Kıymet Takdirine İtiraz (İİK 128/a): Süre, Bilirkişi İncelemesi ve İhaleye Etkisi

Haczedilen bir dairenin kıymet takdiri raporu borçluya tebliğ edilir; raporda yazan rakam, aynı sokakta geçen ay satılan benzer dairenin bedelinin yarısı kadardır. Borçlu bunu "satışta zaten piyasa fiyatı oluşur" diye bir kenara koyar. Birkaç ay sonra taşınmaz, raporda yazan değerin yarısından başlayan bir artırmada satılır ve borcun büyük kısmı ayakta kalır. Kıymet takdiri, icra dosyasında en az dikkat çeken ama sonuçları en uzun süren işlemlerden biridir: satışın taban fiyatını o rapor belirler ve rapora karşı yol, tebliğden itibaren yalnız yedi gün açıktır.

Kıymet takdirine şikâyet İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 128/a maddesinde düzenlenir. Madde kısa ama üç ayrı süre, bir masraf şartı ve kesin karar kuralı içerir. Bunlardan birinin kaçırılması, rapordaki rakamı satışın değişmez tabanına dönüştürür; değerin altında yapılan satış sonradan ihalenin feshi yoluyla tartışılmak istendiğinde de kesinleşmiş takdir şikâyetçinin önüne çıkar.

Kıymet takdiri satışın taban fiyatını belirler

Haczedilen malın satışa çıkarılabilmesi için önce değerinin tespit edilmesi gerekir; bu değere uygulamada "muhammen bedel" ya da "muhammen kıymet" denir. 7343 sayılı Kanun'la değişen İİK m.115'e göre birinci ve ikinci ihale, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi üzerinden başlatılır. Artırma bedelinin ayrıca muhammen kıymetin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazlaysa onu ve paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını geçmesi şarttır. İİK m.129 da aynı kuralı taşınmaz ihalesine uygular.

Bu kuralın borçlu açısından anlamı basit bir hesapla görülür. Gerçek değeri 4.000.000 TL olan bir taşınmaz için 2.400.000 TL'lik bir kıymet takdiri yapılmışsa, artırma 1.200.000 TL'den başlayabilir. Takdir doğru yapılsaydı taban 2.000.000 TL olacaktı. Artırmaya yeterli sayıda istekli katılmadığında aradaki 800.000 TL'lik fark, borçlunun malvarlığından çıkan ama borcuna mahsup edilmeyen bir değer olarak kalır. Satış bedeli borcu karşılamazsa alacaklı kalan kısım için takibe devam eder; borçlunun maaşı ve diğer malvarlığı bu kez kalan alacak için hedef olur. Haczedilebilen ve haczedilemeyen değerlerin sınırı maaş haczi ve haczedilemeyen mallar yazısında ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Değer tespitinin sonucu yalnız borçluyu ilgilendirmez. Haciz koyduran alacaklı, takdirin gerçek değerin çok üzerinde yapılmasından da zarar görebilir: muhammen bedel yüksek tutulduğunda artırmaya katılım düşer, ihale yapılamaz ve satış süreci uzar. İpotekli alacaklının durumu da benzerdir; rüçhanlı alacağının karşılanıp karşılanmayacağı büyük ölçüde muhammen bedele bağlıdır. 128/a'nın şikâyet hakkını "kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer" için tanıması bu yüzdendir.

Değeri kim belirler: taşınırda haciz memuru, sicile kayıtlı malda listeli bilirkişi

Değeri belirleyecek kişi malın türüne göre değişir. 2021'de 7343 sayılı Kanun'la değişen İİK m.87'ye göre haczi yapan memur, sicile kayıtlı mallar hariç olmak üzere haczettiği malın kıymetini takdir eder ve gerektiğinde bilirkişiye başvurabilir. Ev eşyası, ticari emtia ya da makine gibi taşınırlarda değer, çoğu dosyada haciz tutanağıyla birlikte memur tarafından belirlenir.

Sicile kayıtlı mallarda ise kanun koyucu memurun takdirini yeterli görmemiştir. Aynı maddenin ikinci fıkrası, sicile kayıtlı malın kıymet takdirinin bilirkişilik bölge kurulu listesinde kayıtlı ve bu konuda Adalet Bakanlığınca izin verilen bilirkişilere, bunların bulunmaması hâlinde listede kayıtlı diğer bilirkişilere yaptırılmasını zorunlu kılar. Taşınmazlar, tapuya kayıtlı bağımsız bölümler, trafik siciline kayıtlı araçlar ve gemiler bu kapsamdadır. Uygulamanın usul ve esasları Adalet Bakanlığının yönetmeliğine bırakılmıştır.

Taşınmazda takyidatlar ve bütünlük değeri hesaba katılır

Taşınmazın değerlendirilmesinde İİK m.128 ek ölçütler getirir. İcra dairesi taşınmazın kıymetini takdir ettirirken taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin, yani tapuya kayıtlı irtifak hakları, şerhler ve benzeri yüklerin kıymete etkisini de göz önüne alır. Önceden takdir edilen kıymeti etkileyen yeni bir mükellefiyet ortaya çıkarsa icra dairesi satışa esas olmak üzere kıymeti yeniden takdir ettirir. Taşınmazda eklenti niteliğinde teşvikli mal varsa bu malların kıymeti ayrıca takdir edilir.

2018'de 7101 sayılı Kanun'la eklenen fıkra ise ticari ve ekonomik bütünlük arz eden ya da bir bütün hâlinde satıldığında daha yüksek gelir elde edileceği anlaşılan mal ve hakların bir bütün olarak paraya çevrilmesini öngörür. Bir fabrika binasının, içindeki üretim hattından ayrı ayrı değerlendirilmesi bu kurala aykırı bir rapora yol açabilir. Şikâyet dilekçesinde bilirkişinin bu ölçütleri hiç tartışmadığının gösterilmesi, yeniden inceleme talebinin en somut dayanaklarından biridir.

Araçlarda değer kısa sürede değişir

Trafik siciline kayıtlı araçlar da İİK m.87/2 kapsamında sicile kayıtlı mal sayıldığından, değerlerinin listede kayıtlı bilirkişiye belirletilmesi gerekir. Araç değerlemesinde model yılı, kilometre, hasar ve tramer kaydı, donanım paketi ve aynı özellikteki araçların piyasa ilan fiyatları belirleyicidir. Raporun aracı görmeden, yalnız ruhsat bilgileri üzerinden hazırlanmış olması, şikâyette dile getirilebilecek bir eksikliktir.

Araçlarda zaman da değeri etkiler. Muhafaza altına alınıp yediemin otoparkında bekleyen bir aracın değeri, hem yıpranma hem de piyasa koşulları nedeniyle aylar içinde değişebilir; otopark ücreti ise birikerek takip masraflarını artırır. Takdirin satış tarihine yakın yapılması ve raporda aracın fiilî durumunun yansıtılması, hem borçlu hem alacaklı açısından satış bedelinin borca daha fazla mahsup edilmesini sağlar.

Rapor kimlere tebliğ edilir ve yedi günlük süre ne zaman başlar

Kanun, kıymet takdirine ilişkin raporun borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebliğ edilmesini öngörür (İİK m.128). Tebligat için icra dosyasındaki adresler, ayrıca adres bildirilmemişse tapudaki mevcut adresler esas alınır. İİK m.128/a'nın birinci fıkrası süreyi şöyle düzenler: "Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde şikâyette bulunabilirler."

Sürenin başlangıcı öğrenme değil tebliğdir. Raporun UYAP'ta görüntülenmesi, borçlunun icra dairesine gelip dosyayı incelemesi ya da üçüncü bir kişiden haber alması kanunun öngördüğü başlangıç değildir. Yargıtay ise tebliğin usulsüz olduğu dosyalarda, borçlunun rapora muttali olduğunu gösteren bir işlemin dosyada bulunup bulunmadığını da gözetmektedir. Taşınırlarda memurun yaptığı takdire karşı da İİK m.16'daki genel şikâyet yolu açıktır ve o şikâyet işlemin öğrenildiği tarihten itibaren yedi gün içinde yapılır. İki süre aynı uzunlukta olsa da başlangıç anları farklıdır.

Usulsüz tebliğ süreyi başlatmaz

Raporun tebliği usulsüzse yedi günlük süre de işlemeye başlamaz ve bu durum ilerleyen aşamada ihalenin feshi sebebine dönüşebilir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi bu konuda iki karakteristik dosyayı incelemiştir. Birincisinde borçlu şirkete gönderilen tebligat "tanınmıyor" şerhiyle iade edilmiş, ardından Tebligat Kanunu m.35'e göre tebliğ yapılmıştı. Bölge adliye mahkemesi (BAM), ticaret siciline kayıtlı faal bir şirket için "tanınmıyor" şerhinin usulsüz olduğunu, bu tebligata dayanılarak yapılan m.35 tebligatının da usule uygun sayılamayacağını kabul etti; keşifte tespit edilen değerin ihale bedelinin üzerinde çıkması üzerine ihalenin feshine hükmetti. Daire bu kararı onadı (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2022/13797, K. 2023/1679, 14 Mart 2023).

İkinci dosyada kıymet takdiri raporu ve satış ilanı, borçlu adına aynı konutta oturan oğluna tebliğ edilmişti; oğul aynı icra takibinin diğer borçlusuydu. Daire, iki borçlu arasında menfaat çatışması bulunduğunu, Tebligat Kanunu m.39 uyarınca hasma tebliğ yasağına aykırı yapılan bu tebligatların usulsüz olduğunu belirtti. Kıymet takdiri raporu borçluya usulüne uygun tebliğ edilmediği ve dosyada borçlunun rapora muttali olduğunu gösteren bir işlem bulunmadığı için, kıymet takdirine ilişkin itirazların ihalenin feshi davasında değerlendirilmesi gerektiğine hükmetti (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2023/680, K. 2023/1400, 6 Mart 2023).

Bu iki karar, tebligat mazbatasının kıymet takdiri sürecindeki ağırlığını gösterir. Uygulamada sık karşılaştığımız hata, sürenin tebligat mazbatasındaki tarihten değil, raporun UYAP'ta görüntülendiği günden hesaplanmasıdır. Mazbatanın aslı incelenmeli; tebliğ kime, hangi sıfatla ve hangi şerhle yapılmış, bunlar dilekçeden önce tespit edilmelidir.

Şikâyet dilekçesi ve masraf: yedi gün içinde yatırılmayan bilirkişi ücreti şikâyeti düşürür

Şikâyet, raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesine yapılır. Satış talimat yoluyla başka bir yerde yürütülüyorsa, raporu düzenleten talimat icra dairesinin bulunduğu yer esas alınır. Şikâyet yetkisiz bir icra mahkemesine yapılırsa, 128/a'nın son fıkralarına göre o mahkeme evrak üzerinde inceleme yaparak başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde yetkisizlik kararı verir ve masrafını gider avansından karşılayarak dosyayı resen yetkili icra mahkemesine gönderir. Resen gönderme kuralı 7343 sayılı Kanun'la eklenmiştir; yetkisiz mahkemeye yapılan başvuru, ayrı bir dilekçeye gerek kalmadan yetkili mahkemeye ulaşır.

Maddenin en çok gözden kaçan hükmü masraf şartıdır: "Şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücretin mahkeme veznesine yatırılması hâlinde yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; aksi hâlde başka bir işleme gerek olmaksızın şikâyet kesin olarak reddedilir." Kanun burada mahkemeye ayrıca süre verme ya da muhtıra gönderme yükümlülüğü yüklememiştir. Şikâyetçi, dilekçeyi verdiği günden itibaren ikinci bir yedi günlük süre içinde bilirkişi ücreti ve keşif giderlerini kendiliğinden yatırmak zorundadır. Bu süre geçirilirse şikâyet esasa girilmeden reddedilir ve rapordaki değer kesinleşir.

Masrafın tutarı mahkemeden mahkemeye ve malın niteliğine göre değişir; keşif gerektiren taşınmazlarda keşif harcı, bilirkişi ücreti ve araç gideri birlikte istenir. Tutarın dilekçe verilirken mahkeme kaleminden ya da ön inceleme ara kararından öğrenilmesi, eksik yatırılan avansın tamamlanması için zaman bırakır.

Dilekçede yer alması gereken unsurlar

• İcra dosyasının esas numarası, raporu düzenleten icra dairesi ve raporun tarihi.
• Raporun tebliğ tarihi ve tebliğin şekli; tebliğ usulsüzse bu ayrıca ve gerekçesiyle belirtilmelidir.
• Rapordaki değer ile şikâyetçinin ileri sürdüğü değer arasındaki farkın dayanakları: emsal satışlar, belediye rayiç değeri, imar durumu, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti, yapının yaşı ve malzemesi.
• Bilirkişinin tartışmadığı ölçütler: mükellefiyetlerin değere etkisi, bütün hâlinde satış imkânı, teşvikli eklentiler.
• Yeniden bilirkişi incelemesi ve gerektiğinde keşif talebi; masrafın yatırılacağının ya da yatırıldığının beyanı.

Emsal satış bilgisi, dilekçenin en güçlü delilidir. Aynı bölgede yakın tarihte yapılmış satışlara ilişkin tapu kayıtları, belediyeden alınan imar durum belgesi ve yapı ruhsatı dilekçeye eklenebilir; bilirkişinin bunları görerek değerlendirme yapması, yeni raporun gerekçesini de güçlendirir.

İcra mahkemesinde yeniden bilirkişi incelemesi ve kesin karar

İcra mahkemesi şikâyeti basit yargılama usulüyle inceler (İİK m.18). Masraf süresinde yatırılmışsa mahkeme yeni bir bilirkişi görevlendirir; taşınmazlarda yeni değerleme çoğunlukla keşifle birlikte yapılır. Bilirkişi, icra dairesinin aldığı ilk raporla bağlı değildir. Değeri, inceleme tarihindeki piyasa koşullarına, taşınmazın konumuna, imar durumuna ve yapının fiziki durumuna göre yeniden belirler. Konut finansmanından ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarından doğan takiplerde, 128/a'nın üçüncü fıkrası bilirkişi incelemesinin 2499 sayılı Kanun uyarınca yetki verilmiş kişi ya da kurumlara yaptırılmasını öngörür.

Mahkeme yeni rapora göre kıymeti artırabilir, azaltabilir ya da ilk raporu yerinde bulabilir. Yeni rapora karşı taraflar beyanda bulunabilir; rapor çelişkili ya da eksik gerekçeli ise ek rapor ya da yeni bir heyet istenebilir. Mahkemenin belirlediği değer, icra dairesinin satış ilanına esas aldığı muhammen bedel olur.

Maddenin son fıkrası kanun yolunu kapatır: "Bu madde gereğince icra mahkemesinin verdiği kararlar kesindir." Kıymet takdirine şikâyet üzerine verilen karara karşı istinaf ya da temyiz yolu tanınmamıştır. Bu nedenle bilirkişi raporuna karşı itirazların ve ek rapor taleplerinin icra mahkemesi önünde, karar verilmeden tamamlanması gerekir. Karardan sonra aynı değeri ikinci bir şikâyetle tartışmaya açmak, İİK m.128/a/2'deki iki yıllık kural nedeniyle de mümkün değildir.

Gerekçeli bir değerleme raporunda aranan unsurlar

Bilirkişi raporunun denetlenebilir olması, rakamın nasıl bulunduğunu göstermesine bağlıdır. Taşınmaz değerlemesinde genellikle üç yöntemden yararlanılır: bölgedeki benzer taşınmazların satış bedelleriyle karşılaştırma, arsa değeri ile yapı maliyetinin aşınma payı düşülerek toplanması ve kira getirisi üzerinden değerin hesaplanması. Raporun hangi yöntemi neden seçtiğini, emsal olarak hangi taşınmazları aldığını ve bu emsallerle konu taşınmaz arasındaki farkları nasıl düzelttiğini açıklaması beklenir.

Yerinde inceleme yapılıp yapılmadığı, taşınmazın iç durumunun fotoğraflarla belgelenip belgelenmediği, imar durumunun belediyeden sorulup sorulmadığı ve tapu kaydındaki şerhlerin değere etkisinin tartışılıp tartışılmadığı, rapora karşı beyanda ele alınabilecek somut noktalardır. Yalnız bir metrekare birim değeriyle yetinen, emsal göstermeyen ya da yapının yaşını ve kalitesini hiç anmayan bir rapor, ek rapor talebinin dayanağını kendiliğinden oluşturur. Mahkeme raporla bağlı değildir; gerekçesi zayıf bir rapor üzerine karar kurmak yerine ek rapor ya da yeni bir heyet incelemesi isteyebilir.

Şikâyet hakkı yalnız borçluya ait değildir

128/a'daki "ilgililer" ifadesi, raporun tebliğ edildiği herkesi kapsar. Takdirin fazla yüksek yapıldığını düşünen alacaklı da şikâyet yoluna gidebilir; özellikle muhammen bedelin piyasanın çok üzerinde belirlendiği ve iki artırmanın da alıcısız kapandığı dosyalarda bu yol satışı tıkanmaktan kurtarabilir. İpotekli alacaklı ise rüçhanlı alacağının karşılanması açısından takdirin yerindeliğini denetleyebilir.

Kesinleşen değer iki yıl boyunca satışa esas kalır

Maddenin ikinci fıkrası, 2004'te 5092 sayılı Kanun'la değişen birinci cümlesiyle şu kuralı koyar: "Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez." İki yıllık süre kesinleşme tarihinden değil, takdirin yapıldığı tarihten başlar. Bu süre içinde değer piyasada önemli ölçüde değişmiş olsa bile ilgililer yeni bir takdir isteyemez.

Kanun bu kurala iki istisna getirir: doğal afetler ve imar durumunda çok önemli değişiklikler meydana getiren benzer hâllerde yeniden kıymet takdiri istenebilir. Taşınmazın bulunduğu parselde imar planı değişikliğiyle yapılaşma hakkının artması ya da azalması, deprem ya da sel sonrası yapının hasar görmesi bu istisnanın tipik örnekleridir. İki yıllık süre dolduktan sonra ise ilgililerin yeni bir kıymet takdiri talep etmesine kanuni engel kalmaz; talep, icra dairesine yöneltilir ve yeni rapor yeniden tebliğ edilerek yedi günlük şikâyet süresini başlatır.

Enflasyonun yüksek seyrettiği dönemlerde bu kuralın pratik sonucu önemlidir. Takdirin üzerinden iki yıla yakın süre geçmiş bir dosyada satış yapılıyorsa, rapordaki değer piyasanın oldukça gerisinde kalmış olabilir. İki yılın dolduğu tarihin dosyada takip edilmesi ve süre dolar dolmaz yeni takdir talebinde bulunulması, taraflar için korunması gereken bir imkândır.

Kıymet takdirinin yapılmamış olması satış talebini geçersiz kılmaz

Değer tespiti ile satış talebi arasındaki ilişki Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun yakın tarihli bir kararında da ele alındı. Genel Kurul, alacaklının kanuni süreler içinde satış talep edip giderleri peşin ödemesi hâlinde icra müdürünün bu talebi kabul etme yükümlülüğü bulunduğunu belirterek şu tespiti yaptı: "İcra müdürü, kıymet takdirinin yapılmadığı gerekçesiyle veya diğer sebeplerle satış talebini reddedemez." Kararda, satış talebi reddedilse bile süresinde satış isteyen alacaklının haczinin düşmeyeceği kabul edildi (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2025/785, K. 2026/331, 13 Mayıs 2026). Satış isteme süresi ve haczin düşmesi konusunun ayrıntıları icra takibinin düşmesi ve zamanaşımı yazısında açıklanmıştır.

Düşük takdir ihaleye nasıl yansır: ihalenin feshi davasıyla fark

Kıymet takdirine şikâyet ile ihalenin feshi aynı soruna, yani malın değerinin altında satılmasına iki farklı aşamada cevap verir. Şikâyet satıştan önce değeri düzeltir; ihalenin feshi ise satış yapıldıktan sonra usulsüzlük nedeniyle ihalenin ortadan kaldırılmasını sağlar. İhalenin feshi ise İİK m.134'e göre satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar tarafından, yurt içinde bir adres gösterilerek ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinden şikâyet yoluyla istenebilir. Satış ilanı tebliğ edilmemişse ya da malın esaslı vasıflarındaki hata veya ihaledeki fesat sonradan öğrenilmişse süre öğrenme tarihinden başlar; bu süre ihaleye ilişkin kararın elektronik satış portalında ilanından itibaren bir yılı geçemez.

İhalenin feshi davasında şikâyetçi, aynı maddeye göre "vakı yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur." Yargıtay bu zarar unsurunu muhammen bedel üzerinden ölçer. 12. Hukuk Dairesi 6 Mart 2023 tarihli kararında yerleşik uygulamayı şöyle özetledi: "satış bedelinin, muhammen bedelin üzerinde olması halinde ihalede zarar unsurunun gerçekleşmediğinin kabulü gerekir." Kıymet takdirine süresinde şikâyet edilmemiş ve takdir usulüne uygun tebliğle kesinleşmişse, ihale bedeli muhammen bedelin üzerinde kaldığı sürece "taşınmaz değerinin altında satıldı" iddiası ihalenin feshi davasında sonuç doğurmaz.

Aynı karar, bu kuralın sınırını da çizer. Rapor borçluya usulüne uygun tebliğ edilmemişse, borçlunun takdire itiraz hakkı kısıtlanmış sayılır. Daire, bu durumda ilk derece mahkemesinin uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulu marifetiyle keşif yaptırması, tespit edilecek değer ihalede esas alınan muhammen bedelin üzerinde çıkarsa ihalenin feshine, muhammen bedele eşit ya da altında kalırsa zarar unsuru oluşmayacağından istemin reddine karar vermesi gerektiğini belirtti. Usulsüz tebliğ, kıymet takdirine yönelik itirazları ihalenin feshi aşamasına taşıyan kapıdır.

Ölçüt	Kıymet takdirine şikâyet	İhalenin feshi
Dayanak	İİK m.128/a	İİK m.134
Aşama	Satış ilanından önce	İhaleden sonra
Süre	Raporun tebliğinden itibaren 7 gün	İhale tarihinden itibaren 7 gün; öğrenme hâllerinde en çok 1 yıl
Masraf şartı	Şikâyetten itibaren 7 gün içinde bilirkişi masrafı; yatırılmazsa kesin ret	Listede sayılmayan kişiler için nispi harcın yarısı ve yüzde 5 teminat
Kanun yolu	Karar kesin	Kanun yoluna başvurulabilir
Reddin sonucu	Rapordaki değer kesinleşir	Esastan retle ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezası

Tablodaki son satır ayrıca önemlidir. Aynı maddeye göre icra mahkemesi ihalenin feshi talebini işin esasına girerek reddederse, talepte bulunanı feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder. Takdire süresinde şikâyet edilmeden, yalnız "değerin altında satıldı" iddiasıyla açılan bir fesih davası, bu para cezası riskini de beraberinde getirir. Ödeme emrine itiraz aşamasındaki sürelerle bu süreler birbirine karıştırılmamalıdır; itiraz süreleri ve sonuçları icra takibine itiraz yazısında ayrıca anlatılmıştır.

Borçlunun ikinci imkânı: kıymet takdirinden sonra rızai satış yetkisi

2021'de İİK'ya eklenen m.111/a, kıymet takdiriyle doğrudan bağlantılı bir imkân getirir. Borçlu, kıymet takdirinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde haczedilen malının rızaen satışı için kendisine yetki verilmesini talep edebilir. Takdir henüz yapılmamışsa borçlu da takdir yapılmasını isteyebilir. İcra müdürü, kıymet takdiri kesinleştikten sonra cebrî satış işlemlerini durdurarak borçluya on beş günlük süre verir.

Rızai satışta bedel, malın muhammen kıymetinin yüzde doksanına karşılık gelen miktar ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazlaysa bu miktardan ve buna ek olarak o mahcuz için yapılan takip masraflarının toplamından az olamaz. Borçluyla anlaşan alıcının bu bedeli on beş günlük süre içinde dosyaya ödemesi hâlinde icra müdürü şartların bulunduğunu tespit ederse dosyayı derhâl icra mahkemesine gönderir; mahkeme en geç on gün içinde dosya üzerinden talebin kabulüne ya da reddine kesin olarak karar verir. Kabul kararıyla malın mülkiyeti alıcıya geçer ve tüm hacizler kaldırılır.

İki yol birlikte düşünüldüğünde kıymet takdirinin önemi bir kez daha görülür. Rızai satışta taban muhammen kıymetin yüzde doksanı, cebrî ihalede ise yüzde ellisidir. Düşük bir takdire şikâyet etmeden rızai satış yoluna gidilmesi, borçlunun kendi bulduğu alıcıya bile değerin altında satış yapmasına yol açabilir. Bu nedenle iki yedi günlük süre, yani 128/a'daki şikâyet süresi ile 111/a'daki rızai satış talep süresi aynı gün başlar ve birlikte planlanmalıdır.

Ortaklığın giderilmesinde satış ve paylı taşınmazlar

Ortaklığın giderilmesi davasında satış suretiyle taksime karar verildiğinde, taşınmazın açık artırmayla satışı İİK'nın satışa ilişkin hükümleri çerçevesinde yürütülür. 16 Temmuz 2026 tarihli 7589 sayılı Kanun'un 1. maddesiyle İİK m.114'e eklenen cümleler bu alanda yeni bir kural getirdi: tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır ve bu usul bir defaya mahsus uygulanır.

Davanın yargılama aşamasında mahkemenin yaptırdığı bilirkişi incelemesi ile satış aşamasındaki kıymet takdiri birbirinden ayrı işlemlerdir. Yargılamadaki değer tespitine karşı itirazlar davanın içinde ve kanun yolunda ileri sürülür; bu konunun istinaf boyutu ortaklığın giderilmesi kararına karşı istinaf sayfasında ele alınmıştır. Davanın şartları ve aynen ya da satış yoluyla taksim arasındaki tercih ise ortaklığın giderilmesi davası yazısında anlatılmıştır.

Sık Sorulan Sorular

Kıymet takdirine şikâyet süresi ne zaman başlar?

Süre, kıymet takdiri raporunun ilgiliye tebliğ edildiği tarihten itibaren yedi gündür (İİK m.128/a/1). Raporun UYAP'ta görülmesi ya da icra dairesinde öğrenilmesi kanunun öngördüğü başlangıç değildir; tebliğ usulsüzse süre işlemeye başlamaz. Taşınırlarda memurun takdirine karşı İİK m.16'daki genel şikâyet süresi de yedi gün olmakla birlikte, işlemin öğrenildiği tarihten başlar.

Bilirkişi masrafı yatırılmazsa ne olur?

Şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücret mahkeme veznesine yatırılmazsa şikâyet, başka bir işleme gerek kalmaksızın kesin olarak reddedilir. Kanun mahkemeye ayrıca muhtıra gönderme yükümlülüğü yüklememiştir. Bu durumda rapordaki değer kesinleşir ve iki yıl boyunca yeniden takdir istenemez.

İcra mahkemesinin kıymet takdirine ilişkin kararına itiraz edilebilir mi?

Bu şikâyet üzerine icra mahkemesinin verdiği kararlar kesindir ve istinaf ya da temyiz yolu tanınmamıştır (İİK m.128/a son fıkra). Bilirkişi raporuna karşı beyan ve ek rapor taleplerinin karar verilmeden önce mahkemeye sunulması bu yüzden önem taşır. Karar kesinleştikten sonraki itirazlar ancak tebliğde usulsüzlük gibi ayrı bir sebeple ihalenin feshi aşamasında gündeme gelebilir.

Alacaklı da kıymet takdirine şikâyette bulunabilir mi?

Rapor, haciz koyduran alacaklılara ve ipotekli alacaklılara da tebliğ edilir ve 128/a şikâyet hakkını raporun tebliğ edildiği bütün ilgililere tanır. Değerin piyasanın çok üzerinde belirlenmesi artırmaya katılımı düşürüp satışı uzattığından, alacaklı yüksek takdire karşı da şikâyet yoluna gidebilir. Masraf şartı ve kesin karar kuralı alacaklı için de aynıdır.

Kıymet takdirinin üzerinden uzun süre geçtiyse yeniden değer tespiti istenebilir mi?

Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçtikten sonra yeniden kıymet takdiri istenebilir. İki yıl dolmadan yeni takdir ancak doğal afetler ve imar durumunda çok önemli değişiklikler meydana getiren benzer hâllerde mümkündür. Taşınmaz üzerinde değeri etkileyen yeni bir mükellefiyet ortaya çıkarsa icra dairesi İİK m.128 uyarınca kıymeti yeniden takdir ettirir.

Kıymet takdirine şikâyet etmeyen borçlu ihalenin feshini isteyebilir mi?

İhalenin feshi, kıymet takdirine şikâyet edilip edilmediğinden bağımsız olarak İİK m.134'teki sebeplerle yedi gün içinde istenebilir. Ancak takdir usulüne uygun tebliğle kesinleşmişse ve ihale bedeli muhammen bedelin üzerindeyse, Yargıtay uygulamasına göre zarar unsuru gerçekleşmemiş sayılır. Rapor borçluya usulsüz tebliğ edilmişse değer iddiası fesih davasında bilirkişi incelemesiyle değerlendirilir.

Rapor tebliğ edildiği gün başlayan yedi günlük takvim

Rapor tebliğ edildiğinde, dosyada aynı anda birden çok süre işlemeye başlar. İlk iş, tebligat mazbatasının aslından tebliğ tarihinin ve tebliğin kime yapıldığının tespitidir; süre bu tarihten hesaplanır. Rapordaki değer emsal satışlar, imar durumu ve takyidatlarla karşılaştırılmalı, fark belgelenebiliyorsa şikâyet dilekçesi yedinci gün dolmadan raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesine verilmelidir.

Dilekçe verildiği gün ikinci yedi günlük süre başlar: bilirkişi ücreti ve keşif gideri bu süre içinde yatırılmazsa şikâyet incelenmeden reddedilir. Borçlu rızai satış yoluna gitmeyi düşünüyorsa 111/a'daki talep de aynı yedi gün içinde yapılmalıdır. Takdir kesinleştikten sonra iki yıllık süre takvime işlenmeli; süre dolduğunda ya da imar durumunda esaslı bir değişiklik olduğunda yeni takdir talep edilebilir.

Haciz, kıymet takdiri ve satış aşamalarının Yalova'daki icra dairelerinde nasıl yürüdüğü Yalova icra avukatı sayfasında özetlenmiştir. Ödeme emrinden ihaleye kadar her aşama kendi süresine bağlıdır ve bir aşamada kaçırılan süre, sonraki aşamada aynı iddianın ileri sürülmesini çoğu zaman sınırlar.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi olgularıyla değerlendirilir.