Tapusuz Taşınmazda Zilyetlikle Tescil Davası: Olağanüstü Zamanaşımı Şartları (TMK 713)

Köyün yukarısındaki tarlayı dede sürmüş, sonra baba sürmüş; sınırına dikilen ceviz ağaçları bugün kırk yaşında. Torun araziyi satmak ya da üzerine bir depo yapmak istediğinde tapu müdürlüğünden aldığı cevap kısadır: taşınmaz adına kayıtlı değildir, hatta sicilde hiç yoktur. Kuşaklar boyu süren kullanım mülkiyete dönüşebilir mi, dönüşürse bunu kim, hangi mahkemede ve kime karşı ileri sürer?

Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 713 bu soruya olağanüstü zamanaşımı yoluyla cevap verir. Kanun, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı yirmi yıl davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla elinde bulunduran kişiye mülkiyetin tescilini isteme hakkı tanır. Ne var ki bu hak, Hazineye karşı açılan, ilanla herkese duyurulan ve keşifle sınanan kendine özgü bir davayla kullanılır. Orman, mera ve kıyı gibi yerler bu yolun dışında kalır, yüzölçümü de 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun sınırlarıyla bağlıdır.

TMK m. 713 iki ayrı hâli düzenler: sicilde hiç olmayan taşınmaz ve maliki anlaşılamayan kayıt

Maddenin birinci fıkrası tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazı konu alır. Bu taşınmazı yirmi yıl süreyle davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, taşınmazın tamamı, bir parçası ya da bir payı üzerindeki mülkiyetin adına tescilini isteyebilir. Kadastro görmemiş köylerde kuşaktan kuşağa devredilen araziler, kadastro çalışmasında tespit dışı bırakılmış alanlar ve eski tapu kaydı hiç bulunmamış yerler bu fıkranın tipik örnekleridir.

İkinci fıkra ise tapuda kayıtlı olan ama kaydın işlevini yitirdiği iki durumu aynı koşullara bağlar: maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan taşınmaz ile yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı taşınmaz. Burada zilyet, taşınmazın tamamının ya da bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının tescilini isteyebilir. Kaydın malikini belirlemeye yetmediği hâller, örneğin yalnız baba adı ya da lakapla yazılmış eski kayıtlar, uygulamada bu fıkranın en sık gündeme geldiği dosyalardır. Gaiplik hâlinde kanun, gaiplik kararının dava tarihinden en az yirmi yıl önce verilmiş olmasını arar; zilyetliğin de aynı koşullarla yirmi yıl sürmüş olması ayrıca gerekir. Gaiplik kararı TMK m. 32 uyarınca, ölüm tehlikesi içinde kaybolan ya da uzun zamandan beri kendisinden haber alınamayan kişi hakkında, hakları bu ölüme bağlı olanların başvurusu üzerine mahkemece verilir. Kayıt sahibi yıllardır ortada olmasa bile gaiplik kararı alınmamışsa bu hâl ikinci fıkraya girmez.

Maddenin ilk metninde ikinci fıkra "yirmi yıl önce ölmüş ya da gaipliğine karar verilmiş" kişiyi birlikte anıyordu. Anayasa Mahkemesi 17 Mart 2011 tarihli kararıyla "ölmüş ya da" ibaresini iptal etmiştir. Bu yüzden tapu maliki yirmi yıldan uzun süre önce ölmüş olsa bile kaydın mirasçılara geçtiği kabul edilir ve zilyet bu fıkraya dayanarak tescil isteyemez; o taşınmazda mirasçılarla ilişki, ortaklığın giderilmesi ya da tapu iptali yollarıyla çözülür. Eski şerhlerde ve internetteki kopya metinlerde iptal edilen ibare hâlâ görülebildiğinden, dayanak her dosyada güncel kanun metninden okunmalıdır.

Durum	Dayanak	Süre	Tescil istenebilecek kısım
Tapuda hiç kayıtlı olmayan taşınmaz	TMK m. 713/1	20 yıl	Tamamı, bir parçası ya da bir payı
Maliki tapudan anlaşılamayan kayıt	TMK m. 713/2	20 yıl	Tamamı ya da bölünmesinde sakınca olmayan parçası
Yirmi yıl önce gaipliğine karar verilmiş kişi adına kayıt	TMK m. 713/2	20 yıl	Tamamı ya da bölünmesinde sakınca olmayan parçası
Yolsuz tescille malik görünen iyiniyetli zilyet	TMK m. 712	10 yıl	Tescil kendi adına zaten vardır; kazanıma itiraz edilemez

Tablonun son satırı farkı göstermek içindir: TMK m. 712'deki olağan zamanaşımı, tapuda adı zaten yazılı olan ama kaydı geçerli bir sebebe dayanmayan kişiyi korur ve tapulu taşınmazdaki uyuşmazlıkların konusudur. Tapulu taşınmazda yolsuz tescilin düzeltilmesi ve on yıllık sürenin etkisi tapu iptali ve tescil davası yazısında ayrıca işlenmiştir; olağanüstü zamanaşımı ise sicilin boş ya da işlevsiz olduğu yerde devreye girer.

Yirmi yıl, davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla: her koşul ayrı ispat ister

Kanunun saydığı koşullar birbirini tamamlar ama birbirinin yerine geçmez. Mahkeme her birini ayrı ayrı araştırır ve birinin eksikliği davanın reddine yeter. Uygulamada davacı tarafın en çok süreye odaklandığını, zilyetliğin niteliğini ise ikinci plana ittiğini görüyoruz; oysa ispat yükünün ağırlığı çoğu dosyada niteliktedir.

Malik sıfatıyla zilyetlik

Zilyetlik, bir şey üzerindeki fiilî hâkimiyettir (TMK m. 973). Kanun, malik sıfatıyla zilyet olanı aslî zilyet, kişisel ya da sınırlı aynî bir hakka dayanarak şeyi elinde tutanı fer'î zilyet sayar (TMK m. 974). Kiracı, ortakçı, emanetçi ya da yalnızca hayvan otlatma izni almış kişi fer'î zilyettir ve ne kadar uzun sürerse sürsün bu zilyetlik olağanüstü zamanaşımına esas alınmaz. Malik sıfatı, taşınmazın bir malik gibi kullanıldığını gösteren olgularla ortaya konur: ekip biçme, ağaç dikme, sınır çevirme, ürünü kendi hesabına alma ve çevrede o yerin kişinin malı olarak bilinmesi.

Davasız zilyetlik

Zilyetliğin yirmi yıl boyunca bir davayla çekişmeli hâle getirilmemiş olması gerekir. Kazandırıcı zamanaşımı sürelerinin hesaplanması, kesilmesi ve durmasında Borçlar Kanunu'nun zamanaşımı hükümleri kıyasen uygulanır (TMK m. 714); Türk Borçlar Kanunu m. 154 de dava açılmasını kesme sebepleri arasında sayar. Taşınmazın zilyetliğine ya da mülkiyetine yönelik bir dava, örneğin bir komşunun el atmanın önlenmesi talebi ya da Hazinenin açtığı bir dava, süreyi keser ve davanın sonucuna göre yeni bir sürenin başlamasını gerektirebilir. Mülkiyet ile zilyetlik davalarının farkı ve el atmaya karşı başvurulabilecek yollar el atmanın önlenmesi davası yazısında ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Aralıksız zilyetlik

Aralıksızlık, yirmi yıl boyunca zilyetliğin kopmadan sürmesidir. Fiilî hâkimiyetin geçici nitelikteki sebeplerle kullanılmaması ya da kullanma olanağının ortadan kalkması zilyetliği sona erdirmez (TMK m. 976). Bir tarlanın birkaç yıl nadasa bırakılması ya da sel sonrası bir mevsim ekilememesi bu anlamda geçici kesintidir. Taşınmazın uzun süre terk edilmesi, başkasının fiilen kullanmaya başlaması ya da zilyedin yeri bırakıp göç etmesi ise aralıksızlık tartışmasını doğurur ve tanık beyanlarıyla dönem dönem açıklanması gerekir.

Yirmi yıllık süre ve mülkiyetin kazanıldığı an

Süre, zilyetliğin malik sıfatıyla başladığı tarihten işler ve uygulamada dava tarihinde dolmuş olması aranır. Maddenin beşinci fıkrasının son cümlesi önemli bir sonuç bağlar: mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. Mahkemenin tescil kararı bu yönüyle mülkiyeti yaratan değil, zaten gerçekleşmiş kazanımı sicile yansıtan bir karardır. Bu nitelik, kazanımın hangi tarihte tamamlandığının, taşınmazın o tarihteki niteliğinin ve sonradan çıkan bir imar planı ya da orman kadastrosunun etkisinin tartışıldığı dosyalarda belirleyicidir.

Zilyetlik süresi önceki zilyedin süresiyle birleştirilebilir

Yirmi yılın tek bir kişinin elinde dolması gerekmez. TMK m. 996, kazandırıcı zamanaşımından yararlanma hakkına sahip zilyedin, zilyetliği kendisine devreden kişi de aynı yetkiye sahipse onun zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebileceğini öngörür. Babadan oğula miras yoluyla geçen ya da köyde harici satışla devredilen bir tarlada önceki zilyedin yılları bu yolla hesaba katılır.

Birleştirmenin şartı, önceki zilyetliğin de malik sıfatıyla ve davasız, aralıksız sürmüş olmasıdır; kanunun "aynı yetkiye sahip" ifadesi bunu anlatır. Önceki zilyet kiracı ya da ortakçıysa onun yılları eklenemez. Somut bir örnekle: babası tarlayı 1995'ten ölümüne kadar, 2008'e dek malik sıfatıyla ekip biçmiş, oğlu da o tarihten beri aynı biçimde kullanmaktaysa, iki dönem birleştirildiğinde yirmi yıllık süre 2015'te dolmuştur. Babanın tarlaya 1995'te bir başkasının kiracısı olarak girdiği anlaşılırsa, kiracılığın sona erip malik sıfatıyla kullanımın başladığı yıl yeniden belirlenir ve sürenin başlangıcı ileri kayar. Harici satışta devrin kendisi de ispat konusudur: tarihli bir satış senedi, satış bedelinin ödendiğini gösteren bir kayıt ya da devri bilen komşuların beyanı zinciri tamamlar. Tapusuz taşınmazların harici satışı resmî şekle bağlı olmadığından, bu satışlar tescil davasında zilyetliğin devrine ilişkin olgu olarak değerlendirilir.

Miras yoluyla gelen zilyetlikte ayrı bir sorun vardır. Mirasçılardan biri taşınmazı fiilen kullanıyorsa, bu kullanımın yalnız kendi adına mı yoksa bütün mirasçılar adına mı sürdürüldüğü sorulur. Kadastro Kanunu m. 15, tapusuz taşınmazların zilyetler arasında taksim edildiğinin belgelerle ya da bilirkişi veya tanık beyanlarıyla sabit olması hâlinde taksime göre tespit yapılacağını düzenler; taksim ispatlanamazsa mirasçılardan birinin kullanımı kural olarak diğerleri adına da sürdürülmüş kabul edilir ve tescil paylı olarak gündeme gelir. Paylı hâle gelen taşınmazın sonradan paylaşılması ortaklığın giderilmesi davası ile mümkündür.

Orman, mera, kıyı ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler zilyetlikle kazanılamaz

Olağanüstü zamanaşımının en sık reddedildiği nokta, taşınmazın niteliğidir. Ne kadar uzun ve ne kadar açık kullanılmış olursa olsun, bazı yerler kanun gereği özel mülkiyete konu olamaz ve zilyetlik bu yerlerde mülkiyete dönüşmez.

• Devlet ormanları: Anayasa m. 169/2, Devlet ormanlarının zamanaşımı ile mülk edinilemeyeceğini açıkça düzenler. Taşınmazın orman sınırları içinde kalıp kalmadığı, orman kadastrosu, eski tarihli hava fotoğrafları ve memleket haritalarıyla, uzman orman bilirkişisi eliyle araştırılır.
• Mera, yaylak ve kışlaklar: 4342 sayılı Mera Kanunu m. 4 bu yerlerin özel mülkiyete geçirilemeyeceğini ve bunlara zamanaşımı uygulanamayacağını öngörür. Kadastro Kanunu m. 16/B de mera gibi orta mallarının özel kanun hükümleri saklı kalmak üzere özel mülkiyete konu olmadığını belirtir.
• Kıyılar: Anayasa m. 43 kıyıları Devletin hüküm ve tasarrufu altında sayar; 3621 sayılı Kıyı Kanunu m. 5 de bu kuralı tekrarlayarak kıyıları herkesin eşit ve serbest yararlanmasına açık tutar. Kıyı kenar çizgisinin deniz tarafında kalan yerin zilyetlikle kazanılması bu düzenlemelerle bağdaşmaz; kıyıya yakın taşınmazlarda kıyı kenar çizgisinin yeri davanın ilk sorusudur.
• Sahipsiz yerler ve yararı kamuya ait mallar: TMK m. 715, sahipsiz yerlerin ve yararı kamuya ait malların Devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğunu, kayalar, tepeler, dağlar gibi tarıma elverişli olmayan yerlerin aksi ispatlanmadıkça kimsenin mülkiyetinde olmadığını ve özel mülkiyete konu olamayacağını düzenler.
• Kamu hizmetine ayrılmış yerler: Kadastro Kanunu m. 18/2, orta mallarının, hizmet mallarının, ormanların, Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup bir kamu hizmetine tahsis edilen yerlerin ve kanunları uyarınca Devlete kalan taşınmazların tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı yoluyla edinilemeyeceğini belirtir.

İmar ve ihya ile kazanma ayrı bir yoldur

Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki her yer kalıcı olarak kapalı değildir. Orman sayılmayan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden masraf ve emek harcanarak tarıma elverişli hâle getirilen taşınmazlar, m. 14'teki şartlar mevcutsa imar ve ihya edenler ya da halefleri adına tespit edilir (Kadastro Kanunu m. 17). Taşlık bir yamacın temizlenip teraslanması ya da çalılık bir alanın sökülüp sürülebilir hâle getirilmesi bu kapsamdadır. Yerleşik içtihada göre yirmi yıllık süre, ihyanın tamamlandığı tarihten itibaren hesaplanır; ihya devam ederken geçen yıllar süreye eklenmez. Aynı maddenin ikinci fıkrası, il, ilçe ve kasabaların imar planı kapsamındaki alanlarda bu hükmün uygulanmayacağını öngörür. Bu yüzden ihyaya dayanan bir davada taşınmazın imar planı içinde kalıp kalmadığı ve plana alındığı tarih ayrıca araştırılır.

İhyanın ne zaman başladığı ve ne zaman bittiği çoğu zaman tanık hafızasından çok görüntüyle ispatlanır. Farklı yıllara ait hava fotoğrafları ve uydu görüntüleri üzerinde yapılan bilirkişi incelemesi, arazinin hangi yıl hâlâ çalılık olduğunu, hangi yıl tarla görünümü kazandığını ortaya koyar. Tarafların bu görüntülerin hangi yıllar için alınacağını dava dilekçesinde belirtmesi, keşfin yönünü baştan belirler.

Yüzölçümü sınırı: sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüm

Olağanüstü zamanaşımı sınırsız bir edinim yolu değildir. Maddenin son fıkrası özel kanun hükümlerini saklı tutar ve yerleşik içtihat, zilyetlikle tescil davalarında Kadastro Kanunu m. 14'teki sınırları uygulamaktadır. Bu hükme göre tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan taşınmazlar, toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar (bu sınırlar dâhil) zilyet adına tescil edilebilir. Bir dönüm bin metrekaredir; kuru tarımda yüz dönüm, yüz bin metrekareye karşılık gelir.

Sınır taşınmaz başına değil, kişi başına ve aynı çalışma alanı bakımından toplamdır. Zilyet daha önce aynı köyde, kadastro sırasında ya da başka bir tescil davasıyla zilyetliğe dayanarak taşınmaz edinmişse, o taşınmazların yüzölçümü de hesaba katılır. Mahkemeler bu nedenle tapu müdürlüğünden ve kadastro kayıtlarından, davacının aynı çalışma alanında zilyetlik yoluyla edindiği başka taşınmaz bulunup bulunmadığını sorar. Sulu ve kuru arazi ayrımı, m. 14'ün ikinci fıkrası gereği 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerine göre yapılır; arazinin fiilen sulanıp sulanmadığı değil, bu mevzuattaki ölçüt belirleyicidir.

Sınırı aşan kısım için zilyetliğin ayrıca belgeye dayanması gerekir. Bu belgeler m. 14/4'te sayılmıştır: 31 Aralık 1981 tarihine veya daha önceki tarihlere ait vergi kayıtları, tasdikli irade suretleri ve fermanlar, kayıtları bulunmayan tapu senetleri, tasdiksiz tapu yoklama kayıtları ve benzeri eski belgeler. Köy kayıtlarında ya da aile evrakında saklı eski bir vergi kaydı, sınırı aşan kısmın tescili bakımından belirleyicidir; bu belgelerin arşivden onaylı örneklerinin dosyaya girmesi gerekir.

Sınırın nasıl işlediği bir örnekle daha açık görülür. Aynı köyde kadastro sırasında 70 dönüm kuru arazisi zilyetliğe dayanarak adına tespit edilmiş bir kişi, 50 dönümlük ikinci bir kuru tarla için tescil davası açtığında toplam yüzölçümü 120 dönüme ulaşır. Bu durumda ikinci tarlanın 30 dönümlük kısmı sınır içinde kalır ve diğer koşullar ispatlanırsa tescil edilebilir; kalan 20 dönüm için zilyetliğin ayrıca Kadastro Kanunu m. 14/4'te sayılan belgelerden birine dayanması gerekir. Belge sunulamazsa tescil, sınır içinde kalan kısımla sınırlı tutulur ve fen bilirkişisinin krokisi bu ayrımı gösterecek biçimde hazırlanır.

Dava Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine karşı açılır

TMK m. 713/3, tescil davasının Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine ya da varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılacağını düzenler. Tapusuz taşınmazda asıl hasım Hazinedir; taşınmazın bulunduğu yere göre köy ya da belediye tüzel kişiliği de davaya dâhil edilir. Taşınmazın orman, mera ya da kıyı niteliği tartışmalıysa ilgili idarenin davada yer alması, sonradan aynı taşınmaz için ikinci bir davanın önüne geçer. İkinci fıkra kapsamındaki dosyalarda ise tapuda malik görünen kişinin mirasçıları davalı olur; gaipliğine karar verilmiş malik bakımından da davalılar onun mirasçılarıdır.

Hasım eksikliği, uygulamada kararın bozulmasına yol açan yaygın usul hatalarındandır. Taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olduğundan, kanunun saydığı hasımlardan biri davaya dâhil edilmeden kurulan hüküm bozma sebebi oluşturur; eksiklik yargılama sırasında giderilmelidir. Davalıların ve davaya itiraz edenlerin aynı davada kendi adlarına tescil isteyebilmesi de (TMK m. 713/6) davanın yapısını değiştirir: Hazinenin ya da başka bir zilyedin karşı talebi aynı yargılamada incelenir.

Görevli ve yetkili mahkeme

Kadastrosu yapılmamış ya da kadastro çalışması sona ermiş bir yerde dava, genel görevli asliye hukuk mahkemesinde açılır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12, taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin ya da aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar. Taşınmaz Yalova'nın bir köyündeyse dava, davacının nerede oturduğuna bakılmaksızın o yerin bağlı olduğu asliye hukuk mahkemesinde görülür.

İlan ve üç aylık itiraz süresi davanın kendine özgü aşamasıdır

Zilyetlikle tescil davası yalnız taraflar arasında kalmaz; sonucu, taşınmaz üzerinde hak iddia edebilecek herkesi etkiler. Bu nedenle TMK m. 713/4, davanın konusunun mahkemece bir gazete ve bir internet haber sitesinde ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan edilmesini öngörür. Fıkradaki "bir gazete ve bir internet haber sitesinde" ifadesi 7418 sayılı Kanun ile 2022'de getirilmiştir; önceki metin yalnız gazeteyle bir defa ilanı yeterli sayıyordu. Taşınmazın bulunduğu yerdeki ilan, köylerde muhtarlık ilan tahtasına asma ve benzeri yollarla yapılır.

Beşinci fıkraya göre son ilandan başlayarak üç ay içinde, koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa hâkim tescile karar verir. Üç aylık süre dolmadan tescile karar verilmesi, kanunun öngördüğü itiraz aşamasını atlayan bir usul eksikliğidir. İlan giderleri davacının yatırdığı gider avansından karşılanır; ilanın içeriği, taşınmazı tanımlamaya yetecek açıklıkta olmalıdır: köy, mevki, sınırlar ve yaklaşık yüzölçümü. İlana itiraz eden üçüncü kişi, kendisinin zilyet olduğunu ya da taşınmazın niteliğinin kazanmaya elverişli olmadığını ileri sürebilir ve kendi adına tescil talebinde de bulunabilir.

Keşif, yerel bilirkişi ve hava fotoğrafı ispatın merkezindedir

Zilyetlikle tescil davası dosya üzerinden karara bağlanan bir dava değildir. Mahkeme taşınmazın başında keşif yapar; keşfe yerel bilirkişiler, taraf tanıkları, fen bilirkişisi ve ziraat mühendisi katılır, niteliğe göre orman bilirkişisi ya da jeolog da görevlendirilir. Yerel bilirkişiler, köyü ve araziyi uzun süredir tanıyan, davayla çıkarı bulunmayan kişiler arasından seçilir; taşınmazın kimden kime geçtiğini, ne zamandan beri kimin elinde olduğunu ve nasıl kullanıldığını anlatırlar.

Tanık beyanlarının somut olgularla verilmesi gerekir: zilyetliğin hangi yıl, kimden ve nasıl başladığı, taşınmazda hangi ürünün yetiştirildiği, sınırların neyle belirlendiği. "Eskiden beri onların yeridir" gibi genel ifadeler, yirmi yıllık sürenin başlangıcını ortaya koymaya yetmez. Dosyalarda sık gördüğümüz bir eksiklik, tanıkların taşınmazı başka bir parselle karıştırmasıdır; keşifte tanıkların sınırları yerinde göstermesi bu karışıklığı önler.

Ziraat bilirkişisi taşınmazın toprak yapısını, üzerindeki ağaçların yaşını ve arazinin sulu ya da kuru niteliğini inceler. Kırk yaşındaki bir ceviz ağacı, sürenin başlangıcına ilişkin tanık beyanını destekleyen nesnel bir delildir. Bilirkişi raporlarının birbiriyle çelişmesi, örneğin bir raporda meyve ağaçlarından söz edilirken diğerinde hiç değinilmemesi, kararın bozulmasına yol açabilecek bir eksiklik olarak görülür; çelişki keşif sonrasında ek raporla giderilmelidir.

Eski tarihli hava fotoğrafları, memleket haritaları ve uydu görüntüleri, özellikle orman sınırı ve ihya tarihi tartışmalarında tanık beyanının sınamasını sağlar. Kanun, kararda tescili istenen taşınmazın niteliğinin, yerinin, sınırlarının ve yüzölçümünün belirtilmesini ve karara uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokinin eklenmesini zorunlu kılar (TMK m. 713/7). Fen bilirkişisinin hazırladığı kroki, tapuya tescilin dayanağıdır; krokinin sınırları ile keşifte gösterilen sınırların uyuşması gerekir.

Belgeler tanık beyanının yerini tutmaz ama onu güçlendirir. Köy muhtarlığından alınan yazılar, eski vergi kayıtları, tarım destekleme kayıtları (Çiftçi Kayıt Sistemi), elektrik ya da su aboneliği, harici satış senetleri ve aile fotoğrafları, zilyetliğin süresini ve niteliğini farklı açılardan doğrular. Bu kayıtların hangi yıldan başladığı ayrıca not edilmelidir; zilyetliğin başlangıç yılını gösteren en eski kayıt, sürenin ispatında genellikle en değerli belgedir.

Kadastro çalışması başladıysa dava kadastro mahkemesine geçer

Zilyetlikle tescil davası ile kadastro süreci aynı soruyu iki ayrı yoldan cevaplar. Kadastro Kanunu m. 14, kadastro çalışması sırasında tapusuz taşınmazın yirmi yıllık malik sıfatıyla zilyetliğini ispat eden zilyet adına tespit edilmesini düzenler; Kadastro Kanunu m. 13/B-c ise kayıt sahibinin yirmi yıl önce gaipliğine hüküm verilmiş ya da malikin tapu sicilinden anlaşılamadığı hâlde aynı sonuca ulaşır. Yani kadastro görecek bir köyde aynı zilyetlik, dava açılmadan da tespit tutanağına yansıyabilir.

Genel mahkemede görülmekte olan bir tescil davası sürerken taşınmaz için kadastro tutanağı düzenlenirse, Kadastro Kanunu m. 27 gereği genel mahkemenin görevi sona erer ve dosya kadastro mahkemesine kendiliğinden devredilir. Dava, kadastro mahkemesinde kaldığı yerden ve o Kanunun usulüyle sürer. Tespit kesinleştikten sonra ise taşınmaz artık sicile kayıtlıdır; kadastrodan önceki sebeplere dayanan itirazlar için tutanağın kesinleşmesinden itibaren on yıllık hak düşürücü süre işler (Kadastro Kanunu m. 12/3). Tespite itirazın askı ilanı, kadastro mahkemesindeki usul ve on yıllık sürenin kapsamı kadastro tespitine itiraz yazısında ayrıca işlenmiştir.

Kadastro çalışmasında tespit dışı bırakılan bir alan, tapuya kayıtlı olmadığından ilke olarak TMK m. 713/1 kapsamında değerlendirilebilir. Ancak tespit dışı bırakılmanın sebebi davanın esasını belirler: alan kayalık, dere yatağı ya da kamu malı olduğu için dışarıda bırakılmışsa, zilyetlikle kazanma yine m. 715 ve Kadastro Kanunu m. 16 ve 18'in sınırlarına takılır. Tutanaktaki açıklama ve tespit dışı bırakılma gerekçesi, dava dilekçesinden önce incelenmesi gereken ilk belgedir.

Sık Sorulan Sorular

Tapusu olmayan tarlayı kırk yıldır kullanan kişi doğrudan tapu müdürlüğüne başvurarak adına kayıt yaptırabilir mi?

Tapu müdürlüğü, zilyetliğe dayanan bir mülkiyet iddiasını kendiliğinden tescil etme yetkisine sahip değildir. Tespit dışı kalmış ya da kadastro görmemiş bir taşınmazın zilyet adına sicile yazılması, kadastro çalışması sırasındaki tespit ya da asliye hukuk mahkemesinde açılacak TMK m. 713 davası ile mümkündür. Mahkemenin kesinleşmiş kararı ve krokisi tapu müdürlüğüne ulaştığında tescil yapılır.

Tapuda malik olarak yazılı kişi otuz yıl önce ölmüşse zilyet olağanüstü zamanaşımına dayanabilir mi?

Malikin ölümü tek başına TMK m. 713/2'nin uygulanmasına yol açmaz; Anayasa Mahkemesi 2011'de "ölmüş ya da" ibaresini iptal etmiştir. Ölen malikin hakları mirasçılarına geçtiğinden, zilyedin durumu mirasçılarla ilişkisine göre değerlendirilir.

Hazine tescil davasında davayı kabul ederse dava daha kısa sürer mi?

Uygulamada Hazinenin ya da diğer davalıların kabul beyanı, zilyetlikle tescil davasında mahkemeyi araştırma yükümlülüğünden kurtarmamaktadır. Dava herkesi ilgilendiren bir tescil sonucu doğurduğundan, ilan, üç aylık itiraz süresi, keşif ve bilirkişi incelemesi yine yapılır. Mahkeme, taşınmazın kazanmaya elverişli olup olmadığını ve yüzölçümü sınırını kendiliğinden gözetir.

Zeytinlik ya da bağ olarak kullanılan bir yer orman sınırına yakınsa tescil mümkün olur mu?

Taşınmazın orman sınırları içinde kalan kısmı, üzerinde ne yetiştirilirse yetiştirilsin zilyetlikle kazanılamaz; Anayasa m. 169/2 bu konuda açıktır. Mahkeme, orman kadastrosu varsa onun sonuçlarına, yoksa eski hava fotoğrafları ve memleket haritaları üzerinden yapılan uzman incelemesine göre sınırı belirler. Orman sınırı dışında kalan kısım için diğer koşullar ayrıca aranır ve tescil o kısımla sınırlı olarak verilebilir.

Taşınmazın bir bölümü için tescil istenebilir mi?

Birinci fıkra, taşınmazın tamamı, bir parçası ya da bir payı üzerinde tescil istenmesine izin verir. Zilyetlik yalnız arazinin belirli bir bölümünde sürdürülmüşse, fen bilirkişisinin krokisiyle o bölümün sınırları ve yüzölçümü belirlenir ve tescil yalnız bu kısım için yapılır. Maliki anlaşılamayan kayıtlarda ise m. 713/2, parçanın bölünmesinde sakınca bulunmamasını ayrıca arar.

Zilyetliğin yirmi yılı dolmadan dava açılırsa ne olur?

Dava tarihinde süre dolmamışsa koşullar gerçekleşmemiş sayılır ve tescil talebi reddedilir. Mülkiyet, koşulların gerçekleştiği anda kazanıldığından, sürenin hangi tarihte tamamlandığı ilk incelenen konulardandır. Süre hesabında önceki zilyedin yıllarının eklenip eklenemeyeceği de bu aşamada TMK m. 996'ya göre değerlendirilir.

Tapusuz taşınmazda tescil davasından önce toplanması gereken bilgiler

Zilyetlikle tescil davasının sonucu, dava açılmadan önce toplanan bilgilere sıkı sıkıya bağlıdır. Taşınmazın niteliği ya da yüzölçümü baştan doğru belirlenmezse, ilan ve keşif gibi uzun aşamalar tamamlandıktan sonra davanın reddiyle karşılaşılabilir. Hazırlık aşamasında şu soruların cevabı aranmalıdır:

1. Sicil durumu: Taşınmaz tapuda hiç kayıtlı değil mi, yoksa maliki anlaşılamayan ya da gaip adına kayıtlı bir kayıt mı var? Kadastro görmüşse tespit dışı bırakılma gerekçesi nedir?
2. Nitelik: Taşınmaz orman, mera, kıyı ya da kamu hizmetine ayrılmış bir alanla çakışıyor mu? Orman kadastrosu ve kıyı kenar çizgisi kayıtları incelenmiş mi?
3. Süre ve zincir: Zilyetlik hangi yıl, kimden ve hangi yolla başladı? Önceki zilyetlerin süresi TMK m. 996'ya göre eklenebilecek nitelikte mi?
4. Yüzölçümü: Aynı çalışma alanında zilyetlikle edinilmiş başka taşınmaz var mı? Toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönümü aşıyor mu, aşıyorsa Kadastro Kanunu m. 14/4'te sayılan bir belge mevcut mu?
5. Hasımlar: Hazine dışında köy ya da belediye tüzel kişiliği, orman ya da mera iddiası olan idare ve varsa tapudaki malikin mirasçıları belirlendi mi?
6. Delil: Yerel bilirkişi olabilecek, davayla çıkarı bulunmayan ve taşınmazı uzun süredir tanıyan kişiler kimler? Hangi yıllara ait hava fotoğrafları istenecek?

Köyde kadastro çalışmasının yakın zamanda başlayıp başlamayacağı da sorulmalıdır; çalışma ilan edilmişse uyuşmazlık kadastro tutanağı ve kadastro mahkemesi üzerinden yürüyecektir. Yalova ve ilçelerindeki taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkin hizmet alanları Yalova'daki gayrimenkul hukuku hizmetleri sayfasında yer almaktadır.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi olgularıyla değerlendirilir.