Arsa Payı Düzeltme Davası: Bağımsız Bölümün Değeriyle Orantısız Arsa Payı Nasıl Düzeltilir (KMK 3)

Beş daireli bir apartmanda zemin kattaki geniş daire ile çatı katındaki küçük daire tapuda aynı arsa payını taşıyabilir. Yıllarca kimse bu satıra bakmaz; aidat eşit bölünür, yönetici seçilir, bina yaşlanır. Sonra kentsel dönüşüm gündeme gelir ve yeni binadan kimin ne kadar alan alacağı, salt çoğunluğun kimde olduğu, karara katılmayanın payının satışa çıkıp çıkmayacağı aynı satırdan hesaplanmaya başlar. O an "bizim payımız neden bu kadar küçük" sorusu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 3. maddesindeki arsa payı düzeltme davasının sorusudur.

Arsa payı, anagayrimenkulün üzerinde durduğu arsanın bağımsız bölümlere bağlanmış ortak mülkiyet payıdır. Kanun bu payın keyfî dağıtılmasına izin vermez: her bağımsız bölümün payı, o bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı olmalıdır. Oran bozuksa kat maliki de kat irtifakı sahibi de mahkemeden payların yeniden düzenlenmesini isteyebilir. Davanın başarısı ise büyük ölçüde hangi tarihin değerinin esas alındığına ve orantısızlığın somut nedenlerle gösterilip gösterilemediğine bağlıdır.

Kanun arsa payını bağımsız bölümün değeriyle oranlı ister

Kuralın kaynağı KMK m. 3/2'dir. 5711 sayılı Kanun'la 2007'de değiştirilen fıkra şöyledir: "Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur." Aynı fıkra hemen ardından dava hakkını tanır: "Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir."

Arsa payları ilk olarak mimari projeyle belirlenir. KMK m. 12/a, kat mülkiyetinin kurulması için proje müellifi mimar tarafından hazırlanan ve bağımsız bölümlerin "konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları"nı açıkça gösteren onaylı mimari projeyi arar. Uygulamada sorun tam bu noktada doğar. Özellikle eski binalarda paylar çoğu zaman değer hesabı yapılmadan, bağımsız bölüm sayısına bölünerek ya da yalnız metrekareye bakılarak yazılmıştır.

Değeri belirleyen unsurlar metrekareden ibaret değildir

Kanunun iki ölçütü konum ve büyüklüktür; büyüklük kendi başına yetmez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2025'te karara bağladığı dosyada ilk derece mahkemesi, eşit dağıtılmış payların bağımsız bölümlerin alanları, konumları, değerleri, mimari özellikleri, ulaşım ve taşıma imkânları, ısı, ışık, güneş, rüzgâr ve cephe durumları dikkate alınmadan yalnız sayı hesabına göre belirlendiğini saptamıştı. Bu liste, bilirkişi incelemesinde hangi unsurların tartıldığına ilişkin iyi bir örnektir.

Ticari nitelikli bölümler ayrı bir sorun çıkarır. Cadde cepheli bir dükkânın birim değeri aynı binadaki bir dairenin birim değerinden belirgin biçimde yüksek olabilir; asansörsüz bir binada üst katlar, merdivenle ulaşım nedeniyle alt katlardan daha düşük değerlendirilebilir; çatı katı ise iklim koşullarından daha çok etkilenmesi ya da teras kullanımı nedeniyle farklı bir katsayı alabilir. Hangi unsurun hangi yönde etki ettiği dosyaya ve binanın bulunduğu çevrenin o tarihteki koşullarına göre değişir.

Arsa payı alan payıyla aynı şey değildir

Tapuda "3/24" gibi bir kesirle görünen arsa payı, bağımsız bölümün arsadan kullandığı alanı ya da binadaki brüt alan oranını göstermez. Pay, arsanın ortak mülkiyetindeki soyut bir oranı ifade eder ve kanuna göre bağımsız bölümün değerine bağlanır. İki dairenin net alanlarının aynı olması, paylarının da aynı olması gerektiği anlamına gelmez; konum farkı, cephe ve kat durumu bu oranı değiştirebilir.

Aynı ayrım satış ve dönüşüm görüşmelerinde de önem taşır. Bağımsız bölüm satın alınırken çoğu zaman metrekare ve konum konuşulur, tapudaki pay oranına bakılmaz. Dönüşüm sırasında ise yeni bina için yapılan paylaşım tekliflerinde arsa payı ön plana çıkar ve malikler bağımsız bölümlerinin değeri ile tapudaki pay arasındaki farkı ilk kez bu aşamada fark eder.

Eşit yazılmış paylar cadde cepheli dükkânı değerinin altında bırakabilir

Dört bağımsız bölümlü bir binada tapuda her bölüme dörtte bir pay yazıldığını varsayalım. Bilirkişi kurulu, kat irtifakının kurulduğu tarihteki koşullara göre her bölüme alan ve değer katsayısından oluşan bir puan verir. Aşağıdaki rakamlar yalnız yöntemi göstermek içindir; gerçek bir dosyada katsayılar keşif ve emsal araştırmasıyla gerekçelendirilir.

Bağımsız bölüm	Alan (m²)	Değer katsayısı	Puan	Değere göre pay	Tapudaki pay
Zemin kat, cadde cepheli dükkân	120	1,60	192	%41,2	%25
Birinci kat daire	110	1,00	110	%23,6	%25
İkinci kat daire	110	1,05	115,5	%24,8	%25
Çatı katı daire	60	0,80	48	%10,3	%25
Toplam	400		465,5	%100	%100

Bu örnekte dükkân maliki değerinin oldukça altında, çatı katı maliki ise değerinin iki katından fazla arsa payı taşımaktadır. Pay ne kadar yüksekse ortak giderdeki yükümlülük ve dönüşümdeki ağırlık da o kadar yüksektir; bu yüzden düzeltme davası her iki yönde de açılabilir. Payı düşük olan malik payının artırılmasını, ağır gider yükü taşıyan malik ise payının indirilmesini isteyebilir.

Dava sonunda davacının kendi payı da azalabilir

Mahkeme yalnız davacının ileri sürdüğü bölümü değil, binadaki bütün bağımsız bölümleri aynı yöntemle yeniden değerlendirir. Bilirkişi kurulunun hesabı, davacının beklediği sonucu vermeyebilir; davacının payı değişmeyebilir, beklenenden daha az artabilir ya da davacının bölümü diğerlerine göre daha düşük değerli bulunursa azalabilir. Düzeltme kararı bütün payları yeniden yazdığından, dava açmadan önce kat irtifakı tarihindeki koşullara göre kaba bir ön hesap yapılması, davanın gerçekten davacı lehine bir sonuç doğurup doğurmayacağını görmek için gereklidir.

Ön hesap, yukarıdaki tabloya benzer biçimde bağımsız bölümlerin alanlarını ve o tarihteki değer farklarını yan yana koyar. Tapudaki pay ile hesaplanan pay arasındaki fark küçükse, bilirkişi incelemesinin ve yargılamanın süresi ile giderleri bu farkla birlikte tartılmalıdır. Fark büyükse ve özellikle dönüşüm sürecinde çoğunluğun ya da yeni binadan alınacak alanın bu farka bağlı olduğu anlaşılıyorsa, dava daha belirgin bir önem taşır.

Arsa payı ortak gideri, çoğunluğu ve dönüşümdeki ağırlığı belirler

Arsa payının neden dava konusu olacak kadar önemli olduğunu Hukuk Genel Kurulu aynı kararda tek tek saymıştır: yönetim giderlerine katılma, yönetici atanması, faydalı yenilikler, kamulaştırma bedelinin bölüşümü ve ortak yerlerdeki mülkiyet arsa payına bağlıdır. Kanundaki karşılıkları şöyledir.

• Ortak giderler (KMK m. 20/1-b): Aralarında başka türlü anlaşma yoksa kat malikleri sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine kendi arsa payı oranında katılır. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ise eşit bölünür (m. 20/1-a). Bu ayrımın aidat takibine yansıması kat mülkiyetinde ortak gider ve aidat alacağı yazısında ayrıntılı işlenmiştir.
• Ortak yerler (KMK m. 16): Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur.
• Kurul toplantısı (KMK m. 30): Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır. Oy hakkı ise farklı işler: m. 31'e göre her kat maliki arsa payı oranına bakılmaksızın tek oy hakkına sahiptir.
• Nitelikli çoğunluk gerektiren işler: Yönetici atanması (m. 34), ortak yerlerde faydalı yenilik ve ilaveler (m. 42) gibi kararlarda sayı ile birlikte arsa payı çoğunluğu aranır. Bu kararların iptali davasında çoğunluğun nasıl hesaplandığı kat malikleri kurulu kararının iptali davası yazısında ele alınmıştır.

Kentsel dönüşümde çoğunluk ve paylaşım arsa payıyla hesaplanır

Arsa payı düzeltme davalarının son yıllarda artmasının başlıca nedeni 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'dur. Kanunun 6. maddesinin birinci fıkrasına göre riskli yapılarda yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı gibi usullere "yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir." Aynı fıkra, bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin resen terkin edilerek malikleri adına "payları oranında" tescil edileceğini öngörür.

Dönüşüm sürecinde arsa payı bu nedenle iki ayrı işlev görür. İlki karar çoğunluğunun hesabıdır: daha büyük pay taşıyan az sayıda malik, daha küçük pay taşıyan çok sayıda malike karşı salt çoğunluğu sağlayabilir. İkincisi yıkımdan sonraki paylı mülkiyetin oranıdır; yeni binadan bağımsız bölüm dağıtımı, müteahhitle yapılan sözleşmede başka bir ölçüt kararlaştırılmamışsa çoğu zaman bu oran üzerinden konuşulur. Dönüşüm kararının alınması, karara katılmayanın payının satışı ve hak sahipliği kentsel dönüşümde hak sahipliği yazısında ayrıca açıklanmıştır.

Davayı her kat maliki ve kat irtifakı sahibi açabilir, diğer bütün malikler davalıdır

KMK m. 3/2 dava hakkını "her kat maliki veya kat irtifakı sahibi"ne tanır. Davacı olmak için kat malikleri kurulundan karar almak ya da belirli bir pay oranına sahip olmak gerekmez; tek bir bağımsız bölümün maliki tek başına dava açabilir. Bağımsız bölüm paylı mülkiyetteyse ya da mirasçılar arasında elbirliğiyle sahip olunuyorsa, davacı tarafın nasıl oluşturulacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

Düzeltme kararı yalnız davacının payını değiştirmez. Payların toplamı sabit olduğundan, birinin payı arttığında diğerlerinin payı azalır; hüküm bütün bağımsız bölümlerin arsa payını yeniden yazar. Mecburi dava arkadaşlığını düzenleyen Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 59, bir hakkın birden fazla kimseye karşı birlikte ileri sürülmesi ve "tamamı hakkında tek hüküm verilmesi" gereken hâllerde mecburi dava arkadaşlığını öngörür. Dava, bu gereklilik uyarınca davacı dışındaki bütün bağımsız bölüm maliklerine yöneltilir; yargılama sırasında el değiştiren bölümlerin yeni maliklerinin davadaki durumu da ayrıca izlenmelidir. Genel Kurul'un incelediği dosyada istinaf başvurusunu, ilk derece kararından birkaç gün sonra iki bağımsız bölümü devralan yeni malikler yapmıştır.

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir

KMK ek m. 1 kısa ve açıktır: "Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir." Arsa payı düzeltme davası KMK m. 3'ten doğduğu için sulh hukuk mahkemesinde görülür. Dava, arsa paylarının tapu kaydının iptali ve yeni payların tescili sonucunu doğurduğundan taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkindir; HMK m. 12 bu tür davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar. İstinaf incelemesini bölge adliye mahkemesi, temyiz incelemesini ise Yargıtay'da 5. Hukuk Dairesi yapmaktadır.

Bina henüz kat irtifakı aşamasındayken de dava açılabilir

Fıkranın "kat irtifakı sahibi" ibaresi, binanın tamamlanıp kat mülkiyetine geçilmesini beklemeye gerek olmadığını gösterir. Kat karşılığı inşaatlarda bu aşama özellikle önemlidir: arsa sahibi ile müteahhit arasında bağımsız bölümler paylaştırılırken kat irtifakı listesindeki paylar çoğu zaman taraflardan birinin lehine yazılır ve sonradan yeni malikler bu payları devralır. Müteahhide devredilen pay ile kat irtifakındaki pay dağılımı birbirinden farklı sorulardır; arsa sahibinin müteahhide pay devrindeki riskleri kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazısında, kat irtifakına bağlanmış payların bağımsız bölüm değerleriyle uyumu ise bu davanın konusunda kalır.

Değer, kat irtifakının kurulduğu tarihe göre ölçülür; sonraki artış ve azalış hesaba girmez

Arsa payı düzeltme davalarında belirleyici soru, bağımsız bölümlerin hangi tarihteki değerinin karşılaştırılacağıdır. Kanun bunu iki cümleyle çözer. Birincisi, payın tahsis anındaki değerle oranlı olmasıdır. İkincisi m. 3/2'nin üçüncü cümlesidir: "Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez."

Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/648, K. 2025/512, 10 Eylül 2025 sayılı kararında bu kuralı şöyle açıklamıştır: kat mülkiyeti ya da kat irtifakı, bağımsız bölümlerden her birine "kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme hâlinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak" tahsis edilen arsa payının gösterilmesiyle kurulur. Genel Kurul, bilirkişi kurulunun "bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi" için ek rapor alınması gerektiğini vurgulamıştır.

Bu kuralın pratik sonucu geniştir. Binanın önünden sonradan geçen bir cadde, karşısına yapılan bir binanın manzarayı kapatması, semtin ticari değer kazanması ya da bir dairenin iç tadilatla büyütülmesi, payın düzeltilmesi için gerekçe oluşturmaz. Dava, payların baştan yanlış dağıtıldığını iddia eder; sonradan oluşan değer farkını gidermeye yarayan bir yol değildir. Kanun bu kuralın tek istisnasını aynı fıkrada saklı tutar: KMK m. 44'e göre kat ilavesi, çekme katın tam kata çevrilmesi ya da bodrum, zemin veya arsanın boş kısmında yeni bağımsız bölüm yapılması için bütün bağımsız bölümlerin arsa paylarının oybirliğiyle yeniden tespiti şarttır.

Eski binalarda değerlendirme irtifakın kurulduğu yılın belgelerine dayanır

Kat irtifakının ne zaman kurulduğu tapu kayıtlarından anlaşılır; ancak bazı eski binalarda kat irtifakı, kat mülkiyeti ve hatta daha önceki irtifak ilişkileri farklı tarihlere yayılmıştır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2025/12590, K. 2026/5276, 30 Mart 2026 sayılı kararında aktarılan önceki bozma kararında, belediyeden mimari projenin ve tapu müdürlüğünden irtifakın kurulduğu tarihteki bütün evrakın getirtilerek, 1959 yılında tüm bağımsız bölümler yönünden irtifak kurulduğu anlaşılırsa değerlendirmenin 1959 yılına göre yapılması gerektiğini belirtmiştir.

Bu durum davacı açısından ispat yükünü ağırlaştırır. Elli altmış yıl önceki bir binanın çevresini, yolunu, cephe ilişkisini ve kullanım biçimini bugünün bilirkişisinin yeniden kurması gerekir. Genel Kurul'un incelediği dosyada davalılar, bilirkişilerin elli yıl önceki fiilî durumu net olarak tespit etmesinin mümkün olmadığını savunmuştur. Tarihî hava fotoğrafları, eski imar planları, ilk yapı ruhsatı ve iskân belgesi, yönetim planı ve ilk satış belgeleri gibi o dönemi gösteren her belge dosya için değerlidir.

Mahkeme orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenleri arar

Arsa paylarının eşit yazılmış olması ya da bağımsız bölümlerin alanlarının farklı olması tek başına davanın kabulü için yeterli görülmemektedir. Daire'nin aynı kararda aktarılan bozma gerekçesi, mahkemenin "arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler" belirlenmeden ve tapu sicilinde kayıtlı paylarda düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğuna ilişkin değerlendirme ve gerekçe içermeyen rapora dayanılarak karar verilemeyeceğini ortaya koymuştur. Bozmadan sonra yeniden yapılan yargılamada davanın reddine karar verilmiş, Daire de 1959'daki değerlerde orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenlerin ortaya konulmadığını ve aradan geçen sürede paylara itiraz edilmediğini gözeterek bu kararı onamıştır.

Aynı çizgi Daire'nin E. 2026/6289, K. 2026/12220, 7 Eylül 2026 sayılı kararında da görülür. İstanbul'daki bir binada sulh hukuk mahkemesi davayı kabul etmiş, bölge adliye mahkemesi ise kat irtifakının kurulduğu tarihte arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenlerin ortaya konulmadığı, bilirkişi kurulunun kayıtlı paylarda düzeltilmesi gereken bir yanlışlık saptamadığı ve uzun süre paylara itiraz edilmediği gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Daire bu kararı onamıştır.

Bilirkişi raporunun denetlenebilir olması gerekir

Davanın merkezinde bilirkişi kurulu raporu durur. Raporun her bağımsız bölüm için hangi katsayının neden verildiğini, değer karşılaştırmasının hangi tarihe göre yapıldığını ve sonuçta tapudaki paylarla hesaplanan paylar arasındaki farkın ne olduğunu açıkça göstermesi beklenir. Daire'nin E. 2026/6175, K. 2026/12219, 7 Eylül 2026 sayılı kararında onanan bölge adliye mahkemesi kararı, davacının sunduğu uzman mütalaasının teknik bir bilirkişi tarafından değil hukukçu tarafından hazırlandığını belirterek mütalaanın dikkate alınmamasında usule aykırılık görmemiştir. Teknik değerlendirmeye karşı sunulacak mütalaanın, o teknik alanda uzman kişiden alınması bu nedenle önem taşır.

Keşif, raporun dayandığı temel olgudur. Mahkeme ve bilirkişi kurulu binayı yerinde görür, bağımsız bölümlerin cephe, kat, ışık ve ulaşım durumunu inceler; ancak bugün görülen durum ile kat irtifakı tarihindeki durum arasındaki farklar ayrıca belirlenmelidir. Sonradan yapılmış asansör, kapatılmış balkon, eklenmiş çatı arası ya da değişmiş kullanım amacı keşif tutanağında ayrı ayrı gösterildiğinde, raporun hangi unsuru hangi tarihe göre değerlendirdiği denetlenebilir hâle gelir.

Uygulamada sık karşılaştığımız eksiklik, raporun bağımsız bölümleri bugünkü durumlarıyla, bugünkü emsal satış değerleriyle karşılaştırmasıdır. Böyle bir rapor kanunun aradığı tarihe göre hazırlanmadığı için itiraz konusu yapılmalı ve kat irtifakı tarihindeki koşullara göre ek rapor istenmelidir. Hüküm fıkrasının da infaza elverişli kurulması gerekir: Daire'nin aktarılan bozma kararında, taşınmazın tapu kayıt bilgilerine yer verilmeden arsa paylarının düzeltilmesine hükmedilmesi HMK m. 297'ye aykırı ve infaza elverişsiz bulunmuştur.

Kanunda dava süresi yoktur; geçen zaman ve yıkım ise ayrı değerlendirilir

KMK m. 3/2 düzeltme davası için bir hak düşürücü süre ya da zamanaşımı öngörmez. Bina onlarca yıl önce yapılmış olsa da dava açılabilir. Ancak yukarıdaki kararlar, kat irtifakının kurulmasından bu yana uzun süre paylara itiraz edilmemesinin, somut haklı nedenlerin ortaya konulamadığı dosyalarda ret gerekçesinin bir parçası olarak değerlendirildiğini göstermektedir. Süre, davayı kendiliğinden düşürmez; ama eski bir orantısızlığı ispat etmenin zorluğunu artırır.

Bina yıkılsa da dava konusuz kalmaz

Kentsel dönüşüm dosyalarında sık sorulan soru, yargılama sürerken riskli yapının yıkılmasının davayı sona erdirip erdirmediğidir. Genel Kurul'un yukarıda anılan 10 Eylül 2025 tarihli kararı bu soruya doğrudan cevap verir. Olayda İzmir'de riskli yapı olarak tespit edilen binada açılan dava ilk derece mahkemesince kabul edilmiş, istinaf aşamasında bina yıkılmış ve bölge adliye mahkemesi KMK m. 47/1'e dayanarak kat mülkiyetinin kendiliğinden sona erdiğini, davanın konusuz kaldığını kabul etmiştir.

Genel Kurul bu görüşü benimsememiştir. Gerekçeye göre yargılama sırasında bina yıkılmış ancak taraf iradeleriyle yeniden arsa payları belirlenerek kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmamıştır; üstelik bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazda kat malikleri arsa payı oranında ortak mülkiyet esaslarına göre malik olacaklarından davacının hukuki yararı devam etmektedir. Kararda, yıkımla kat irtifakının sona erdiği ve işlemlerin 6306 sayılı Kanun'a göre yapılması gerektiği yönündeki görüşün Kurul çoğunluğunca benimsenmediği belirtilmiştir; karar oy çokluğuyla verilmiştir. Gerekçenin, yeni arsa payları belirlenerek kat irtifakı kurulmamış olmasına dayandığı görülmektedir; yeni kat irtifakının kurulduğu dosyalar bu yönüyle ayrıca değerlendirilir.

Düzeltme davası dönüşüm kararını kendiliğinden durdurmaz

6306 sayılı Kanun m. 6/1 salt çoğunluğu paydaşların "sahip oldukları hisseleri oranında" arar; uygulamada bu hesap tapudaki güncel paylar üzerinden yapılır ve açılmış bir düzeltme davası kararın alınmasını kendiliğinden durdurmaz. Yargılama sürerken yıkımın ya da işlemlerin durdurulması ihtiyati tedbir talebine bağlıdır; Hukuk Genel Kurulu dosyasında davacılar tedbiren yıkımın durdurulmasını istemiş, ancak talepleri kabul görmemiştir. Davanın dönüşüm sürecinin başında, hatta riskli yapı tespitinden önce açılması bu yüzden dosya açısından anlamlıdır. Davalı taraf, davanın dönüşüm gündeme geldikten sonra açılmasını dürüstlük kuralına aykırılık olarak ileri sürebilir; E. 2026/6289 sayılı kararın konu olduğu dosyada davalılar bu savunmayı istinaf aşamasında açıkça dile getirmiştir. Davanın zamanlaması, orantısızlığın baştan beri var olduğunu gösteren delillerle karşılanmalıdır.

Karar kesinleşince tapuya tescil edilir ve yeni paylar uygulanmaya başlar

Davanın kabulü hâlinde mahkeme her bağımsız bölüm için yeni arsa payını belirler ve tapuya tescile karar verir. HMK m. 350/2 ve m. 367/2'ye göre "taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez." Yeni paylar bu nedenle istinaf ve temyiz aşamaları tamamlanıp karar kesinleştikten sonra tapuya işlenir.

Tescilden sonra ortak gider dağılımı, kurulun toplantı yeter sayısı, sayı ve arsa payı çoğunluğu aranan kararların hesabı ve dönüşümdeki çoğunluk yeni paylarla yapılır. Yönetim planında giderlerin arsa payı yerine başka bir ölçüye göre bölüşüleceği kararlaştırılmışsa, gider yönünden yönetim planındaki hüküm uygulanmaya devam eder; çünkü KMK m. 20 arsa payı kuralını "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" uygular. Geçmişte ödenmiş aidatın yeni paylara göre geri istenmesi ayrı bir talep olarak değerlendirilmeli ve kendi koşulları içinde incelenmelidir.

Uyuşmazlık yoksa dava açmadan düzeltme

Bütün kat malikleri yeni pay dağılımında anlaşırsa, düzeltme dava açılmadan tapu müdürlüğünde yapılacak işlemle de sağlanabilir. Bu yol bütün maliklerin katılımını gerektirdiğinden, tek bir malikin onay vermemesi uzlaşmayı imkânsız kılar ve m. 3/2'deki dava yolu kalır. Uzlaşma görüşmelerinde de payların kat irtifakı tarihindeki değerlere göre hesaplanması, ileride yeni bir uyuşmazlığın önüne geçer.

Sık Sorulan Sorular

Arsa payı yanlış yazılmışsa düzeltme davası ne kadar süre içinde açılmalıdır?

KMK m. 3/2 bu dava için bir süre öngörmemiştir; kat irtifakı ya da kat mülkiyeti devam ettiği sürece dava açılabilir. Ancak Yargıtay'ın 5. Hukuk Dairesi tarafından 2026'da verilen kararlarında, uzun süre paylara itiraz edilmemesi somut orantısızlık nedenlerinin gösterilemediği dosyalarda ret gerekçesinin bir parçası olmuştur. Bu nedenle geç açılan davada eski tarihli belgelerin toplanması belirleyicidir.

Daire sonradan büyütüldüyse ya da semt değer kazandıysa arsa payı değiştirilebilir mi?

Kanun bu ihtimali açıkça dışlar: m. 3/2'ye göre tahsis edilen arsa payı, bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma ya da azalma sebebiyle değiştirilemez. Karşılaştırma kat irtifakının, doğrudan kat mülkiyetine geçilmişse kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlere göre yapılır. Kat ilavesi gibi KMK m. 44 kapsamındaki işlemler ise bütün payların oybirliğiyle yeniden tespitini gerektiren ayrı bir yoldur.

Arsa payı düzeltme davası hangi mahkemede açılır?

KMK ek m. 1 uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklara sulh hukuk mahkemesi bakar. Dava taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin olduğundan HMK m. 12 gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. İstinaf aşamasında dosyayı bölge adliye mahkemesi, temyiz aşamasında ise Yargıtay'ın 5. Hukuk Dairesi inceler.

Kat malikleri kurulu kararıyla arsa payları değiştirilebilir mi?

Kanun arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için KMK m. 3/2'de mahkemeye başvuru yolunu öngörmüş, kat ilavesi hâlinde dahi m. 44/b ile bütün payların oybirliğiyle yeniden tespitini aramıştır; kurulun çoğunluk kararı bu iki yolun yerini tutmaz. Bağımsız bölüme bağlı bir mülkiyet payı söz konusu olduğundan (KMK m. 5), değişiklik ya bütün maliklerin katıldığı tapu işlemiyle ya da dava yoluyla yapılır.

Riskli yapı kararı verilmiş ve bina yıkılmışsa açılmış dava ne olur?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 10 Eylül 2025 tarihli kararına göre yargılama sırasında binanın yıkılması, yeni arsa payları belirlenerek kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmadıkça davayı konusuz bırakmaz. Genel Kurul, yıkımdan sonra malikler arsa payı oranında paylı malik olacağından davacının hukuki yararının sürdüğünü kabul etmiştir. Karar oy çokluğuyla verilmiştir ve gerekçesi yeni kat irtifakı kurulmamış olmasına dayanmaktadır.

Arsa payı düzeltmesi aidatları ve oy hakkını nasıl etkiler?

Yönetim planında aksine hüküm yoksa ortak giderlerin büyük bölümü arsa payı oranında paylaşıldığından, düzeltme tescil edildikten sonra her malikin gider payı değişir. Kat malikleri kurulunda her malik pay oranına bakılmaksızın tek oy hakkına sahiptir (KMK m. 31); ancak toplantı yeter sayısı ile yönetici seçimi ve faydalı yenilik gibi kararlarda arsa payı çoğunluğu da arandığından yeni paylar bu hesapları etkiler.

Orantısız arsa payını fark eden kat malikinin izleyeceği sıra

İlk adım tapu kaydının ve kat irtifakı belgelerinin incelenmesidir: kat irtifakının kurulduğu tarih, o tarihteki mimari proje ve arsa payı listesi, varsa yönetim planı ve sonradan yapılan pay değişiklikleri tapu müdürlüğünden ve belediyeden temin edilmelidir. Tapudaki paylar ile bağımsız bölümlerin alanları yan yana konduğunda göze çarpan bir eşitlik ya da ters orantı, davanın başlangıç noktasıdır; tek başına yeterli değildir.

İkinci adım, kat irtifakı tarihindeki koşulları gösterecek delillerin toplanmasıdır. Binanın o tarihteki çevresi, cephesi, yolu, asansör ve ısıtma durumu, ticari bölümlerin kullanımı ve kat sayısı, mahkemenin aradığı "somut ve haklı nedenler"in kaynağıdır. Eski fotoğraflar, imar planları, yapı ruhsatı, iskân belgesi ve ilk satış belgeleri bu aşamada önem kazanır. Teknik konularda alınacak uzman görüşünün inşaat, mimarlık ya da gayrimenkul değerleme alanındaki bir uzmandan alınması, mahkeme önünde ağırlık taşır.

Üçüncü adım zamanlamadır. Bina kentsel dönüşüm sürecine girecekse, salt çoğunluk kararı ve müteahhitle sözleşme görüşmeleri tapudaki mevcut paylar üzerinden yürüyeceğinden davanın sürecin başında açılması anlamlıdır. Davada diğer bütün bağımsız bölüm malikleri davalı olarak gösterilmeli, yargılama sırasında el değiştiren bölümler izlenmeli ve bilirkişi raporunun kat irtifakı tarihindeki değerlere göre hazırlanıp hazırlanmadığı denetlenmelidir. Bölgedeki taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkin genel çerçeve Yalova'daki gayrimenkul hukuku hizmetleri sayfasında yer almaktadır.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi olgularıyla değerlendirilir.