Kadastro Tespitine İtiraz: Askı İlanı, Kadastro Mahkemesi ve On Yıllık Hak Düşürücü Süre

Babadan kalan bir zeytinlik, köyde herkesin "filancaların tarlası" diye bildiği bir arazi. Bir yaz kadastro ekibi köye gelir, bilirkişiler ve muhtarla birlikte sınırları dolaşır, tutanaklar düzenlenir. Aylar sonra tapu müdürlüğüne gidildiğinde parselin bir kısmının komşu adına, bir kısmının da Hazine adına yazıldığı görülür. Muhtarlıkta otuz gün asılı kalan cetveli kimse fark etmemiştir. Bu noktada sorulan soru hep aynıdır: süre geçti mi, geçtiyse hangi kapı hâlâ açık?

3402 sayılı Kadastro Kanunu'na göre kadastro, taşınmazların sınırlarını harita üzerinde belirleyip hukuki durumlarını tespit ederek tapu sicilini kuran bir işlemdir (Kadastro Kanunu m. 1). Sicil bir kez kurulduktan sonra geriye dönmek giderek zorlaşır: önce birkaç günlük itiraz pencereleri, sonra otuz günlük askı süresi, en sonda da on yıllık hak düşürücü süre devreye girer. Her aşamanın merci, süre ve delil kuralı farklıdır; hangi aşamada olunduğunu doğru okumak, hangi yolun açık kaldığını belirler.

Kadastro çalışması önceden duyurulur ve tespit tutanağı arazide düzenlenir

Kadastro müdürü, kadastrosuna başlanacak köyü ya da mahalleyi en az on beş gün önce bölge merkezinde, çalışma alanında ve komşu köy ve mahallelerde alışılmış araçlarla duyurur; duyuruda çalışma sınırlarının tespitine hangi gün ve saatte başlanacağı belirtilir (Kadastro Kanunu m. 4/2). Ardından kadastro teknisyenleri, çalışacakları mevki ya da adaları en az yedi gün önce ilgili köy veya mahallede ilan ettirir; çalışmalara üç aydan fazla ara verilirse ilan yenilenir (m. 6). Bu iki duyuru, malik ya da zilyedin arazi başında hazır bulunabilmesi içindir.

Tespitin kendisi arazide yapılır. Teknisyenler, varsa harita, tapu ve vergi kayıtlarını, en az üç bilirkişi ile muhtarın bilgilerinden de yararlanarak inceler ve mahalline uygular; vardıkları kanaati her taşınmaz için düzenledikleri kadastro tutanağına yazar ve hak sahibini belirler (m. 7/1). Bilirkişi beyanlarına uymayan bir tespit yapılacaksa bunun kayıt ve belgelere dayandırılması ve sebebinin tutanakta açıklanması zorunludur (m. 7/2). Teknisyenler arasında görüş ayrılığı çıkarsa ya da tarafların belgeleri aynı kuvvette görülürse tutanak, kadastro komisyonuna gönderilir (m. 7/3).

Tutanakta hangi kişinin adına tespit yapılacağını kanunun dördüncü bölümü belirler. Tapulu taşınmazda kayıt sahibi ya da mirasçıları zilyetse tespit onlar adına yapılır; zilyet başkasıysa, kayıt malikinin muvafakati ya da tapu dışı yolla edinme ile birlikte en az on yıllık çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyetliğin ispatı aranır (m. 13). Tapusuz taşınmazda ise sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan kısım, en az yirmi yıldan beri çekişmesiz ve aralıksız malik sıfatıyla zilyet olduğunu ispat eden kişi adına tespit edilir; bu sınırı aşan kısım için zilyetliğin ayrıca 31 Aralık 1981 veya öncesine ait vergi kaydı gibi kanunda sayılan belgelerden birine dayanması gerekir (m. 14).

Mirasçıların belirlenemediği durumlar için kanun ayrı bir kayıt biçimi öngörür. Kayıt sahibi ya da mirasçıları zilyet olup kayıt sahibi ölmüşse tespit mirasçılar adına yapılır; mirasçılar belirlenemezse taşınmaz, ölü olduğu yazılarak kayıt sahibi adına tespit edilir (m. 13/A). Bu biçimde tespit edilen taşınmazlar hakkında ölünün adı açıklanarak "mirasçıları" denilmek suretiyle mirasçılar aleyhine dava açılabilir (m. 29/2). Kırsal alanda tapu kaydının birkaç kuşak önceki bir kişi adına kalmış olması sık görülen bir durumdur ve mirasçılık belgesinin kadastro sürecinde hazır tutulması, tespitin doğru kişiler adına yapılmasını kolaylaştırır.

Tutanaktaki her kayıt sonradan uyuşmazlığın seyrini belirler. Malikin paydaşlardan biri ya da yabancı bir kişi tarafından yapılmış ağaç, ev veya ahır gibi yapılar, sahibi, cinsi ve ihdas tarihi belirtilerek beyanlar hanesine yazılır (m. 19/2). Bu şerhin sonraki ömrü muhdesat aidiyetinin tespiti davası yazısında ayrıca ele alındı.

Tespit aşamasındaki itiraz kadastro komisyonuna gider ve belgeye dayanmalıdır

Ekip çalışma alanındaki işini bitirene kadar tutanaklardaki tespitlere itiraz edilebilir. İtiraz kadastro teknisyenliğine veya kadastro müdürlüğüne yapılır; tutanak ve ekleri en geç on gün içinde kadastro komisyonuna gönderilir (Kadastro Kanunu m. 9/1-2). Bu aşamanın en önemli sınırı üçüncü fıkradadır: itiraz yalnız uygulanan belgelerin geçerliliği hakkında yapılabilir ve bir belgeye dayanmayan itiraz incelenmez.

Komisyon, kendisine gelen itirazlı tutanakları bir ay içinde ya da gerekçe göstererek ekibin çalışması bitene kadar inceler ve eski tutanağın yerine geçecek yeni bir tutanak düzenler (m. 10/1-2). Komisyon önünde belgeye karşı tanık dinlenmez; komisyon tam üye sayısıyla toplanıp oy çokluğuyla karar verir ve sonucu askı ilanıyla duyurur (m. 10/3). Aynı kuvvetteki belgelerle sonuca varılamayan ya da çözümü kanunla mahkemeye bırakılmış konular gerekçeli olarak kadastro mahkemesine devredilir (m. 10/4).

Komisyon itirazı, mahkeme yolunun yerine geçmez. Kanun, itiraz edenin ilan süresi içinde dava açma hakkını açıkça saklı tutar (m. 9/4). Uygulamada sık karşılaştığımız yanılgı, komisyona yapılan dilekçenin "itiraz edildi" diye yeterli sayılması ve askı ilanı geldiğinde ayrıca dava açılmamasıdır; komisyon sonucu aleyhe çıkarsa tutanak, askı süresi geçtiğinde diğer tutanaklar gibi kesinleşir.

Çalışma alanının dış sınırına yönelik itirazın ayrı ve kısa bir takvimi vardır. Teknisyenlerin tespit ettiği çalışma alanı sınırına yedi gün içinde kadastro müdürlüğüne itiraz edilebilir; müdür yedi gün içinde karar verir ve bu karara karşı da yedi gün içinde kadastro mahkemesine başvurulur. Mahkeme itirazı duruşmasız, gerektiğinde yerinde inceleme yaparak on beş gün içinde kesin karara bağlar (m. 4). Bu yol köy ya da mahalle sınırına ilişkindir; tek bir parselin malikine ilişkin uyuşmazlık için değildir.

Askı ilanı otuz gün sürer ve herkese tebliğ edilmiş sayılır

Tespitler tamamlandığında müdür, tutanaklara dayanarak askı cetvellerini düzenler; bu cetvelleri ve pafta örneklerini müdürlükte ve muhtarın çalışma yerinde otuz gün süreyle ilan ettirir. İlanda itirazı olanların bu süre içinde kadastro mahkemesinde dava açabilecekleri ve kadastro harçları belirtilir (Kadastro Kanunu m. 11/1). Müdür bu işlemleri, ekibin çalışma alanındaki işinin bittiği tarihten başlayarak en geç üç ay içinde yapmak zorundadır (m. 11/2). Çalışmanın bütünü bitmemiş alanlarda da bir ada ya da mevkiden küçük olmamak üzere kısmi ilan da yapılabilir (m. 11/3).

İlanın hukuki ağırlığı son fıkradan gelir: kanuna göre yapılan ilanlar, ilgili gerçek kişilere ve kamu ile özel hukuk tüzel kişilerine şahsen tebliğ edilmiş sayılır (m. 11/4). Başka şehirde yaşayan bir mirasçının ilandan haberi olmaması, süreyi durdurmaz. Kanun koyucu kadastroda bireysel tebligat yerine yerinde ilan sistemini seçmiş, bunun bedelini de hak sahibinin takip yüküne bırakmıştır.

Bu nedenle köyle bağı zayıflamış hak sahipleri için en pratik koruma, kadastro duyurusu yapıldığı anda muhtarlık ve kadastro müdürlüğüyle temas kurmaktır. Cetvel, taşınmazın ada-parsel numarasını, yüzölçümünü ve kimin adına tespit edildiğini gösterir; cetvelin fotoğrafı ve ilan tarihleri, ileride süre tartışması çıktığında da ilk bakılacak belgedir.

Askı süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açılır

İlan süresinde açılan davalara kadastro mahkemesi bakar (Kadastro Kanunu m. 26/1-B). Bu mahkeme tek hâkimli ve asliye mahkemesi sıfatını taşıyan bir mahkemedir (m. 24); kadastro bölgesinin iş hacmine göre kaldırılıp başka bir kadastro mahkemesinin yargı çevresine dâhil edilebildiği için (m. 33), dava açılmadan önce o bölgede görevli mahkemenin adliyeden teyit edilmesi gerekir. Uygulamada bazı yerlerde bu görevi kadastro mahkemesi sıfatıyla asliye hukuk mahkemesi yürütmektedir.

Mahkemenin görevi geniştir: mülkiyet ve sınırlı ayni haklar, tapuya tescil ya da şerh edilecek haklar, sınır ve ölçü uyuşmazlıkları ve kadastroyla ilgili mirasçılık sorunları bu kapsamdadır (m. 25/1). Mahkeme, tutanağı düzenlenen taşınmaz için ihtiyati tedbir de verebilir (m. 25/2-C). Görevin bir de dış sınırı vardır: tutanağın düzenlendiği günden sonra doğan haklara ilişkin istekler, ortaklığın giderilmesi ve muhdesata bağlı olarak taşınmaz edinilmesi gibi yenilik doğurucu hüküm gerektiren davalar kadastro mahkemesinin görevi dışındadır (m. 25/son).

Usul, davacıya erken bir yük yükler. Davacı dava sebebini ve delillerini dilekçesinde bildirmek zorundadır; bildirmemişse hâkim davetiyeyle bunları ister ve davacı ilk duruşmaya kadar da bildirmezse davanın açılmamış sayılmasına ve tespit gibi tescile karar verilir (m. 28/2). Kanun aynı maddede bir emniyet supabı bırakır: dava açılmamış sayılırsa davacının hak düşürücü süre içinde mahalli hukuk mahkemesinde yeniden dava açma hakkı saklıdır (m. 28/4). Davacı, tespit sırasında yaptığı itirazdaki sebep ve delillerle de bağlı değildir (m. 28/3).

Yargılamanın başka özellikleri de vardır. Hâkim, ilgililerin başvurusunu beklemeden tutanaklar ve uyuşmazlığın çözümüne etkili kayıtları ilgili dairelerden getirtir (m. 28/1). Bir mirasçı, diğerlerinin muvafakati olmadan dava açabilir ve davayı tek başına sürdürebilir (m. 29/2). Mahkeme adli tatile tabi değildir (m. 29/son); yaz aylarında süre ve duruşma takibi bu yüzden kesintisiz yürür. Kanunda açıklık bulunmayan hâllerde basit yargılama usulü uygulanır (m. 29/3).

Gider düzeni de davanın yürüyüşünü etkiler. Taraflardan her biri dava harcını, dinlenmesini istediği tanık ve bilirkişi ücretini ve diğer yargılama giderlerini karşılamak zorundadır; davacı, hâkimin belirlediği süre içinde gerekli giderleri yatırmazsa ilgili delillere dayanmaktan vazgeçmiş sayılır (m. 36/1). Keşif ve bilirkişi incelemesi kadastro davalarında çoğu zaman sonucu belirleyen delil olduğundan, gider avansı için verilen kesin sürenin takibi dava dilekçesi kadar önem taşır. Avukatla takip edilen davalarda vekâlet ücreti maktu olarak takdir edilir; keşif yapılmışsa bu ücret, taşınmazın değerine göre tarifenin öngördüğü nispi ücret sınırlarını aşamaz (m. 31/3).

Tutanakta beyanına başvurulan bilirkişi ve muhtar, beyanlarına gerekçeli olarak itiraz edilmedikçe yeniden dinlenmez; hâkim tutanaktaki beyan ile duruşmada toplanan deliller arasında çelişki görürse bu kişileri tanık sıfatıyla dinleyebilir (m. 30/1). Bu kural, dava dilekçesinde tutanaktaki bilirkişi beyanlarının neden hatalı olduğunun somut olarak yazılmasını gerektirir. Mahkeme kararlarına karşı kanun yollarına asliye mahkemelerindeki usulle başvurulur (m. 32/1). Kesinleşen karar, davada taraf olanlar ile hak iddiasıyla davaya müdahil olanlar hakkında kesin hüküm oluşturur (m. 34).

Askı süresi geçince tutanak kesinleşir ve uyuşmazlık genel mahkemeye geçer

Otuz günlük ilan süresi geçtikten sonra dava açılmayan tutanaklardaki sınırlandırma ve tespitler kesinleşir (Kadastro Kanunu m. 12/1). Kesinleşen tutanaklar ile kadastro mahkemesinin kesinleşmiş kararları, kesinleşme tarihi tescil tarihi olarak gösterilerek en geç üç ay içinde tapu kütüğüne kaydedilir (m. 12/2). Çalışması tamamlanan alandaki eski tapu kayıtları ise işleme tabi kayıt niteliğini kaybeder; bu kayıtlara dayanılarak kadastro ve tapu müdürlüklerinde işlem yapılamaz (m. 12/4).

Kesinleşme, dava yolunu kapatmaz; yalnız mercii ve dayanağı değiştirir. İlan süresi kaçırılmış bir tespite karşı, kadastro öncesine dayanan hukuki sebeple, genel mahkemede tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Bu davanın görevli mahkemesi, ispat yükü ve diğer süre kuralları tapu iptali ve tescil davası yazısında ayrıntılı anlatıldı; ilk derece kararından sonra istinaf aşamasında öne çıkan itiraz noktaları ise tapu iptal ve tescil davalarında istinaf sayfasında toplandı.

Kesinleşen kadastro, taşınmaza fiilen el atılmasını da kendiliğinden sona erdirmez. Tespit malik lehine kesinleşmiş ama komşu ya da eski zilyet araziyi kullanmayı sürdürüyorsa, malikin yolu tescil değil, el atmanın önlenmesi davasıdır. Tutanakta hangi tarafın hangi kısmı kullandığının bilirkişi ve tanık beyanlarıyla tutanağa geçmiş olması, sonraki el atma davasında da delil değeri taşır.

On yıllık hak düşürücü süre yalnız kadastro öncesi hukuki sebepleri keser

Kanunun en çok tartışılan cümlesi on iki maddenin üçüncü fıkrasıdır: "Bu tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz." Bu cümle üç ayrı unsur taşır ve her biri ayrı ayrı okunmalıdır.

Sürenin başlangıcı tutanağın kesinleştiği tarihtir

On yıl, tespit tarihinden ya da tapuya tescil tarihinden değil, tutanağın kesinleştiği tarihten başlar. Dava açılmamışsa kesinleşme ilan süresinin bitimiyle, dava açılmışsa kadastro mahkemesi kararının kesinleşmesiyle gerçekleşir. Tapu kaydındaki tescil tarihi, kanun gereği kesinleşme tarihi olarak yazıldığı için (m. 12/2) hesaplamada tapu kaydı da yol gösterir; yine de kadastro mahkemesinden geçmiş bir parselde karar ve kesinleşme şerhinin ayrıca görülmesi gerekir.

Süre yalnız kadastrodan önceki hukuki sebeplere uygulanır

Fıkranın kapsamı lafzında yazılıdır: engellenen, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanan itiraz ve davalardır. Sonradan doğan bir sebebe dayanan dava, örneğin kesinleşmeden sonra yapılmış bir satışın muvazaa ya da ehliyetsizlik nedeniyle iptali, bu süreye bağlı değildir. Aynı ayrım mirasta da önemlidir: miras bırakanın kadastrodan önce yaptığı bir işlemi hedefleyen dava ile kadastrodan sonra yaptığı bir devri hedefleyen dava farklı süre rejimlerine tabidir. Tespit öncesi işlemlere ilişkin muvazaa istisnası tapu iptali ve tescil davası yazısının süreler bölümünde ayrıca ele alındı.

Süre hak düşürücüdür ve kadastro tutanağı düzenlenmiş olmasını gerektirir

Hak düşürücü süre, zamanaşımından farklı olarak kesilmez, durmaz ve hâkim tarafından kendiliğinden gözetilir; davalının bu itirazı ileri sürmemiş olması sonucu değiştirmez. Bu yüzden on yılın dolup dolmadığı, dava dilekçesi yazılmadan önce kesinleşme tarihi üzerinden hesaplanmalıdır.

Sürenin bir ön şartı da vardır. Yargıtay (kapatılan) 20. Hukuk Dairesi, E. 2020/2960, K. 2020/2896, 14 Eylül 2020 tarihli kararında, ilk derece mahkemesinin on yıllık sürenin dolduğu gerekçesiyle verdiği ret kararını bozmuştur. Daire, maddenin lafzından hareketle "on yıllık hak düşürücü sürenin uygulanabilmesi için ilgili taşınmaz hakkında kadastro tutanağı düzenlenmesi gerekmekte olup idari yoldan tescil edilen taşınmazlar hakkında on yıllık hak düşürücü sürenin uygulanma imkanı bulunmamaktadır" sonucuna varmış ve mahkemeden taşınmazlar hakkında kadastro tutanağı düzenlenip düzenlenmediğini araştırmasını istemiştir. Ada-parsel numarası taşıyan her taşınmazın kadastro tutanağıyla tescil edildiği varsayılamaz; tescil dayanağı tapu müdürlüğündeki dosyadan okunmalıdır.

Sürenin dışında kalan iki düzenleme

Kanunun kendisi iki yerde on yıllık süreyi devre dışı bırakır ya da farklı bir koruma kurar. Ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplama kaynaklı düzeltmelerde on iki maddede belirtilen hak düşürücü süre aranmaz (m. 41/son). Kesinleşmemiş bir tutanak herhangi bir nedenle tapuya tescil edilmişse, taşınmazı tescil tarihinden itibaren yirmi yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduranlar ile halefleri, açılmış ve açılacak davalarda Medeni Kanun'un tapuya güven ilkesinden yararlanır (m. 12/son). Fıkraya 2009'da eklenen bir cümle ise Anayasa Mahkemesinin 12 Mayıs 2011 tarihli kararıyla iptal edilmiştir; güncel metin yukarıda aktarılan cümleden ibarettir.

On yıl geçmişse ve iddia kadastro öncesi bir sebebe dayanıyorsa, tapu iptali yolu kapanmış olur. Bu durumda tartışılabilecek yol, tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan Devletin sorumluluğudur (Türk Medeni Kanunu m. 1007/1: "Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur."). Bu sorumluluğun kadastro tespitlerine uygulanma koşulları, zararın ve illiyet bağının ispatı ayrı bir inceleme konusudur; taşınmazın aynını geri getirmez, yalnız tazminat sağlar.

Hazine, mera, kamu malı ve orman tespitleri ayrı kurallara bağlıdır

Uyuşmazlıkların önemli bir kısmında karşı taraf bir komşu değil, Hazine ya da başka bir kamu tüzel kişisidir. Kanun, belirli taşınmaz türleri için özel tespit kuralları koyar ve bu kurallar dava stratejisini baştan belirler.

Kamu hizmetinde kullanılan resmî bina ve tesisler; okul, cami, genel mezarlık, çeşme, kuyu, pazar yeri ve park gibi hizmet malları, kayıt ve belgelerine göre Hazine, kamu kurumları ya da yerel yönetimler adına tespit edilir (Kadastro Kanunu m. 16/A). Mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yerleri gibi orta malları sınırlandırılıp parsel numarası verilerek özel siciline yazılır; bu sınırlandırma tescil niteliğinde değildir ve bu taşınmazlar özel kanun hükümleri saklı kalmak üzere özel mülkiyete konu olmaz (m. 16/B). Kayalar, tepeler ve dağlar gibi tarıma elverişsiz sahipsiz yerler ile deniz, göl ve nehir gibi genel sular tescile tabi değildir (m. 16/C).

Bu maddelerin dışında kalan ve tescile tabi taşınmazlar ile tarım alanına dönüştürülebilecek yerler Hazine adına tespit edilir (m. 18/1). Orta malları, hizmet malları, ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunları gereği Devlete kalan taşınmazlar, tapulu olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımıyla edinilemez (m. 18/2). Bir arazinin yıllardır ekilip biçilmesi, niteliği mera ya da kamu malı olan bir yerde zilyet lehine tespit sonucunu doğurmaz; davada ilk tartışılacak konu taşınmazın niteliğidir.

Orman sayılmayan ve kamu hizmetine ayrılmamış Devlet arazisinden emek ve masrafla tarıma elverişli hâle getirilen yerler, on dört maddedeki şartlar varsa ihya edenler adına, yoksa Hazine adına tespit edilir; il, ilçe ve kasabaların imar planı kapsamındaki alanlarda bu hüküm uygulanmaz (m. 17). İhya iddiasında zilyetliğin başladığı tarih, arazinin önceki niteliği ve imar planının kapsamı birlikte değerlendirilir; bu yüzden eski hava fotoğrafları ve tarihli uydu görüntüleri, bilirkişi incelemesinde sık başvurulan delillerdir.

Orman sınırlarının belirlenmesi kendine özgü bir rejimdir. Çalışma alanında orman bulunur ve Orman Kanunu'na göre orman kadastrosu başlamamışsa, ormanın ve bitişiğindeki taşınmazlarla ortak sınırının tespiti kadastro ekibince, Orman Genel Müdürlüğünün görevlendireceği bir orman mühendisi ve tarım müdürlüğünün görevlendireceği bir ziraat mühendisinin katılımıyla yapılır; bu tespitler otuz günlük kısmi ilana çıkarılır (m. 4). Orman kadastrosu kesinleşmiş yerlerde ise bu sınırlara aynen uyulur. Orman niteliğine ilişkin uyuşmazlıklar 6831 sayılı Orman Kanunu'nun ayrıntılı kurallarına da bağlıdır ve her dosyada ayrıca incelenir.

Ölçü ve sınır hataları düzeltme yoluyla, otuz gün içinde sulh hukuk mahkemesine taşınır

Her kadastro uyuşmazlığı mülkiyet tartışması değildir. Malik doğru tespit edilmiş, ancak paftadaki sınır zemindeki duvardan birkaç metre kaymış ya da yüzölçümü yanlış hesaplanmış olabilir. Bu tür hatalar için kanun ayrı bir düzeltme yolu öngörür ve bu yol 7579 sayılı Kanun'la 7 Mayıs 2026'da yeniden düzenlenmiştir.

Güncel metne göre tapu planının oluşturulduğu tarihteki değerler ile güncel teknolojiyle yeniden hesaplanan değerler arasındaki miktar "fark" olarak tanımlanır. Ölçü ve hesaplama tekniğine göre bilimsel olarak kabul edilebilir fark "yanılma sınırı (tecviz)", farkın bu sınırı aştığı durumlar ise "hata" olarak adlandırılır (Kadastro Kanunu m. 41). Yanılma sınırı dışındaki farklar ilgilinin başvurusuyla ya da kadastro müdürlüğünce kendiliğinden düzeltilir; sınır içindeki farklar da aynı usulle düzeltilebilir ve düzeltmede farkın tamamı konu edilir.

Düzeltme işlemi malik ve diğer hak sahiplerine tebliğ edilir. Tebliğden başlayarak otuz gün içinde düzeltmenin kaldırılması için sulh hukuk mahkemesinde dava açılmazsa düzeltme kesinleşir (m. 41/1). Bu yolda on iki maddedeki on yıllık hak düşürücü süre aranmaz (m. 41/son). İlandan farklı olarak burada süre, ilgiliye yapılan tebliğle başlar; tebligatın tarihi ve usulüne uygunluğu bu yüzden ilk kontrol edilecek husustur.

Tapulama ya da kadastro görmüş yerlerin yeniden kadastrosu kural olarak yapılamaz; ikinci kez yapılan kadastro bütün sonuçlarıyla hükümsüz sayılır (m. 22/1). Bunun istisnası, sınırlandırma, ölçü ve hesaplamadan kaynaklanan hataları gidermek amacıyla haritaların yeniden düzenlendiği yenileme çalışmalarıdır (m. 22/2-a). Yenileme alanları Tapu ve Kadastro Genel Müdürünün onayıyla belirlenir ve çalışmalardan en az on beş gün önce duyurulur; bu çalışmalarda da askı ilanı ve itiraz süreleri ayrıca izlenmelidir.

Kadastro devam ederken yapılan satış ve tescil işlemleri tespit durumuna bağlıdır

Çalışmaya başlanan alanda tapu işlemleri durmaz, ancak taşınmazın o andaki tespit durumu kadastro müdüründen sorularak yapılır (Kadastro Kanunu m. 40/1). Tespit kayıt sahibi ya da mirasçılarından başkası adına yapılmış ve henüz kesinleşmemişse ilgililere kadastro sonucunu beklemeleri bildirilir. Taraflar kadastro sonunda oluşacak kesin durumu kabul edeceklerini noterde ya da tapu müdürü önünde beyan ederlerse işlem yapılır ve durum kadastro müdürlüğüne, dava açılmışsa mahkemeye bildirilir (m. 40/2).

Bu hüküm, kadastro süreci tamamlanmamış bir köyde taşınmaz alacak kişi için bir uyarı işlevi görür. Satın alınan payın kadastro sonunda başka biri adına kesinleşmesi, alıcının "sonucu kabul ediyorum" beyanı nedeniyle ayrıca tartışma doğurur. Mahkemede görülen bir davadaki taşınmaz devredilirse davaya devralan devam eder (m. 26/3); alım öncesinde askı cetvelinin ve mahkeme kaydının sorgulanması bu yüzden gerekir.

Yalova'nın köylerinde ve ilçelerindeki tarım arazilerinde bu sorular, miras paylaşımı ve imar uygulamasıyla birlikte sık gündeme gelir. Bölgedeki taşınmaz uyuşmazlıklarında izlenen genel çerçeve Yalova'da gayrimenkul hukuku alanındaki çalışmalar sayfasında özetlendi.

Sık Sorulan Sorular

Askı ilanı görülmediyse otuz günlük süre yine de işler mi?

Kadastro Kanunu m. 11/4, askı ilanının ilgili gerçek ve tüzel kişilere şahsen tebliğ edilmiş sayılacağını öngörür. Hak sahibinin ilanı fiilen görmemiş olması süreyi başlatmaya engel değildir. Askı süresi kaçırılmışsa, kadastro öncesi sebebe dayanan iddia için on yıllık süre içinde genel mahkemede tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

Kadastro komisyonuna itiraz etmek dava açmak yerine geçer mi?

Komisyon itirazı idari bir incelemedir ve mahkeme yolunun yerini tutmaz. Kanun, itiraz edenin ilan süresi içinde dava açma hakkını ayrıca saklı tutar (m. 9/4). Komisyon kararı aleyhe çıkmışsa, askı süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açılması gerekir; aksi hâlde tutanak kesinleşir.

On yıllık süre geçtikten sonra hiçbir dava açılamaz mı?

On yıllık süre yalnız kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanan itiraz ve davaları engeller. Kesinleşmeden sonra yapılmış bir satış, devir ya da başka bir işlem nedeniyle açılan dava bu sürenin kapsamı dışındadır. Ölçü ve hesaplama hatalarının düzeltilmesinde de bu süre aranmaz (m. 41/son).

Kadastro mahkemesinde açılan dava neden "açılmamış" sayılabilir?

Davacının dava sebebini ve delillerini dilekçesinde ya da en geç ilk duruşmaya kadar bildirmemesi bu sonucu doğurur ve taşınmaz tespit gibi tescil edilir (m. 28/2). Kanun bu hâlde davacının hak düşürücü süre içinde mahalli hukuk mahkemesinde yeniden dava açma hakkını saklı tutar. Delil ve sebebin baştan somut olarak yazılması, yargılamanın kadastro mahkemesinde sürmesini sağlar.

Mera olarak sınırlandırılan bir yer için zilyetliğe dayanılarak tescil istenebilir mi?

Mera gibi orta malları özel sicile yazılır ve özel kanun hükümleri saklı kalmak üzere özel mülkiyete konu olmaz (m. 16/B). Bu yerler, tapulu olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımıyla edinilemez (m. 18/2). Bu tür bir davada asıl tartışma, taşınmazın gerçekten mera niteliği taşıyıp taşımadığıdır.

Kadastro mahkemesinde adli tatil süreleri durdurur mu?

Kadastro mahkemeleri adli tatile tabi değildir (m. 29/son). Bu nedenle temmuz ve ağustos aylarında da duruşmalar yapılır ve süreler işlemeye devam eder. Yaz döneminde verilen bir kararın tebliğiyle başlayan kanun yolu süresi, adli tatil gerekçesiyle uzamaz.

Kadastro dosyasında ilk okunacak üç tarih: askı, kesinleşme ve tescil dayanağı

Bir kadastro uyuşmazlığına bakıldığında hangi yolun açık olduğunu üç tarih belirler. Birincisi askı ilanının başladığı ve bittiği tarihtir; bu süre içindeyse yol, kadastro mahkemesinde açılacak davadır ve dilekçe, sebep ve delilleri baştan göstermelidir. İkincisi tutanağın kesinleşme tarihidir; askı geçmiş ama on yıl dolmamışsa kadastro öncesi sebebe dayanan iddia genel mahkemede tapu iptali ve tescil davasıyla ileri sürülebilir. Üçüncüsü tescilin dayanağıdır; taşınmaz kadastro tutanağıyla değil idari yoldan tescil edilmişse on yıllık sürenin uygulanması Yargıtay'ın yukarıda aktarılan çizgisine göre ayrıca tartışılır.

Bu tarihlerin yanında iddianın dayandığı hukuki sebebin kadastrodan önce mi sonra mı doğduğu, taşınmazın niteliğinin mera, orman ya da kamu malı olup olmadığı ve uyuşmazlığın mülkiyete mi yoksa yalnız ölçüye mi ilişkin olduğu da belirlenmelidir. Ölçü farkında yol, tebliğden başlayan otuz günlük süreyle sulh hukuk mahkemesidir; mülkiyet tartışmasında ise askı ve on yıllık süre rejimi geçerlidir. Tapu müdürlüğünden alınan tescil dayanak belgeleri, askı cetveli, kadastro tutanağı ve varsa komisyon kararı, bu soruların cevabını veren ilk belge setidir.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi olgularıyla değerlendirilir.