiği günden hesaplanmasıyla yaşanır. Sürelerin ve belgelerin şu sırayla ele alınması bu riski azaltır:

1. Tutanağın asıldığı tarih fotoğraf, muhtar nüshası ve tanık beyanıyla tespit edilir; tutanaktaki aykırılık tanımı ve ölçüler onaylı projeyle karşılaştırılır.
2. Aykırılığın ruhsata bağlanabilir olup olmadığı plan notları ve emsal hesabıyla değerlendirilir; bağlanabiliyorsa bir ay içinde tadilat projesi ya da ruhsat başvurusu yapılır.
3. Aykırılığı giderme çalışması yapılacaksa önce idareden yazılı izin alınır; izinsiz çalışma mühür bozma riskini doğurur.
4. Encümen kararının tebliğ tarihi tebliğ belgesinden okunur; altmış günlük dava açma süresi bu tarihi izleyen günden hesaplanır.
5. Para cezası temel ceza, sınıf ve grup, birim tutar ve her artırım bendi yönünden ayrı ayrı kontrol edilir; (ç) bendi ilavesi varsa bir aylık giderme imkânı değerlendirilir.
6. Yıkım yakınsa dava dilekçesinde yürütmenin durdurulması, gerekirse savunma alınmadan karar verilmesi talebiyle birlikte istenir.
7. Yapı kayıt belgesi varsa dilekçeye eklenir; dayanak plan kararı yapıyı doğrudan etkiliyorsa plana karşı da aynı süre içinde dava açılması değerlendirilir.
8. Ceza soruşturması başlamışsa m.184/5'teki uygun hâle getirme imkânı ve m.42'deki iade hükmü birlikte gözetilir.

Sık Sorulan Sorular

İmar para cezasına itiraz süresi ne kadardır?

Encümen kararına karşı idare mahkemesinde dava açma süresi, kararın yazılı bildiriminin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren altmış gündür (İYUK m.7). Kabahatler Kanunu'ndaki on beş günlük sulh ceza yolu, yıkım veya süre verme hükmüyle birlikte verilen imar para cezalarında uygulanmaz. Belediyeye verilen bir dilekçenin dava açma süresini durdurduğu varsayılmamalıdır.

Yıkım kararına karşı dava açılınca yıkım durur mu?

Dava açılması yıkım kararının uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz (İYUK m.27/1). Yıkımın durması için mahkemeden yürütmenin durdurulması kararı alınması gerekir; bunun için işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve telafisi güç zarar doğurması şartlarının birlikte bulunması aranır. Uygulanmakla etkisi tükenecek işlemlerde mahkeme, idarenin savunmasını beklemeden geçici olarak yürütmeyi durdurabilir.

Yapı tatil tutanağı yapı sahibine ayrıca tebliğ edilmediyse bir aylık süre işler mi?

Kanunun m.32/2 hükmü durdurmanın yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılacağını öngördüğünden, ayrıca adrese tebligat yapılmamış olması süreyi tek başına durdurmaz. Tutanağın gerçekten asılıp asılmadığı ve asılma tarihi ise dava aşamasında tartışılabilir. Bu nedenle tutanağın yapıda bulunduğu tarih fotoğraf ve muhtar nüshasıyla belgelenmelidir.

İmar barışından alınan yapı kayıt belgesi yıkımı engeller mi?

Geçici m.16'ya göre yapı kayıt belgesi verilen yapılar hakkında İmar Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararları ve tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir. Daha önce ödenmiş cezalar bu hükümle iade edilmez. Üçüncü kişilere ait özel mülkiyetteki yapılar, Hazineye ait sosyal donatı alanlarındaki yapılar ve kanunda sayılan bazı tarihî alanlar belgenin kapsamı dışındadır.

Daireyi sonradan satın alan malike önceki sahibin yaptığı aykırılık için ceza verilebilir mi?

Ceza, m.42 uyarınca yapı sahibine, yapı müteahhidine ve bildirim yükümlülüğünü yerine getirmeyen fenni mesule verilir; cezanın kime verileceği aykırılığın kim tarafından ve ne zaman gerçekleştirildiğine bağlıdır. Yıkım kararı ise yapıya yönelik bir işlem olduğundan, yapının güncel malikini de etkiler. Satın alma tarihinin ve aykırılığın yapıldığı dönemin tapu kaydı, eski fotoğraflar ve tanık beyanlarıyla ortaya konulması bu ayrımın temelini oluşturur.

Ceza davasında mahkûmiyet hâlinde ödenmiş imar para cezası ne olur?

Tahsil olunan idari para cezaları, 3194 sayılı Kanunun m.42 hükmü uyarınca, aynı fiil nedeniyle TCK m.184 gereğince mahkûm olanlara faizsiz olarak iade edilir. Yapının imar planına ve ruhsatına uygun hâle getirilmesi ise TCK m.184/5 uyarınca kamu davasının açılmamasını, açılmış davanın düşmesini ya da cezanın bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmasını sağlar. İade talebinde mahkûmiyet hükmünün ve encümen kararının aynı fiile ilişkin olduğu belgelenmelidir.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi olgularıyla değerlendirilir.