İhalenin Feshi Davası (İİK 134): Kimler Açabilir, Süre ve Fesih Sebepleri

Borçlunun dairesi elektronik satış portalında muhammen bedelin biraz üzerinde bir teklifle satılır; borçlu, satış ilanının yıllar önce vekâlet verdiği avukatına değil, kendi eski adresine gönderildiğini ancak ihaleden sonra fark eder. Başka bir dosyada artırmaya katılan bir istekli, ihalenin rüçhanlı alacaklar toplamını karşılamayan bir bedelle yapıldığını düşünür. Üçüncüsünde ipotekli alacaklı, kendisine hiçbir tebligat gelmediğini söyler. Üç dosyanın sorusu aynıdır: yapılmış bir ihale geri alınabilir mi, kim ister, hangi sürede ve hangi riskle?

Cevabın çerçevesini İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.134 çizer. Madde 7343 sayılı Kanunla 2021'de büyük ölçüde yeniden yazılmış, 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla da iki önemli cümle eklenmiştir. Talep edebilecek kişiler sınırlı sayıdadır, süre kısadır ve reddedilen talep ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezası doğurabilir. Bu üç unsur birlikte okunmadan yapılan fesih talebi, çoğu zaman satışı durdurmak yerine talepte bulunana yeni bir yük bindirir.

İhalenin feshi bir dava değil, icra mahkemesine yapılan şikâyettir

Uygulamada "ihalenin feshi davası" denir; kanunun kullandığı ifade ise "icra mahkemesinden şikâyet yolu ile" istemdir (İİK m.134/2). Bu nitelendirme sonuçsuz bir ayrım değildir. İcra mahkemesine arz edilen işler ivedi işlerdendir ve basit yargılama usulüne tabidir (İİK m.18/1); talep dilekçeyle yapılabileceği gibi mahkemeye ifade zaptettirilerek de yapılabilir (İİK m.18/2). Mahkeme genel mahkemelerdeki gibi uzun bir tahkikat yürütmez; ihalenin usule uygun yapılıp yapılmadığını icra dosyası, tebligat evrakı ve gerekirse bilirkişi incelemesiyle denetler.

İhalenin hukuki etkisi de bu yolun neden önemli olduğunu gösterir. Kanuna göre taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı, o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur (İİK m.134/1). Ne var ki tescil için tapu idaresine yapılacak tebligat, şikâyet süresinin geçmesinden ya da şikâyet edilmişse şikâyeti sonuçlandıran kararın kesinleşmesinden sonra yapılır (İİK m.134 son fıkra). İhale anında doğan mülkiyet, bu nedenle tapu siciline ancak fesih yolu kapandıktan sonra yansır. Bu ara dönemde taşınmazın nasıl muhafaza ve idare edileceğine icra dairesi karar verir; ihale alıcısının talebiyle taşınmazda oturan kiracıdan kira bedelinin, diğer kullanıcılardan bilirkişiyle belirlenen aylık kullanım bedelinin icra dairesine yatırılması istenebilir.

Görevli mahkeme her satışta aynı değildir

Genel kural, satışı yapan icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesinin görevli olmasıdır. Ortaklığın giderilmesi kararına dayanan satışlarda ise satışı sulh hukuk mahkemesinin satış memurluğu yürütür ve ihalenin feshi istemleri de bu satışın dayanağını oluşturan sulh hukuk mahkemesine yöneltilir; Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin E. 2026/2412, K. 2026/2951, 29 Nisan 2026 tarihli kararına konu dosyada da fesih başvurusu sulh hukuk mahkemesine yapılmış ve bu mahkemenin kararı denetlenmiştir. Paydaşlar arasındaki satış süreci ortaklığın giderilmesi davası yazısında ayrıntılı olarak anlatılmaktadır.

Amme alacakları için 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanuna göre yapılan satışlar ayrı bir rejime bağlıdır. Aynı Daire, E. 2026/1098, K. 2026/2815, 27 Nisan 2026 tarihli kararında, Sosyal Güvenlik Kurumunun prim alacağı için 6183 sayılı Kanun uyarınca yaptığı takipte gerçekleşen taşınmaz ihalesinin feshi istemine 5510 sayılı Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Kanunu m.88/19 hükmünün uygulanacağını, bu nedenle alacaklı birimin bulunduğu yer iş mahkemesinin görevli olduğunu kabul etmiştir. Karar oy çokluğuyla verilmiş ve karşı oyda icra mahkemesinin görevli olduğu görüşü savunulmuştur; bu tür satışlarda başvuru yapılmadan önce görev meselesinin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Şikâyet görevsiz ya da yetkisiz bir icra mahkemesine veya mahkemeye yapılmışsa talep kendiliğinden düşmez. Kanun, başvurulan merciin evrak üzerinde inceleme yaparak başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde görevsizlik ya da yetkisizlik kararı vermesini ve masrafı gider avansından karşılayarak dosyayı görevli ya da yetkili icra mahkemesine resen göndermesini öngörür; bu kararlar kesindir (İİK m.134/7). Taşınır satışlarında da İİK m.118 ihalenin feshi talebini açıkça anar; şirket hissesi gibi taşınır niteliğindeki değerlerin ihalelerinde de İİK m.134'teki usul işletilmektedir; aşağıda anılan E. 2025/7226 sayılı Yargıtay kararına konu dosya da iştirak hisselerinin ihalesine ilişkindir.

Talep hakkı kanunda sayılan kişilerle sınırlıdır

İİK m.134/2 ihalenin feshini isteyebilecek kişileri tek tek sayar: satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler. Hepsi için ortak şart, yurt içinde bir adres gösterilmesidir. Borçlunun taşınmaz üzerinde haczi bulunmayan bir alacaklısı, taşınmazda hakkı olduğunu iddia eden ama sicilde kaydı bulunmayan üçüncü kişi ya da artırmaya katılmadan ihaleyi izleyen bir kimse bu listede yer almaz; haczi tapuya işlenmiş alacaklı ise sicilde kayıtlı ilgili sıfatıyla talepte bulunabilir.

7571 sayılı Kanun bu sınırın yaptırımını da kanun metnine yazmıştır: belirtilen kişiler dışında kalanlarca ihalenin feshinin talep edilmesi hâlinde talep, mahkemece dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. Sıfatı bulunmayan kişinin talebi duruşmaya kalmadan sonuçlanır ve bu karara karşı kanun yolu da kapanır. Bu sebeple verilen ret kararı, İİK m.134/5 uyarınca talepte bulunana para cezası da yükleyebilir; oranı, ihale bedelinin yüzde onuna kadar olmak üzere mahkeme belirler.

Menfaat ihlalini ispat yükü şikâyetçidedir

Listede yer almak tek başına yeterli değildir. Kanun, ihalenin feshini şikâyet yoluyla isteyen ilgilinin, vaki yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin ihlal edildiğini ispat etmesini arar (İİK m.134'te "kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur" ifadesiyle). Bunun pratik sonucu şudur: bir ilgiliye yapılmayan tebligat, kural olarak yalnız o ilgilinin ileri sürebileceği bir fesih sebebidir. Borçlu, ipotekli alacaklıya tebligat yapılmadığını kendi talebinin dayanağı yapmak istediğinde, bu eksikliğin kendi menfaatini nasıl etkilediğini göstermek zorunda kalır.

Değere ilişkin iddialarda da aynı ölçüt işler. Kıymet takdiri usulüne uygun tebliğ edilip kesinleşmişse ve ihale bedeli muhammen bedelin üzerinde kalmışsa, Yargıtay uygulamasında zarar unsurunun gerçekleşmediği kabul edilmektedir; bu ayrım kıymet takdirine itiraz yazısında kararlarıyla birlikte ele alınmıştır.

Pey sürenler için harç ve teminat şartı

Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişiler, pratikte artırmaya katılmış istekliler, kanunun ayrıca koyduğu iki mali şartla karşılaşır. Birincisi, talep ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir ve bu harcın yarısı talepte bulunulurken peşin yatırılır; talep kabul edilirse harç başkasına yüklenmez ve istem hâlinde iade edilir, reddedilirse alınan kısım iade edilmez ve kalan kısım da talep edenden tahsil edilir (İİK m.134/3). İkincisi, ilgili kişilerin muhtemel zararına karşılık ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterilmesi şarttır (İİK m.134/4).

Bu iki şartın eksik bırakıldığı dosyalarda ne yapılacağı 7571 sayılı Kanundan önce tartışmalıydı. Yargıtay'ın aynı dairesi, E. 2025/7226, K. 2025/6393, 16 Ekim 2025 tarihli kararında, nispi harcı verilen kesin sürede yatırmayan pey süren hakkında, Harçlar Kanunu m.30 ve HMK m.150 birlikte değerlendirilerek önce dosyanın işlemden kaldırılması gerektiğini, işlemden kaldırma kararı verilmeden ve üç ay beklenmeden açılmamış sayılma kararı verilemeyeceğini belirtmişti. 7571 sayılı Kanun bu konuda özel bir usul getirmiştir: teminat ya da harç yatırılmadan veya eksik yatırılarak fesih istenirse mahkeme, tebliğ edeceği muhtırada iki haftalık kesin süre içinde eksiğin tamamlanmasını, aksi hâlde talebin dosya üzerinden kesin olarak reddedileceğini bildirir; süre içinde tamamlanmazsa talep derhâl reddedilir.

Talep eden	Talep hakkı	Nispi harç	Yüzde 5 teminat
Satış isteyen alacaklı	Var	Aranmaz	Aranmaz
Borçlu	Var	Aranmaz	Aranmaz
Sicilde kayıtlı ilgili, sınırlı ayni hak sahibi	Var	Aranmaz	Aranmaz
Pey sürerek ihaleye katılan	Var	Yarısı peşin	Zorunlu
Listede sayılmayan diğer kişiler	Yok; dosya üzerinden kesin ret	-	-

Süre ihale tarihinden itibaren yedi gündür, öğrenme hâllerinde bir yılla sınırlıdır

Genel kural kısadır: ihalenin feshi, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde istenir (İİK m.134/2). Kanun bu süreyi ayrıca bir karineyle güçlendirir: ilgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden işlemlerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü muttali oldukları kabul edilir. Satış ilanındaki bir eksiklik, şartnamedeki bir hata ya da artırmanın başlangıç bedeline ilişkin bir yanlışlık, ilgilinin bunu fiilen ne zaman fark ettiğine bakılmaksızın ihale gününden itibaren yedi gün içinde ileri sürülmelidir. Uygulamada bu süre hak düşürücü nitelikte kabul edilir ve mahkemece kendiliğinden gözetilir.

Kanun üç hâlde sürenin başlangıcını öğrenme tarihine bağlar: satış ilanı tebliğ edilmemişse, satılan malın esaslı vasıflarında hataya ya da ihalede fesada sonradan vakıf olunmuşsa şikâyet süresi ıttıla (öğrenme) tarihinden başlar. Bu genişleme sınırsız değildir; süre, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir yılı geçemez. 7343 sayılı Kanundan önce bu üst sınır ihale tarihinden hesaplanıyordu; bugün başlangıç noktası portal ilanıdır.

Somut bir örnekle: 3 Mart'ta sona eren artırmada satış ilanının kendisine hiç tebliğ edilmediği borçlu, durumu 20 Eylül'de icra dosyasını incelerken öğrenirse, yedi günlük süre 20 Eylül'den işlemeye başlar. Aynı borçlu ihalenin portalda ilanından on üç ay sonra öğrenmişse bir yıllık üst sınır dolduğu için talep süre yönünden reddedilir. Öğrenme tarihinin ispatı şikâyetçiye düşer; dosya inceleme kaydı, tebligat mazbatası ya da başka bir belgeyle desteklenmeyen öğrenme beyanı, mahkemenin dosyadaki başka bir işlemi esas almasıyla sonuçlanabilir.

Türk Borçlar Kanunundaki iptal süresi cebrî artırmada uygulanmaz

TBK m.281, hukuka veya ahlaka aykırı yollara başvurularak ihalenin gerçekleştirilmesi sağlanmışsa her ilgiliye, iptal sebebini öğrendiği günden başlayarak on gün ve her hâlde ihale tarihini izleyen bir yıl içinde iptal isteme hakkı tanır. Aynı maddenin ikinci fıkrası ise cebrî artırmalar hakkındaki özel hükümleri saklı tutar. İİK m.134/2 de bu sebeplerin ihalenin feshi kapsamında ve icra mahkemesi önünde ileri sürüleceğini açıkça belirtir. İcra ihalesinde fesat iddiası taşıyan taraf bakımından uygulanacak süre, İcra ve İflas Kanununun öğrenme tarihinden işleyen kısa süresi ve portal ilanından itibaren bir yıllık üst sınırdır.

Fesih sebepleri satış ilanından artırma sonucuna kadar her aşamada doğabilir

Kanun fesih sebeplerini kapalı bir listeyle saymaz; ihaleye kadar yapılan ve ihalenin kendisini oluşturan işlemlerdeki her usulsüzlük, şikâyetçinin menfaatini etkilediği ölçüde fesih sebebi olabilir. Yargıtay içtihadında öne çıkan başlıklar aşağıdadır.

Satış ilanının borçluya ve ilgililere tebliği

İİK m.127, ilanın birer suretinin borçluya, alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı ilgililerine tebliğini emreder; tapuda kayıtlı adres yoksa adres kayıt sistemindeki adres esas alınır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E. 2026/1504, K. 2026/1624, 9 Mart 2026 tarihli kararında, satış ilanının borçluya, varsa vekiline tebliğ edilmemesinin ya da usulsüz tebliğ edilmesinin Dairenin süreklilik arz eden içtihatlarına göre başlı başına ihalenin feshi sebebi olduğunu yinelemiştir. Aynı kararda, vekil ile takip edilen işlerde tebligatın vekile yapılmasının Tebligat Kanunu m.11 gereği zorunlu olduğu, vekili varken asile gönderilen satış ilanı tebligatının yok hükmünde sayılacağı ve talimat dosyasına ayrıca vekâletname sunulmamış olmasının bu sonucu değiştirmeyeceği belirtilmiştir.

Uygulamada en sık karşılaştığımız tebligat sorunu da budur: takip dosyasında vekil bulunduğu hâlde satışı yürüten talimat dairesi, kendi dosyasında vekâletname görmediği için ilanı doğrudan borçluya gönderir. Bu tür bir eksikliğin ispatı için asıl takip dosyasındaki vekâletnamenin ibraz tarihi ve vekilin azil ya da istifasına ilişkin kayıt bulunmadığı belgelenmelidir.

İlanın şekli ve yayın yeri

Satış ilanı elektronik satış portalında yapılır; muhammen bedele göre ayrıca yerel ya da yurt genelinde dağıtılan bir gazetede veya internet haber sitesinde yayımlanması gerekir. İİK m.114/4'teki parasal sınırlar her yıl Adalet Bakanlığı tebliğiyle güncellenir. Daire, yukarıda anılan E. 2026/2412, K. 2026/2951 sayılı kararında, yurt geneli gazete ilanı gerektiren muhammen bedele sahip iki bağımsız bölümün satış ilanının yerel gazetede yapılmasını kanuni şartları taşımayan bir işlem olarak değerlendirmiş ve bu bölümlere ilişkin ihalelerin feshine karar verilmesi gerektiği sonucuna varmıştır. Daire, kanunun bu ayrımdaki amacının malın değerinde satılmasını sağlamak olduğunu vurgulamıştır.

Kıymet takdiri ve muhammen bedel

Kıymet takdirine yönelik itirazların asıl yeri İİK m.128/a'daki şikâyettir; rapor tebliğ edildikten sonra yedi gün içinde itiraz edilmeyen takdir kesinleşir ve ihalenin feshi aşamasında değere dair iddiaların önüne geçer. Takdir raporu borçluya hiç ya da usulsüz tebliğ edilmişse durum değişir; Yargıtay uygulamasında değere ilişkin itirazlar bu kez ihalenin feshi talebi içinde incelenmektedir. Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden takdir istenemeyeceği (İİK m.128/a/2) kuralı da, eski bir rapora dayanılarak yapılan satışlarda sık tartışılan bir konudur.

Asgari ihale bedeli ve rüçhanlı alacaklar

İİK m.115/1 ve m.129 uyarınca birinci ve ikinci ihale muhammen kıymetin yüzde ellisi üzerinden başlatılır. Ancak malın ihale edilebilmesi için artırma bedelinin, muhammen kıymetin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınmış ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazlaysa o miktarı ve buna ek olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi şarttır. Bu hesaplamada önce gelen bir ipoteğin unutulması ya da masrafların eklenmemesi, ihalenin kanuni şartları taşımadan yapılması sonucunu doğurur. Satıştan önce düzenlenen mükellefiyet listesi (İİK m.128/1) bu hesabın temelidir; listenin haczedenlere ve borçluya tebliğ edilmemesi de ayrı bir şikâyet konusu olabilir.

Esaslı vasıflarda hata ve ihaleye fesat

Cebrî artırmalarda zapttan ve ayıptan sorumluluğa ilişkin hükümler uygulanmaz; artırmadan mal alan kişi o mala, tapu siciline, satış koşullarına ya da kanuna göre belirli olan durumu, hakları ve yükleriyle birlikte malik olur (TBK m.280). İhale alıcısının satıcıya karşı ayıp davası açma imkânı bulunmadığından, ilanda konut olarak gösterilen bir taşınmazın aslında imar durumu itibarıyla tarla niteliğinde olması gibi esaslı vasıflardaki hatalar ihalenin feshi yoluyla ileri sürülür. Aynı kural ihaleye fesat karıştırılması için de geçerlidir: teklif verenler arasında artırmayı düşük tutmak için yapılan anlaşma, isteklilerin artırmaya katılmasının engellenmesi ya da artırma sürecine hukuka aykırı müdahale bu kapsamdadır. Bu iki hâlde süre, öğrenme tarihinden başlar.

Elektronik artırmanın son dakikaları

Artırmalar elektronik satış portalında yapıldığından, son dakikadaki teknik aksaklıklar da kanunda ayrıca düzenlenmiştir. İcra müdürü, artırma bittikten sonraki ilk iş gününde portaldan kaynaklanan teknik sebeplerle artırmanın son on dakikası içinde teklif verilemediğini portal kayıtlarından tespit ederse artırma süresinin bir gün uzatılmasına karar verir ve bu kararı portalda derhâl duyurur (İİK m.115). Teklifinin sisteme ulaşmadığını ileri süren istekli, portal kayıtlarının incelenmesini talep edebilir; fesih talebinin dayanağı da bu kayıtlar olmalıdır.

Reddedilen talep ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezası doğurur

İhalenin feshi talebinin en çok gözden kaçırılan yönü maliyetidir. İİK m.134/5'e göre icra mahkemesi üç hâlde talebin reddine karar verirse, talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder: talebin kanunda sayılan kişiler dışında kalanlarca yapılması, sayılan temel ilgililer dışındaki kişiler bakımından talepten feragat edilmesi ve talebin işin esasına girilerek reddedilmesi. Konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde bu üst sınır yüzde yirmi olarak uygulanır (İİK m.134/6).

7343 sayılı Kanundan önce oran sabit yüzde ondu; bugün mahkeme yüzde ona kadar bir oran belirler. Değişikliğin geçiş hükmü (İİK geçici m.18), oranla ilgili kısmın kanunun yürürlüğünde görülmekte olan talepler hakkında da uygulanacağını ve Yargıtay'ın bu değişikliği uygulayarak hükmü düzeltebileceğini öngörür. Uygulamada mahkemelerin yüzde beş gibi alt oranlar belirlediği kararlar görülmektedir; Dairenin E. 2026/1504 sayılı kararına konu dosyada ilk derece mahkemesi ihale bedellerinin yüzde beşi oranında para cezasına hükmetmiştir.

Örneğin 2.000.000 TL'ye ihale edilen bir taşınmaz için esastan reddedilen fesih talebi, talep edene 200.000 TL'ye kadar para cezası yükleyebilir. Pey süren istekli bakımından tablo daha ağırdır: yatırılan yüzde beş teminat, para cezasının tahsiline de güvence oluşturur. Kanuna göre ret kararının kesinleşmesinden itibaren bir ay içinde genel hükümlere göre tazminat davası açılmazsa, para cezasının 6183 sayılı Kanun uyarınca tahsili için durum tahsil dairesine bildirilir; tahsil dairesi bildirimden itibaren üç ay içinde cezayı teminattan tahsil etmezse teminat talep hâlinde iade edilir (İİK m.134/4).

Para cezası sayılan üç hâle bağlıdır. Süre aşımı nedeniyle verilen ret, kanundaki sayımda yer almaz; feragat ise yalnız pey süren gibi temel ilgililer dışında kalan kişiler bakımından para cezası sebebidir. Borçlunun talebinden feragat etmesi bu nedenle para cezası doğurmaz; esastan reddedilen talebi ise doğurabilir.

Yargılama yirmi gün içinde duruşmayla başlar, karar kesinleşmeden tescil yapılmaz

İcra mahkemesi ihalenin feshi talebi üzerine talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmese bile gereken kararı verir; usulden reddi gereken hâllerde duruşma yapılmadan da karar verilebilir (İİK m.134/5). Duruşma yapılsa da inceleme ağırlıkla belgeye dayanır: tebligat evrakı, satış ilanı ve portal kayıtları değerlendirilir; tanık dinlenmesi ya da keşif ancak ileri sürülen sebebin niteliği gerektiriyorsa gündeme gelir. Fesih kararı kesinleştiğinde ihale ortadan kalkar ve yeni bir satış için usulsüzlüğün giderilmesi gerekir.

İhale alıcısının ödeme yükümlülüğü devam eder

Fesih talebi, ihale alıcısının ödeme borcunu askıya almaz. İhale alıcısı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır (İİK m.130; taşınırlarda m.118). Ödenen bedel, şikâyet sonucunda verilecek karar kesinleşinceye kadar bankada nemalandırılır; karar kesinleştiğinde bedel nemalarıyla birlikte hak sahiplerine ödenir (İİK m.134/8). İhale kesinleşmedikçe ve mal alıcıya teslim edilmedikçe ya da teslime hazır hâle getirilmedikçe ihale bedeli alacaklılara dağıtılmaz. En yüksek teklifi verip bedeli süresinde yatırmayan alıcının teminatı ise iade edilmez (İİK m.115/3).

İhale alıcısı açısından fesih süreci, mülkiyeti kazanılmış ama tapuya henüz yansımamış bir bekleme dönemidir. Satış ilanında, en yüksek teklifi verip bedeli süresinde yatırmayan alıcıya teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verileceği de belirtilir (İİK m.114/9); fesih talebi bu yükümlülüğü ertelemez. Alıcı, yargılamada ihalenin usule uygun yapıldığını gösteren tebligat ve ilan belgelerine dayanabilir. Talebin reddi kesinleştiğinde tescil için tapuya müzekkere yazılır (İİK m.135/1); fesih kabul edilip kesinleşirse yatırılan bedel nemalarıyla birlikte hak sahibi sıfatıyla alıcıya ödenir.

Kanun yolu ve parasal sınırlar

İhalenin feshi talebi hakkındaki icra mahkemesi kararlarına karşı, değerin kanundaki istinaf sınırını geçmesi şartıyla, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir (İİK m.363). Kanun metnindeki 7.000 TL'lik sınır her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenir (İİK Ek m.1). Bölge adliye mahkemesi (BAM) kararlarına karşı temyiz için de ayrı bir sınır vardır. Temyiz sınırının hangi tarihe göre belirleneceği Dairenin E. 2026/6520, K. 2026/5063, 13 Temmuz 2026 tarihli kararında açıklanmıştır. Kararda, İİK m.364/1'deki temyiz sınırının 1 Ocak 2026'dan itibaren 682.000 TL'ye çıktığı, ancak 7571 sayılı Kanunla değişik Ek m.1/2 uyarınca sınırın uygulanmasında şikâyet başvurusunun yapıldığı tarihteki miktarın esas alınacağı belirtilmiştir. Daire, 21 Ekim 2024'te başvurulan ve muhammen bedeli 341.750 TL olan ihalenin feshi talebinde, başvuru tarihindeki sınır aşılmadığı için BAM kararının temyiz kabiliyeti bulunmadığına hükmetmiştir.

Bu kural, fesih talebinin hangi yıl yapıldığını kanun yolu bakımından belirleyici hâle getirir. 2025'te başvurulan bir talepte 2025 yılı sınırı, 2026'da başvurulan bir talepte 2026 yılı sınırı uygulanır; BAM'ın kararını hangi tarihte verdiği bu hesabı değiştirmez.

Kıymet takdirine itiraz satıştan önce, ihalenin feshi satıştan sonra işler

İki yol aynı sorunun, malın değerinin altında ya da usulsüz biçimde satılmasının, farklı aşamalardaki cevabıdır. Kıymet takdirine şikâyet, satış ilanından önce değeri düzeltir; ihalenin feshi ise yapılmış satışı ortadan kaldırır. Kıymet takdirine yönelik şikâyette verilen kararlar kesindir (İİK m.128/a son fıkra); ihalenin feshi kararlarına karşı ise istinaf ve sınırı aşan değerlerde temyiz yolu açıktır. Aşağıdaki tablo iki yolu karşılaştırır.

Ölçüt	Kıymet takdirine şikâyet	İhalenin feshi
Dayanak	İİK m.128/a	İİK m.134
Aşama	Satıştan önce	İhaleden sonra
Süre	Raporun tebliğinden itibaren 7 gün	İhale tarihinden itibaren 7 gün; öğrenme hâllerinde portal ilanından itibaren en çok 1 yıl
Masraf	Şikâyetten itibaren 7 gün içinde bilirkişi masrafı	Pey sürenler için nispi harcın yarısı ve yüzde 5 teminat
Kanun yolu	Karar kesin	İstinaf; sınırı aşan değerde temyiz
Reddin sonucu	Rapordaki değer kesinleşir	Sayılı hâllerde ihale bedelinin yüzde 10'una kadar para cezası

Takip sürecindeki sıralama da bu ayrımı belirler. Ödeme emrine süresinde itiraz edilmemiş, haciz ve kıymet takdiri aşamaları geçilmiş bir dosyada borçlunun önünde ihaleye kadar birkaç kısa süre bulunur; her biri kendi aşamasının sorusunu taşır. Takibin başlangıcındaki itiraz yolu icra takibine itiraz yazısında anlatılmıştır; ihaleye kadar gelinmiş bir dosyada o aşamaya ait itirazlar artık ihalenin feshi yoluyla yeniden ileri sürülemez.

Sık Sorulan Sorular

İhalenin feshi talebi taşınmazın tapuya tescilini durdurur mu?

Tescil, şikâyet süresinin geçmesinden ya da şikâyet yapılmışsa şikâyeti sonuçlandıran kararın kesinleşmesinden sonra yapılır (İİK m.134 son fıkra). Süresinde yapılan fesih talebi bu nedenle tescili karar kesinleşinceye kadar fiilen bekletir. Ödeme yükümlülüğü ise etkilenmez; ihale alıcısı bedeli yedi gün içinde yatırmak zorundadır.

Artırmaya katılmayan bir kişi ihalenin feshini isteyebilir mi?

Kanunda sayılmayan kişinin talebi 7571 sayılı Kanunla eklenen cümle uyarınca dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. Talep hakkı satış isteyen alacaklı, borçlu, sicilde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlarla sınırlıdır. Bu sebeple verilen ret kararı, talep edene para cezası da yükleyebilir.

Satış ilanı tebliğ edilmeyen borçlu için süre ne zaman başlar?

Satış ilanı tebliğ edilmemişse yedi günlük süre borçlunun ihaleyi öğrendiği tarihten başlar. Bu süre, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir yılı aşamaz. Öğrenme tarihinin dosya kaydı ya da belgeyle desteklenmesi gerekir.

Borçlu talebi reddedilirse para cezası öder mi?

Talebin işin esasına girilerek reddedilmesi hâlinde borçlu da ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm edilebilir. Feragat nedeniyle para cezası ise yalnız temel ilgililer dışında kalan kişiler, örneğin pey süren istekliler bakımından öngörülmüştür. Konut finansmanından doğan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinli alacaklarına ilişkin takiplerde üst sınır yüzde yirmidir.

Muhammen bedelin üzerinde yapılan ihale feshedilebilir mi?

Bedel yeterli olsa bile satış ilanının tebliğ edilmemesi gibi usule ilişkin sebepler ihalenin feshine yol açabilir; Yargıtay bu eksikliği başlı başına fesih sebebi saymaktadır. Değere dayanan iddialarda ise kıymet takdiri usulüne uygun tebliğle kesinleşmiş ve ihale bedeli muhammen bedelin üzerinde kalmışsa zarar unsurunun gerçekleşmediği kabul edilmektedir.

İhalenin feshi kararına karşı hangi sürede istinafa gidilir?

İcra mahkemesi kararına karşı istinaf süresi, kararın tebliğinden itibaren iki haftadır (İİK m.363). Değerin istinaf sınırını aşması gerekir; BAM kararına karşı temyiz için 2026 yılında 682.000 TL'lik sınır uygulanır. Hangi yılın sınırının esas alınacağını şikâyetin yapıldığı tarih belirler.

İhale gününden sonraki yedi günde dosyada bakılacak belgeler

Fesih talebinin sonucunu çoğu zaman dilekçenin kendisinden çok, yedi gün içinde toplanabilen belgeler belirler. İlk bakılacak yer satış ilanının tebligat mazbatalarıdır: ilanın borçluya mı vekiline mi gönderildiği, adresin tapu kaydıyla ya da adres kayıt sistemiyle uyumlu olup olmadığı ve tebliğin Tebligat Kanunu'na uygun yapılıp yapılmadığı tek tek incelenmelidir. İkinci sırada kıymet takdiri raporunun tebliğ tarihi ve rapordan bu yana geçen süre gelir. Üçüncü olarak mükellefiyet listesi, rüçhanlı alacaklar toplamı ve masraflarla birlikte asgari ihale bedeli hesabı yeniden yapılmalıdır.

Bu kontrollerin ardından talebin hangi sıfatla yapılacağı ve bu sıfatın kanundaki listede karşılığı olup olmadığı netleştirilmelidir; pey süren istekli için harcın yarısı ve yüzde beş teminat, talep dilekçesiyle birlikte hazır olmalıdır. Ardından, ileri sürülen her usulsüzlüğün talep edenin menfaatini nasıl etkilediği somut olarak gösterilmelidir; yalnız başkasına yapılmayan tebligata dayanan ya da kesinleşmiş bir kıymet takdirini yeniden tartışmaya açan talepler, esastan ret ve para cezası riskini taşır. İcra takibinin bu son aşamasındaki adımlar, büronun icra ve iflas hukuku sayfasında özetlenen takip süreciyle birlikte değerlendirilebilir.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi olgularıyla değerlendirilir.