Tapusunda Haciz Şerhi Olan Ev Satın Alınır mı? Riskler ve Haczin Kaldırılması

İlan fiyatı çevredeki benzerlerinin altında, satıcı işi hızlı bitirmek istiyor ve tapu kaydı istendiğinde şerhler hanesinde tek bir satır çıkıyor: bir icra dairesinin adı, bir dosya numarası, bir alacak tutarı ve "haciz" sözcüğü. Alıcının aklına gelen ilk soru, tapunun bu hâliyle devredilip devredilemeyeceğidir. İkinci soru daha ağırdır: devir yapılırsa, birkaç ay sonra aynı ev icra yoluyla satışa çıkarılabilir mi?

Kısa cevap şudur: haciz şerhi taşınmazın satışını engellemez, ama şerhi taşıyan taşınmazı alan kişi o hacizle birlikte alır. Haczin bedeli satış masasında doğru sırayla ödenip şerh tapudan silinmeden yapılan devir, alıcıyı satıcının borcunun teminatı hâline getirir. Şerhli bir evin güvenle alınabilmesi, şerhin hukuki niteliğinin, icra dosyasındaki güncel borcun ve haczin kaldırılma yollarının birlikte bilinmesine bağlıdır.

Haciz şerhi devri engellemez, şerhi alıcıya karşı da geçerli kılar

İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 91/1'e göre taşınmazın haczi ile malikin tasarruf hakkı, Türk Medeni Kanunu'nun tapu siciline ilişkin hükümleri anlamında kısıtlanır; icra dairesi haczi, ne miktar için yapıldığını ve alacaklının adını tapu siciline bildirir. Kanundaki atıf eski Medeni Kanun'un 920. maddesine yapılmıştır; bugünkü karşılığı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 1010'dur. TMK m. 1010/1-2, haczi tapu kütüğüne şerh verilebilecek tasarruf yetkisi kısıtlamaları arasında sayar.

Kısıtlamanın sonucu TMK m. 1010'un son fıkrasında yazılıdır: tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Yani malik taşınmazı satabilir, tapu müdürlüğü de satışı tescil eder; ancak yeni malik, şerhte adı geçen alacaklıya karşı "taşınmaz artık benim" savunmasında bulunamaz. Alacaklı, borçlunun malı iken haczettiği taşınmazın satışını icra dosyasında isteyebilir ve satış, kayıt artık yeni malik adına olsa da yapılır.

Kanun koyucu devrin mümkün olduğunu açıkça varsaymıştır: İİK m. 91'in son fıkrası "hacizli taşınmazın el değiştirmesi hâlinde" İİK m. 148/a'nın uygulanacağını söyler. Alıcının şerhi görmediğini ileri sürmesi de sonuç doğurmaz. TMK m. 1020/3 uyarınca kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez; TMK m. 1023'ün iyiniyetli üçüncü kişiyi koruyan kuralı, sicilde açıkça yazılı olan bir kısıtlamaya karşı işletilemez.

Şerhli taşınmazı devralan yeni malikin icra dosyasındaki yeri

Hacizli taşınmazı devralan kişi icra takibinin borçlusu olmaz; alacaklıya karşı kişisel bir ödeme borcu da üstlenmez. Buna karşılık taşınmaz, satıcının borcu için cebri satışa konu olmaya devam eder. Bu ayrım önemlidir: yeni malikin diğer malvarlığı bu takipte haczedilemez, ama satın aldığı ev ya da arsa tamamen elinden çıkabilir.

Kanun, yeni malikin sürece katılabilmesi için bazı araçlar öngörür:

• Adres bildirimi: Taşınmazı sonradan satın alanlar, İİK m. 148/a uyarınca tapu sicili müdürlüğüne yurt içinde bir tebligat adresi bildirmek zorundadır; bildirilmezse tescil talebi reddedilir. Adres değişikliği tapuya bildirilmezse tebligatların eski adrese ulaştığı tarih tebellüğ tarihi sayılır.
• Satış ilanının tebliği: Satış ilanı, İİK m. 127 uyarınca taşınmazın tapu sicilinde kayıtlı ilgililerine tapudaki adresleri üzerinden tebliğ edilir. Tapuda adres yoksa adres kayıt sistemindeki adres esas alınır.
• Kıymet takdirine şikâyet: Kıymet takdiri raporu tebliğ edilen ilgililer, İİK m. 128/a uyarınca raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet edebilir.
• İhalenin feshi: İhalenin feshini isteyebilecekler arasında, İİK m. 134/2 uyarınca "mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer" de vardır; süre ihale tarihinden itibaren yedi gündür. Bu davanın şartları ihalenin feshi davası yazısında ayrıca ele alınmıştır.

Bu araçların hiçbiri haczi ortadan kaldırmaz; yalnız satışın usulüne uygun ve gerçek değerine yakın yapılmasını denetlemeye yarar. Yeni malik için asıl korunma, devirden önce haczin bedelinin ödenmesi ya da haczin kanuni sebeple düştüğünün tespit ettirilmesidir. Uygulamada sık karşılaştığımız tablo, alıcının şerhi "eski bir kayıt" sanıp devri yapması ve dosyanın varlığını ancak satış ilanı kapısına geldiğinde öğrenmesidir.

Tapudaki takyidat okunurken haciz, ipotek, tedbir ve beyan kayıtları ayrılır

Takyidat belgesi, taşınmaz üzerindeki bütün sınırlamaları tek sayfada gösterir; ama her satır aynı ağırlığı taşımaz. Kayıt türleri alıcıya farklı riskler yükler: haciz ile ipotek, ihtiyati tedbir ile imar aykırılığı beyanı aynı sonucu doğurmaz. Aşağıdaki tablo, en sık görülen kayıtları alıcı açısından karşılaştırır.

Kayıt	Dayanak	Alıcı için anlamı	Kalkması
Kesin haciz şerhi	İİK m. 91, TMK m. 1010	Alacaklı, devirden sonra da taşınmazın satışını isteyebilir	Dosya borcunun ödenmesi, alacaklının talebi ya da süresinde satış istenmemesi (İİK m. 110)
İhtiyati haciz şerhi	İİK m. 257 vd.	Alacaklı henüz satış isteyemez; kesin hacze dönüşünce kesin haciz gibi işler	Teminat, itirazın kabulü ya da takibin sonucu
İpotek	TMK m. 850 vd.	Taşınmaz devredilse de rehin taşınmazı izler; ipotekli taşınmazın yeni malikine de icra emri gönderilir (İİK m. 149)	Rehin alacaklısının fek yazısı
İhtiyati tedbir şerhi	TMK m. 1010/1-1	Devam eden bir davanın sonucu yeni malike karşı da ileri sürülür	Davanın sonucu ya da mahkeme kararı
Satış vaadi şerhi	TMK m. 1009	Önceki bir alıcının tescil hakkı, sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir	Hak sahibinin talebi ya da mahkeme kararı
Aile konutu şerhi	TMK m. 194	Malik eşin devri, diğer eşin açık rızasına bağlıdır	Şerhi koyduran eşin talebi ya da mahkeme kararı
İmar aykırılığı beyanı	İmar Kanunu m. 32	Yapının ruhsatına aykırı kısım taşıdığı bilgisi; aykırılık giderilmeden kayıt kaldırılamaz	İdarenin aykırılığın giderildiğini tapuya bildirmesi

Şerh metninde İİK m. 91'in saydığı unsurlar, yani haczin hangi miktar için konulduğu ve alacaklının adı yer alır; uygulamada icra dairesinin adı ve dosya numarası da kayıtta görünür. Aynı taşınmazda birden fazla haciz şerhi bulunması olağandır. Her şerh ayrı bir dosyayı, dolayısıyla ayrı bir borç hesabını ve ayrı bir kaldırma yazısını gerektirir. Kamu alacağı için vergi dairesi ya da sosyal güvenlik kurumu tarafından konulan hacizler de aynı haneye işlenir; bunların kaldırılması ilgili kamu idaresinin işlemine bağlıdır ve süre hesabı kendi kanununa göre ayrıca incelenmelidir.

Takyidatın tarihi de en az içeriği kadar önemlidir. Bir hafta önce alınmış belge, o hafta içinde işlenen yeni bir haczi göstermez. Satış görüşmesinde güncel tarihli bir takyidat belgesinin istenmesi ve devir günü tapu müdürlüğünde kaydın yeniden kontrol edilmesi gerekir.

Şerhteki tutar ödenecek tutar değildir: dosya borcu satıştan önce öğrenilir

Şerhte yazan miktar, haczin konulduğu gün icra dairesinin tapuya bildirdiği tutardır. Takip dosyasındaki borç ise faiz, takip giderleri, vekâlet ücreti ve tahsil harcıyla birlikte her gün değişir. Birkaç yıllık bir şerhte dosya borcu, kayıtta görünen rakamın belirgin biçimde üstüne çıkmış olabilir. Satış bedelinin şerhteki tutara bakılarak hesaplanması, devir günü beklenmedik bir açıkla sonuçlanabilir.

Güncel borç, icra dairesinden alınan dosya hesabıyla öğrenilir. Alıcı takibin tarafı olmadığından dosyayı kendisi inceleyemez; dosya hesabı ya borçlu konumundaki satıcı ya da onun vekili aracılığıyla alınır ya da alacaklı vekiliyle yazılı olarak teyit edilir. Hesabın hangi tarihe göre yapıldığı yazılı olmalıdır; ödeme o tarihten sonraya kalırsa işleyen faiz için yeni hesap istenir.

Aynı taşınmaz üzerinde birden fazla dosya varsa her biri için ayrı hesap alınır. Bu aşamada şu sorular da cevaplanmalıdır:

• Satıcı hakkında başka icra takibi var mı ve bu takiplerde taşınmaza haciz istenmiş ama henüz tapuya işlenmemiş bir talep bulunuyor mu?
• Konulan haciz kesin mi, ihtiyati mi; ihtiyati ise asıl takip hangi aşamada?
• Alacaklı, borcun tamamı yerine kısmi bir ödeme karşılığında yalnız bu taşınmaz üzerindeki haczi kaldırmaya razı mı?
• Taşınmaz üzerinde ayrıca ipotek varsa rehin alacaklısının güncel alacağı ne kadar?

Son soru sıkça gözden kaçar. İpotek taşınmazı devirden sonra da izler ve rehin alacaklısı, uygulamada güvence altına aldığı kredi kapanmadan fek yazısı vermez. Hem ipotek hem haciz bulunan taşınmazda satış bedelinin iki ayrı alacaklıya, iki ayrı belgeye karşılık dağıtılması gerekir.

Haciz üç yoldan kalkar: ödeme, alacaklının talebi ve süresinde satış istenmemesi

Haczin tapudan silinmesi icra dairesinin işlemiyle olur. İİK m. 91/2'ye göre haciz kalkarsa bu durum da tapu siciline bildirilir; uygulamada icra dairesinin yazısı tapu müdürlüğüne elektronik ortamda iletilir ve şerh terkin edilir. Haczi kaldıran sebep ise birkaç farklı biçimde ortaya çıkabilir.

Dosya borcunun ödenmesi

En açık yol, takip konusu borcun faiz, giderler ve tahsil harcıyla birlikte dosyaya ödenmesidir. Borç kapandığında icra dairesi haczin kaldırılmasını tapuya yazar. Ödemenin satıcı tarafından değil alıcı tarafından, satış bedelinden mahsup edilmek üzere yapılması mümkündür; önemli olan, dosya borcunun tamamının kapanması ve kaldırma yazısının çıkmasıdır. Ödeme yapıldıktan sonra kaldırma yazısının tapuya ulaştığı ve şerhin terkin edildiği, yeni bir takyidat belgesiyle görülmelidir.

Alacaklının haczi kaldırma talebi

Haczi koyduran alacaklı, takibi sürdürürken belirli bir mal üzerindeki haczin kaldırılmasını isteyebilir. Bu yol, borcun tamamı ödenmeden yalnız satılacak taşınmazın kurtarılması gereken hâllerde kullanılır: alacaklı, satış bedelinden kendisine yapılacak kısmi ödeme karşılığında bu taşınmaz üzerindeki haczi kaldırmayı kabul eder, takibe diğer mallar için devam eder. Bu tür bir uzlaşmanın yazılı yapılması ve kısmi ödemenin hangi taşınmaz için yapıldığının açıkça gösterilmesi gerekir; sözlü mutabakat, ödeme yapıldıktan sonra tartışma konusu olabilir.

Bir yıl içinde satış istenmemesi

İİK m. 106/1'in 24 Kasım 2021 tarihli 7343 sayılı Kanunla değişen metnine göre alacaklı veya borçlu, hacizden itibaren bir yıl içinde haczolunan malın satışını isteyebilir. Bir yıl içinde satışı istenip artırmada satılamayan mal için süre, satış isteyen alacaklı bakımından bir yıl daha uzar (m. 106/2). Satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamı peşin yatırılmazsa talep vaki olmamış sayılır (m. 106/5). Bir malın satılması kanuni süre içinde istenmez ya da talep geri alınıp süre içinde yenilenmezse o mal üzerindeki haciz kalkar (İİK m. 110/1); m. 110/2'ye göre sicile kayıtlı malda, icra dairesiyle yazışma sonucunda haczin kalktığı tespit edilirse sicili tutan idare şerhi terkin eder.

Bu kuralın hacizli taşınmazı satın alan kişi bakımından önemi, Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin iki kararında görülür. E. 2022/9945, K. 2023/2549, 11 Nisan 2023 tarihli kararda, borçlu şirket adına kayıtlıyken haczedilen ve bu hâliyle satın alınan bağımsız bölümler için yeni malikin, satışın süresinde istenmediği gerekçesiyle haczin kaldırılmasını şikâyet yoluyla isteyebileceğini kabul eden bölge adliye mahkemesi kararı onanmıştır. Alacaklı, yeni malikin takibin tarafı olmadığını ileri sürmüş; Daire bu itirazı bozma sebebi saymamıştır.

Aynı Daire'nin E. 2025/1505, K. 2025/5896, 6 Ekim 2025 tarihli kararı bir adım daha atar. Olayda icra mahkemesi, dosyada satış talebi bulunduğu gerekçesiyle şikâyeti reddetmişti. Daire, satış talebinin dosyada hacizli bulunan başka taşınmazlara ilişkin olduğunu, şikâyetçinin devraldığı taşınmazlar hakkında süresi içinde usulüne uygun satış talebi bulunmadığını tespit etmiş ve hacizlerin düştüğü gözetilerek şikâyetin kabulü gerektiğinden kararı bozmuştur. Bu karardan çıkan pratik sonuç şudur: aynı dosyada satış istenmiş olması yetmez; sürenin, şerhli taşınmaz için ayrı ayrı izlenmesi gerekir.

Tespit iki adımda istenir. Önce icra dairesine, haczin konulduğu tarih ile o taşınmaz için satış talebinin bulunmadığı gösterilerek haczin kalktığının tespiti ve tapuya bildirilmesi talep edilir. İcra müdürlüğü talebi reddederse, ret işlemine karşı İİK m. 16/1 uyarınca işlemin öğrenildiği tarihten itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluna gidilir. Talep hiç karara bağlanmaz ve sürüncemede bırakılırsa, m. 16/2'ye göre bu hâle karşı süreye bağlı olmaksızın şikâyet edilebilir. Şikâyet dilekçesine tapu kaydı, devir senedi ve dosyadaki satış taleplerini gösteren belgeler eklenmelidir; 6 Ekim 2025 tarihli kararda olduğu gibi uyuşmazlık çoğu zaman satış talebinin hangi taşınmazı kapsadığı noktasında düğümlenir.

Bu yolun sınırları da bilinmelidir. Süre hacizden başlar; haczin hangi tarihte konulduğu ve dosyada hangi mal için ne zaman satış istendiği icra dosyasından tek tek görülmeden "şerh eski, haciz düşmüştür" sonucuna varılamaz. Ayrıca haczin düşmesi takibi sona erdirmez; alacaklı, taşınmaz hâlâ borçlu adına kayıtlıysa yeniden haciz isteyebilir. Takibin düşmesi ile haczin kalkması arasındaki farkı icra dosyasında zamanaşımı ve takibin düşmesi yazısı ayrıntılı anlatır.

İhtiyati haciz şerhinde süre farklı işler

Haczi geçici olan alacaklı, İİK m. 108/1 uyarınca satış isteyemez ve hakkında m. 106'daki süreler işlemez; m. 108/2 ihtiyaten haczedilen malların ancak kanunda sayılan sınırlı hâllerde satılabileceğini düzenler. İhtiyati haciz şerhi taşıyan bir taşınmazda bir yıllık sürenin şerh tarihinden hesaplanması bu nedenle yanıltıcıdır. Sürenin başlangıcı, ihtiyati haczin kesin hacze dönüştüğü tarih esas alınarak dosyadan belirlenmelidir.

Bedelin bir kısmı icra dosyasına yatırılarak yapılan devirde sıra belirleyicidir

Şerhli taşınmaz satışında en sık kullanılan desen, satış bedelinin dosya borcunu karşılayan kısmının doğrudan icra dosyasına, kalanının satıcıya ödenmesidir. Desenin güvenli işlemesi, adımların doğru sırada ve aynı güne yakın bir zaman diliminde yapılmasına bağlıdır. Taşınmaz satışının geçerliliği resmî şekle bağlı olduğundan (Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 237/1) mülkiyet ancak tapu müdürlüğündeki resmî senetle geçer; alıcının parası ise çoğu zaman bundan önce el değiştirir. Aradaki zaman aralığı riskin doğduğu yerdir.

1. Taraflar arasında yazılı ön anlaşma: Bedelin ne kadarının hangi icra dosyasına yatırılacağı, kaldırma yazısının çıkmasından sonra devrin hangi gün yapılacağı ve devir yapılamazsa dosyaya yatırılan paranın nasıl iade edileceği yazılır. Satış vaadi şeklinde yapılacaksa sözleşme resmî şekilde düzenlenmelidir (TBK m. 237/2).
2. Güncel dosya hesabı: Ödeme gününe göre hesaplanmış borç, her dosya için ayrı ayrı alınır.
3. Ödeme ve dekont: Ödeme icra dairesinin dosya hesabına, dosya numarası açıkça yazılarak yapılır; dekontta ödemenin hangi takip için olduğu görünmelidir.
4. Kaldırma yazısı: İcra dairesinin tapuya haczin kaldırılması yazısı göndermesi beklenir; yazının gönderildiği dosyadan teyit edilir.
5. Güncel takyidat: Devirden hemen önce yeni takyidat alınır; şerhin terkin edildiği ve araya yeni bir haciz girmediği görülür.
6. Tapuda devir: Resmî senet imzalanır, kalan bedel satıcıya ödenir.

Ödeme ile devir arasında satıcının başka bir alacaklısı taşınmaza haciz koydurabilir. Bu riski azaltmanın yolu, ödeme ile devir arasındaki süreyi kısaltmak ve hukuken mümkün olduğu ölçüde alıcının hakkını tapuya önceden yansıtmaktır. Resmî şekilde yapılan satış vaadi sözleşmesinin TMK m. 1009 uyarınca tapuya şerh verilmesi, şerhten sonra kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir; şerhin işlevi ve sınırları taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve tapuya şerhi yazısında anlatılmıştır.

Diğer bir seçenek, haczin önce kaldırılmayıp şerhiyle birlikte devralınması ve dosya borcunun devirden sonra ödenmesidir. Bu yolda devirden sonra satıcının diğer alacaklıları taşınmaza doğrudan haciz koyamaz, çünkü taşınmaz artık borçlunun malvarlığında değildir. Buna karşılık alıcı, satıcıya ödediği bedele ek olarak dosya borcunu da üstlenmiş olur ve borcun hesabındaki her yanlışlık alıcıya yansır. Bu seçenekte dosya borcunun satış bedelinden mahsup edileceği ve fazlasının kim tarafından karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

Satıcının zapttan sorumluluğu, alıcı şerhi biliyorsa ayrıca üstlenilmelidir

Satış sözleşmesinin kurulduğu sırada var olan bir hak dolayısıyla satılan alıcının elinden alınırsa satıcı bundan sorumludur (TBK m. 214/1). Taşınır satışına ilişkin bu kural TBK m. 246 ile taşınmaz satışına da kıyasen uygulanır. Satılanın tamamı elinden alınan alıcı, sözleşmenin sona ermiş sayılmasıyla ödediği bedelin faiziyle iadesini ve kanunda sayılan giderleri isteyebilir (TBK m. 217).

Şerhli taşınmazda bu korumanın önünde bir engel vardır. TBK m. 214/2'ye göre alıcı elinden alınma tehlikesini sözleşmenin kurulduğu sırada biliyorduysa satıcı, ayrıca üstlenmiş olmadıkça sorumlu olmaz. Şerh tapuda açıkça yazılı olduğundan ve TMK m. 1020/3 bilmeme savunmasını kapattığından, alıcının tehlikeyi bilmediğini ispat etmesi güçtür. Bu nedenle sözleşmeye satıcının haczin kaldırılmasını ve taşınmazın icra yoluyla elden çıkması hâlinde zapttan sorumluluğu açıkça üstlendiğine dair bir hüküm konulmalıdır.

TBK m. 214/3 ise satıcının üçüncü kişinin hakkını gizlediği hâllerde sorumluluğu kaldıran ya da sınırlayan anlaşmanın kesin olarak hükümsüz olduğunu düzenler. Tapuya işlenmemiş ama satıcının bildiği bir haciz talebi ya da devam eden bir takip gizlenmişse, sözleşmedeki "taşınmaz mevcut hâliyle satılmıştır" türünden kayıtlar satıcıyı korumaz. Satıcıdan, hakkında bilinen başka takip bulunmadığına dair yazılı beyan alınması, bu hükmün işletilmesini kolaylaştırır.

Kat irtifaklı, iskânsız ve müteahhitten alınan konutta ek kontroller gerekir

Yeni yapılarda haciz şerhi çoğu zaman müteahhidin ya da arsa sahibinin borcundan gelir. Kat irtifakı, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 2/3'e göre arsa payına bağlı bir irtifak çeşididir ve yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine çevrilir. Kat irtifaklı bir bağımsız bölümü alan kişi, hem kendi bölümü üzerindeki şerhleri hem de ana taşınmazın kat mülkiyetine geçişini etkileyebilecek kayıtları incelemelidir.

Arsa payı karşılığı inşaat modelinde bağımsız bölümler sözleşmeye göre müteahhit ile arsa sahibi arasında paylaşılır. Müteahhide düşen bir bölüm henüz arsa sahibi adına kayıtlıyken arsa sahibinin alacaklılarınca haczedilmiş olabilir; tersine, müteahhide devredilmiş bir bölüm müteahhidin alacaklılarının hacziyle karşılaşabilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar da TMK m. 1009 uyarınca tapuya şerh verilebilir; şerhin haczin öncesinde mi sonrasında mı işlendiği, kimin hakkının önce geldiğini belirleyen başlıca veridir.

Yapı kullanma izninin varlığı da ayrıca kontrol edilir. İmar Kanunu m. 30, yapının kullanılabilmesi için izin alınmasını zorunlu tutar; m. 31'e göre kullanma izni alınmamış yapılar izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılmaz, izin alan bağımsız bölümler ise bu hizmetlerden yararlanır. İmar Kanunu m. 32'ye göre ruhsata aykırılık tespit edilen yapıda bu bilgi tapunun beyanlar hanesine işlenir ve aykırılık giderildiği bildirilmeden kaldırılamaz. Şerh kaldırılsa bile beyanlar hanesindeki imar kaydı alıcının kullanım hakkını ayrıca etkiler.

Konut satıcının ailesiyle oturduğu ev ise TMK m. 194 de gözetilir. Kanuna göre eşlerden biri diğer eşin açık rızası olmadıkça aile konutunu devredemez; aile konutu şerhi bulunan taşınmazda bu rıza devir anında aranır. Şerh bulunmasa da evin aile konutu olarak kullanıldığı biliniyorsa diğer eşin rızasının yazılı alınması, sonradan açılabilecek bir tapu iptali davasının önüne geçer. Bu tür davaların şartları tapu iptali ve tescil davası yazısında ele alınmıştır.

Tapuda şerh görünmese de tasarrufun iptali ve istihkak riskleri ayrıca incelenir

Temiz bir tapu, satıcının borçlarının alıcıya hiç yansımayacağı anlamına gelmez. Borçlu, alacaklılarından mal kaçırmak için taşınmazını devrettiyse alacaklılar İİK m. 277 ve devamındaki tasarrufun iptali davasıyla devrin kendilerine karşı hükümsüzlüğünü isteyebilir. Malvarlığı borçlarına yetmeyen borçlunun alacaklılarına zarar verme kastıyla yaptığı işlemler, İİK m. 280/1'e göre borçlunun mali durumu ve zarar verme kastı karşı tarafça bilindiğinde ya da bilinmesini gerektiren açık emareler bulunduğunda iptal edilebilir; işlemden itibaren beş yıl içinde borçlu aleyhine haciz veya iflas yoluyla takipte bulunulmuş olması gerekir.

Tapusunda haciz şerhi bulunan taşınmazı alan kişi bakımından bu hüküm özel bir önem taşır: şerh, satıcının borç altında olduğunu sicilden gösteren bir kayıttır ve "açık emare" değerlendirmesinde alıcının aleyhine okunabilir. Aksi ispatlanmadıkça, borçlunun kendi verdiği şeyin gerçek değerine göre pek aşağı bir fiyatı kabul ettiği sözleşmeler de İİK m. 278/2-b uyarınca bağışlama sayılır. Piyasanın belirgin biçimde altındaki bir bedel ile tapudaki haciz kaydı bir araya geldiğinde, satıcının diğer alacaklıları açısından iptal davasının şartları tartışılabilir hâle gelir. Davanın türleri ve süreleri tasarrufun iptali davası (İİK 277) yazısında ayrıntılı anlatılmıştır; İİK m. 278'in 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla yeniden yazıldığı da orada belirtilmiştir.

Gerçek bedelin ödendiğinin banka kayıtlarıyla belgelenmesi, iptal riskine karşı alıcının elindeki en güçlü veridir. Satış bedelinin resmî senette düşük gösterilmesi bu yüzden yalnız vergi sorunu doğurmaz; ileride alıcının iyiniyetini savunmasını da zayıflatır.

Bir başka risk, devirden sonra evdeki eşyalar için doğar. Satıcının borcu için evde haciz yapılırsa ve haczedilen eşya artık alıcıya aitse, üçüncü kişinin haczedilen mal üzerinde hak iddia etmesi istihkak yoluyla çözülür. Bu yolun işleyişi ve ispat kuralları istihkak davası ve istihkak iddiası yazısında anlatılmıştır. Taşınmazın kendisi bakımından ise devirden sonra satıcının borcu için bu taşınmaza haciz konulmuşsa, işlemin icra mahkemesine şikâyet yoluyla denetlettirilmesi gerekir.

Sık Sorulan Sorular

Haciz şerhli ev tapuda satılabilir mi?

Tapu müdürlüğü haciz şerhli taşınmazın satışını tescil eder; şerh devri engellemez. Ancak TMK m. 1010'a göre şerh, sonradan hak kazanan alıcıya karşı da ileri sürülür ve alacaklı devirden sonra taşınmazın icra yoluyla satışını isteyebilir. Devrin şerh kaldırıldıktan sonra yapılması bu nedenle alıcı için daha güvenlidir.

Hacizli evi alan kişi satıcının borcunu ödemek zorunda kalır mı?

Alıcı takibin borçlusu olmadığından alacaklıya karşı kişisel bir ödeme borcu üstlenmez ve diğer malvarlığı bu takipte haczedilemez. Ne var ki taşınmaz, satıcının borcu için cebri satışa konu olabilir. Evi elde tutmak isteyen alıcı, uygulamada dosya borcunu ödeyerek haczin kalkmasını sağlamak zorunda kalır.

Tapudaki haciz şerhi kendiliğinden düşer mi?

Hacizden itibaren bir yıl içinde o malın satışı istenmezse haciz kalkar (İİK m. 106 ve 110); satışı istenip artırmada satılamayan mal için süre bir yıl daha uzar. Kalkan haczin şerhi tapuda kendiliğinden silinmez; icra dairesinin tespiti ve tapuya bildirimi gerekir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, hacizli taşınmazı devralan kişinin bu tespiti şikâyet yoluyla isteyebileceğini kabul etmektedir.

Şerhteki tutar ödenince haciz kalkar mı?

Şerhte yazan tutar haczin konulduğu günkü bildirimdir; dosyadaki güncel borç faiz, giderler, vekâlet ücreti ve tahsil harcıyla daha yüksek olabilir. Dosya borcunun tamamı ödenince ya da alacaklı kısmi ödemeye razı olup kaldırma talebinde bulunduğunda haciz kalkar. Ödeme öncesinde ödeme gününe göre hesaplanmış dosya hesabı alınmalıdır.

İpotekli ev ile hacizli ev arasındaki fark nedir?

İpotek, bir alacağı güvence altına alan sözleşmeye dayalı bir rehin hakkıdır; haciz ise başlamış bir icra takibinde borçlunun malına konulan kısıtlamadır. İkisi de taşınmazı yeni malike karşı izler, ancak ipotek alacaklısı rehnin paraya çevrilmesi yoluyla, haciz alacaklısı ise genel haciz yoluyla satış ister. Kredi ipoteğinde bankanın fek yazısı, hacizde icra dairesinin kaldırma yazısı gerekir.

İhtiyati haciz şerhi olan taşınmazda risk daha mı azdır?

İhtiyati haciz alacaklısı haciz kesinleşmeden satış isteyemez, ama bu risk ortadan kalktığı anlamına gelmez. İhtiyati haciz, takip ya da dava alacaklı lehine sonuçlandığında kesin hacze dönüşür ve taşınmaz o andan itibaren cebri satışa konu olabilir. Asıl takibin ya da davanın hangi aşamada olduğu öğrenilmeden yapılan bir değerlendirme eksik kalır.

Haciz şerhli konutun devrinden önce masada bulunması gereken belgeler

Şerhli bir taşınmazın alımında karar, şerhin kendisinden çok şerhin arkasındaki dosyaya bakılarak verilir. Devirden önce şu belgelerin bir arada görülmesi, alıcının hangi riski üstlendiğini somut biçimde ortaya koyar:

• Devir gününe yakın tarihli takyidat belgesi ve devir anında tapu müdürlüğünde yapılan son kontrol,
• Şerhte adı geçen her icra dosyası için ödeme gününe göre hesaplanmış dosya hesabı,
• Haczin tarihi, türü (kesin ya da ihtiyati) ve o taşınmaz için satış istenip istenmediğini gösteren dosya bilgisi,
• Ödeme dekontu ve icra dairesinin tapuya gönderdiği haczin kaldırılması yazısı,
• İpotek varsa rehin alacaklısının güncel borç yazısı ve fek taahhüdü,
• Satıcının başka takip bulunmadığına ve zapttan sorumluluğu üstlendiğine dair yazılı beyanı,
• Yeni yapılarda yapı kullanma izin belgesi, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti durumu ve beyanlar hanesindeki imar kayıtları,
• Aile konutu niteliği taşıyan evde diğer eşin yazılı rızası.

Bu belgelerden biri eksik kaldığında devir tarihinin ertelenmesi, eksik belgeyle yapılan bir devrin sonradan icra mahkemesinde ya da tapu iptali davasında tartışılmasından daha az maliyetlidir. Yalova ve çevresindeki taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkin genel çerçeve Yalova'daki gayrimenkul hukuku hizmetleri sayfasında yer alır.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi olgularıyla değerlendirilir.