Kredi Bitti, İpotek Duruyor: İpoteğin Kaldırılması (Fek), Üst Sınır İpoteği ve Terkin Davası

Konut kredisinin son taksiti ödenmiştir, banka uygulamasında borç sıfır görünür; birkaç ay sonra ev satılmak istendiğinde tapu kaydının rehinler hanesinde aynı banka lehine kurulmuş ipotek yerinde durmaktadır. Başka bir dosyada iş yerine kullandırılan kredi kapanmış, malik bankadan fek yazısı istemiş, banka ise "genel kredi sözleşmesi kapsamında açık riskiniz var" cevabını vermiştir. İki durumda da sorulan aynı sorudur: borç bittiği hâlde ipotek neden kalkmıyor ve kaldırılması için kimin ne yapması gerekiyor?

Cevap, ipoteğin borçtan ayrı bir tapu kaydı olmasında yatar. Borcun sona ermesi ipoteğin dayanağını ortadan kaldırır, ama kaydı silmez. Silinme, yani terkin, çoğu durumda alacaklının beyanına bağlıdır; banka bu beyanı vermediğinde yol mahkemeden geçer. Terkinin dayanağı, bankanın itirazının haklı olup olmadığı ve dava yolu, ipoteğin hangi türde ve hangi borçlar için kurulduğuna göre değişir.

Borç ödense de ipotek tapudan kendiliğinden silinmez; terkin alacaklının yazılı beyanıyla yapılır

Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 883/1 açıktır: "Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir." Kanun koyucu, alacağın sona ermesiyle ipoteğin tapudan kendiliğinden düşeceğini değil, malike alacaklıdan terkin isteme hakkı tanındığını düzenlemiştir. Bu tercih tapu sicilinin genel işleyişiyle uyumludur: Kanunun m. 1014 hükmüne göre bir tescilin terkini ancak o kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanı üzerine yapılabilir; TMK m. 1015 de terkin isteyenin tasarruf yetkisini ve hukuki sebebi belgelemesini arar.

Uygulamada "fek yazısı" ya da "ipotek fek talebi" denilen belge, ipotek alacaklısının tapu müdürlüğüne yönelttiği bu terkin beyanıdır. Uygulamada bankalar bu talebi çoğunlukla tapu müdürlüğüne elektronik ortamda iletir ve terkin bu beyan üzerine yapılır. "Fek" kelimesi eski hukuk dilinde çözmek, kaldırmak anlamına gelir; tapu işlemindeki karşılığı ipoteğin terkinidir. Borç kapama yazısı ile fek yazısı aynı belge değildir: birincisi borcun ödendiğini gösterir, ikincisi tapu kaydının silinmesi için verilen beyandır.

Bu genel kuralın kanunda yazılı bir istisnası vardır. 7181 sayılı Kanunla 2019'da TMK m. 883'e eklenen ikinci fıkraya göre ipotek süreli olarak kurulmuşsa ve sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde taşınmaz üzerine İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 150/c'de belirtilen şerh, yani ipoteğin paraya çevrilmesi takibinin başladığını gösteren şerh konulmamışsa, ipotek malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir. Bu yol yalnız tapu kaydında süre belirtilerek kurulan ipotekler için işler; konut kredisi ve ticari kredi ipoteklerinin büyük bölümü süresiz kurulduğundan, bu ipoteklerde terkin yine alacaklının beyanına ya da mahkeme kararına bağlıdır.

Terkin talebinin karşılanması için TMK m. 883 alacaklıya belirli bir gün sayısı öngörmez. "İpotek fekki ne kadar sürer" sorusunun kanunda yazılı bir cevabı yoktur; işlemin süresi, alacaklının talebi ne zaman ilettiğine ve tapu müdürlüğündeki işlem sırasına bağlıdır. Bankanın gecikmesi ise sonuçsuz kalmaz: terkin davası bölümünde anılan Yargıtay kararında, kredi kapandıktan sonra iki yılı aşkın süre terkin talebinde bulunmayan banka, dava açılmasına sebebiyet verdiği gerekçesiyle yargılama giderlerinden sorumlu tutulmuştur.

Anapara ipoteği ödenen tutarla sınırlıdır, üst sınır ipoteği ise sözleşmedeki bütün borçları teminat altına alır

Fek talebine bankanın verdiği cevabın büyük kısmı, ipoteğin hangi türde kurulduğuna bağlıdır. TMK m. 851/1 iki ayrı kurulma biçimini aynı fıkrada düzenler: taşınmaz rehni "miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için" kurulabilir; alacağın miktarı belli değilse "alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir." İlki uygulamada anapara ipoteği (kesin ipotek), ikincisi üst sınır ipoteği (limit ipoteği, maksimal ipotek) olarak adlandırılır.

Anapara ipoteğinde teminat altına alınan borç bellidir: belirli bir tutarda, belirli bir kredi için kurulmuştur. O kredi ödendiğinde ipoteğin güvence altına aldığı alacak sona erer ve malik TMK m. 883 uyarınca terkin isteyebilir. Üst sınır ipoteğinde ise tapuda yazan rakam borcun kendisi değil, taşınmazın sorumlu olduğu en yüksek tutardır. Kanunun m. 882/1 hükmü, miktarı belirli olmayan ya da değişebilen alacakların da belli bir rehin derecesine yerleştirileceğini ve tescilden sonra alacak miktarındaki değişmelere bakılmaksızın sırasını koruyacağını öngörür. Üst sınır ipoteğinde bir kredinin kapanması, aynı ilişki içinde doğmuş ya da doğacak başka borçlar varsa ipoteğin teminat işlevini bitirmez.

Ölçüt	Anapara ipoteği	Üst sınır ipoteği
Kanuni dayanak	TMK m. 851/1, birinci cümle	TMK m. 851/1, ikinci cümle; m. 882
Tapudaki tutar	Teminat altına alınan belli alacak	Taşınmazın sorumlu olduğu en yüksek tutar
Teminatın kapsamı	Belirli bir kredi ya da borç	Akit tablosunda gösterilen ilişkiden doğmuş ve doğacak borçlar
Kredinin kapanmasının etkisi	Teminat altındaki alacak sona erer	Aynı ilişkide başka borç varsa teminat sürer
Tipik kullanım	Tek seferlik bireysel kredi	Genel kredi sözleşmesine bağlı ticari krediler, bazı konut kredileri

İpoteğin türü ve kapsamı, tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi senedin (ipotek akit tablosu) içeriğinden anlaşılır. Akit tablosunda ipoteğin hangi borçluya, hangi sözleşmeye ya da "doğmuş ve doğacak bütün borçlara" mı ait olduğu yazılıdır. Fek talebinde bulunmadan önce bu belgenin tapu müdürlüğünden örneği alınmalıdır; bankanın ret gerekçesinin haklı olup olmadığı ancak akit tablosu ile kredi sözleşmesi yan yana okunduğunda değerlendirilebilir.

Yabancı para cinsinden ipotek de mümkündür, ancak sınırlı bir çevre için: m. 851/2 uyarınca yurt içinde ya da dışında faaliyet gösteren kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden ya da yabancı para ölçüsüyle verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulabilir; aynı derecede birden fazla para türü kullanılamaz. Döviz cinsinden ipoteğin terkininde de aynı kural geçerlidir: teminat altındaki alacak sona ermedikçe terkin istenemez.

Bankanın fek vermemesinin sık sebebi, ipoteğin genel kredi sözleşmesindeki başka borçları da kapsamasıdır

Ticari kredilerde bankalar kredileri tek tek değil, bir genel kredi sözleşmesi çerçevesinde kullandırır ve ipoteği de bu sözleşmeden doğan bütün borçlar için üst sınırlı olarak kurdurur. Borçlu bir taksitli krediyi kapattığında, aynı sözleşme altında kullandırılmış başka bir nakdi kredi, teminat mektubu gibi gayrinakdi kredi, çek karnesi riski ya da kredi kartı borcu varsa banka ipoteğin teminat işlevini sürdürdüğünü ileri sürer. Uygulamada sık karşılaştığımız durum, malikin yalnız kendi kullandığı krediyi düşünmesi, bankanın ise akit tablosundaki "doğmuş ve doğacak" ibaresine dayanarak aynı sözleşmedeki gayrinakdi riskleri hesaba katmasıdır.

Ret gerekçesi her dosyada haklı çıkmaz. Üst sınır ipoteği, akit tablosunda gösterilen ilişkiyle sınırlıdır; o ilişkinin dışında kalan, başka bir borçluya ya da sonradan imzalanmış ve ipotekle bağlantısı kurulmamış bir sözleşmeye ait borçlar için ipotek gerekçe gösterilemez. Bu sınırın nerede çizileceği somut dosyada belirlenir ve uyuşmazlık hâlinde mahkemeler bilirkişi incelemesiyle hangi kredilerin ipotek kapsamında kaldığını ve bunların tasfiye edilip edilmediğini araştırır.

Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin E. 2025/3976, K. 2026/534, 28 Ocak 2026 tarihli kararına konu dosya bu ayrımı somut biçimde gösterir. Davacı, başkasının kredi borçları için banka lehine 800.000 TL üst sınırlı ipotek kurulmuş bağımsız bölümleri ipotekli olarak satın almış, borcu ödeyerek ipoteğin kaldırılmasını istemiş, banka ise üst sınır ipoteğinin doğmuş ve doğacak bütün borçları kapsadığını ve ödemelerin limitten düşülemeyeceğini savunmuştur. İlk derece mahkemesi, ipoteğin kurulduğu tarihten ipotekli satışa kadar kullandırılan kredilerin tamamının tahsil ve tasfiye edildiğini bilirkişi raporuyla belirleyerek ipoteğin kaldırılmasına hükmetmiş; Daire bu sonucu yerinde bulmuştur.

Fek talebinin reddinin daha az tartışmalı sebepleri de vardır. Son taksit ödenmiş olsa da konut kredisinde gecikme faizi, sigorta primi ya da masraf kalemi açık kalmışsa banka borcun kapanmadığını bildirebilir. İpotek bir başkasının borcu için verilmişse borçlunun aynı bankadaki diğer kredileri gündeme gelir. Bu nedenle fek talebi yazılı yapılmalı ve bankadan, talebin karşılanmaması hâlinde, ipoteğin hangi borç için devam ettiğini kalem kalem gösteren bir cevap istenmelidir. Bu yazılı cevap, ileride açılacak davada uyuşmazlığın sınırını çizer.

Banka fek yazısı vermezse ipoteğin kaldırılması (terkin) davası açılır

Teminat altındaki alacak sona erdiği hâlde alacaklı terkin beyanında bulunmuyorsa malik, TMK m. 883'e dayanarak alacaklıya karşı ipoteğin kaldırılması davası açar. Davada mahkemeden istenen, ipoteğin tapu kaydından terkinidir; terkine hükmeden kesinleşmiş mahkeme kararı alacaklının beyanının yerine geçer. Borcun varlığı da tartışmalıysa terkin istemi, borçlu olunmadığının tespiti (menfi tespit) istemiyle birlikte ileri sürülür.

Yetkili mahkeme konusunda Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 12/1, taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar. İpotek bir aynî hak olduğundan, terkin davası ipotekli taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Görevli mahkeme ise kredinin niteliğine göre değişir: konut kredisi gibi tüketici işlemlerinden doğan uyuşmazlıklarda 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 73/1 uyarınca tüketici mahkemeleri, ticari kredilerde ise asliye ticaret ya da asliye hukuk mahkemeleri görev alır.

Tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması, 6502 sayılı Kanun m. 73/A/1 uyarınca dava şartıdır. Aynı fıkranın (d) bendi, "tüketici işlemi mahiyetinde olan ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar" için bu şartı uygulamaz. İpoteğin kaldırılması istemi taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin olsa da istemin borcun varlığına ilişkin para uyuşmazlığıyla birlikte ileri sürüldüğü dosyalarda istisnanın kapsamı tartışılabilir; talep yapısı bu yüzden dava açılmadan önce belirlenmeli ve tereddüt varsa arabuluculuk sürecinin işletilmesi süre kaybını önler. Kredi masrafı gibi parasal talepler ise parasal sınır içinde kaldıklarında tüketici hakem heyeti başvurusu yoluyla ileri sürülebilir.

Davanın masrafı kimin üzerinde kalacağı sorusu, borcun dava tarihinde ödenmiş olup olmadığına bağlanır. Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin E. 2026/6597, K. 2026/4785, 21 Eylül 2026 tarihli kararına konu dosyada kredi borcu 18 Şubat 2020'de kapatılmış, banka 27 Kasım 2022'de dava açılıncaya kadar tapu müdürlüğü nezdinde ipoteğin kaldırılması yönünde bir işlem yapmamış, dava açıldıktan sonra terkin talebinde bulunmuştur. İlk derece mahkemesi konusu kalmayan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmetmiş, davanın açılmasına sebebiyet veren bankayı yargılama giderlerinden sorumlu tutmuş; bölge adliye mahkemesi (BAM) bu kararı yerinde bulmuş ve Daire BAM kararını onamıştır.

Tersi durum da aynı kurala bağlıdır. Üst sınır ipoteği bölümünde anılan E. 2025/3976, K. 2026/534 sayılı kararda kredi borcu dava açıldıktan sonra ödenmiştir. Daire, HMK m. 331/1'deki "davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumu" ölçütünü uygulayarak, dava tarihinde borç ödenmediği için bankanın davanın açılmasına sebebiyet vermediğini ve yargılama giderlerinden davacının sorumlu tutulması gerektiğini belirtmiş, hükmü bu yönden düzelterek onamıştır. İki karar birlikte okunduğunda, terkin davası açılmadan önce borcun tamamen ödendiğinin ve fek talebinin bankaya yazılı olarak iletildiğinin belgelenmesi gerektiği görülür.

Dava değerinin ipotek tutarı mı, yoksa uyuşmazlık konusu kalan borç mu üzerinden belirleneceği de uygulamada tartışma konusu olur; 534 sayılı karara konu dosyada banka, dava değerinin 800.000 TL'lik ipotek bedeli üzerinden tamamlanması gerektiğini savunmuştur. Harç ve vekâlet ücretine doğrudan yansıyan bu konunun dava dilekçesinde gerekçesiyle açıklanması, sonradan harç tamamlama ara kararıyla karşılaşma ihtimalini azaltır.

Borçtan şahsen sorumlu olmayan malik, borcu ödeyerek ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir

İpotekli taşınmazın maliki ile borçlunun aynı kişi olması gerekmez. TMK m. 881/2'ye göre ipoteğe konu olacak taşınmazın borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez. Bir şirket ortağının kendi evini şirket kredisi için ipotek vermesi, ebeveynin çocuğunun kredisi için taşınmazını teminat göstermesi ya da ipotekli bir dairenin satın alınması bu durumun tipik örnekleridir. Bu kişiler borçtan şahsen sorumlu değildir; sorumlulukları ipotekli taşınmazla ve tapudaki üst sınırla sınırlıdır.

Kanun bu malike ipotekten kurtulmanın iki yolunu tanır. Birincisi TMK m. 884'te düzenlenir: borçtan şahsen sorumlu olmayan rehinli taşınmaz maliki, borçluya ait koşullar içinde borcu ödeyerek ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir ve "Alacak, borcu ödeyen malike geçer." Borcu ödeyen malik, alacaklının yerine geçerek ödediği tutarı borçludan isteyebilir. Bu halefiyet, ödemenin dekont açıklamasında hangi borç için yapıldığının ve malik sıfatıyla ödendiğinin yazılmasını önemli kılar.

İkinci yol, TMK m. 885 ve 886'da düzenlenen ipotekten kurtarmadır. Değerini aşan bir borç için ipotek edilmiş taşınmazı edinen ve borçtan şahsen sorumlu olmayan kimse, icra takibine başlanmadan önce satın alma bedelini ödeyerek taşınmazı ipotekten kurtarabilir; taşınmazı karşılıksız edinen de takdir edeceği bedeli ödeyerek bu hakkı kullanabilir. Hak, alacaklılara altı ay önce yapılacak yazılı ihbarla kullanılır. Alacaklılar ihbarın tebliğinden başlayarak bir ay içinde giderleri peşin ödeyerek taşınmazın açık artırmayla satılmasını isteyebilir; artırmada elde edilen tutar satış bedelinden ya da malikin takdir ettiği bedelden fazlaysa bu tutar kurtarma bedeli sayılır. Yol, ipotek tutarının taşınmazın değerini aştığı ve takibin henüz başlamadığı dar bir durum için öngörülmüştür.

Malik ödeme yapmak istediği hâlde banka tutarı bildirmiyor ya da ödemeyi kabul etmiyorsa, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 106 ve 107'deki alacaklı temerrüdü hükümleri gündeme gelir. Kendisine gereği gibi önerilen edimi haklı bir sebep olmaksızın kabul etmeyen alacaklı temerrüde düşer; borçlu bu durumda edimi tevdi ederek borcundan kurtulabilir ve tevdi yerini ifa yerindeki hâkim belirler. 534 sayılı karara konu davada da ipotekli taşınmazı satın alan davacı, ipotek bedelinin tespitini, tevdi yerinin belirlenmesini ve tevdiden sonra ipoteğin kaldırılmasını birlikte istemiştir. Terkin davasında borcun tutarı tartışmalıysa, mahkemenin belirleyeceği tutarın depo edilmesi için süre istenmesi bu yüzden dava dilekçesinde yer alabilecek bir talep biçimidir.

Borçtan şahsen sorumlu olmayan malikin bir güvencesi de TMK m. 887'dedir: alacaklının ödeme isteminin bu malike karşı etkili olması, istemin hem borçluya hem malike karşı yapılmış olmasına bağlıdır. Banka yalnız borçluya ihtar gönderip malike hiçbir bildirim yapmamışsa, bu eksiklik ipoteğin paraya çevrilmesi takibinde malik yönünden ileri sürülebilir.

İpotekli taşınmazı satın alan, ipoteği tapu kaydıyla birlikte devralır ve satış günü fek planlanmalıdır

İpotek taşınmaza bağlı bir aynî haktır ve taşınmaz el değiştirse de kayıtta kalır. İpotekli taşınmazın devri, TMK m. 888/1 uyarınca ve aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez. Satıcının bankaya borcu sürüyorsa banka, borç ödenmediğinde yeni malikin taşınmazına yönelik ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatabilir. Yeni malik borcu açıkça yüklenmişse TMK m. 888/2 devreye girer: alacaklı önceki borçluya başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak bildirmezse önceki borçlu borcundan kurtulur.

Alıcı için en riskli durum, ipoteğin paraya çevrilmesi takibinin başlamış olmasıdır. İİK m. 150/c uyarınca icra memuru takibin başladığını tapu idaresine bildirir, tapu memuru bunu taşınmazın siciline şerh verir ve "Taşınmazı bu şerh tarihinden sonra iktisap edenlere icra veya ödeme emri tebliğ olunmaz." Şerhten sonra satın alan kişi takipten haberdar edilmeden satış sürecine dâhil olabilir. Tapu kaydında haciz ve ipotek şerhlerinin nasıl okunacağı ile haczin kaldırılması süreci haciz şerhi olan taşınmaz satın alma yazısında ayrıca ele alınmıştır.

İpotekli bir dairenin satışında güvenli düzen, satış bedelinin bir kısmının doğrudan bankaya ödenmesi ve fek ile devrin aynı gün ya da birbirine bağlı biçimde yapılmasıdır. Bunun için satıcının bankasından, devir gününe göre hesaplanmış ve ipoteğin hangi borçları teminat altına aldığını gösteren güncel borç yazısı ile ödeme yapıldığında fek talebinin tapuya iletileceğine ilişkin yazılı taahhüt alınmalıdır. Alıcı da konut kredisi kullanıyorsa, satıcının bankasının ipoteğinin kaldırılması ile alıcının bankasının ipoteğinin kurulması tapu müdürlüğünde çoğunlukla aynı gün ve aynı işlem düzeninde yapılır. TMK m. 871/1 uyarınca terkin edilen bir rehin derecesine sonraki sıradaki alacaklı kendiliğinden geçemez; yeni ipoteğin hangi dereceye tescil edileceği tapu işlemi sırasında kontrol edilmelidir.

İpoteğin kurulmasının kendisi yolsuzsa, yani malikin iradesi dışında, sahte vekâletname ya da hükümsüz bir işlemle tescil edilmişse, uyuşmazlık alacağın sona ermesine dayanan terkin istemiyle değil, ipoteğin geçersizliği ve tapu sicilinin düzeltilmesi yoluyla çözülür; bu davanın şartları tapu iptali ve tescil davası yazısında açıklanmıştır. Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin E. 2026/4671, K. 2026/4413, 9 Eylül 2026 tarihli kararına konu dosyada, ipotek tesisinde kullanılan vekâletnamenin sahte olduğu kesinleşmiş mahkeme kararıyla belirlenince ilk derece mahkemesi ipoteğin kaldırılmasına ve borçlu olunmadığının tespitine hükmetmiş; Daire, onama kararına karşı bankanın karar düzeltme istemini reddetmiştir.

Tapuya güven ilkesi ise başka bir dosya tipinde belirleyici olur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2025/248, K. 2026/388, 18 Haziran 2026 tarihli kararında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak tapuda malik görünen yükleniciden bağımsız bölüm edinenler için geçerli olan TMK m. 1023 esaslarının, taşınmaz üzerinde lehine ipotek kurulan üçüncü kişiler için de geçerli olduğunu belirtmiştir. Genel Kurul, ipotek kuran bankaların iyiniyetli olup olmadığının değerlendirilmesi için dosyayı Özel Daireye göndermiştir; arsa sahibinin ipoteğin terkinini isteyebilmesi bu dosya tipinde alacaklının iyiniyetinin incelenmesine bağlıdır.

Konut kredisinde tüketici borcu erken kapatabilir; terkin talebi kapanış tutarının doğru hesabına dayanır

Konut kredisi 6502 sayılı Kanun m. 32'de tanımlanan konut finansmanı sözleşmesidir ve tüketiciye borcu vadesinden önce kapatma hakkı tanınmıştır. Kanunun m. 37/1 hükmüne göre tüketici vadesi gelmemiş bir ya da birden çok taksiti ödeyebileceği gibi borcun tamamını da erken ödeyebilir; bu hâllerde konut finansmanı kuruluşu erken ödenen tutara göre gerekli faiz ve diğer maliyet indirimini yapmakla yükümlüdür. Faiz oranı sabitse ve sözleşmede yer verilmişse erken ödeme tazminatı istenebilir; bu tazminat kalan vadesi otuz altı ayı aşmayan kredilerde erken ödenen tutarın yüzde birini, otuz altı ayı aşanlarda yüzde ikisini geçemez. Değişken faizli kredilerde erken ödeme tazminatı istenemez.

Erken kapatmada borcun gerçekten sıfırlandığının tespiti, terkin talebinin ön koşuludur. Kapama tutarının bankadan yazılı olarak alınması, ödemenin bu tutar üzerinden yapılması ve ödeme sonrasında borç kapama yazısıyla birlikte fek talebinin yazılı olarak istenmesi gerekir. Kapamadan sonra bankanın ayrıca masraf ya da ücret talep etmesi hâlinde, bu kalemin dayanağı sorulmalıdır. İpotek tesis masrafının konut kredisinde hangi ölçüde tüketiciye yansıtılabileceği ve fazla tahsil edilen masrafın geri istenmesi kredi dosya masrafı iadesi yazısında ayrıntılı olarak incelenmiştir.

Tüketicinin bankaya karşı terkin talebi ile ticari bir şirketin genel kredi sözleşmesine dayalı terkin talebi arasında usul farkı da vardır. Tüketici işlemlerinde görev tüketici mahkemesindedir ve 6502 sayılı Kanun m. 73/2, tüketici mahkemeleri nezdinde Bakanlık, tüketiciler ve tüketici örgütleri tarafından açılan davaları 492 sayılı Harçlar Kanunundaki harçlardan muaf tutar. Teminat olarak kurulan konut kredisi ipoteklerinin önemli bir kısmı yalnız o kredi için kurulduğundan, tüketici dosyalarında üst sınır ipoteğinin başka borçları kapsadığı tartışmasına ticari kredilere göre daha seyrek rastlanır; ancak aynı ipoteğin kredi kartı ya da ihtiyaç kredisi gibi diğer borçları da kapsayacak biçimde kurulduğu dosyalarda akit tablosu yine belirleyicidir.

Temerrüt hâlinde de konut finansmanında bankanın elindeki imkân da kanunla sınırlandırılmıştır. 6502 sayılı Kanun m. 34/1'e göre kalan borcun tamamının istenebilmesi için tüketicinin birbirini izleyen en az iki taksidi ödemede temerrüde düşmesi ve bankanın en az otuz gün süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekir. Terkin talebi sırasında bankanın geçmişte usulüne uygun muacceliyet uyarısı yapmadan borcun tamamını muaccel kabul ettiği anlaşılırsa, bu durum kapanış tutarının hesabında ileri sürülebilir.

Borç ödenmezse yol rehnin paraya çevrilmesidir; taşınmazın alacaklıya kalacağına ilişkin kayıt geçersizdir

Terkin sorusunun tersi, borç ödenmediğinde ipoteğin ne işe yaradığıdır. Borç ödenmezse alacaklı, TMK m. 873/1 uyarınca alacağını rehinli taşınmazın satış bedelinden elde etme hakkına sahiptir; bu hak icra dairesi aracılığıyla ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip ile kullanılır. Aynı maddenin ikinci fıkrası, borcun ödenmemesi hâlinde taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükmünü geçersiz sayar. "Borç ödenmezse ev bize kalır" yönündeki bir kayıt, alacaklı banka da olsa özel kişi de olsa hüküm doğurmaz.

İpoteğin sağladığı güvencenin kapsamı da TMK m. 875'te sayılmıştır: ana para, takip giderleri ve gecikme faizi ile iflasın açıldığı ya da rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ve son vadeden başlayarak işleyen faiz. Ana para ipoteğinde tapuda yazan tutarı aşan faizin ipotekten karşılanıp karşılanamayacağı bu hükme göre belirlenir. Üst sınır ipoteğinde ise TMK m. 870/1 uyarınca rehnin sağladığı güvence tescilde belirtilen rehin derecesiyle sınırlıdır; alacak bu sınırı aşıyorsa aşan kısım için ipotekli taşınmaz sorumlu tutulamaz, alacaklı bu kısmı borçlunun diğer malvarlığından ister.

Aynı alacak için birden çok taşınmaz ipotek edilmişse, TMK m. 873/3 uyarınca rehnin paraya çevrilmesi istemi taşınmazların tamamı hakkında yapılır; icra dairesi ise onlardan ancak gerektiği kadarını paraya çevirir. Müşterek ipotekte bir taşınmazın tek başına terkini istendiğinde, bu kural bankanın itirazlarının arka planını oluşturur: banka, kalan taşınmazların alacağı karşılamaya yetmeyeceğini ileri sürerek tek bir taşınmazın serbest bırakılmasına onay vermeyebilir. İpotekli taşınmazın bölünmesi ya da bir kısmının devri hâlinde ise TMK m. 889 uyarınca rehin, aksine anlaşma yoksa taşınmazlara değerleri oranında tapu idaresince dağıtılır.

Sık Sorulan Sorular

Kredi borcu bittiğinde ipotek tapudan kendiliğinden kalkar mı?

Borcun sona ermesi ipoteği tapudan kendiliğinden silmez; TMK m. 883/1 malike alacaklıdan terkin isteme hakkı tanır. Terkin, alacaklının tapu müdürlüğüne yönelttiği yazılı beyanla ya da bu beyanın yerine geçen mahkeme kararıyla yapılır. TMK m. 883/2'deki istisna, tapuda süre belirtilerek kurulan ve süre bitiminden itibaren otuz gün içinde takip şerhi konulmayan ipoteklerdir.

Banka fek yazısı vermek için ne kadar bekletebilir?

TMK m. 883 alacaklı için belirli bir gün sayısı öngörmez, ancak alacak sona erdiği hâlde terkin beyanının verilmemesi malike dava hakkı tanır. Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin 21 Eylül 2026 tarihli kararında, kredi kapandıktan sonra iki yılı aşkın süre terkin talebinde bulunmayan banka yargılama giderlerinden sorumlu tutulmuştur. Gecikmenin belgelenmesi için fek talebinin yazılı yapılması gerekir.

Üst sınır ipoteğinde kredi kapandığı hâlde banka neden ipoteği kaldırmıyor?

Üst sınır ipoteği, akit tablosunda gösterilen ilişkiden doğmuş ve doğacak bütün borçları tapudaki en yüksek tutara kadar teminat altına alır. Aynı genel kredi sözleşmesinde başka bir nakdi ya da gayrinakdi risk açıksa banka ipoteğin teminat işlevini sürdürdüğünü ileri sürer. Bu itirazın haklılığı, akit tablosu ile kredi sözleşmesi birlikte okunarak ve gerekirse bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

Başkasının borcu için ipotek verilmiş evin maliki ne yapabilir?

Borçtan şahsen sorumlu olmayan malik, TMK m. 884 uyarınca borcu ödeyerek ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir ve ödediği tutar için alacaklının yerine geçer. Alacaklının ödeme istemi bu malike karşı ancak hem borçluya hem malike yöneltilmişse etkili olur (TMK m. 887). Ödemenin kabul edilmemesi hâlinde TBK m. 107 uyarınca tevdi yolu açıktır.

İpotekli ev satın almak hukuken mümkün müdür?

İpotekli taşınmaz satılabilir; ipotek tapu kaydıyla birlikte yeni malike geçer ve TMK m. 888 uyarınca borçlunun sorumluluğunu değiştirmez. Alıcının korunması için satış bedelinin bir kısmı satıcının bankasına ödenmeli, güncel borç yazısı ve fek taahhüdü alınmalı ve devirle fek aynı işlem düzeninde yapılmalıdır. Takip şerhi düşülmüş taşınmazda İİK m. 150/c nedeniyle alıcının riski belirgin biçimde artar.

İpoteğin kaldırılması davası hangi mahkemede açılır?

Taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin davalarda HMK m. 12/1 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Konut kredisi gibi tüketici işlemlerinde görev tüketici mahkemesindedir; ticari kredilerde ise asliye ticaret ya da asliye hukuk mahkemesi görev alır. Tüketici mahkemesinde dava şartı arabuluculuğun uygulanıp uygulanmayacağı 6502 sayılı Kanun m. 73/A/1-d istisnası gözetilerek değerlendirilir.

Kredi kapandıktan sonra fek ve terkin için dosyada bulunması gereken belgeler ve adımların sırası

Terkin süreci, bankaya yapılan yazılı talebin içeriğiyle şekillenir. Ret gerekçesi ya da sessizlik, ileride açılacak davanın hem esasını hem yargılama giderlerini belirler. Kredi kapandıktan sonra ipoteğin tapudan silinmesi için izlenen yol şu sıradadır:

1. Tapu müdürlüğünden güncel tapu kaydı ve ipotek akit tablosunun örneği alınır; ipoteğin türü (anapara ya da üst sınır), derecesi, tutarı ve hangi borçları teminat altına aldığı bu belgeden okunur.
2. Bankadan borç kapama yazısı istenir; yazıda kredinin kapandığı tarih ve ipotekle bağlantılı başka bir kredi ya da gayrinakdi risk bulunup bulunmadığı yer almalıdır.
3. Fek talebi bankaya yazılı olarak, tercihen noter ihtarnamesi ya da banka kayıtlarına giren başvuru kanalıyla iletilir; talebin tarihi belgelenir.
4. Banka talebi reddederse, ipoteğin devam ettiğini ileri sürdüğü her borç kalem kalem yazılı olarak istenir ve bu kalemler akit tablosuyla karşılaştırılır.
5. Borç tartışmalıysa ve ödeme yapılmak isteniyorsa, ödemenin hangi borç için ve malik sıfatıyla yapıldığı dekontta açıklanır; banka ödemeyi kabul etmezse TBK m. 107 uyarınca tevdi yolu değerlendirilir.
6. Terkin davasından önce borcun tamamen ödendiği belgelenir; HMK m. 331/1 uyarınca yargılama giderleri davanın açıldığı tarihteki haklılık durumuna göre belirlendiğinden ödeme tarihi önemlidir.
7. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır; tüketici işleminde arabuluculuk şartı ile görevli mahkeme dava öncesinde ayrıca değerlendirilir.

Yalova'daki taşınmazlar için tapu ve ipotek işlemleri ile terkin davalarına ilişkin genel bilgiye Yalova'daki gayrimenkul hukuku hizmetleri sayfasından ulaşılabilir. İpoteğin türü ve kapsamı her dosyada akit tablosundaki ifadeye göre farklılaşır; bankanın tutumunu değerlendirmeden önce bu belgenin okunması, sürecin hangi aşamada tıkandığını gösterir.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi olgularıyla değerlendirilir.